一宗商业用地评估的案例分析2013
房地产评估师的商业地产估值案例分析
房地产评估师的商业地产估值案例分析【正文】近年来，房地产市场持续火热，商业地产领域成为了投资者们争相追逐的热门。
在这个过程中，房地产评估师扮演着举足轻重的角色，他们凭借专业知识和经验，对商业地产进行准确的估值，为投资决策提供重要参考。
本文将通过具体案例，展示房地产评估师在商业地产估值方面的分析和应用。
案例1：购物中心的估值某市中心区域的购物中心喜获重大改造，品牌商家纷纷入驻，商业租金迅速上涨，吸引了大量顾客。
一个地产投资基金希望购买该购物中心，但在做出决策之前，他们需要了解其真正的价值。
这时，房地产评估师登场。
首先，评估师会收集各种相关数据，包括购物中心的建筑面积、租户的类型和签订的租赁合同等。
其次，他们会考虑购物中心所在地的市场潜力、城市规划规定以及相邻竞争物业等因素。
最后，利用收集到的数据和市场分析，评估师会运用不同的方法（如比较法、收益法和成本法）来计算购物中心的估值。
在这个案例中，评估师会根据购物中心的租赁合同和租金收入，运用收益法进行估值。
他们会测算每个租户的租金收入和租赁期限，并结合市场数据和预测，计算出购物中心的未来现金流。
然后，利用适当的贴现率，评估师会进行现金流贴现，得出购物中心的净现值。
除了使用收益法，评估师还会运用比较法。
他们会考虑附近类似购物中心的市场价格和租金水平，并将其与目标购物中心进行比较。
通过观察市场上的类似物业交易，评估师可以判断目标购物中心是否被合理定价。
案例2：办公楼的估值一家大型企业决定购买一栋办公楼作为自己的办公总部。
他们找到了一栋在商业区的现代化办公楼，并希望了解其真实价值。
房地产评估师的工作再次显得至关重要。
在办公楼估值的过程中，评估师同样会收集大量的基础数据，比如办公楼的建筑面积、楼层布局、租户信息以及装修和设备等。
此外，评估师还会考虑办公楼所在地的地段优势、交通情况、规划政策等方面的因素。
在进行估值时，评估师会使用成本法。
他们会对办公楼的修建成本、建造日期以及相关折旧等进行评估。
商业用途国有土地使用权抵押估价案例分析
商业用途国有土地使用权抵押估价案例分析摘要:不同用途类型的国有土地使用权抵押评估作为土地估价机构主要的业务类型，在数量上和业务收入上占有很大的比例，其作业水平的高底反映了该机构业务水平的高低，本文就某一商业用途地块，采用了基准地价修正法、剩余法两种方法进行了土地抵押价值的测算，并对其中所出现的问题进行了剖析。
关键词：抵押估价、假设开发法、基准地价修正法一、背景资料河北金城房地产开发有限公司拟向银行申请贷款,拟将两宗宗国有出让土地使用权作为抵押。
受河北金城房地产开发有限公司委托，我公司对其国有土地使用权价格进行评估。
该两地块位于我市桥西区南小街以西、永安街以南，地处南小街与永安街交口西南角，两地块相邻，但宗地一为临街商业用地，宗地二为城镇单一住宅用地，其使用用途、使用年限、规划条件均不相同，至估价时点，两宗地正在建设中，尚未达到预售条件，根据委托方提供的国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证等相关资料，以及石家庄市基准地价、我方掌握的市场情况等相关资料，采用了基准地价修正法、剩余法两种方法对两宗地客观市场价值进行了评估。
宗地基础设施条件：宗地外“七通”（即通上水、通下水、通路、供电、通信、通暖、通气），宗地内场地平整土地利用状况规划指标（取自建设规划许可证）：宗地1：3#商业公寓楼，设计层数-1+11，框剪结构，总建筑面积平方米，其中商业面积平方米，地下室面积平方米；4#商办楼，设计层数-2+11，框剪结构，总建筑面积平方米，其中商业面积2420平方米，地下室面积平方米。
宗地2：1#住宅楼设计层数-2+18，剪力墙结构，总建筑面积平方米，其中商业面积平方米，地下室面积平方米；2#住宅楼设计层数-2+24，剪力墙结构，总建筑面积平方米，其中商业面积3671平方米，地下室面积平方米；地下车库，框架结构，总建筑面积5209.4平方米；会所、公厕：设计层数二层，框架结构，总建筑面积330平方米；商业用房：设计层数二层，框架结构，总建筑面积1634.94平方米。
2013年写字楼经典案例分析
（４） 具有投资升值潜力
住邦 ２０００ 的产品从外观到内部品质都不输于甲级写字楼甚至超过了很多，其产品性价比比写字 楼更加经济，并具有比商住楼更纯粹的商务办公环境，具有极强的投资升值潜力。
２、劣势分析
（１） 地价高
住邦 ２０００ 项目的地块是从中远集团购得的二手地，地价较高。
（２） 项目操作受限制
住邦 ２０００ 与中远的协议中明确规定，住邦不能与远洋天地形成直接竞争，也就是说住邦 ２０００ 要么等远洋天地卖完了再卖，要么就必须跳高一个档次来卖。而在当时北京房地产市场环境竞争非 常激烈，这给项目的操作增加了难度。
（１） 西区新推可售写字楼较少
在 Ｃ Ｂ Ｄ 西区集中了国贸中心、嘉里中心、汉威大厦、中国大饭店、建国饭店等重要涉外公 用建筑以及美、英等多个国家的使馆，ＣＢＤ 也正是由此发展而来的，市场上又将 ＣＢＤ 西区称之为 “Ｃ Ｂ Ｄ 原生地”。Ｃ Ｂ Ｄ 最初的写字楼和公用建筑都大多集中于 Ｃ Ｂ Ｄ 西区。
（２） 朝阳路商务楼填补ＣＢＤ的空档
ＣＢＤ 今后的发展将是进一步加大招商引资力度，显著增强商务服务功能。通过积极创造条件来 广泛吸引国内外知名企业特别是跨国公司、世界 ５００ 强企业在商务中心区内设立管理总部，成为他
们在中国的大本营，使 ＣＢＤ 成为亚太地区乃至世界范围内的经济运行控制中枢之一。
而为作为这些企业配套服务的服务型企业，如贸易公司、律师行、审计师事务所、咨询行业 等，既无力也没有必要承担 Ｃ Ｂ Ｄ 区域内高昂的租金，但又需要非常便利地到达 ＣＢＤ 区域。因此， 这批企业自然会到 ＣＢＤ 以东的朝阳路上寻找合适的办公空间。因此，朝阳路具有写字楼市场发展的 巨大空间。
