房地产估价师《理论与方法》模拟试题(8)

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房地产估价(例题+答案)

市场法运用实例一、估价对象为一套普通住宅，建筑面积为120 M2二、估价要求：需要评估出该住宅2010年9月的买卖价格三、估价过程1、选择估价方法：该种住宅有较多的买卖情况出现，故采用市场法2、收集有关资料：共调查了A、B、C、D、E，5宗住宅买卖实例作为比较实例其单价为：A（15200元）；B（15020元）；C（15180元）；D（14930元）；E（15250元）；3、进行交易情况修正：实例A、E为正常买卖，无需进行修正；实例B、C、D均较正常买卖价格偏低，其中：B偏低2%，C偏低5%，、D偏低4%，故各可比实例交易修正率如下：A、E为100%；B为98%；C为95%；D为96%；4、进行交易日期调整：成交日期A（2010年3月）；B（2010年2月）；C（2009年11月）；D（2009年12月）；E （2010年2月）；2009年11月至估价时点2010年9月期间，住宅价格平均每月上涨1%，。

故各可比实例交易日期修正率如下：实例A：（1+1%）6 /100 =106 / 100；实例B：（1+1%）7 /100 =107 / 100；实例C：（1+1%）10 /100 =110 / 100；实例D：（1+1%）9/100 =109 / 100；实例E：（1+1%）7 /100 =107 / 100；5、进行房地产状况调整：根据可比实例房地产状况与估价对象房地产状况的比较，其价格差距为：A劣3%，B劣5%，C、D为100，E优5%，故各可比实例房地产状况修正率如下：A为97%；B为95%；C、D为100%；E为105%；。

6、计算单价：实例A：15200 * 100/100 * 106/100 * 100/97= 16610实例B：15020 * 100/98 * 107/100 * 100/95= 17263实例C：15180 * 100/95 * 110/100 * 100/100= 17577实例D：14940 * 100/96 * 109/100 * 100/100= 16963实例E：15250 * 100/100 * 107/100 * 100/105= 155408、求出综合价格：采用简单算术平均法：（16610+17263+17577+16963+15540 ）/5 =167919、估价结果：该住宅价格=16791*120=2,014,920元成本法实例一、估价对象概况：政府用办公楼：土地总面积：250M2；建筑总面积850M2；建于89年9月，钢筋混凝土结构二、估价时点：2010年9月三、估价过程：1、选取估价方法：政府用办公楼，无直接的经济收益，也很少出现买卖情况，故采用成本估价法进行2、选择计算公式：属旧有房地产估价，故采用公式如下：房地产价格=土地重置价+建筑物重置（或重建）价-建筑物折旧3、求取土地的重置价：（1）用市场法求取实例交易价格交易情况交易日期房地产状况一6605 正常2010年1月劣5%二6810 正常2010年5月优6%三6665 正常2010年4月劣2% 地价每月上升0.5%交易日期调整：实例一修正为100（1+ 0.5% ）8 =104 实例二修正为100（1+ 0.5% ）4 =102 实例三修正为100（1+ 0.5% ）5=103 实例一修正价格=6605*100/100 *104/100 *100/95 = 7231元实例二修正价格=6810*100/100 *102/100 *100/106 = 6553元实例三修正价格=6665*100/100 *103/100 *100/98= 7005元简单算术平均法求得=（7231+6553+7005）/3 =6930元（2）用征用农地的费用再加上地级差调节的办法求取：该区土地共分8级，8级土地的征地补偿费1200元，三通一平等费用每平方米600元，合计每平方米1800元。

房地产估价师《房地产估价理论与方法》模拟考试历年真题汇总含答案参考100

房地产估价师《房地产估价理论与方法》模拟考试历年真题汇总含答案参考1. 判断题：在房地产估价中，对建筑物经济寿命的综合判断与其市场状况、经济收益状况无关。

()正确答案：错2. 单选题：房地产状况修正中的间接比较修正评分办法，是以()状况为参照系进行的。

A.可比实例房地产B.估价对象房地产C.标准房地产D.类似房地产正确答案：C3. 判断题：收益法测算出的价值倾向于最高买价，趋向于理论价格。

()正确答案：对4. 单选题：()是以房地产与其外部环境是否保持协调，来判定是否为最高最佳使用，它可以帮助我们确定最佳用途。

A.权益原理B.收益原理C.均衡原理D.适合原理正确答案：D5. 多选题：成本法中的"开发利润"是指()。

A.开发商所期望获得的利润B.开发商所能获得的最终利润C.开发商所能获得的平均利润D.开发商所能获得的税前利润E.开发商在销售时取得的毛利润正确答案：CD6. 单选题：因技术革新、设计优化等导致建筑物变得落伍陈旧而引起的减价，属于（）。

A.自然折旧B.物质折旧C.功能折旧D.经济折旧正确答案：C7. 单选题：房地产的()是指房地产能满足人们的某种需要或欲望，俗话说"有用"，经济学上称为使用价值或效用。

