三四线城市住房租赁市场发展可行性分析——以江苏省扬州市为例
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金融实务
2018.07
人获得基本公共服务的权利⑤。二是规范租金。 合同中没有约定租金调整次数和幅度的，出 租人不得单方面提高租金。直辖市、市、县 人民政府应当建立住房租金发布制度，定期 公布分区域的市场租金信息⑥。
4. 给予金融、税收支持。加大对住房租 赁企业的金融支持力度，拓宽直接融资渠道， 支持发行公司信用类债券及资产支持证券，积 极发展房地产投资信托基金（REITs）⑦。个 人出租住房享增值税率优惠，企业出租房屋 享其他优惠政策⑧。
关键词 ：住房租赁 可行性分析 三四线城市 中图分类号 ：F832.2 文献标识码 ：A 文章编号 ：1009 - 1246（2018）07 - 0065 - 08
一、国内住房租赁市场试点发展情况 （一）政策制定和权利保障
自 建 立 购 租 并 举 的 住 房 制 度 被 提 出 后， 中央各部委及各省市集中出台了一系列扶持 政策，培育和发展住房租赁市场①。政策着力 点主要体现在以下方面 ：
5. 鼓励发展长租行为。鼓励出租人与承 租人签订长期住房租赁合同，当事人签订 3 年 以上住房租赁合同且实际履行的，当地政府 应给予相关政策支持⑨。
6.“租购同权”。明确长租房的承租人在 子女教育等方面享有与房屋所有人同等Байду номын сангаас利。
7. 其他方面。如多地将住房租赁补贴政 策列入人才引进和支持“双创”等政策中，明 确补贴标准及适用人群范围。
1. 培育机构化、规模化住房租赁企业。 鼓励房地产开发企业出租库存住房，引导房 地产开发企业与住房租赁企业合作发展租赁
地产②。 2. 增加租赁住房有效供给。鼓励各地通
过新增用地建设租赁住房，鼓励新建租赁住 房，将新建租赁住房纳入住房发展规划③。完 善集体租赁住房建设和运营机制，村镇集体经 济组织可以自行开发运营，也可以通过联营、 入股等方式建设运营集体租赁住房④。
3. 规范租赁行为。一是保障承租人权益。 出租人不得强制驱逐承租人。探索保障承租
①《关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见》（建房〔2015〕4 号）。 ②《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》（国办发〔2016〕39 号）。 ③《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》（建房〔2017〕153 号）。 ④《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》（国土资发〔2017〕100 号）。
1. 个人租赁市场 个人是租赁房供应的主体。研究显示，中 国住房租赁市场中个人通过中介或直接出租 方式出租的房屋数量占到整个住房租赁市场 的近 90%（汪毅，崔裴，王梦雯，2018）。从 国际发展趋势看，虽然住房租赁机构化是主 流发展方向，但是非机构租赁房供应仍然占 比较高。如德国住房租赁市场中 22% 的房源 为合作社出租房，66% 为私人出租房（张燕， 2014）。但是这种传统的租赁房市场模式带来 了零散租赁的问题。当前，如何“化零为整” 是我国盘活存量闲置零散房源、推动住房租 赁市场大规模发展的关键环节。 2. 国有（政府）租赁平台 目前，广州、梅州、合肥等多个试点城 市在当地政府和金融机构的战略合作协议中 提出要支持国有（政府）租赁平台发展，如 合肥市已建成市区两级“1+7”格局的国有住 房租赁公司，并在租赁住房土地供应和集体 用地建设租赁住房试点方面给予政策支持。 3. 房地产企业“长租公寓” 国内房地产企业经营的“长租公寓”项 目主要包括万科的“泊寓”、龙湖地产的“冠 寓”等。长租公寓的优势在于房地产商拥有 稳定丰富的房源，同时具备成熟的管理制度、
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金融实务
完整的供应链及工程家装、产品研发等资源。 试点城市产融合作情况看，各地更倾向于和金
但房地产企业存在房屋租赁运营能力不足的 融机构采取“开发建设 + 项目运营 + 后期退出”
问题，加之“长租公寓”项目回报周期长，可 的全生命周期打包授信方式。二是推出专属金
