买房与租房价值的经济学比较

买房与租房价值的经济学比较随着大中城市房价的一路高歌猛进，买房还是租房的问题便成了萦绕在无房者心头的一大难题。

本文试图从几个方面，运用管理经济学理论，对买房与租房价值进行一个客观的比价，解答买房与租房孰优孰劣的问题。

一、房地产购买价格的形成机制作为一种商品，从本质意义上说房地产的价格是由房地产的供给和需求决定的，这一点与其他商品是一致的。

但房地产商品和房地产行业的特点，使得房地产的供给和需求具有独特的地方。

首先，从房地产的需求层面看：一方面，房地产商品的基本功能是满足消费者正常的居住需求。

我国人口众多，生活水平逐渐提高，改善居住条件的真实需求十分旺盛。

并且每年城市新增大量毕业生与外来务工人员，他们对住房亦存在强烈需求。

另一方面，由于我们金融市场有待完善，现有投资渠道偏狭窄，致使房地产又成为了一种投资品，还存在着投资者对房地产的投资需求。

在信息不对称、非理性预期、投资者的“羊群效应”等因素的作用之下，对房地产商品的投资需求被放大了。

在目前阶段，更为严重的是，由于我国为应对金融危机采取了比较宽松的货币政策，其中相当一部分资金流入了楼市，这部分资金更是膨胀了房地产的投资需求。

所以，如下图所示，房地产作为满足正常居住需求的产品，其需求曲线应是D，但正是由于中国存在的强大的房地产投资需求，导致需求曲线移动到D’。

同时，我们应该看到，由于房地产商品价格比较高，而市场中无论是居住需求还是投资需求都比较旺盛，所以它的价格弹性是比较大的，也就是说需求曲线比较平缓。

其次，从房地产的供给层面看：虽然和其他商品一样，随着房地产价格的上涨，房地产商品的供给会增加，但房地产商品和房地产行业的特点决定了其供给弹性较小。

房地产建设（房地产供给）需要大量的资金，建设周期长，使得房地产供给相对于房地产需求具有一定的时滞。

同时，由于可供房地产建设的土地供给十分有限，房地产建设不可能无限增加；而且建设房地产商品需要大量资金和有严格的资质要求，厂商的市场进入障碍很高。

同时，与房地产旺盛的投资需求相对应的，开发商在投资拿地上也存在的激烈的竞争，这就更推高了房地产的开发成本。

所有这些因素叠加起来，使得房地产供给曲线比较陡峭——如下图所示的供给曲线S，其价格弹性较小。

但是，当市场中对房地产的需求增加，使得需求曲线从D移动到D’时，由于供给不能迅速增加，以及开放商某些人为因素导致的囤积居奇，拿地几年不开发，“捂盘惜售”等情形，使得供给曲线反而向上移动到S’。

最后，总体的房地产市场的需求供给曲线分析：第一，在市场运行有效的情况下，即房地产只作为或绝大部分情况下作为满足正常居住需求的生活资料，且房地产开发商无囤积居奇的不良行为，房地产需求与供给曲线交于A点，均衡价格为P1，均衡数量为Q1。

第二，由于存在投资需求，需求曲线向右移动到D’，与最初的供给曲线交于B点。

此时均衡价格由P1上升到P2，均衡数量也从Q1上升到Q2。

并且，比较价格变化与数量变化的百分比可以看到，价格变动的百分比更大。

也就是说，虽然此时价格上涨较快，但有效供给无法相对应增加。

第三，房地产开发商开始对市场上的需求与供给力量对比反应过来，同时，囤积居奇的行为也开始涌现出来，于是，供给曲线从S向上移动到S’，与需求曲线D’交于C点，此时均衡价格进一步上升到P3，而均衡数量却从Q2减少到Q3。

所以，我们可以看到，由于目前中国的房地产市场中存在各种非理性因素，使得最终形成的房地产均衡价格P3远高于理性条件下的均衡价格P1，不能否认其中泡沫成分的存在。

二、房地产租金的形成机制与房地产购买价格的形成机制类似，租金也是由市场中的需求与供给两方力量的对比决定的。

首先，从租房的需求层面看：一方面，由于房地产购买价格高昂，在所有具备房地产购买意愿的人群中，有支付能力者仅占其中一部分，甚或是其中的一小部分，因此，租房的“刚需”也会始终存在。

同时，考虑到我国目前大力推进的乡村城市化进程，会有越来越多的农民进入城市，住房也显然是他们安居乐业所不可或缺的一个重要条件。

所以，总结上述因素，租房的需求曲线会比较陡峭，其价格弹性较小——如下图需求曲线D所示。

另一方面，由于房地产价格逐年攀升导致的消费者形成的不合理预期和恐慌心理，加之中国传统的“成家立业”思想要求年轻人结婚后购房居住，以及房地产消费者在市场中得到的非对称信息，致使买房者增多，从而减少对租房的需求。

因而，租房的需求曲线从D向下移动到D’。

其次，从租房的供给层面看：一方面，随着我国居民收入水平的提高，总会有一部分人改善住房需求，从原有住房搬入新家，形成一部分租房供给。

加上某些单位存在着给职工的福利租房，以及政府目前正大力推进的廉租房，所有这些因素的综合构成了租房供给曲线S。

另一方面，如前所述，由于房地产还可以作为投资产品，以及我国目前严重弥漫的“炒房热”，使得单个人或单个家庭持有多套住房的情况屡见不鲜。

为了获得投资的保值增值，这些住房中的一部分甚至大部分都会进入租房市场，从而推动供给曲线从S向右移动到S’。

值得注意的是，供给曲线会比较平缓，也即是其价格弹性比较大，原因在于房屋的持有者——房东需要支付房产的持有成本，包括：维护费用、基本的装修和家具支出、与房客沟通的时间成本、以及房屋损坏或房客恶意拖欠房租的风险等。