A.有用性B.稀缺性C.有效需求D.其他正确答案：A8. 单选题：由于房地产（）的特性，形成了每宗房地产独有的自然地理位置和社会经济位置，使得不同房地产之间有区位优劣之分。

A.不可移动B.独一无二C.寿命长久D.供给有限正确答案：A9. 判断题：长期趋势法适用对象是价格有明显季节波动的房地产，适用的条件是拥有估价对象或类似房地产较长时期的历史价格资料，而且所拥有的历史价格资料必须真实。

()正确答案：错10. 多选题：估价上真实、客观、合理的价格是指()。

A.交易双方均接受的价格B.政府规定或希望的价格C.对交易双方来说经济上合理的价格D.正常交易情况下形成的价格E.按照估价公式精确计算出的价格正确答案：CD11. 判断题：如果房地产交易时间较短，则快速变现价值通常高于市场价值。

房地产估价师考试《理论与方法》模拟题

房地产估价师考试《理论与方法》模拟题2017年房地产估价师考试《理论与方法》模拟题2017年房地产估价师考试《理论与方法》模拟题1.某建筑物实际经过年数为10年，估价人员现场查勘后认为该建筑物建筑设计过时和维修保养差造成功能折旧和物质折旧高于正常建筑物，判断其有效经过年数为18年，剩余经济寿命为22年，残值率为4%，用直线法计算该建筑物的成新率为( )。

A.43.2%B.50%C.56.8%D.70%答案C2.在估价中选取4个可比实例：甲成交价格4800元/m2，建筑面积100m2，首次付清24万元，其余半年后支付16万元，一年后支付8万元;乙成交价格5000元/m2，建筑面积120m2，首次支付24万元，半年后付清余额36万元;丙成交价格4700元/m2，建筑面积90m2，成交时一次付清：丁成交价格4760元/m2，建筑面积110m2，成交时支付20万元，一年后付清32.36万元。

已知折现率为10%，那么这4个可比实例单价的高低排序为( )。

A.甲乙丙丁B.乙丁甲丙C.乙丙甲丁D.丙乙丁甲答案C3.建筑物的重新构建价格是( )的价格。

A.扣除折旧后B.估价时点时C.客观D.建筑物全新状态下4.对于一宗房地产的价格，通常由( )所构成。

A.土地取得成本B.开发成本C.销售税费，投资利息D.管理费用答案ABCD5.某商场建成于2000年10月，收益期限从2000年10月到2040年10月，预计未来正常运行年潜在毛收入为120万元，年平均空置率20%，年运营费用50万元。

目前该类物业无风险报酬率为5%，风险报酬率为安全利率的60%，则该商场在2005年10月的价值最接近于( )万元。

A.536B.549C.557D.816答案B6.下列属于运用比较法进行估价的步骤的是( )。

①选取可比实例;②搜集交易实例;③建立价格可比基础;④进行交易日期修正;⑤进行交易情况修正;⑥进行房地产状况修正;⑦求取比准价格A.①②③④⑤⑥⑦B.②①③⑤④⑥⑦C.①③②④⑥⑤⑦D.②①⑧④⑤⑥⑦答案B7.应用路线价法的前提条件是( )。

房地产估价师《理论与方法》模拟训练习题及答案

房地产估价师《理论与方法》模拟训练习题及答案房地产估价师《理论与方法》模拟训练习题及答案第 1 题对于收益性房地产来说，建筑物的经济寿命是( )。

A.建筑物竣工之日起到不能保证其安全使用之日的时间B.在正常市场和运营状态下净收益大于零的持续时间C.由建筑结构、工程质量、用途与维护状况等决定的时间D.剩余经济寿命与实际年龄之和的时间【正确答案】： B第 2 题某宗已抵押的收益性房地产，年有效毛租金收入500万元，年房屋折旧费30万元，维修费、，保险费、管理费等50万元，水电供暖费等40万元，营业税及房地产税等65万元，年抵押贷款还本付息额70万元，租赁合同约定，保证合法、安全、正常使用所需的一切费用均由出租人负担。

该房地产的净收益为( )万元。

A.245B.275C.315D.345【正确答案】： D第 3 题某宗房地产年收益为60万元，建筑物价值为200万元，建筑物资本化率为12%，土地使用期限为30年，土地报酬率为6%，该房地产的价值为( )万元。

A.489.99B.495.53C.695.53D.800.00【正确答案】： D第 4 题某房地产开发商开发一幢建筑面积10000㎡的写字楼，开发完成后销售均价为3000元/㎡，已知取得土地时楼面地价为1000元/㎡，开发成本和管理费用为1200元/㎡，开发成本和管理费用在开发期内均匀投入，开发完成后即开始销售，销售费用为销售价格的2%，销售税费为销售价格的5.5%，开发期为1.5年，年利率为10%。

该幢写字楼的销售利润率为( )。

A.7.90%B.11.08%C.11.83%D.13.73%【正确答案】： B第5 题某成片荒地面积1k㎡，进行“七通一平”的开发后分块有偿转让，开发成本及管理费用、销售费用等为3亿元，年贷款利率为7.2%，开发经营期为1年。