能会影响房地产企业的资金周转速度。同时， 融产品。金融机构依托互联网技术，开发出符
2018.07
金融实务
三四线城市住房租赁市场发展可行性分析
——以江苏省扬州市为例
唐 波 程秋君
摘要 ：2015 年，中央首次提出建立购租并举的住房制度，十九大报告再次强调要“加快建 立多主体供应，多渠道保障，租购并举的住房制度”。当前，国内住房租赁试点城市在制度设计、 权利保障等方面已取得明显进展。本文总结了国内住房租赁市场的供应主体及市场合作模式， 并在此基础上，从政策环境、市场供给、市场需求和金融服务四个维度对以扬州为代表的三四 线城市住房租赁市场的发展潜力及限制因素进行分析，并提出相应政策建议。
主要包括“魔方公寓”“自如”“You+ 公寓”等， 长租住宅项目提供 300 亿元保障性基金。四 主要集中在一二线城市等经济发达地区。相 是试点开展房地产信托投资基金（REITs）⑩、
长租公寓的运营费用率很高，一般为 40% 左 合住房租赁市场实际需求的金融产品，如工商
右，导致项目投资收益率仅有 3%—5%（汪毅， 银行“租 e 贷”等。三是采取发行债券、基金
2018）。
等直接融资方式为住房租赁公司提供长期稳
4. 运营商“品牌公寓”
定资金。如工商银行与广州市住建委合作设立
目前，国内较有影响力的“品牌公寓” “租赁住房专项扶持基金”，中信银行为碧桂园
⑤《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》（国土资发〔2017〕100 号）。 ⑥《住房租赁和销售管理条例（征求意见稿）》。 ⑦《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》（建房〔2017〕153 号）。 ⑧《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》（国办发〔2016〕39 号）。 ⑨《住房租赁和销售管理条例（征求意见稿）》。
（二）市场主要供应主体 在市场主体培育方面，目前国内各试点 城市基本采取“国有（政府）租赁平台 + 市 场主体（房地产企业 / 运营商）”模式，坚持 住房租赁主体规模化、机构化、专业化发展 方向。同时，在试点初期，承租主体也倾向 于优先满足人才公寓、企业职工等批量、长
期的租房需求，这有利于为住房租赁企业提 供长期稳定的现金流。
金融实务
2018.07
人获得基本公共服务的权利⑤。二是规范租金。 合同中没有约定租金调整次数和幅度的，出 租人不得单方面提高租金。直辖市、市、县 人民政府应当建立住房租金发布制度，定期 公布分区域的市场租金信息⑥。
4. 给予金融、税收支持。加大对住房租 赁企业的金融支持力度，拓宽直接融资渠道， 支持发行公司信用类债券及资产支持证券，积 极发展房地产投资信托基金（REITs）⑦。个 人出租住房享增值税率优惠，企业出租房屋 享其他优惠政策⑧。
关键词 ：住房租赁 可行性分析 三四线城市 中图分类号 ：F832.2 文献标识码 ：A 文章编号 ：1009 - 1246（2018）07 - 0065 - 08
一、国内住房租赁市场试点发展情况 （一）政策制定和权利保障
自 建 立 购 租 并 举 的 住 房 制 度 被 提 出 后， 中央各部委及各省市集中出台了一系列扶持 政策，培育和发展住房租赁市场①。政策着力 点主要体现在以下方面 ：
5. 鼓励发展长租行为。鼓励出租人与承 租人签订长期住房租赁合同，当事人签订 3 年 以上住房租赁合同且实际履行的，当地政府 应给予相关政策支持⑨。
6.“租购同权”。明确长租房的承租人在 子女教育等方面享有与房屋所有人同等Байду номын сангаас利。
7. 其他方面。如多地将住房租赁补贴政 策列入人才引进和支持“双创”等政策中，明 确补贴标准及适用人群范围。
1. 培育机构化、规模化住房租赁企业。 鼓励房地产开发企业出租库存住房，引导房 地产开发企业与住房租赁企业合作发展租赁
地产②。 2. 增加租赁住房有效供给。鼓励各地通
过新增用地建设租赁住房，鼓励新建租赁住 房，将新建租赁住房纳入住房发展规划③。完 善集体租赁住房建设和运营机制，村镇集体经 济组织可以自行开发运营，也可以通过联营、 入股等方式建设运营集体租赁住房④。
3. 规范租赁行为。一是保障承租人权益。 出租人不得强制驱逐承租人。探索保障承租