（３） 产品设计独特
住邦 ２ ０ ０ ０ 在产品设计上有独特的差异性，区别于目前市场上任何一类的商住公寓，项目一
广州某商业用地估价报告
广州某商业用地估价报告x x路80号110铺房地产估价技术报告（一）个别因素分析1、委估房地产位于xx路80号大厦第五层的西北角，钢筋混凝土结构，位于二级商业区域，周边环境阔达，交通方便，有61、101、104、128等多路公共汽车通过东湖路，而且临近的海印桥直达海珠区，对外交通十分方便，较适宜于办公营业；2、委估房地产属商业用地，实际用途为办公，附近有东山区规范局、上海浦东华安证券公司、海印电器城等机构和商场，房屋形状较规则，有利布局。
（二）区域因素分析本次评估的房地产位于东山区,东山区是广州市的老城区之一，总面积16.7平方公里，人口57.56万人。
东山区位于旧城区越秀区与新城区天河区之间，城区建设较好，配套设施完善，居住环境质量较高。
东山区历来是广东省的政治文化中心，是广东省党、政、军首脑机关所在地，并集中了众多的中央及省、市机团单位、各大新闻机构、科研机构和著名中小学校，具有优越的人文条件。
区内以环市东路为中心的高档写字楼区是广州老城区内主要的商贸办公区域。
交通干线主要有南北向的越秀路、广州大道，东西向的环市路、东风路、中山路，以及连接越秀区和天河区的地铁1号线。
委估宗地位于东湖路西式侧,区域有东山区规范局、上海浦东华安证券公司、海印电器城等机构和商场，形状较规则，地形平坦，有利布局；宗地周围有东湖路、东湖西路、沿江路等道路，而且临近的海印桥直达海珠区，交通较为便利。
（三）一般因素分析1、地理位置广州市位于广东省中南部，平面地理坐标介于东经112°57'～114 °3'，北纬22°26'～23°56'，是我国华南地区的广东省省会城市。
2、自然环境（1）地势、地貌广州市土地资源数量有限，但土地类型多样，适宜性广，地形复杂，地势自北向南降低，最高峰为北部广州市与龙门县交界处的天堂顶，海拔为1210米。
东北部为中低山区，中部为丘陵盆地，南部是沿海冲积平原，系珠江三角洲的组成部分。
2013年房地产评估案例分析实施报告参照
《房地产评估》案例分析案例一一、估价对象概况本项目估价对象为某处写字楼，共用地面积1362.5826 m2，建筑面积11359.1784m2，用途为办公。
估价对象地处繁华地段，交通便捷，市政配套设施齐全。
估价对象建于2003年，为17层钢筋混凝土框架结构建筑，配置两台电梯及一套自动上落扶梯。
据现场勘察，估价对象的维修保养情况良好，使用正常。
二、估价目的转让。
三、估价时点本项目的估价时点为2012年3月。
四、估价依据《房地产估价规范》(中华人民共和国国家标准GB/T50291-1999)；《中华人民共和国城市房地产管理法》；《中华人民共和国土地管理法》；五、估价原则1、遵循合法原则，以估价对象的合法使用、合法处分为前提估价；2、遵循替代原则，估价结果不明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格；3、遵循估价时点原则，估价结果是估价对象在估价时点的公开市场价值。
六、估价方法由于估价对象所在地同类型的房地产交易实例较多，故采用市场比较法和成本法进行估价。
七、估价测算过程 一、市场比较法由于此处房地产市场比较发达，与估价对象相类似的房地产交易较多，能方便地找到多个参照物，且参照物与估价对象可比较的指标、技术参数等资料也能搜集到，因此我们采用市场比较法进行估价。
市场比较法是指将估价对象与在估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作交易情况修正、交易日期修正、区域因素修正和个别因素修正，以此估算估价对象的公开市场价值。
市场比较法计算公式为：00000D DC C B B A A V V ⨯⨯⨯⨯=其中： V = 待估房地产价值； V0 = 比较实例房地产价格；A = 待估房地产交易情况指数；A0 = 比较实例房地产交易情况指数； B = 待估房地产估价期日房地产价格指数； B0 = 比较实例房地产交易日期房地产价格指数； C = 待估房地产区域因素条件指数； C0 = 比较实例房地产区域因素条件指数；D = 待估房地产个别因素条件指数；D0 = 比较实例房地产个别因素条件指数。
土地出让金案例分析报告
土地出让金案例分析报告1. 背景介绍土地出让金是指国家或地方政府将土地划拨给企事业单位或个人使用时，收取的一种费用。
它是确保土地使用合理、公平的重要手段之一。
本文将以某城市某区域土地出让金为例，对土地出让金相关情况进行具体分析和讨论。
2. 土地出让金的计算方式土地出让金的计算方式是根据土地面积、土地性质、土地所在位置、土地用途等因素综合考虑后确定的。
在本案例中，土地用途为商业用地，用于开发商建设购物中心。
具体计算方式如下：•土地面积：100,000平方米•土地性质：商业用地根据土地出让金计算公式：土地出让金 = 土地面积 × 土地性质系数 × 土地等级系数 × 土地价格其中，土地性质系数和土地等级系数是由政府规定的。
3. 案例分析根据本案例中的具体情况和计算方式，我们进行了以下分析：3.1 土地性质系数和土地等级系数政府根据土地的不同性质和等级制定了相应的系数。
对于商业用地来说，土地性质系数较高，反映了商业用地的增值潜力；而土地等级系数则根据具体位置和交通便利程度等因素确定。
3.2 土地价格土地价格是土地出让金计算的另一个重要因素。
在本案例中，政府根据市场行情和土地所在位置确定了合理的土地价格。
在商业用地的情况下，通常会采取竞拍的方式确定土地价格，以确保土地出让金能够反映土地的实际价值。
3.3 土地出让金的用途土地出让金的用途主要是用于城市的基础设施建设、环境保护、公共设施建设等方面。