上述费用均匀投入，可转让土地面积比率为65%，该地块可转让土地的应计成本是( )元/㎡A.310.61B.321.60C.477.87D.494.77【正确答案】： C第 6 题某写字楼的建筑面积为4000㎡，剩余经济寿命为32年，由于没有电梯，出租率仅为80%，月租金为30元/㎡。

房地产估价师《房地产估价理论与方法》考考试题库【3套练习题】模拟训练含答案(第1次)

房地产估价师《房地产估价理论与方法》考考试题库【3套练习题】模拟训练含答案答题时间：120分钟试卷总分：100分姓名：_______________ 成绩：______________第一套一.单选题(共20题)1.在建筑物剩余经济寿命晚于土地使用权剩余期限结束的情况下，且不可续期。

房地产的价值等于（）为收益期限计算的房地产价值。

A.建筑物经济寿命B.土地使用权年限C.建筑物剩余经济寿命D.土地使用权剩余期限2.运用假设开发法中的动态分析法估价时，无须做的是（）。

A.估算后续开发的经营期B.估算后续开发的各项支出、收入C.估算后续开发的各项支出、收入在何时发生D.估算建设期中的利息和利润3.【真题】影响某套住房的实物因素不包括()。

A.装修B.户型C.层高D.楼层4.估价报告中应使用简洁的文字对估价中所涉及的内容进行高度概括，对获得大量资料应在科学鉴别与分析的基础上进行筛选，选择()来说明情况和表达观点。

A.典型性资料B.有代表性资料C.能反映事情本质特征的资料D.典型、有代表性，能反映事情本质特征的资料5.某建筑为钢筋混凝土结构的生产用房，其耐用年限为（）年。

A.60B.50C.35D.306.某宗房地产的收益年限为无限年，预计其未来第一年的总收益和总费用分别为30万元和8万元，此后每年的总收益和总费用在上一年的基础上增加2%，该类房地产的报酬率为10%，则该宗房地产的收益价格为()万元。

A.300B.280C.275D.2707.在一所小学附近，开设服装专卖店并不一定能获得高收益，做出该判断所依据的经济学原理是()。

A.收益递增递减原理B.均衡原理C.适合原理D.替代原理8.某宗房地产净收益每年50万元，建筑物价值200万元，建筑物资本化率为12%，土地资本化率为10%，则该宗房地产的土地价值为（）万元。

A.260B.450C.460D.5009.下列关于抵押房地产变现能力强弱比较的说法，正确的是（）。

房地产估价师考试《理论与方法》模考题

房地产估价师考试《理论与方法》模考题房地产估价师考试《理论与方法》模考题单选题1.某宗房地产成交价格为4000元/m2，首付40%之后以后平均每半年支付一次，分五次付清，年折现率为8%，则该宗房地产的实际成交价格为( )元/m2。

A.3620B.3742C.3909D.40002.市场法中，采用间接比较法对可比实例价格进行房地产状况调整，其中可比实例的房地产状况劣于标准房地产状况，价格低2%;估价对象的房地产状况优于标准房地产状况，价格高1%，若改为直接比较，则房地产状况的调整系数为( )。

A.1.05B.0.97C.0.98D.1.033.已知年利率是5%，存款额是1000元，存款期限是一年，如果每半年计息一次，则实际利率是( )。

A.2.5%B.3.0%C.5.06%D.8.0%4、某建筑结构为钢筋混凝土的冷库，其经济寿命为( )年。

A.70B.60C.50D.405.某建筑物的重置价格为800万元，有效年龄10年，目前该建筑物的剩余经济寿命为30年，残值率为5%，土地剩余使用年限为25年，未约定不可续期。

则建筑物的每年折旧额是( )万元。

A.13B.14C.19D.236.建筑物的实物因素中的采光和( )尤其对住宅和办公楼来说，比较重要。

A.保温B.隔声C.日照D.隔热7.( )是对房地产所有权、使用权的一种限制。

因而它的存在对房地产价格有一定的影响。

A.相邻关系B.使用管制C.市政府监督D.其他管制8.有的地方对临街住宅改为铺面的，经过工商登记、依法纳税、在( )以上的，可以根据实际用途予以拆迁估价。

A.半年B.一年C.两年D.三年9.在评估期房价格时，( )。

A.估价对象状况及房地产市场情况均为估价时点(现在)的'状态B.估价对象状况为估价时点(现在)的状态，房地产市场情况为未来某时点的状态c.估价对象状况及房地产市场情况均为估价时点(未来)的状态D.估价对象状况为未来某时点的状态，房地产市场情况为估价时点(现在)的状态10.估价对象及下列交易实例均为单层标准厂房，估价对象的建筑面积为1200m2，现空置。

房地产估价师《房地产估价理论与方法》考考试题库【3套练习题】模拟训练含答案(第10次)

