旧村改造做法意义及建议

旧村改造做法、意义及建议

一、翁垟镇后西村旧村改造基本情况

翁垟镇后西门村是翁垟镇建成区范围内村，属我市实施旧村

旧村改造示范村。全村在册人口837人，235户；另有外来人口587人，166户。去年村集体经济收入48万元，人均收入10750元。其收入主要来源为务农（约10%劳动力从事纯农业）、务工、经商和出租房屋。现有耕地223亩，居住区占地50多亩，两者成片分离，相距一公里。其中列入旧村改造范围内的老村居住人口

约400人，112户。

2003年，后西门村多数村民要求对老村进行旧村改造，改变

现有居住条件和生活环境。村两委根据村民意见进行认真研究，

多次召开村民代表会议和村民大会，统一思想，取得了98%的村民支持。在此基础上，该村制订了《后西门村旧村改造实施办法》，决定用三至五年时间对老村112户住宅实施拆除，在原址建设多

层公寓住宅，分四期完成改造任务。

该村旧村改造一期工程于去年经市发改局立项，并通过市规

划建设局方案会审和初步设计会审，目前，规划等有关手续已办

理完毕，现正在办理建设用地报批手续。拆迁户拆赔情况调查、

拆赔协议签订、建设资金筹措、老屋拆除等前期工作已基本完成。

据后西门村两委介绍，一期工程改造完成后，该区块范围内总用

地面积4181平方米保持不变，建筑占地面积由原来的2443平方

米减至1751平方米，建筑密度降低；建筑面积由原来的5240平方米增加至14760平方米，净增9520平方米。

二、翁垟镇后西门村旧村改造的意义

翁垟镇后西门村的旧村改造是我市旧村改造工作开展以来一

个依法依规按程序报批、成片改造的例子，到目前为止，它只需

再履行建设用地报批和建设许可程序即可动工兴建。它的成功，

意义是多方面的：

（一）顺应了近几十年来农村城市化、工业化、市场化的社

会发展趋势，并且将加快这种趋势，促进农村社会形态、生产方

式的转变和农民生活方式、生活品质的提高。从后西门村来说，现全村仅有10%劳动力从事纯农业，大部分劳动力从事二、三产业，传统农耕生活在该村渐趋式微，取代它的是现代城镇、城市

居民的生活方式。这就是为什么村两委在征求全体村民进行旧村

改造、兴建多层公寓式住宅时得到98%支持率的原因所在。

（二）为全市城中村、城镇近郊村、经济发达村旧村改造提

供范本。后西门村的旧村改造，到目前为止还属严格意义上的、

完整的、按村民意愿和政府有关部门倡导的思路进行的旧村改造，

依此完成，村民可依法取得“一户两证”（土地证、房产证），这就避免了之前北白象镇樟湾村、石帆镇前林村因未经正常手续审

批，自行组织拆迁建设，旧村改造完成了，但村民拿不到两个权

证的后遗症。因此，后西门村的旧村改造，将为全市相当数量的

城中村、城镇近郊村、经济发达村的旧村改造提供范本，同时也

必将推进全市农村新社区建设步伐。

（三）盘活农村存量建设用地，提高农民生活品质。后西门村旧村改造在符合镇村建设规划的前提下，通过适当提高建筑容

积率，达到降低建筑密度、增加建筑面积的目的。据测算，四期

改造工程共减少建筑占地面积2000平方米，净增建筑面积17000平方米。腾出的这2000平方米空地安排作为公共绿地和其他公共

场所、公共服务配套设施建设，这对寸土寸金的城中村来说是非

常宝贵的。而且按照村两委的设想，村民在增加居住面积后，势

必有一部分用于出租，他们要求村民在选择出租房对象上，要首

选附近企业的工程技术管理人员，淘汰“捡垃圾的和无业游民”，这对于增加村民收入、提高生活品质是非常有益的。

（四）扩大村集体经济收入来源，增强村级组织调控力。根据后西门村旧村改造方案，通过改造净增的建筑面积，除用于安

置拆迁户居住、解决困难户居住外，剩余部分归村集体用于兴办

三产和出租。村集体经济收入增加后，无疑对增强村组织凝聚力、

号召力、完成政府交办事项以及发挥社会管理的基础作用都是十

分有利的。同时，通过旧村改造，村两委掌控一定的资源，相当

于增添了一个业态工作平台，这对村级组织建设也非常有利。

三、相关建议

（一）加强政策研究指导，激发村民参与热情。实施旧村改造是一件利国利民利社会的好事，政府对这项工作也非常重视，

为此还专门成立旧村改造指挥部。但从这项工作的推动情况来看，

无疑是进程阻力不小。分析其中原因，不外由于旧村改造涉及多

个主体的利益分割、转移，涉及土地、规划、建设、房管等许多

政策法规层面的关卡，也涉及审批层面的部门协调和程序安排，

而现有的市委、市政府关于这些问题的研究、规定是较为粗略的，

尤其是对旧村改造后村民如何取得土地证、房产证，以及取得两

证后其用益物权、担保物权如何确定，均语焉不详（参见乐委办

,2003?37号、发委办发，2005?157号、乐政发，2007?63号文件）。这种指向上的不明确，一定程度上影响到村组织和村民参

与旧村改造的积极性。

（二）形成部门统一意志，增强部门服务意识。旧村改造是一项新事物，目前工作还属政府主导型，非常需要政府各有关部

门围绕大力推进旧村改造的目的，加强配合协作，形成统一口径、

统一意志，不能有各唱各的调、相互推诿扯皮的情况发生。从具

体审批环节来说，由于大部分村组织和村民对此不熟悉，是靠部

门人员指点去行事的，这就更需要部门人员在吃透有关政策法规

的前提下，增强服务意识，给村组织和村民以强有力的指导，做

到指导到位、办事高效、不越俎代庖、尽量开绿灯。

（三）鼓励改革创新，积极探索尝试国有、集体“两种产权、

一个市场”的运作办法。目前，城镇居民的住房早已实现“一户

两证”，被金融信贷认同，可以进入市场自由买卖。而农村宅基地

属集体所有，房屋归农户私有，房屋不能单独作为完整的房地产

产权进入市场交易。农村住宅产权的不完整性，使农民家家都拥