香港住区规划

住区规划原理报告——香港目录第一部分：香港住区背景香港的土地制度香港住区开发建设相关政策“香港模式”住区发展历程第二部分：案例分析秀茂坪牛头角上邨香港凯旋门第三部分：保障性住宅保障性住宅政策城市中的空间分布规划设计方法保障性住房案例第四部分：对我国住区发展建设的启示港岛、九龙半岛、新界与离岛三大区，其中约有80％的土地属于丘陵山地。

唯一较广阔的平地位于新界西北部。

•现有建成区大多位于维多利亚港狭长的南北面。

•由于可供发展的土地严重缺乏，人口密度高，整体人口密度每平方公里6480人香港维多利亚港景色（太平山视角）香港的土地制度•一、土地使用权制度•香港的土地是leasehold制度,即香港所有土地拥有权,除了位于中环的圣约翰大教堂是唯一私人拥有的土地外,则全部由香港政府所拥有,再由政府出租予居民,除一次性收取「卖地」金额以外,居民则需向政府缴交地租。

•二、土地使用权出让制度•香港在1997年经历金融风暴后,开始调整批地政策,至2004年全面采用「勾地」制度,即是由有意土地使用者从政府的土地储备表中,提出对某地块所愿意支付出的「最低价格」,该有兴趣发展商需向政府提交相等于「最低价格」5％款项的按金,再经过公开拍卖或招标形式,由政府批出土地。

以这种「勾地」方式卖出土地,既能配合有意发展商之土地实际需求,在拍卖过程中又能体现自由经济下公平竞争的原则,政府亦可以控制土地之批出及价格。

•三、土地使用权转让制度•由于香港实行高地价政策,除了开发成本外,也要计算机会成本,受让方的出价要相当高,经过私人协商由原土地使用权人把土地使用权年期卖给另外之发展商,所以在香港并不常见。

香港住区开发建设相关政策——“香港模式”•说起房地产开发模式，就不能不提到“香港模式”。

•所谓香港模式，简单说就是高地价、高房价、高公屋居住率的“三高”发展模式“香港模式”•1、高密度开发•2、中小户型住宅•3、多一个功能房间，减少类似于过道、走廊这样的面积浪费将房间，客厅功能也会大大弱化，但居住的实用功能大大增强，六七十平方米户型也能做到套三（三室）•4、香港政府为解决民众的居住问题及保持城市在国际上的竞争力，善用土地资源是城市开发的基本原则之一。

•5、大量的城市开敞空间香港整体城市开发密度极低，这原本是香港的大部分山地不适合建设造成的，但这促成了生态学上的意义。

今天，香港80%的土地是自然郊野区，并且在新界留有可观的适合开发的土地作为维护环境平衡的需要和土地战略储备的需要。

香港住区发展历程香港住区发展历程年代40年代50年代60年代7、80年代90年代社会状况社会动荡、大批难民涌入、无家可归，战后人口激增大量非法僭建的房屋、火灾雨灾造成大量人口无家可归50万人入住徙置大厦，但仍有60万人住寮屋香港经济起飞，市民生活水平大大提高楼价飙升、金融风暴，不少物业成负资产市民对房屋需求一个「有瓦遮头」的栖身之所寮屋不是长久居所，希望较为优质永久居所已入住徙置大厦的渴望更优质环境市民对住房要求提高渴望购买物业轮候公屋人数众多，且周期长政府配合社会欠缺足够的资源优先处理房屋问题兴建临时建筑安置灾民、开展徙置计划推出临时住房计划，加快徙置大厦兴建兴建大规模公共屋村、推出低价屋苑供市民置购宣布十年房屋计划，轮候周期缩短房协配合成立香港房屋协会，协助解决香港的房屋，提供大量寮屋成立第一个租屋，容纳近1900租户、标志着香港公共房屋发展的雏型兴建了8个出租屋邨，提供18000单位旧楼拆迁，改善居住环境协助推出夹心阶层住屋计划，帮助其购置住屋私人发展商地产世道日渐兴旺，开始建设大型私人屋苑一个个大型私人屋苑落成金融风暴，地产世道下滑香港住区发展历程香港住区发展历程提供大量寮屋寮屋在香港是指非法占地而建的临时居所，其建筑通常相当简陋，大多以铁皮及木板等搭建而成，所以又俗称铁皮屋、木屋。