通过收取土地出让金，政府可以提供更好的城市服务，改善市民的生活质量。
3.4 土地出让金的影响土地出让金对于开发商来说是一笔较大的负担，它可能会增加项目的成本，并影响项目的盈利能力。
因此，土地出让金的收取政策以及具体金额的确定都会对开发商的投资意愿和项目运营产生一定的影响。
4. 结论通过对本案例中土地出让金情况的分析，我们可以得出以下结论：•土地出让金的计算方式是根据土地面积、土地性质、土地等级等因素综合考虑的。
房地产评估师的商业地产估值案例分析
房地产评估师的商业地产估值案例分析商业地产估值是房地产评估师常常需要进行的一项重要任务。
在本文中，我们将通过一个实际案例来详细分析商业地产估值的过程和方法。
本案例涉及一座位于市中心的写字楼大厦，我们将按照以下步骤进行分析和评估。
1.案例背景该写字楼大厦位于繁忙的商业中心，周围环境繁荣，交通便利。
大楼总面积为5000平方米，其中4000平方米用于办公空间，剩余1000平方米用于商业租赁。
2.数据收集和分析房地产评估师需要准确收集和分析相关数据，以便进行估值。
在本案例中，我们需要收集以下信息：a)租金数据：我们需要了解附近类似商业地产的租金水平。
这可以通过调查周边商场和写字楼的租金来获取。
b)租赁合同：收集现有租赁合同的信息，包括租期、租金、押金等，并了解租户的背景和信誉。
c)市场分析：收集市场趋势和预测信息，如预计租金增长率、供需关系等。
d)土地价格和价值：了解该地区土地的价格和价值，以便计算土地的价值贡献。
3.用现值法估值现值法是商业地产估值的常用方法之一。
我们将使用现值法来评估该写字楼大厦的价值。
a)确定资本化率：资本化率是用于将未来现金流折算成现值的重要参数。
这个比率与相似类型和地段的商业地产相比较。
在本案例中，我们假设资本化率为8%。
b)计算未来现金流：根据租金数据、市场分析和租赁合同信息，我们计算出未来五年内的租金现金流，并按照资本化率折现到现值。
c)计算土地价值贡献：根据土地价格和价值信息，计算土地对总价值的贡献，并对土地价值进行折现。
d)计算总价值：将租金现值和土地价值贡献相加，得出该写字楼大厦的总估值。
4.风险评估作为房地产评估师，我们还需要评估该写字楼大厦的风险因素。
这包括市场供需关系、未来租户流失风险以及政策和法规变化的可能影响。
5.编制评估报告最后，我们应该将评估结果整理成一份专业的评估报告。
报告应包括详细的评估方法和步骤、数据分析结果、估值结论、风险分析以及其他附加信息。
通过本案例的分析，我们了解了商业地产估值的基本过程和方法。
商业地产价值梳理和案例分析
商业地产价值梳理和案例分析商业地产是指用于商业用途的地产，其价值与多个因素相关。
本文将对商业地产的价值梳理和案例分析进行详细说明。
1.位置因素：商业地产的位置是其价值的重要因素之一、优越的位置可以带来更高的流量和更广泛的目标市场，从而提高商业地产的租金收入和升值空间。
2.租金收入：商业地产的租金收入直接关系到其价值。
商业地产的租金收入与多个因素相关，包括市场需求、租客的经营状况和租赁合同的条款等。
稳定的租金收入可以增加商业地产的价值。
3.升值潜力：商业地产的升值潜力也是其价值的重要因素。
商业地产的升值潜力与市场走势、城市发展规划和周边环境等因素相关。
升值潜力大的商业地产可以带来更高的回报率和增值空间。
4.投资风险：商业地产投资存在一定的风险，包括市场波动、租户经营风险和法律风险等。
评估商业地产的价值时需要考虑这些风险因素，并进行风险控制。
投资风险越小的商业地产，其价值越高。
下面是一个商业地产价值案例分析：城市一处位于市中心的商业地产项目，包括多个商铺和写字楼。
该商业地产的位置优越，周边商业环境发达，且处于城市发展的热点区域。
租户主要为知名品牌和企业，租金收入相对稳定。
通过对该商业地产的市场调研和财务分析1.位置优势：市中心优越的位置使得商业地产成为各大品牌争相进驻的热门地点，可以吸引更多的流量和目标客户。
该商业地产的位置因素对其价值有积极影响。
2.稳定的租金收入：商业地产租金收入主要来自于知名品牌和企业，其经营状况相对稳定。
租户签订的长期租赁合同也保证了租金收入的可预见性。
稳定的租金收入使得商业地产价值更高。
3.升值空间：由于该地区处于城市发展的热点区域，该商业地产未来有较大的升值空间。
市场走势和城市发展规划都显示该商业地产的升值潜力很大。
该地产的升值空间使得其价值更高。
4.投资风险：该商业地产存在一定的投资风险，包括市场波动、租户经营状况和法律风险等。
然而，租户的知名品牌和长期租赁合同可以降低租户经营风险。
中国土地估价师实践考核之案例分析
关于《南宁市解放路71号的国有出让商业用地的评估》估价报告案例分析一．项目背景1、估价目的委托方南宁医药有限责任公司为盘活资金，以其拥有的一宗座落于南宁市解放路71号的土地使用权为抵押物向银行申请抵押贷款，故委托我公司评估该宗地的土地使用权价值。
故本次评估目的为为委托方办理抵押贷款确定抵押贷款额度提供参考依据而评估委估土地使用权的市场价格。
2、宗地概况委估宗地座落于南宁市解放路71号，位于南宁市中心地带，土地取得方式为政府出让，土地批准用途为商业用地，土地面积为1024.77平方米，土地级别为一级，宗地形状规则，土地开发程度为宗地外“五通”(通电、通路、通讯、通上水、通下水)、宗地上已建有一栋八层钢混结构的商业、办公综合楼，宗地临解放路，宗地周围均为已建成的临街商业楼，人流量较大，商服繁华度较高，商业气氛较浓。
3、地价定义本报告所评估的待估宗地地价是指在评估基准日2009年2月27日，评估设定宗地开发程度为目前该宗地的实际开发程度：宗地外“五通”（通路、通电、通上水、通排水、通信）,宗地地面上已建有一栋商业办公综合楼的现状条件下南宁医药有限责任公司所拥有的尚有剩余使用年限为54.3年的国有出让商业用地的使用权的价格（该价格不包含地上建筑物及其固着物的价格）。