房地产估价师《房地产估价理论与方法》考考试题库【3套练习题】模拟训练含答案答题时间：120分钟试卷总分：100分姓名：_______________ 成绩：______________第一套一.单选题(共20题)1.对于房地产估价来说，主要是从()上把握房地产价格的量。

A.本质B.现象C.广义D.狭义2.下列哪一个属于房屋权属证书？()A.《房屋所有权证》B.《房屋租赁证》C.《房地产他项权证》D.《房屋使用证》3.在实际估价中，判定在建工程的标准是()。

A.是否完成竣工验收B.是否完成内外装修C.是否已完成结构封顶D.是否已安装了门窗4.某8年前建成交付使用的建筑物，在此期间该建筑物的维修养护情况正常，房地产估价师经实地查勘判定其剩余经济寿命为30年，残值率为零。

用直线法计算该建筑物的成新率为（）。

A.27%B.21%C.73%D.79%5.假设开发法最基本的公式是（）。

A.待开发房地产价值=开发完成后的价值-后续必要支出及应得利润B.待开发房地产价值=开发完成后的价值-相应的支出及利润C.待开发房地产价值=开发完成后的价值-已完成工作的必要费用D.待开发房地产价值=开发完成后的价值-开发成本6.下列关于建筑物寿命和经过年数的说法中，正确的是（）。

A.建筑物的经济寿命短于自然寿命，有效经过年数也短于实际经过年数B.建筑物的经济寿命长于自然寿命，有效经过年数也可能长于实际经过年数C.建筑物的经济寿命与自然寿命相等，有效经过年数与实际经过年数也相等D.建筑物的经济寿命短于自然寿命，有效经过年数可能短于也可能长于实际经过年数7.某房地产是在有偿出让的国有土地上开发建造的，当时获得的土地使用权年限为50年，现在已使用了5年，预计利用该房地产正常情况下每年可获得净收益10万元，该类房地产的报酬率为6%，则该房地产的收益价格为()。

A.150.56万元B.154.56万元C.157.61万元D.152.69万元8.假设开发法用于房地产估价与用于房地产投资分析的不同之处在于：在选取有关参数和测算有关数值时，估价是站在（）的投资者的立场上，投资分析是站在（）的投资者的立场上。

房地产估价师房地产估价理论与方法第八章假设开发法及其运用综合练习与答案

房地产估价师房地产估价理论与方法第八章假设开发法及其运用综合练习与答案一、单选题1、在最佳开发经营方式的选取中，要弄清土地的区位状况，包括下列（）。

A.所在城市性质B.面积C.容积率D.开发程度【参考答案】：A【试题解析】：本题考查的是最佳开发经营方式的选择。

搞清楚土地的区位状况包括三个层次：土地所在城市的性质；土地所在城市内的区域的性质；具体的区位状况。

选项BD属于实物状况；选项C属于权益状况。

2、测算（）的目的是为了使开发利润保持在一个合理的范围内，同时使建设成本等成本.费用.税金在开发过程的各个阶段得到有效控制，不至于在开发过程中出现成本失控。

A.待开发房地产最高费用B.待开发房地产预期利润C.待开发房地产最高价格D.待开发房地产最优资源【参考答案】：A【试题解析】：本题考查的是假设开发法适用的估价对象。

测算最高费用的目的是为了使开发利润保持在一个合理的范围内，同时使建设成本等成本.费用.税金在开发过程的各个阶段得到有效控制，不至于在开发过程中出现成本失控。

3、假设开发法最基本的公式是（）。

A.房地产价值＝开发完成后的价值－后续开发的必要支出及应得利润B.待开发房地产价值＝开发完成后的价值－相应的支出及利润C.待开发房地产价值＝开发完成后的价值－已完成工作的必要费用D.待开发房地产价值＝开发完成后的价值－开发成本【参考答案】：A【试题解析】：本题考查的是假设开发法最基本的公式。

假设开发法最基本的公式为：房地产价值＝开发完成后的价值－后续开发的必要支出及应得利润。

4、关于假设开发法中后续开发利润的说法，正确的是（）。

A.根据当地上年度所有新开发项目的平均利润率来计算B.采用直接成本利润率计算时，计算基数为后续开发建设成本C.静态分析法中可用总利润率或年平均利润率测算后续开发利润D.开发利润率应为扣除所得税后的净利润率【参考答案】：C【试题解析】：本题考查的是后续开发的应得利润。

选项A错误，开发利润率应当是典型的房地产开发企业进行特定的房地产开发所期望获得利润率（平均利润率）；选项B错误，采用直接成本利润率计算时，计算基数为待开发房地产价值及其取得税费.以及后续的建设成本；选项D错误，因为所得税是以企业为对象缴纳，不同业务的盈亏情况不统一，为了便于开发利润率的调查.估计，不应扣除所得税。

房地产估价师《理论与方法》模拟习题及答案

房地产估价师《理论与方法》模拟习题及答案1.房地产项目的总体规划设计反映了本项目与其他项目个性特征之间的差异，这种差异设计除了受政府相关城市详细规划、建筑技术等的影响之外，另一重要因素就是（）。