香港住区发展历程香港住区发展历程香港住区发展历程香港住区发展历程香港住区发展历程自置居所貸款計劃於一九八八年四月推出，提供免息貸款或每月按揭還款補助金予合資格租戶，以協助他們自置居所。

香港住区发展历程租置計劃在一九九七年十二月推出，目的是在未來十年內協助最少250000 個居住在租住公屋的家庭以負擔得來的價錢購買其現居單位。

香港住区发展历程香港住区发展历程•千禧年至今•社会状况：经济下滑至复苏•市民对房屋需求：楼价不断的上升，令市民难以置业。

　不合资格申请公屋的中低收入家庭，亦难以负担市场上的合适居所。

•政府、房协及私人地产商：2011 年10 月，政府发表施政报告，宣布推出「新居屋计划」，回应中低收入家庭的置业诉求；又提出开拓土地资源，确保有足够土地供应，以达致每年平均可提供40,000 个各类型住宅单位。

2010 年，房協分批出售「夾心階層」住屋計劃餘下的800 多個單位。

•私人发展商：大量內地資金開始投資香港的物業市場，在熾熱的炒風下，香港的物業價格不斷上漲，有新落成的豪宅單位曾創出70,000 元一平方呎的天價。

楼价比天高香港住区发展历程住区发展模式案例分析：秀茂坪牛头角上邨香港凯旋门基督教联合医院秀茂坪位於香港观塘区，主要以公共屋邨组成，一共有近44幢大厦。

附近有秀茂坪警署及基督教联合医院。

基督教圣约教会坚乐小学公共屋邨秀茂坪商场秀茂坪服务设施大楼案例1：秀茂坪香港公共屋邨（简称公屋）是由香港房屋委员会或香港房屋协会兴建的公共房屋，惟以前者占大多数，本文亦针对由香港房屋委员会或其前身兴建的公屋。

现时香港一半的居民均居于公屋。

秀茂坪南邨总平面图秀茂坪南邨秀茂坪南邨住区交通•主要交通干道•秀茂坪道•秀明道•将军澳道•宝琳路•晓光街住区道路环境•可达性住区道路环境可达性公共服务设施配置公共服务设施配置公共空间及绿地公共空间及绿地垃圾处理节能环保案例2：牛头角上邨•牛头角上邨是香港的公共屋邨之一，位于牛头角中部。

第二期和第三期获得2007年香港环保建筑协会的香港环保建筑大奖。

房屋机构香港房屋委员会所属地区观塘区屋邨类别租住屋邨入伙年份2003, 2009楼宇座数9单位数目2,100（第一期）4,584（第二、三期）单位面积16.3-43.6 m²住户数目6300（截至2009年12月底）认可人口16100（截至2009年12月底）文化传承——展示厅文化传承——展示厅文化传承——延续原有生活方式文化传承——延续原有生活方式20022003200420052006200720082009社区参与设计阶段拆楼工程地基工程上盖工程上盖工程完成居民会议、简介会、区议会砌模型简介会工作坊简介会在屋邨的规划设计过程中，希望推动社区参与，透过多样活动，让居民一同参与及直接表达意见，其中特别加强与长者和伤残人士沟通，改善有关设计。

