物业管理培训教材

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(一) 形成一支具有相当实力的房地产开发经营 队伍，推动了城乡综合开发、配套建设，加快 了房地产商品化进程，在地方经济发展中作用 明显。 (二) 房地产交易市场快速发育，房地产义易日 趋活跃，房地产中介服务行业迅速形成和获得 较快发展。 (三)、城镇住宅建设加快，城镇居民条件和环 境明显改善。
物业管理企业可按年度、季度、月度分别编制财 务计划。
物业管理企业的财务管理
三、物业管理企业的财务核算与财务监督 (一)财务核算 1、统一会计科目和会计报表。 2、按财务核算单位和部门分别立帐核算。 3、要明确核算时效。 4、要注意核算规范化。 5、认真审核原始凭证。 6、管理好重要的空白凭证。
物业管理企业的财务管理
资本，管理的物业发生重大事故，而又与物业 管理的过失责任有关时，则会造成物业管理企 业的重大经济损失甚至破产。因而，物业管理 企业应尽可能利用保险来分担风险。
住宅小区物业管理
物业管理培训教材
(四) 物业管理发展迅速，覆盖面扩大，管理水 平提高为居民创造整洁、文明、安全、方便的 居住环境。
三、管委会权利
管委会权利： 1、制定管委会章程，代表住宅小区内的产权 人、使用人、维护房地产产权人和使用人的合 法权利； 2、决定选聘和续聘物业管理公司； 3、审议物业管理公司制订的年度管理计划和 小区管理服务的重大措施； 4、检查、监督各项管理工作的实施及规章制 度的执行。
物业管理企业的财务管理
(二)财务管理的基本要求 1、设立专职的财务管理机构； 2、健全财务管理制度； 3、统一会计科目和会计报表；
二、物业管理企业财务计划的内容与编制
(一)财务计划的内容 1、各项收入的预算与筹集。 2、各项成本、费用的测算与分析。 3、专项基金的提存与使用。 4、企业净经营收益的预测和留用利润的安排使用。 (二)财务计划的编制
管理中的一个重要的基础性文件。
业主大会与业主委员会
二、业主委员会 (一)业主委员会的性质和地位
业主委员会是在物业管理区域内代表全 体业主实施自治管理的组织。其合法权益受国 家法律保护。 (二)业主委员会的产生与组织
第一届业主委员会，应在物管理行政主 管部门指导下由第一次业主大会选举产生，任 期为2年，由业主大会进行换届选举。
物业管理的性质：物业管理是一种与房地 产综合开发的现代化生产方式相配套的综合性 管理；与随着住房制度改革的推进而出现的产 权多元化格局相衔接的统一管理。
物业管理概述
物业管理的基本特征： 1、社会化；2、专业化；3、企业化；4、经营型； 物业管理的基本特点： 1、业主自治自律； 2、物业管理企业的统一专业化管理； 二、物业管理的基本内容 按服务的性质和提供的方式可分为： 常规性的公共服务、针对性的专项服务和委托的特约 服务三大类。
四、物业管理的基本环节
(一)物业管理的策划阶段 1、物业管理的早期介入； 2、制定物业管理方案； (二)物业管理的前期准备阶段 1、物业管理企业内部 机构的设置与拟定人员编制； 2、物业管理人员的选聘和培训； 3、规章制度的制定； 4、物业租售的代理。
物业管理概述
(三)物业管理的启动阶段 1、物业的接管验收； 2、物业交付使用； 3、产权备案和档案资料的建立； 4、首次业主大会的召开和业主委员会的成立。 (四)物业管理的日常运作阶段 1、日常综合服务与管理； 2、系统的协调。
业主大会与业主委员会
2、业主委员会设立的登记 业主委员会应当自选举产生之日起15日内，持下列文 件向物业管理行政主管部门办理登记：
成立业主委员会登记申请书； 业主委员会名单； 业主委员会章程。 3、业主委员会的组织根据物业规模的大小，业主委员 会设委员5~15名，其中主任1名，副主任2~3名，主
任、副主任在全体委员中选举产质和类型 (二)物业管理企业的概念
物业管理企业是直接从事地上建筑物、基础设施 及周围环境的科学管理，具有独立法人地位的经济实体。 (二)物业管理企业的性质 1、物业管理企业属于企业法人。 2、物业管理企业属于服务行业。 3、物业管理企业属于承担某些行政管理职能的专门性 服务行业。
业主大会和业主委员会
业主大会与业主公约
(一)业主大会 业主大会的定义：由全体业主组成，决定物业重
大管理事项的业主自治管理组织。 (二)业主公约
业主公约是一种公共契约，属于协议、合约性质。 是由全体业主承诺约定，并对全体业主(也包括非业主 使用人)有共同约束力的，有关业主在物业使用、维护 和管理等方面权利义务的行为守则。业主公约是物业
第一章 物业管理概述
一、物业与物业管理 物业的含义：指财产、资产、拥有物、房
地产等。 物业的定义：指已建成投入使用的各类建
筑物及其相关的设备、设施和场地。 物业的分类：物业可分为居住物业；商业
物；工业物业；其它用途物业等4类。
物业管理概述
物业管理：指物业管理企业受物业所有人 的委托，依物业管理委托合同，以及国家有关 的法律法规，对物业的房层建筑及其设备、市 政公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境 容貌等管理项目进行维护、修缮和整治，并向 物业所有人和使用人提供综合的有偿服务。