A.房地产市场发展水平B.项目细部规划设计C.消费者的意向D.项目环境设计2.市场调研者根据研究目标的不同对住宅市场的某个局部进行分析，以期寻求与当前决策或调研问题相关的信息，而在住宅市场的调研中，竞争分析的第二步是（）。

A.对竞争项目的情况进行描述B.分析竞争性楼盘或项目的突出优势和缺陷C.分析竞争性楼盘对本项目竞争压力的大小D.把竞争性楼盘的突出优势和缺陷与本项目进行详细分析3.在房地产销售规划中，若已知其他条件不变的情况下广告支出和住宅销售量的关系，就可对广告支出作出恰当的安排，以期达到宣传效果的最大化，这种数据的分析方法称为（）。

A.实践法B.回归分析法C.单项频数分布法D.交叉分组频数分布法4.在描述性统计分析中，运用表格和图形法可以直观地将数据的状况反映出来，也可以用数值的形式将某些变量的特征表达出来，对某种集中趋势描述的统计中最为常用的是（）。

A.平均值B.中位数C.众数D.区域5.每一个数据与平均值之间的差值称为离差，（）就是离差平方的平均值。

A.均方差B.偏差C.方差D.标准差6.在住宅楼市场调研的供求关系分析可分为三个层次，其中第二个层次为（）。

A.比较现期供求关系B.比较未来供求关系C.供给分析D.需求分析7.封闭式问卷是要求被调查人从问卷给定的一系列选择项中，选择与自己情况或看法最为接近的一项或多项答案，它的主要优点是（）。

A.容易设计B.便于信息采集C.反映客观问题D.易于记录8.商业用房的需求是一种（），即对它的需求取决于人们对商业用房所出售或提供的商品和服务的需求。

A.引致需求B.潜在需求C.因果需求D.集聚需求9.市场吸纳速度的高低可以反映市场竞争程度的强弱，当吸纳程度较高时，竞争程度（）;当吸纳程度较低时，竞争程度（）。

房地产估价师《房地产估价理论与方法》考试题模拟训练含答案【3套练习题】

房地产估价师《房地产估价理论与方法》考试题模拟训练含答案【3套练习题】答题时间：120分钟试卷总分：100分姓名：_______________ 成绩：______________第一套一.单选题(共20题)1.估价通常是求取估价对象在某个特定时点上的价值，它必须根据（）来确定。

A.估价对象B.估价目的C.估价程序D.估价原则2.如果需求和供给同时发生变化，均衡价格和均衡交易量也会发生变化。

需求和供给的同时变化，有()等情况，因而存在多种变化组合，它们对均衡价格和均衡交易量的影响不同。

A.同方向变化和反方向变化B.同方向变化和变化幅度不同C.变化幅度不同和反方向变化D.同方向变化、反方向变化和变化幅度不同3.【真题】相似的房地产之间之所以价格相互牵制、相互接近，是因为相似的房地产之间具有()。

A.异质性B.排他性C.替代性D.互补性4.下列关于房地产估价的基本程序，①获取估价业务；②受理估价委托；③制订估价作业方案；④搜集估价所需资料；⑤实地查勘估价对象；⑥求取估价对象价值；⑦撰写估价报告；⑧审核估价报告；⑨交付估价报告；⑩估价资料归档。

其中正确的顺序应为（）。

A.①②④③⑤⑥⑦⑧⑨⑩B.①②③④⑤⑥⑦⑧⑨⑩C.②①⑤④③⑥⑦⑧⑨⑩D.①②⑤④③⑥⑦⑧⑨⑩5.下列关于抵押房地产变现能力强弱比较的说法，正确的是（）。

A.标准厂房通常比一般厂房的变现能力弱B.郊区的房地产通常比市区的房地产变现能力弱C.小商铺通常比大商铺变现能力弱D.熟地通常比生地或毛地变现能力弱6.在房地产价格存在泡沫的情况下，如果是房地产抵押估价，因要遵循谨慎原则，则估价结果不宜采用（）的测算结果。

A.收益法B.成本法C.比较法D.假设开发法7.下列房地产权利的种类中，属于债权的是（）。

A.地役权B.典权C.抵押权D.租赁权8.从本质上讲，价值时点是由（）决定的。

A.委托人B.估价师C.估价目的D.估价对象9.下列关于假设开发法估价前提的说法，正确的是（）。

2023年房地产估价师-房地产估价理论与方法考试备考题库附带答案8

2023年房地产估价师-房地产估价理论与方法考试备考题库附带答案第1卷一.全考点押密题库(共50题)1.(判断题)(每题 1.00 分)假设开发法本质上是一种收益法，形式上是成本法的“倒算法”。

（）正确答案：A,2.(单项选择题)(每题 1.00 分)某宗房地产土地面积300m2，建筑面积250m2，建筑物的外观及设备均已陈旧过时，有待拆除重建，估价拆迁费用每平方米建筑面积300元，残值每平方米建筑面积50元，则该宗房地产相对于空地的减价额为( )元。