案例分析——香港凯旋门均价1.3—1.8万港元/平方呎（约14—19.4万港元/平方米）。

顶层复式“天际独立屋”，面积5353平方呎（约500平方米），单价3.13万港元/平方呎（约33.7万港元/平方米），总价约1.6亿港元。

· 凯旋门座落于机铁九龙站上盖，宏伟独特的外型傲视维多利亚港两岸，与对岸88层高的国际金融中心互相辉映，今人感受超凡气势。

维多利亚港是位于香港特别行政区的香港岛和九龙半岛之间的海港。

是亚洲的第一、世界第三大海港。

由于港阔水深，为天然良港，香港亦因而有“东方之珠”、“世界三大天然良港”及“世界三大夜景”之美誉。

维多利亚港一直影响香港的历史和文化，主导香港的经济和旅游业发展，是香港成为国际大化大都市的关键之一。

位置：位于九龙尖沙咀柯士甸道西1号，未来文化及交通总汇的机铁九龙站上盖，是香港机铁九龙站发展计划的一部份。

：交通：交通完善。

靠近机铁九龙站，往来中环及机场，快捷方便。

毗邻将落成的九铁南环线九龙西站，尽占铁路网络(地铁、机铁、东铁及西铁)优势。

到中环只需一站直达香港国际机场靠近中港码头景观，绿地：地段繁华，无敌海景资源1、位于九龙城海边繁华地段2、紧靠园林中央公园3、临海而建，南向维多利亚港，西向中港码头，无敌海景资源公共服务设施配套：离地500呎（约152米）总面积10万平方呎（9300平方米）的“摩天会所”和“云中花园” 大厦基座(即九龙站)设有商场邻近尖沙咀及未来西九龙文娱艺术区可步行15分钟至官涌街市，或乘车至奥运站或尖沙咀柏丽大道一带购物。

50万平方呎（约46450平方米）高尔夫球场59楼的摩天大厅，就是凯旋门豪华会所的空中恒温泳池，每一位身临其境的参观者，都会被眼前璀璨的夜景深深吸引，落地窗外大片的维多利亚港夜景倒映在游泳池畔，显得波光粼粼，令人不禁迷醉。

60楼为宴会及休闲区，星梦宴会厅豪华典雅，天花板垂吊着6盏法国Baccarat水晶吊灯；最令人惊艳的是空中酒廊云霄阁，180度的临海景观，是适合小酌几杯的好地方；61楼是大型健身中心，在跑步机上跑步，高空俯瞰维港，彷佛空中漫步；62楼为空中花园，以法国浪漫情怀为蓝本，划分为茶花园、桂花园、松树园、茉莉园、蔷薇园及榕树园，让住户在绿化空间中舒展筋骨。

62楼空中花园60楼为宴会及休闲区61楼是大型健身中心·“高台型”城市住宅综合体的雏形来源于人多地少的香港。

·“高台型”城市住宅综合体是近几年在我国经济较发达地区出现的一种城市住宅类型。

·其特点首先直观地表现在项目用地处于城市中心区，外围交通便利，周边配套设施完备。

·但用地规模较小，建筑密度和容积率都相对较高，人口密度也比较大。

该类型住宅内部功能相对比较复杂，往往集住宅、商业、娱乐、休闲、餐饮等于一身，由此通过传统的地面公共环境配置已很难满足住户交往、购物、娱乐、健身等需求，从而形成所谓的“高台”，即高层住宅下部的整体裙房部分，作为住区主要的公共服务和交往平台。

同时，“高台型”城市住宅综合体由于在空间密度、功能组合和物理形态上的密集，有助于居民更多机会碰面、交流，促进社区文化的形成；亦有助于形成资源、环境、基础设施的充分利用；同时也有助于城市的可持续发展需求。

保障性住房保障性住房•香港保障性住房的起源在1954 年以前，香港政府对本港居民的住房建设基本采取不介入的态度。

当时，富人可自建或购买高级别墅，中等收入的家庭可租住私房，而大量收入低微的居民和城市贫民则因经济条件有限，只有用木板、铁皮搭建简陋棚屋栖身，不少渔民长期以艇户为家。

这些棚屋密度高、质量差，又无规划可循，更说不上安全和服务设施的配套，木屋区发生火灾是家常便饭。

1953 年的圣诞夜，在香港石硖尾大火中有58000人痛失家园。

之后，又发生几起大火，总共有10 万人无家可归。

连续的火灾迫使香港政府不得不转变立场①，投资兴建公屋，为这些灾民提供住所，以解燃眉之急1954 年香港政府成立迁置事务署，兴建迁置大厦，用来安置灾民和寮屋清拆居民。