二．估价方法的选择根据《城镇土地估价规程》（GB/T18408-2001），通行的宗地估价方法主要有成本逼近法、市场比较法、收益还原法、剩余法、基准地价系数修正法等。
估价方法的选择应按照《城镇土地估价规程》，根据当地地产市场发育情况并结合估价对象的具体特点及估价目的等，选择适当的估价方法。
因为委估宗地位于南宁市中心，土地用途为商业，目前建筑容积率达6，而成本逼进法不能准确的反映中心地段的繁华、高容积率等带来的高收益，所以不适宜用成本逼进法对委估宗地进行评估。
由于委估宗地位于市区成熟的老商业区，近几年来该区域类似商业用地的买卖交易很少，市场上较难收集到类似于委估宗地的可比交易案例,故不宜采用市场比较法进行评估。
市场法土地租赁评估案例(3篇)
第1篇一、项目背景随着我国经济的快速发展，土地市场日益活跃，土地租赁业务也日益增多。
为了满足土地租赁市场的需求，提高土地租赁评估的准确性和公正性，本文将以某市一宗商业用地租赁评估为例，运用市场法对土地租赁价值进行评估。
二、评估目的本次评估旨在为某市一宗商业用地租赁提供参考依据，以确定该宗土地租赁的市场价值。
三、评估方法本次评估采用市场法，通过对类似土地租赁市场的交易案例进行分析，确定该宗土地租赁的市场价值。
四、评估过程1. 收集资料（1）土地基本情况：土地面积、用途、地理位置、周边环境等。
（2）租赁市场行情：租赁价格、租赁期限、租金支付方式等。
（3）交易案例：选择与被评估土地在地理位置、用途、周边环境等方面相似的交易案例。
2. 案例分析（1）案例一：某市一宗商业用地租赁，面积10000平方米，租赁期限10年，租金为每月100元/平方米。
（2）案例二：某市一宗商业用地租赁，面积8000平方米，租赁期限8年，租金为每月120元/平方米。
（3）案例三：某市一宗商业用地租赁，面积6000平方米，租赁期限6年，租金为每月150元/平方米。
3. 评估计算根据案例分析，采用以下公式计算被评估土地租赁价值：被评估土地租赁价值 = （案例一租金 + 案例二租金 + 案例三租金）/ 3 × 被评估土地面积被评估土地面积 = 12000平方米被评估土地租赁价值 = （100 + 120 + 150）/ 3 × 12000 = 5600000元五、评估结果根据市场法评估，该宗商业用地租赁的市场价值为560万元。
六、结论通过本次评估，我们得出以下结论：1. 市场法在土地租赁评估中具有较高的准确性。
2. 在选择案例时，应尽量选择与被评估土地在地理位置、用途、周边环境等方面相似的交易案例。
3. 评估结果可作为土地租赁双方在签订租赁合同时的参考依据。
4. 在实际操作中，还需考虑土地租赁政策、市场供需状况等因素。
2013年苏州工业园区湖东某商业地块调研及定位分析报告全
二、区域市场调查
-----市场小结(1)
师生生活配套型
+ 居民生活配套型
+ 商务办公配套型
文星广场、文荟广场
翰林大厦
鲜橙广场、星月坊
随着园区城市基础设施加快建设和现代服务业的倍增发展，一大批商务、文化、旅游项目快速
崛起，有效拉动了园区商业载体建设。同时商业供应量急剧加大，且存在同质化情况，造成各
仍然以日常基本生活需求为主
类、数码类、文化类业态比较缺乏，为本项目开发指明
未
了方向。
来 发 现有消费群规模较大，收入水平较低； 现阶段区内存在规模较大的中低收入消费群体，消费总
展 未来区内消费群在规模和总体品质上将 量较大，项目开发不可忽视中低档次的消费需求；未来
趋 明显提升 势
区内高消费能力的群体也应成为本项目开发的侧重点。
业，人流量大； • 属于社区配套型商业，以服务周边居民及
学生为主，中低档次消费，满足基本生活 配套需求；
二、区域市场调查
-----鲜橙广场
开发商 项目位置 开业时间 商业类型 建筑面积 商业楼层 业态组合 档次定位 1F租金
苏州工业园区生物纳米有限公司 创苑路与新平西路交叉口 2009年4月 集中式商业体 1.44万㎡ 1-4F 商务简餐、零售、超市、宾馆等 中低档 约50元/㎡/月
二、区域市场调查 -----未来商业供应量
编号
用地面积 (公顷)
容积率
建筑面积 （万㎡）
1
2
3
4
5
6
7
合计
区域现有存量商业地块7处，总用地面积 公顷，可建设商业载体面积 万㎡。充足的商业地块供应， 可完善区内的商业体系，方便区内人群生活，但也将分散消费人群，各使项目之间存在竞争。其中2号 地块与本项目构成直接的竞争关系，若能抢占市场先机，将处于有利地位。
拆迁补偿案例分析合理评估商业用地价值
拆迁补偿案例分析合理评估商业用地价值在现代城市化进程中，拆迁是不可避免的一环。
而对于商业用地的拆迁补偿，如何进行合理的评估商业用地的价值，是一项重要而复杂的任务。
本文将通过案例分析，探讨如何合理评估商业用地的价值。
案例一：某商业用地拆迁补偿案某城市规划局计划对一块商业用地进行拆迁，并进行合理补偿。
在评估商业用地价值时，首先需要考虑地理位置因素。
商业用地位于城市繁华区域的交通枢纽位置，附近有大型购物中心和商业办公楼，容易吸引大量消费者和商家。
因此，地理位置使商业用地具有较高的价值。
其次，对商业用地的使用性质进行评估，包括商业综合体、写字楼、酒店等。
根据市场需求和预期收益，可以进一步确定商业用地的价值。
然而，仅仅依靠地理位置和使用性质还不足以全面评估商业用地的价值。
因此，需要综合考虑市场潜力、经济环境、法律政策等因素。
市场潜力是指商业用地所在地区的发展前景和商业竞争状况，如果周边发展迅速且商业竞争激烈，那么商业用地的价值相对较高。
经济环境是指当地的宏观经济状况和市场需求情况，这对商业用地的发展和价值也有着重要影响。
法律政策则是指当地拆迁补偿政策和规定，例如补偿费用和产权归属等，这些因素也会对商业用地的价值评估产生重要影响。