房东会比较这些成本的总和与租金收益，租金越高，房东租房意愿就越大。

而租房数量的增加并不像建房那样需要时间，所以其增加会很快。

所以，租房供给的价格弹性较大。

最后，总体的租房市场的需求供给曲线分析：第一，在市场运行有效的情况下，即租房者较为理性，考虑其固有的支付能力，不过度消费购买房产，而是选择租房；且市场中作为投资需求存在的房产较少甚至基本没有，那么，房租市场的需求和供给曲线就会交于A点，此时均衡价格为P1，均衡数量为Q1。

第二，由于租房者的非理性行为，以及市场信息的不对称，致使一部分租房者购买房产，整体租房需求减少，需求曲线向左移动到D’，与原供给曲线交于B点，此时均衡价格为P2，均衡数量为Q2。

第三，对房地产价格的非理性预期及恐慌心理会波及到市场中的每一个参与者，于是，会有更多的人购买房产作为投资，市场中的供给进一步增加到S’，与新的需求曲线D’交于C点，形成最终均衡价格P3，均衡数量Q3。

从以上均衡价格和均衡数量的变动可以看出，均衡价格在逐步下降，最后成交的租房数量也在下降。

租房者确实是得益良多，但是，从整个市场对资源的配置来看，其实是有损失的。

因为商品没有在最合理的价格成交，而且市场上有闲置的房产没有得到有效利用。

三、买房与租房的优劣比较首先，从前面的房地产购买价格和租金的形成机制分析中，我们已经可以得出前者价格“虚高”，后者价格“虚低”。

就两个行为单独来看，此时买房不合宜，租房较为经济。

其次，买房vs.租房，二者比较，究竟买房有多不合宜，租房有多经济节省，运用经济学中的效用理论即可一辨高下。

我们可以将买房与租房考虑成两种相互可替代的商品，只不过模型稍微有一点特殊之处。

令Px为买房价格，Py为租房价格，Qx为买房数量，Qy为租房数量。

其中Qx和Qy 均为0-1变量（不是0就是1），且Qx+Qy=1。

消费者的总预算约束为PxQx + PyQy = M。

管理经济学中，消费者均衡的数量表达式为MUx/Px=MUy/Py。

因此，我们需要确定买房/租房的边际效用和价格。

第一、确定买房/租房的边际效用假定买房与租房的效用均为基数效用；由于其消费数量为0-1变量，不存在边际效用递减的情况，基数效用仅有一个，且为定值。

根据下表列出的买房与租房优缺点，可以看到，买房与租房二者各有优劣。

为了方便计算，我们先设定效用基数的取值区间为1-10。

第二、确定买房/租房的价格买房价格：以北京为例，2010年底至2011年初买一套五环至六环之间的90平米以下的毛坯房，保守估计人民币150万元。

出资如下：a)首付三成，需出资45万元b)税金，保守估计10万元c)向银行申请商业贷款105万，贷款期限30年，且利息为08年12月23日利率下限（85折），等额本息还款。

则还款总额为2,040,752.30元，月均还款5668.76元d)装修，只作最基本装修，出资5万元e)假设房屋可居住50年（考虑房屋质量问题及城市规划建设的发展）f)50年后房屋残值15万元（考虑房屋折旧状况与通货膨胀因素）因此，在居住的50年内，买房的平均每月支出为：(450,000+100,000+50,000-150,000)/ (50*12) + 5,668.76 = 6418.76租房价格：仍以上例中的同等地段考虑，租一个90平米以下的房子估计租金为2500元。

如果将上例中的6418.76元拿出2500元用来租房，其余的部分用来投资，且采取最保守的投资方式——银行定期。

按照目前5年定期的利率5.22%，利息税5%，则剩下的3918.76元每月实际可变成421.58元的收益（=3918.76*1.0522/0.95-3918.76）。

因此，租房的实际成本为2500-421.58=207.428元。

所以，买房与租房的价格比为Px/Py=6418.76/2078.42=3。

也就是说，要达到消费者均衡，或者是最优决策，买房所带来的实际效用至少需要比租房大3倍。

换句话说，如果买房能带来的效用为最大值10，那么只有当租房带来的效用为3.3甚至更低，买房才是理性的经济行为。

但是，当租房也能满足最基本的居住需求时，其效用是否就低到了3.3或以下，回答“是”明显是不客观的。

同时，考虑到国家近一两年频频对房地产调控“亮剑”，买房的保值增值风险颇高；并且在买房的例子中，我们的估算均十分保守，因而，要达到最优决策，买房的效用实际需要比租房大3倍不止。

四、结论综上所述，笔者的结论是：在现阶段，买房不如租房合算。

尽管市场中在2010年底到2011年初这段时间，租房市场出现了租金上涨的现象，在北京尤其明显。

但笔者认为，这更多的是房地产购买市场价格飙升的一个映照，属于租房供给者（房东及房地产中介）的坐地起价行为，而没有考虑到整个租房市场的需求供给状况。

这样的行为注定是昙花一现的，市场最终会回归理性，使租金回落到一个比较正常合理的水平。