A. 62500B. 62000C. 61000D. 61500正确答案：A,3.(判断题)(每题 1.00 分)在某房地产价格咨询报告中，张估价师对某房地产价格在商业开发前提下进行了估价，开发商采信了张估价师的报告意见，参与了该地块的拍卖竞投，并最终以略高于张估价师估价结果的价格取得了该地块的土地使用权。

但是其后受金融危机影响，该地块市场价格暴跌。

张估价师因此需要承担不实估价的法律责任。

（）正确答案：B,4.(判断题)(每题 1.00 分) 运用假设开发法估价的效果如何，除了取决于对假设开发法本身掌握得如何外，还要求有一个良好的社会经济环境。

()正确答案：A,5.(单项选择题)(每题 1.00 分) 城镇街道两侧的商业用地，即使形状相同，面积相等，位置相邻，但由于（）不同，价值也会有所不同，而且差异可能很大。

A. 区域规划B. 临街状况C. 周围环境D. 地形地势正确答案：B,6.(单项选择题)(每题 1.00 分) 关于假设开发法中后续开发利润的说法，正确的是（）。

A. 根据当地上年度所有新开发项目的平均利润率来计算B. 采用直接成本利润率计算时，计算基数为后续开发建设成本C. 静态分析法中可用总利润率或年平均利润率测算后续开发利润D. 开发利润率应为扣除所得税后的净利润率正确答案：C,7.(单项选择题)(每题 1.00 分)某房地产的套内建筑面积为4000m2，分摊的共有建筑面积为1000m2，建筑面积单价为8000元/m2，容积率为2.5，建筑物价值为1800万元，则该房地产的楼面地价为（）元/m2。

房地产估价师理论与方法模考试题及答案

房地产估价师理论与方法模考试题及答案房地产估价师理论与方法模考试题及答案没有播种，何来收获;没有辛苦，何来成功;没有磨难，何来荣耀;没有黯淡，何来辉煌。

店铺为大家精心准备了房地产估价师理论与方法模考试题及答案，希望大家认真对待。

1.房地产正常成交价格的形成方式是买卖双方经过充分讨价还价的( )。

A.协议方式B.调解方式C.交易方式D.成交方式2.房地产估价的合法原则要求在进行房地产估价作业时应以( )为前提来进行工作。

A.公正B.公平C.公开D.估价对象的合法权益3.关于高层建筑地价分摊的方法，下列说法正确的是( )。

A.地价分摊有按建筑面积、房地价值、土地价值三种方法B.按建筑面积分摊主要适用于各层用途相同且价格差异不大的建筑物C.按房地价值分摊适用于房地价值有差异但差异不大的建筑物D.因为房地价值和土地价值都在不断变动，所以按房地价值和土地价值分摊的从理论上要求地价分摊不断进行4.在求取整体房地产价值时，期末转售收益是指在房地产持有期末转售房地产并扣减抵押贷款之后的收益。

( )A.对B.错5.拟定估价作业步骤和时间进度的方法，可以采用的技术有( )。

A.线条图B.散点图C.网络计划技术D.统筹法6.在统一币种和货币单位方面，不同币种的价格之间的换算，应该采用( )。

A.该价格所对应的日期时的市场汇价B.该价格所对应的房产的市场汇价C.估价时点的汇率D.该价格针对不同的房产时的不同市场汇价7.收益法是以( )原理为理论依据的。

决定房地产当前价值的，重要的不是过去的'因素，而是未来的因素。

A.收益递增原理B.最高最佳使用原理C.预期原理D.未来趋势原理8.房地产的市场供给量与市场需求量相等时的价格，也就是房地产的市场供给曲线与市场需求曲线相交时的价格，一般叫做( )。

A.房地产的供给价格B.房地产的需求价格C.房地产的市场价格D.房地产的均衡价格9.在明确了估价基本事项的基础上，应对估价项目进行初步分析，拟定估价作业方案。

房地产估价师考试《理论方法》模拟题及答案

房地产估价师考试《理论方法》模拟题及答案1.下列不属于房地产区位因素的是( )。

A.交通B.用途C.环境D.楼层答案：B2.某宗土地上有一幢8层高、各层建筑面积相同的住宅楼，建筑密度为50%。

假设该住宅楼的总价为2000万元，平均单价为5000元/m2，楼面地价为1200元/m2，则该宗土地的总价为( )万元。

A.96B.192C.240D.480答案：D3.某套住宅的套内建筑面积为145m2，套内使用面积为132m2，应分摊的公共部分建筑面积为9m2，按套内建筑面积计算的价格为3500元/m2，则该套住宅按建筑面积计算的价格为( )元/m2。

A.3000B.3277C.3295D.3599答案：C4.某城市居民人均月收入自2006年3月1日至2006年9月30日由1200元增加到1300元，某类商品住宅的需求量由16万套上升到20万套。