综合考虑以上因素，可以进行商业用地价值的合理评估。
可以通过多种方法进行定量评估，如市场比较法、收益法和成本法。
市场比较法是通过类似商业用地的交易数据和市场报价，寻找参考价值。
收益法是基于商业用地的预期收益，通过现金流量折现手法计算商业用地的现值。
成本法是根据商业用地的建设成本和维护成本，计算商业用地的价值。
然而，在实际评估中，还需考虑到拆迁补偿政策的合理性与公正性。
补偿政策应明确规定商业用地的补偿标准和计算方法，保障被拆迁商家的权益。
同时，评估过程应透明公开，避免出现人为干扰和不公平的现象。
综上所述，商业用地的价值评估是一个综合性的工作，需要综合考虑地理位置、使用性质、市场潜力、经济环境、法律政策等因素。
场地分析案例
场地分析案例在进行场地分析之前，我们首先需要明确分析的目标和范围。
场地分析是指对一个特定区域或场地进行综合性的评估和研究，以确定其适用性和可行性。
本文将以某商业综合体的场地分析为例，介绍该过程的步骤和方法。
首先，我们需要对该商业综合体的场地进行详细的实地考察和调查。
这包括对场地的地理位置、土地利用、周边环境、交通便利性等方面进行全面的观察和记录。
通过实地调查，我们可以初步了解该场地的优势和劣势，为后续的分析和评估提供基础数据。
其次，我们需要对场地的自然环境进行分析。
这包括对场地的地形地貌、气候条件、水文地质等自然因素进行评估。
通过对自然环境的分析，我们可以了解场地的自然资源和生态环境状况，为后续的规划和设计提供参考依据。
接着，我们需要对场地的人文环境进行分析。
这包括对场地的人口分布、社会经济状况、文化特色等人文因素进行评估。
通过对人文环境的分析，我们可以了解场地的社会需求和文化特点，为后续的功能定位和业态规划提供支持。
此外，我们还需要对场地的规划条件进行分析。
这包括对场地的规划用地性质、规划控制要求、规划政策法规等方面进行评估。
通过对规划条件的分析，我们可以了解场地的规划限制和要求，为后续的规划设计和审批手续提供指导。
最后，我们需要对场地的发展潜力进行评估。
这包括对场地的市场需求、商业前景、投资回报等方面进行分析。
通过对发展潜力的评估，我们可以了解场地的商业机会和发展前景，为后续的投资决策和运营管理提供参考依据。
综合以上分析，我们可以得出对该商业综合体场地的综合评价和定位建议。
通过场地分析，我们可以为规划设计、投资运营提供科学依据，最大限度地发挥场地的潜力，实现经济效益和社会效益的双赢。
场地分析是商业综合体规划建设的重要环节，只有充分了解场地的特点和条件，才能制定科学合理的发展策略，实现可持续发展的目标。
总结而言，场地分析是一个系统性的工作，需要全面、深入地了解场地的各个方面，以便为后续的规划设计和经营管理提供可靠的依据。
土地评估案例实操
土地评估案例实操在当今的经济社会中，土地作为一种重要的资产，其价值的评估对于众多领域都具有至关重要的意义。
无论是房地产开发、企业并购，还是土地征收与补偿，准确的土地评估都是决策的关键依据。
接下来，我将为您详细介绍一个土地评估的实际案例，让您更直观地了解土地评估的全过程。
一、案例背景本次评估的土地位于某市的新兴开发区，面积约为 5000 平方米，土地用途为商业用地。
委托方是一家准备在此开发购物中心的房地产企业，他们需要对这块土地的价值进行评估，以便为项目的投资决策提供参考。
二、评估目的明确评估目的是土地评估的首要步骤。
在本案例中，评估目的是为委托方确定该商业用地在特定时点的市场价值，为其投资决策和融资活动提供依据。
三、评估方法的选择土地评估常用的方法有市场比较法、收益还原法、成本逼近法、剩余法等。
考虑到本案例中土地所在区域有较多的类似商业用地交易案例，且市场较为活跃，我们决定采用市场比较法作为主要的评估方法。
市场比较法是通过将待估土地与在较近时期内已经发生交易的类似土地进行比较，并对一系列因素进行修正，从而得出待估土地价值的方法。
四、评估过程（一）收集市场交易案例我们通过查阅当地的土地交易数据库、咨询房地产中介机构以及实地调研等方式，收集了近期在该区域发生的 5 宗类似商业用地的交易案例。
这些案例的交易时间、土地面积、位置、形状、周边环境等因素与待估土地具有一定的可比性。
（二）选择比较案例对收集到的交易案例进行筛选和分析，选择其中 3 宗与待估土地最为相似的案例作为比较对象。
在选择过程中，主要考虑了土地用途、交易时间、土地面积、地理位置等因素的相似性。
（三）建立比较因素体系为了对比较案例进行修正，我们建立了一个包括交易时间、土地用途、土地面积、地理位置、交通条件、基础设施、周边环境等在内的比较因素体系。
（四）进行因素修正1、交易时间修正由于土地市场价格会随时间波动，因此需要对比较案例的交易时间进行修正。
2013年城市规划实务案例分析第二套
2013年城市规划实务案例分析第二套第一篇：2013年城市规划实务案例分析第二套环球网校移动课堂手机IPAD随身看某房地产开发公司与市区某乡政府协商，准备利用该乡的土地搞开发经营。
经过协商，乡政府与房地产开发公司签订了一份联合兴办公司的协议书。
协议书规定：双方兴办联合公司，乡里提供50亩土地，房地产开发公司出资，在这块土地上修建60幢别墅，作为度假村以吸引城市客源，预计利润可观。
联合公司开始运作后，由房地产开发公司全权管理，乡里不参与管理过程。
双方联营年限为50年，不论盈亏，公司每年都要定期向乡里付给固定的利润和管理费。
评析：房地产开发公司与乡政府的这种合作，是极不合法的，表面上是合办联合公司，实质上却是变相出租土地。
首先，签约主体资格不对，乡政府作为一级政府，行使行政管理职能，不能以自己的名义参与经济交易，更不能作为出资人成为公司股东。
我国新修订的《土地管理法》第十条明确规定：“农村集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理。
