物业管理法律培训资料PPT课件

业主委员会应当与业主大会选聘的物业管理企 业订立书面的物业服务合同。
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1、物管公司收取物业管理费的依据
不管是上述哪种情况，只要相关的房屋买卖合 同、前期物业服务合同，或业主入住时签署文件 中的物业管理条款，或业主委员会与物管公司签 订的物业服务合同合法有效成立，则上述文件均 可作为物管公司收取物业管理费的依据，自业主 在相关物业服务合同上签字或者盖章之日起，该 合同就生效。
实践中，也存在开发商将物业管理相关条款制 定在业主入住时需签订的文件中，在业主签字、 盖章后，对业主产生法律效力。
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1、物管公司收取物业管理费的依据
法规链接 ➢ 【物业管理条例第21条】：
在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，建设 单位选聘物业管理企业的，应当签订书面的前期 物业服务合同。
➢ 【物业管理条例第25条】： 建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含
基于物业服务合同的约定，提供相应的物业管 理服务。其管理范围包括对建筑物及其附属共用 设施、设备进行使用管理、维修养护、巡视检查； 提供园林绿地的管理养护服务；提供环境卫生的 管理服务；对公共秩序进行维护及安全防范；对 车辆行驶、停放管理及其场地进行维修养护等。
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关于业主的定义
何谓业主？ 【物业管理条例第六条】
前期物业服务合同约定的内容。
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1、物管公司收取物业管理费的依据
② 物业服务合同 在小区成立业主委员会之后，则由业主委员会
与物管公司就相关的物业管理服务问题进行约定， 签订新的物业服务合同，开发商与物管公司签订 的原物业服务合同在新合同生效时或新合同约定 的终止时间终止。
法规链接 【物业管理条例第35条】：
物业管理主要涉及三方当事人：开发商、物业 管理公司、业主。
物业管理公司是受开发商或者全体业主的委托， 并基于物业服务合同的具体约定对小区进行物业 管理的。
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一、前言
2、物管公司的主要权利义务
（1）物管公司的主要权利： 按照物业服务合同收取物业管理费用；制定物
业管理制度；制止违反法律、法规、物业管理制 度、业主公约的行为。 （2）物管公司的主要义务：
第三十条 因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物 权的，自事实行为成就时发生效力。
第三十一条 依照本法第二十八条至第三十条规定享有不动产 物权的，处分该物权时，依照法律规定需要办理登记的， 未经登记，不发生物权效力。
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二、物业管理公司的权利
（一）收取物业管理费用 （二）收取其他费用
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（一）收取物业管理费用
即使业主签订的合同是由开发商或物管公司单 方拟订的格式合同，但只要该格式合同不具有合 同法规定的合同无效之情形，业主的签章就代表 业主对合同条款的全部认同。在物管公司按约履 行了管理义务的情况下，业主也应按约履行交纳 费用的义务。
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1、物管公司收取物业管理费的依据
（3）物管公司的事实管ห้องสมุดไป่ตู้行为
一般来讲，物业服务合同中都约定了服务期限， 在服务期限届满时，物业服务合同就失去效力， 对双方当事人也就没有了约束力。因此实践中 经常会出现以下情形：
房屋的所有权人为业主。
业主一般包括： （1）房屋的所有人； （2）持有空置物业的建设单位； （3）已办理商品房预售合同登记且所购房屋已入住
使用的自然人和法人等 。
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关于业主的定义
关于房屋所有人：
《物权法》
第十四条：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法 律规定应当登记的，自记载于不动产登记薄时发生效力。
法律培训
——物业管理过程中的风险防范
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主要内容
一、前言 二、物业管理公司的权利 三、物业管理公司的义务 四、相邻权纠纷
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一、前 言
1、何谓物业管理？ 2、物业管理公司的主要权利义务
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一、前言
1、何谓物业管理？
【物业管理条例第2条】 物业管理，指业主通过选聘物业管理企业，由
业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对 房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养 护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的 活动。
1、物管公司收取物业管理费的依据 2、分析业主拒交物业管理费的理由 3、业主欠费时，物管公司可否采取断水、
断电措施 4、业主欠费时，诉讼时效的中断、延长、
失效
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1、物管公司收取物业管理费的依据
（1）法规依据 ➢ 【物业管理条例第7条】：
业主在物业管理活动中，履行下列义务： （一）遵守业主公约、业主大会议事规则； （二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备
的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章 制度； （三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作 出的决定； （四）按照国家有关规定交纳专项维修资金； （五）按时交纳物业服务费用； （六）法律、法规规定的其他义务。
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1、物管公司收取物业管理费的依据
➢ 【物业管理条例第42条】： 业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服
第十七条：不动产权属证书是权利人享有该不动产的证明。
第二十八条：因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民
政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭
的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效
力。
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关于业主的定义
第二十九条 因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗 赠开始时发生效力。
务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交 纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳 责任。
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1、物管公司收取物业管理费的依据
（2）合同依据
① 物业买卖合同及前期物业服务合同
在业主入住前期，因业主委员会尚未成立，为 便于小区的管理，由开发商作为大产权人委托物 管公司对小区进行物业管理。根据《物业管理条 例》规定，开发商应该与受委托的物管公司签订 《前期物业服务合同》，并将该合同约定的内容 包含在与业主签订的房屋买卖合同中，以约束业 主与物管公司之间的物业管理服务关系。
① 《前期物业服务合同》到期后，小区业主委员 会尚未成立，或者还没有与物管公司签订新的 服务合同，开发商由于已与自身没有太大的利 害关系，并且没有明确的法律依据，往往不会 再与物管公司续签《物业服务合同》，这就使 得物管公司面临没有合同依据而进行管理的局 面。
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1、物管公司收取物业管理费的依据
② 物业服务合同到期后，由于业主委员会换届选 举，或业主委员会与物管公司暂时无法就某些 问题达成一致，出现双方未继续签署物业服务 合同，但业主委员会也未聘请新物管公司的局 面；或是出现双方未继续签署物业服务合同， 但业主委员会正在聘请新的物管公司过程中， 从而使物管公司的管理处于事实管理的状态。