则用中点法计算该类住宅需求的收入弹性为( )。

A.036B.122C.2.78D.325答案：C5.下列关于比准价格、积算价格和收益价格关系的表述中，正确的是( )。

A.在房地产市场比较成熟且处于正常状态时，积算价格低于收益价格B.在房地产市场存在泡沫时，收益价格大大高于积算价格C.在房地产市场不景气时，积算价格(未扣除经济折旧)大大高于比准价格或收益价格D.比准价格倾向于成交价格，积算价格倾向于最低买价，收益价格倾向于最高卖价答案：C6.某房地产现房价格为4000元/m2，预计从期房达到现房的两年时间内现房出租的租金收入为每年300元/m2(年末收取)，出租运营费用为每年50元/m2。

假设折现率为5%，风险补偿为200元/m2，则该房地产的期房价格为( )元/m2。

A.3300B.3324C.3335D.3573答案：C7.某仓库房地产，建筑面积为800m2，容积率为0.8，对应的土地单价为850元/m2，现拟变更为商业用地，容积率为2.0，并已取得规划、国土等管理部门的许可。

房地产估价师《房地产估价理论与方法》考考试题库【3套练习题】模拟训练含答案(第8次)

房地产估价师《房地产估价理论与方法》考考试题库【3套练习题】模拟训练含答案答题时间：120分钟试卷总分：100分姓名：_______________ 成绩：______________第一套一.单选题(共20题)1.房屋完损等级是根据房屋的结构、装修、设备三个组成部分的各个项目的完好、损坏程度来划分的，共分为()。

A.四类B.五类C.六类D.七类2.下列哪种价格能反映房地产价格水平的高低？()A.总价B.单价C.平均价D.原始价值3.()的平均价格一般可以反映所销售商品房的总体价格水平。

A.成交价B.均价C.标价D.起价4.正常使用的磨损主要是由于()引起的，与建筑物的使用性质、使用强度和使用年数相关。

A.人工使用B.外力作用C.自然引起的D.结构的变化5.（）年10月13日，中国房地产估价师与房地产经纪人学会加入了国际测量师联合会，成为其全权团体会员。

A.2003B.2004C.2005D.20066.某套住宅建筑面积为100m，可使用面积为80m，分摊的共有面积系数为10%，套内建筑面积下的价格为2600元／m，该套住宅建筑面积下的价格为（）元/m。

A.2080B.2288C.2340D.23927.【真题】价值时点为现在的估价，下列日期中不应选为价值时点的是()。

A.估价作业期间的某日B.实地查勘估价对象期间的某日C.估价报告出具日期D.估价报告出具后的某日8.在房地产市场存在泡沫的情况下，比较法求得的价值（）收益法求得的价值。

A.低于B.高于C.等于D.无法确定9.搜集内容（）的交易实例，是提高估价精度的一个基本保证。

A.充实和完整B.丰富和完整C.广泛和真实D.完整和真实10.开发成本包括()。

A.勘察设计和前期工程费、基础设施建设费、房屋建筑安装工程费、公共配套设施建设费、开发建设过程中的税费B.勘察设计、基础设施建设费、房屋建筑安装工程费、公共配套设施建设费、开发建设过程中的税费C.勘察设计和前期工程费、基础设施建设费、房屋建筑安装工程费、公共配套设匿建设费D.勘察设计和前期工程费、管理费、基础设施建设费、房屋建筑安装工程费、公共配套设施建设费、开发建设过程中的税费11.现实中土地的使用、支配权要受到多方面的制约，其中政府的城市规划属于（）方面的制约。

房地产估价师《房地产估价理论与方法》考考试题库【3套练习题】模拟训练含答案

房地产估价师《房地产估价理论与方法》考考试题库【3套练习题】模拟训练含答案答题时间：120分钟试卷总分：100分姓名：_______________ 成绩：______________第一套一.单选题(共20题)1.房地产的()，用来表示在一定时期内一种房地产需求量的相对变动对于该种房地产自身价格的相对变动的反应程度。

A.需求弹性B.需求收入弹性C.供给价格弹性D.需求价格弹性2.房屋完损等级是根据房屋的结构、装修、设备三个组成部分的各个项目的完好、损坏程度来划分的，共分为()。

A.四类B.五类C.六类D.七类3.现行会计准则要求企业在对会计要素进行计量时，一般应采用（）。

A.公允价值B.重置成本C.账面价值D.历史成本4.房地产所有权有单独所有、共有和（）三种。

A.建筑物区分所有权B.建筑物区分共有权C.建筑物区分共用权D.私有权5.估价资料的保管期限自估价报告出具日期起算，不得少于10年。

但某个房地产抵押贷款估价项目，如果该笔房地产抵押贷款期限为20年，则档案保管期为（）年以上。

A.8B.10C.15D.206.经济学中的均衡原理可以帮助我们确定房地产的()。

A.最佳用途和最佳规模B.最佳集约度C.最佳规模和最佳集约度D.最佳用途7.在现实中，房地产的价格直接取决于其()，而非花费的成本，成本的增减一定要对起决定性的方面有所作用才能形成价格。