”因此，乡政府不能单方面代表农民对土地进行处分并从中受益，不能与该房地产开发公司签订合办公司的契约。
另外，该联办公司的协议内容也属违法无效。
合同中约定的所谓乡里不参与公司任何管理过程，只定期收取利润、费用而不承担风险等等，完全不符合一般合营行为所遵循的共同出资、共同经营、利益共享风险共担原则，说明乡里根本不是为了联营办公司，而是单纯想靠出让土地使用权赚取利益。
由于我国《土地管理法》第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。
”要想将农业用地变为非农业建设用地，必须先经国家征用，土地使用人也要向国家交纳土地出让金。
乡政府明明是转让土地使用权或是出租土地，却声称是合办公司而不交国家有关税费，这份合办公司的协议其实是一种规避法律、脱逃税费、变相出租、转让土地的行为，其违法性显而易见。
其次，对于上述事件的处罚，可以根据《土地管理法》第七十三条规定：“买卖或者以其他形式非法转让土地的，由县级以上人民政府土地行政主管部门没收违法所得;对违反土地利用总体规划擅自将农用地改为建设用地的，限期拆除在非法转让的土地上新建的建筑和其他设施，恢复土地原状，对符合土地利用总体规划的，没收在非法转让的土地上新建的建筑物和其他设施，可以并处罚款;对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依给予行政处分;构成犯罪的，依法追究刑事责任。
商业地产市场法评估案例
商业地产市场法评估案例商业地产市场法评估是指通过运用市场法评估方法，对商业地产进行评估和估值的过程。
以下列举了十个商业地产市场法评估案例：1. 商业综合体评估：某城市建设了一个商业综合体，包括购物中心、写字楼和酒店等不同类型的商业物业。
评估师通过分析该城市的商业地产市场，结合租金收入、市场需求和竞争情况，对该商业综合体进行评估，确定其市场价值。
2. 零售物业评估：某大型购物中心位于繁华商圈，评估师通过调研当地的零售市场，分析租金水平、租赁率、租金增长率等因素，评估该购物中心的市场价值，为投资者提供决策参考。
3. 写字楼评估：一栋写字楼位于城市的商业中心区域，评估师通过分析当地的写字楼市场，考虑租金收入、空置率、租赁合同等因素，对写字楼的市场价值进行评估，为业主或投资者提供估值报告。
4. 酒店物业评估：某酒店位于旅游景区，评估师通过研究当地的旅游市场，分析酒店的运营数据、客房入住率、平均房价等因素，评估酒店的市场价值，为酒店所有者或投资者提供定价建议。
5. 仓库物业评估：一座仓库位于物流园区，评估师通过研究当地的物流市场，考虑租金水平、租赁需求和空置率等因素，对仓库的市场价值进行评估，为业主或投资者提供估值意见。
6. 商业用地评估：一块商业用地位于城市新兴商圈，评估师通过研究该区域的商业发展趋势、土地供需关系等因素，对商业用地进行评估，确定其市场价值，为投资者或开发商提供决策依据。
7. 餐饮物业评估：某餐饮连锁店位于繁华商业街，评估师通过分析当地的餐饮市场、租金水平、竞争情况等因素，评估该餐饮物业的市场价值，为业主或投资者提供估值报告。
8. 商业地块开发评估：一块待开发的商业地块位于城市郊区，评估师通过研究该地区的人口结构、交通便利度、竞争情况等因素，对商业地块的开发潜力进行评估，为开发商提供投资建议。
9. 商业街评估：一条商业街位于城市中心，评估师通过分析该商业街的租金水平、商户类型、客流量等因素，评估商业街的市场价值，为业主或投资者提供估值意见。
建筑物评 评估案例-土地评估
XX大厦土地使用权评估一、评估对象概况评估对象位于X X市X X区XX路X号，市商务中心用地内。
该地块南邻X X路，西邻步行街、北邻规划路，东邻XX街，规划用地11600平方米。
规划建设为集办公、旅馆、公寓及商业、娱乐等综合用途为一体的大厦。
评估对象所处地区，是xx市涉外建筑最为集中的地方。
其周边已开发建设成为xx市主要的涉外商贸活动中心。
该地区规划布局合理，环境优美，交通便利，周围有多条公共汽车线路，距火车站7.5公里，距机场20公里。
该地块内的市政基础设施较完善，供城市生产和居民生活使用的上下水、热水、热力、煤气、电力、电讯等市政配套设施完备其具体规划设计条件见下表用地规划表二、评估目的测算待开发土地资产的实际价值，为进行招商引资提供客观的地价依据。
三、评估基准日评估基准日为2000年8月20日四、评估采用的基本方法和步骤评估对象属于高级商用综合楼的建设项目，根据国际地价评估惯例，宗地地价评估应采用两种或两种以上的评估方法进行评估，然后将评估结果进行算术平均或加权平均。
考虑到我国的国清，结合该宗地的实际情况，评估对象地价评估以假设开发法为主，以基准地价修正法和市场法为辅较为合理。
具体测算步骤如下：1．根据委托方提供的的资料和本公司掌握的市场信息，确定整体开发的功能分布。
2．运用专家调查法确定评估对象特殊条件下地价测算所需的各种参数。
3．确定计算公式和开发项目的总开发价值。
4．分析和确定开发项目的总成本、销售费用及开发商的合理利润。
5．从总开发价值中分离土地价值，进而求取总地价、单位地价和楼面地价。
6．根据政府有关政策，依据城市基准地价修正评估对象的宗地地价，进而求取评估对象的土地总价、单位地价和楼面地价。
7．选取与评估对象位于同一区位的若干比较案例，运用市场法求取楼面生地价。
8．将上述三种方法求出的地价进行技术处理，得出熟地地价。
五、评估估算过程（一）运用假设开发法测算评估对象地价1．确定地块整体开发的功能分布。
2013年注册城市规划师考试实务案例评析(14)
实例六某市中心区北部有一工厂位于主干道安平北路东侧，共有用地4.5ha.由于城市建设的发展，该厂周围多已建成居民区，沿安平北路两侧也已成为商业、办公区，该厂成了污染扰民企业。