(二)财务监督 物业管理企业应对企业内部和外部 的会计凭册 和会计报表以及已发生的财务收支是否正确、 合规合法进行审查和评价。 四、物业管理企业的财务分析 1、资金来源，筹措与使用分析； 2、成本、费用分析； 3、利润及其利润率的分析； 4、经营情况的综合分析。
物业管理企业的财务管理
五、物业管理与保险 物业管理企业以很少的资金去运作巨大的
物业管理委托合同
物业管理委托合同的标准文本主要内容包括： 1、第一章 总则； 2、第二章 委托管理事项； 3、第三章 委托管理期限； 4、第四章 双方权利义务； 5、第五章 物业管理服务质量； 6、第六章 物业管理服务费用； 7、第七章 违约责任； 8、第八章 附则。
第四章 物业管理企业的财务管理
(一)财务管理的基本内容与要求 1、财务管理的基本内容。 （1）有关企业固定资金、房租和物业管理费、各专项 基金的筹措和使用的管理； （2）以各项成本和费用管理为主要内容的资金耗费的 管理； （3）与其他多种经营活动有关的资金收入和分配的管 理； (4)与研究各种资金占用形成，来源渠道及其相互关 系的有关财务收支活动的综合管理
括八个部分：
1)管理、服务人员的工资和按规定提取的福利费； 3)绿化卫生费 2)公共设施、设备日常运行、维护及保养费；； 4)清洁卫生费； 5)保安费；6)办公费；7)物业管理固定资产折旧费；8)法定税费；
物业管理公司的资质分成一、二、三三 个等级： 一级资质：注册资本200万以上； 二级资质：注册资本100万以上； 三级资质：注册资本50万以上；
物业管理服务收费：指物业管理单位接受物
业产权人、使用人委托对城市住宅小区内的房屋建筑 及其设备、公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环 境容貌等项目开展日常维护、修缮、整治服务及提供 其它与居民生活相关的服务所收取的费用。范围主要
包括八个部分：
九、物业管理服务收费
物业管理服务收费：指物业管理单位接受物业产权人、使用人委 托对城市住宅小区内的房屋建筑及其设备、公用设施、绿化、卫 生、交通、治安和环境容貌等项目开展日常维护、修缮、整治服 务及提供其它与居民生活相关的服务所收取的费用。范围主要包
物业管理企业
三、物业管理企业的机构设置和人员素质要求 (一)机构设置 1、总经理； 2、办公室； 3、财务部； 4、工程部； 5、管理部； 6、经营服务部。
物业管理企业
(二)物业管理人员的知识结构和素质要求 1、物业管理人员的基本素质与要求； 2、物业管理企业经理的必备知识； 3、物业管理企业经理的必备能力； 4、物业管理企业部门经理必备知识； 5、物业管理企业部门经理必备能力。
业主大会与业主委员会
(三)业主委员会的权利和义务 业主委员会代表着该物业的全体业主，其权利 基础是对物业的所有权。业主委员会最基本的 权利是对该物业的一切重大事项拥有决定权。 这种权利通过业主公约和业主委员会章程予以 保证。
业主大会与业主委员会
三、物业管理企业的聘用 (一)物业管理企业的选聘
选聘、续聘或解聘物业管理企业是为主的 权利，业主委员会将代表业主行使这一权利。 一般情况下，一个相对独立的完整的物业区域 应选择一家物业管理企业统一管理。
四、管委会的义务
管委会的义务： 1、根据房地产产权人和使用人的意见和要求， 对物业管理公司的管理工作进行检查和监督； 2、协助物业管理公司落实各项管理工作； 3、接受住宅小区内房地产产权人和使用人的 监督； 4、接受房地产行政主管部门、各有关行政主 管部门及住宅小区所在地人民政府的监督指导。
五、 物业管理公司权利
四、物业管理企业的权利和义务
(一)物业管理企业的权利
1、根据有关法规，并结合实际情况制定管理办法； 2、依照物业管理委托合同和管理办法对物业实施管理； 3、依照物业管理委托合同和有关规定收取管理费； 4、有权制止违反规章制度的行为。 5、有权要求业主委员会协助管理； 6、有权选聘专业人公司承担专项管理业务；
三、物业管理企业的设立
(一)物业管理企业的资质条件及审批 1、物业管理企业的资质条件即设立条件，是 企业实力、规模的标志。 2、资质申报采用书面形式，并须提交机构设 置、人员编制、专业人员情况、资金证明、经 营场地、管理制度等有关材料，填 写<<物业 管理企业审批申请表>>。 (二)物业管理企业的注册登记
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一、房地产业与房地产的概念
房地产业：指从事房地产开发经营的行业。 主要包括土地和商品房开发。
房地产的定义：指土地及其地上建筑物、 构筑物和其它附属物的总称。
二、广东房地产业发展的现状
房地产业领域的三大改革： 一是推行城镇住房制度改革（同实物福利型的 住房分配制度改革为住房分配货币化，最终实 现商品化）； 二是推行城镇国有土地使用制度改革（由行政 划拔，无偿无限期使用，不得转让改革为有偿 有限期使用和可依法转让）； 三是推行房地产生产方式的改革（由传统的千 家投资，分散建设改革为综合开发、配套设）。