A.价值B.社会作用C.效用D.经济价值8.在运用假设开发法的时候，要考虑在购置土地时作为（）计算所需要缴纳的税费，在出售开发完成后的房地产时作为（）计算所需要缴纳的税费。

A.买方，买方B.买方，卖方C.卖方，买方D.卖方，卖方9.某建筑为钢筋混凝土结构的生产用房，其耐用年限为（）年。

A.60B.50C.35D.3010.房地产价格一般随交易的需要而个别形成，并容易受()的影响。

A.买方的个别因素B.卖方的个别因素C.买卖双方的个别因素D.其他个别因素11.商品房供大于求时，是()掌握着主动权的市场。

2024年房地产估价师《理论与方法》模拟练习题

2.在住宅楼市场调研的供求分析中，要确定( )。
A.潜在需求
B.需求的绝对量
C.供给的绝对量
D.供求缺口的大小和方向
3.当经费有限，而被访问者分布又不集中时，可采用的调研方法是( )。
A.德尔菲法
B.电话询问法
C.邮寄询问法
D.人户询问法
4.当需要确定两个或更多交易之间是否相关及相关程度时，一般采用( )的描述性统计方法。
： ×
第 6 题不论是何种估价目的，估价对象状况不一定是估价时点时的状况，评估估价对象价值所依据的市场状况。 ( )
： ×
第 7 题当估价对象为“干净”的房地产、可比实例是带有债权债务的房地产时，其统一房地产范围的价格换算公式是：房地产价格=带债权债务的房地产价格+债务一债权。 ( )
： √
第 8 题房地产收益可分为有形收益和无形收益，无形收益通常难以货币化，难以在计算净收益时予以考虑，但可通过选取较高的报酬率或资本化率予以考虑。 ( )
A.平均数
B.多项频数分布
C.单项频数分布
D.交叉分组频数分布
5.调研时若要获得二手资料可以从( )人手。
A.市场实况
B.可用报刊
C.政府工作报告
D.国外资料
6.确定某一市场调研变量集中趋势时，应采用( )。
A.众数
B.中位数
C.标准差
D.平均数
7.在市场调研的问卷设计中，‘运用多项选择题设计问卷时，可能遇到的主要问题是( )。
： √
第 11 题在假设开发法的现金流量折现法中，待开发房地产取得税费、后续开发成本、管理费用、销售费用、销售税费等，主要是根据估价对象的相应生产水平估计出的。 ( )
： ×
第 12 题一般来说，运用假设开发法估价时，同一估价对象在自己开发前提下评估出的价格大于在自愿转让前提下评估出的价值，在被迫转让前提下评估出的价值小于在自愿转让前提下评估出的价值。 ( )

房地产估价师考试试题：《理论与方法》

房地产估价师考试试题：《理论与方法》1、非市场价值不是一种价值，而是对市场价值以外的各种价值的一个( )称呼。

A、概括性B、描述性C、理论性D、准确性2、下列房地产不是按经营使用方式来划分的类型的是( )。

A、出租的房地产B、自用的房地产C、餐饮的房地产D、营业的房地产3、房地产估价的合法原则要求在进行房地产估价作业时应以( )为前提来进行工作。

A、公正B、公平C、公开D、估价对象的合法权益4、现实中土地的使用、支配权要受到多方面的制约，其中政府的城市规划属于( )方面的制约。

A、建筑技术B、土地权利设置C、相邻关系D、土地使用管制5、在房地产权利中，属于用益物权的是( )。

A、自物权B、划拔土地使用权C、抵押权D、租赁权6、某宗面积为3000m2的工业用地，容积率为0、8，楼面地价为700元/m2。

现按规划拟改为商业用地，容积率为5、0，楼面地价为960元/m2。

理论上应补地价( )万元。

A、78B、882C、1210D、12727、某幢可出租房地产尚有1年时间才可投入使用，与之类似的现房价格为5000元/m2，现房出租的年末净收益为500元/m2。

若按折现率10%和风险补偿值100元/m2计，该幢房地产目前的价格应为( )元/m2。

A、4400B、4409C、4445D、44558、不是影响房地产价格的区位因素是( )。

A、位置B、交通C、人文D、环境9、同区位的甲、乙、丙三种房地产，当价格变化百分比为10%时，需求量变化百分比分别为30%、10%、0，则甲、乙、丙三种房地产的需求的价格弹性数值类型分别是( )。

A、富有弹性、单一弹性、缺乏弹性B、完全弹性、单一弹性、完全无弹性C、完全弹性、单一弹性、缺乏弹性D、富有弹性、单一弹性、完全无弹性10、现实中，房地产市场上某种房地产在某一时间的供给量为( )。

A、存量+新开发量+其他种类房地产转换为该种房地产量-该种房地产转换为其他类房地产量拆毁量B、存量+新开发量+该类房地产与其他种类房地产之间转换总量+拆毁量C、存量+新开发量+空置房量-拆毁量D、存量+新增竣工量-拆毁量答案：1、A 2、C 3、D 4、D 5、B 6、D 7、C 8、C 9、D 10、A。