但因该产品有特色，销路很好，经济效益颇佳，不能停产。
按照该厂主管部门的意见和城市控制性详细规划的要求，拟将该厂搬迁并出让原址，所获资金用于搬迁。
出让后原址2.0ha改为商业、办公用地，1.8ha改为公寓用地，原家属宿舍约占地0.7ha保留。
评析：这是将原工业用地改变使用性质的规划选址管理问题。
按照建设用地性质变更程序，其审批手续应按规定办理：1.厂方申请改变用地性质。
厂方应持上级主管部门同意其改变厂址用地性质、出让厂址和搬迁的文件，向城市规划行政主管部门提出改变用地性质和搬迁的申请。
2.城市规划行政主管部门审核。
城市规划行政主管部门根据已批准的控制性详细规划和有关法律、法规的规定进行审核。
由于该工厂位于市中心区。
城市规划行政主管部门应将审核同意的意见报请市政府批准。
然后向厂方发出建设项目选址意见书。
3.城市规划行政主管部门提出规划设计条件。
城市规划行政主管部门在发出选址意见书的同时，根据该地区的具体情况和有关技术要求、技术标准，向该厂提出各个地块的规划设计条件。
4.受让方和厂方申请立项。
厂方持城市规划行政主管部门批准文件、与受让方的协议，向计划部门申请项目建议书。
5.办理土地出让手续。
厂方持城市规划行政主管部门、市计划部门批准文件和与受让方的用地出让协议，向土地部门办理用地出让手续，取得国有土地使用权有偿出让合同。
该合同必须包含城市规划行政主管部门提出的各地块的规划设计条件。
6.受让方申请建设用地规划许可证。
受让方持计划部门批准文件、土地出让合同和地形图等有关资料，向城市规划行政主管部门申请建设用地规划许可证。
如受让方为多家应分别办理。
7.受让方继续办理有关建设的各项手续。
受让方在原址如何建设，将由受让方依据城市规划行政主管部门提出的规划设计条件，向城市规划行政主管部门报送建设方案、施工图和申请建设工程规划许可证等项手续。
土地估价案例
土地估价案例土地估价是指对土地的经济价值进行评估的过程，是土地管理和土地利用的重要基础工作。
在实际工作中，土地估价案例的处理需要综合考虑土地的位置、土地用途、土地规划、土地市场行情等多方面因素，以确定土地的合理价格。
下面我们通过一个具体的土地估价案例来进行分析和讨论。
案例背景。
某地区一块位于市中心商业区的土地，原先用作停车场，由于城市发展规划的需要，土地将进行重新规划和开发。
因此，土地所有者需要对土地进行估价，以确定合理的出让价格。
土地位置。
该土地位于市中心商业区，周边有多家大型购物中心、写字楼和酒店，交通便利，商业氛围浓厚，是市区内的黄金地段。
土地用途。
根据城市规划，该地块将被规划为综合商业用地，可建设商业综合体、写字楼、酒店等商业设施。
土地规划。
根据城市规划部门的规划，该地块的建筑密度、建筑高度、绿化率等规划指标均有明确要求，需要按照规划要求进行开发。
土地市场行情。
市中心商业区的土地市场行情一直较为火爆，由于地段优越、资源稀缺，土地价格一直居高不下。
而且，随着城市发展，商业区土地的价值还将不断提升。
综合考虑以上因素，我们对该土地进行估价，得出合理的土地价格。
首先，我们可以通过比较法来确定土地价格，即通过比较周边类似地块的成交价格和土地规划指标来确定合理价格范围。
其次，结合土地市场行情和未来发展潜力，进行价格的综合分析和评估。
最后，根据土地用途和规划要求，确定最终的出让价格。
在实际操作中，我们还需要考虑土地的开发成本、土地的现状和潜在问题等因素，以确定最终的出让价格。
同时，还需要与土地所有者进行充分沟通，了解其对土地的期望和要求，以确定最终的土地出让价格。
通过以上案例分析，我们可以看到土地估价是一个复杂而又综合的过程，需要考虑多方面因素，综合分析和评估，以确定合理的土地价格。
只有在充分考虑各种因素的基础上，才能得出客观、合理的土地估价结果，为土地的合理开发和利用提供可靠的经济支持。
结语。
土地估价是土地管理和土地利用的重要基础工作，对于土地的合理开发和利用具有重要意义。
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qx实业公司土地使用权估价的案例分析
摘要：本文分析了一宗地商业用地价格评估案例，对案例背景、技术路线、方法选用、技术难点以及处理这些难点问题的方法做了简单阐述。
关键词：商业用地评估方法选择开发形态合法原则
正文：
一、估价背景
2011年我公司接受qx实业公司委托对其位于市区的一宗商业用地进行评估。
经询问了解到该宗地取得较早，仅建有2栋简易2层楼，租给汽修厂使用，随着经济发展周边环境等因素变化，企业欲自行开发或转让该宗地，以期取得价值最大化，特委托评估了解该宗地的潜在市场价值，为下一步公司决策提供价值参考意见。
二、估价对象基本情况
估价对象位于ABC区长乐东路南侧，面积为5087.7平方米，用途为商业。
2004年9月QX实业公司以出让方式取得，使用年限止于2044年09月28日，截至评估基准日，土地使用权年期尚余32.84年。
国有土地使用证号为西灞国用（2004出）第xxx号，记载土地级别为6级。
估价对象权属清楚，来源合法。
评估基准日，宗地上沿街建有2栋简易2层楼，共计1480平方米，现随同场地一起租赁给汽修厂使用，租约一年，到期续签。
估价对象未设定担保权、租赁权、
地役权等他项权利。
宗地外基础设施已达“七通”条件，即：通上水、通下水、通电、通讯、通路、通气、通暖，宗地内场地平整。
三、本案例估价工作的主要技术路线和工作计划
根据待估宗地所在区域近年变化很大，随着城市规划的变化，城市骨架拉大，周边拆迁改造力度加大，周边道路拓宽也已完成，并新开通了道路，区域内交通极大的改善，新的建筑如雨后春笋，不断升起，区域内繁华度不断提高，商业氛围越来越突出。
而该宗地实际利用率很低，仅建有1480平方米低层建筑，年租赁费收入也较少，与周边的不协调性越来越强，按照最大最佳效益分析，该宗地未能发挥最大效益。