①《关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见》（建房〔2015〕4 号）。 ②《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》（国办发〔2016〕39 号）。 ③《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》（建房〔2017〕153 号）。 ④《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》（国土资发〔2017〕100 号）。
1. 个人租赁市场 个人是租赁房供应的主体。研究显示，中 国住房租赁市场中个人通过中介或直接出租 方式出租的房屋数量占到整个住房租赁市场 的近 90%（汪毅，崔裴，王梦雯，2018）。从 国际发展趋势看，虽然住房租赁机构化是主 流发展方向，但是非机构租赁房供应仍然占 比较高。如德国住房租赁市场中 22% 的房源 为合作社出租房，66% 为私人出租房（张燕， 2014）。但是这种传统的租赁房市场模式带来 了零散租赁的问题。当前，如何“化零为整” 是我国盘活存量闲置零散房源、推动住房租 赁市场大规模发展的关键环节。 2. 国有（政府）租赁平台 目前，广州、梅州、合肥等多个试点城 市在当地政府和金融机构的战略合作协议中 提出要支持国有（政府）租赁平台发展，如 合肥市已建成市区两级“1+7”格局的国有住 房租赁公司，并在租赁住房土地供应和集体 用地建设租赁住房试点方面给予政策支持。 3. 房地产企业“长租公寓” 国内房地产企业经营的“长租公寓”项 目主要包括万科的“泊寓”、龙湖地产的“冠 寓”等。长租公寓的优势在于房地产商拥有 稳定丰富的房源，同时具备成熟的管理制度、
66
2018.07
金融实务
完整的供应链及工程家装、产品研发等资源。 试点城市产融合作情况看，各地更倾向于和金
但房地产企业存在房屋租赁运营能力不足的 融机构采取“开发建设 + 项目运营 + 后期退出”
问题，加之“长租公寓”项目回报周期长，可 的全生命周期打包授信方式。二是推出专属金
能会影响房地产企业的资金周转速度。同时， 融产品。金融机构依托互联网技术，开发出符
2018.07
金融实务
三四线城市住房租赁市场发展可行性分析
——以江苏省扬州市为例
唐 波 程秋君
摘要 ：2015 年，中央首次提出建立购租并举的住房制度，十九大报告再次强调要“加快建 立多主体供应，多渠道保障，租购并举的住房制度”。当前，国内住房租赁试点城市在制度设计、 权利保障等方面已取得明显进展。本文总结了国内住房租赁市场的供应主体及市场合作模式， 并在此基础上，从政策环境、市场供给、市场需求和金融服务四个维度对以扬州为代表的三四 线城市住房租赁市场的发展潜力及限制因素进行分析，并提出相应政策建议。
主要包括“魔方公寓”“自如”“You+ 公寓”等， 长租住宅项目提供 300 亿元保障性基金。四 主要集中在一二线城市等经济发达地区。相 是试点开展房地产信托投资基金（REITs）⑩、
长租公寓的运营费用率很高，一般为 40% 左 合住房租赁市场实际需求的金融产品，如工商
右，导致项目投资收益率仅有 3%—5%（汪毅， 银行“租 e 贷”等。三是采取发行债券、基金
2018）。
等直接融资方式为住房租赁公司提供长期稳
4. 运营商“品牌公寓”
定资金。如工商银行与广州市住建委合作设立
目前，国内较有影响力的“品牌公寓” “租赁住房专项扶持基金”，中信银行为碧桂园
⑤《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》（国土资发〔2017〕100 号）。 ⑥《住房租赁和销售管理条例（征求意见稿）》。 ⑦《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》（建房〔2017〕153 号）。 ⑧《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》（国办发〔2016〕39 号）。 ⑨《住房租赁和销售管理条例（征求意见稿）》。
（二）市场主要供应主体 在市场主体培育方面，目前国内各试点 城市基本采取“国有（政府）租赁平台 + 市 场主体（房地产企业 / 运营商）”模式，坚持 住房租赁主体规模化、机构化、专业化发展 方向。同时，在试点初期，承租主体也倾向 于优先满足人才公寓、企业职工等批量、长
期的租房需求，这有利于为住房租赁企业提 供长期稳定的现金流。