查阅委托方提供的有关宗地规划资料，仔细分析各项规划指标后确定以最大最佳效益原则为出发点，分析各种影响因素、选取参数、合理假设，科学计算求得宗地估价结果。
1、评估方法的选择
委估宗地位于西安市东西主干道，商业用地，比较待估宗地的实际使用状况和规划后，我们结合宗地周边市场情况对评估方法做了以下分析：①收益法，需要取得类似地块的单独收益，城市建成区一般没有单独土地租赁的案例，随同建筑物租赁的案例中较难剥离出纯土地收益，因此收益法不便采用，同时宗地所在区域有较大发展潜力，收益法较多依赖过去的数据，较难反映土地使用权潜在价值；②剩余法（假设开发法）主要适用于经营性房地产的评估，本案例为商业用地，现使用状态和周边使用状态差距较大，未能发挥宗地最大效益，现各项规划条件明确，各项开发费用可以合理预测，因此适宜运用假
设开发法；③路线价法，一般适用于大量宗地评估，且需要该街区有较多交易实例，本次估价为单宗地，该街区无大量交易案例以供参考，同时仅对单宗地采用路线价法评估不经济也不具有可行性；④市场比较法，近年随着土地招、拍、挂的政策实施，土地市场交易越来越活跃，越来越透明，大量的市场交易案例可供参考，因此可以用市场比较法评定估算该土地使用权价格；⑤基准地价修正系数法，西安有政府公布的基准地价体系，待估宗地处于西安市基准地价涵盖的区域范围内，可以采用基准地价修正系数法进行评估。
根据该宗地的实际情况可以选用的评估方法有3种，包括假设开发法、市场比较法、基准地价修正系数法，按照《城镇土地估价规程》要求评估报告需选用2种以上的评估方法进行，由于西安市基准地价制定于2007年，距评估基准日已4年，时间跨度较远，并且宗地周边近年变化较大，运用基准地价修正系数法难以反映宗地的潜在价值，因此本次确定分别采用市场比较法和假设开发法测算宗地价格，最终分析两种方法的结果后综合确定待估宗地价格。
2、本案例估价工作的工作计划
商业用地的主要影响有商服繁华度、道路通达度、人流量、基础设施状况、尤其是宗地的临界宽度、纵深比等条件。
通过对上述影响商业用地的主要区位状况和主要实物状况的分析，我们制订了合理的工作计划。
首先与委托人联系，取得被评估宗地的土地使用权证、土地出让合同、市规划部门批准的土地利用规划等相关资料。
第二步，根据委
托人提供的相关资料，对待估宗地的区域及个别状况进行初步实地查看：查看估价对象的临路状况、周围环境并进行拍照，同时感受估价对象的位置、周围环境、景观的优劣，并核实委托人提供的资料的准确性，做好详细的实地查看记录。
第三步，确定估价技术路线及估价方法；第四步，对周边的与估价对象邻近或在同一供需圈的相似宗地的交易案例进行资料收集；第五步，分析、计算确定评估值并撰写估价报告；最后，审核、出具估价报告，完成资料的归档。
四、本案例估价工作的主要难点和解决方案
1、市场法可比实例的可比性
市场法中交易实例与估价对象的可比性是估价结论合理的基本保证，尤其是可比实例的质量，一般要求待估宗地和比较对象处于同一供需圈，待估宗地和比较对象的规模相当，即可比实例规模为估价对象的0.5-2倍。
为了保证可比实例与估价对象的可比性，通过市场调查首先选择了多个交易实例，经过对区位、面积、交通条件、基础设施等因素的比较分析，认真筛选后建立可比基础，最终选用符合质量要求的3个实例作为可比实例。
2、假设开发法设定开发的形态
本次运用假设开发法的前提就是现状使用不合理，假定重新建设开发该宗地，因此设定未来的开发形态成为关键。
宗地的规划一般是限制性规划，只规定宗地的利用方式、容积率、后退红线距离等指标，不确定具体的建筑形态和用途，因此在合法且最高最佳使用原则下设定未来的开发形态，如用途、面积、布局等指标直接影响了评估结论
的合理性。
本次评估我们首先查阅西安近期整体规划，了解整体规划对该区域的功能定位，接下来仔细走访了宗地周边，了解周边的业态，包括在建项目的规划用途等信息，通过和待估宗地产权人的交谈，了解产权人的规划，相互交流合理设定拟建项目的形态，力求在合法使用的前提下，最大限度发挥宗地的效益即最高最佳使用。
3、开发成本的确定
假设开发法的运用需要的数据较多，尤其是要熟悉房地产整个开发过程，而且要有一整套资料能够计算出房地产开发建设的费用和交易税费。
因此科学、规范、合理的估算各项开发成本也是评估的难点。
解决该问题只能通过长期积累资料，并向相关专业人员咨询如：建筑、财务方面的专业人员咨询解决。
例如本次评估，房屋重建成本在西安市政府发布的类似房屋重置成本基础上结合近期市场各项建设成本的变化情况综合确定。
五、本案例估价的主要经验总结
1、合理运用不同评估方法
当一个评估项目同时可以运用多种评估方法时应根据项目特点、评估目的等因素综合分析运用各种方法的利弊，并结合以往的评估经验选择恰当的方法完成评估项目。
例如在本项目中，委托方希望了解宗地的潜在价值为下一步决策服务，宗地已经是出让地，假如进行转让或联合开发等情形都属于二级市场交易，更应该倾向于市场交易，采用市场法就比较恰当，虽然基准地价修正系数法也可以使用，但我们知道基准地价修是有政府发布的体现了政府意志的指导性价格，和
市场实际的变化有一定差距，往往滞后于市场，因此在确定一级市场价格时有较强的参考性，而在评估二级市场价格时参考性较弱。
2、要严格遵循合法原则，合理测算土地使用权价值
采用假设开发法评估宗地价值时一个前提条件就是宗地的规划条件是否明确，因为土地利用、房地产开发是一项政策性很强的工作，严格受国家政策法规的限制，宗地在开发利用必须按照法定的规划进行，否则建成后的房产将作为违章建筑，无法预测价值，评估宗地价值也就无从谈起。
因此在设定待开发宗地未来开发形态时必须在法定用途、使用强度等（即控制性规划）范围内，按照最高最佳使用原则下设定未来的开发形态，以保证评估结论的合法.
陕西高成土地评估
2013、4。