土地经济评价(城镇土地分等定级).pptx

人口密度
人口密度
➢其
建筑容积率
建筑容积率
他
城镇规划
用地潜力
3. 《城镇土地定级规程》推荐因素
定 繁华 级 程度
交通条件
基本设施 状况
环境状况
人口 状况
因 商服 道路 公交 对外 路网 生活 公用 环境 文体 绿地 自然 人口
素 繁华 通达 便捷 交通 密度 设施 设施 质量 设施 覆盖 条件 密度
三、城镇土地定级的程序与方法
3. 因素分值的计算
➢ 商服繁华影响度的作用分值计算
销售总额、总利润； 单位面积销售额、利润
Mi = 100Ai Amax
根据商服中心的规模、水平划分中心等级（商服繁华度）
一般分为市级、区级、小区级、 街区级中心
三、城镇土地定级的程序与方法
3. 因素分值的计算
➢ 商服繁华影响度的作用分值计算
影响 度 度 便利
完善 完备 优劣 影响 度 优越
度
度
度度度度
度
选择 必 至少一种 备选 至少一种
备选
备
性 选 必选
必选
选
重要 1
性顺 序
2或3
3或2
4或5
5或4
权重 0.2~
值范 围
0.4
0.3~0.5
0.2~0.3
0.15~0.2
三、城镇土地定级的程序与方法
1. 资料收集与分析 2. 因素权重的确定 3. 因素分值的计算
一、城镇土地分等定级的含义
2. 城镇土地分等定级的体系
城镇之间土地 的地域差异
土地等
城镇内部土地的 区位条件和利用 效益的差异
土地级
“等”和 “级”两个 层次的划分 体系
一、城镇土地分等定级的含义
3. 城镇土地定级的思路
➢采用多因素分值加权求和法，初步划分土地 级别
P = ∑ Wi ·Fi
➢结合典型行业土地收益、价格以校核，综合 定级
土地经济评价的理论基础
➢ 地租地价理论
• 土地价值来源于收益，土地价格是土 地价值的货币表现 • 估价就是根据土地质量优劣、生产率 高低确定其价值的经济评价
土地经济评价的理论基础
➢ 土地供需理论
• 土地提供的产品和服务受市场供求关系 的制约 • 土地本身作为商品，土地流转、价格受 供求关系的影响，土地的供不应求是绝对 的、普遍的
三、城镇土地定级的程序与方法
3. 因素分值的计算
➢ 公交便捷度的作用分值计算 影响公交便捷度的因素有哪些？ 每个站点的影响半径在0.3~0.5km之间 影响半径内，随距离加大便捷度下降
三、城镇土地定级的程序与方法
3. 因素分值的计算
➢ 公交便捷度的作用分值计算 计算站流量和公交作用分
站点每小时停车量之和， 每天按12或16小时合计
《土地评价与土地管理》
第四章 土地经济评价
土地经济评价：对土地利用经济效益的评定
城镇用地 农用地
分等定级 估价
土地经济评价的理论基础
➢ 土地生产力理论
不同区域由于自然条件、社会发展 条件的差异，土地生产力存在着分异 。土地生产力是土地经济评价的前提 和基础。
土地经济评价的理论基础
➢ 土地区位理论
三、城镇土地定级的程序与方法
3. 因素分值的计算
➢ 道路通达度的作用分值计算
依据混合型主干道、生活型主干道、交通 型主干道、生活型次干道、交通型次干道、 交通型次干道、支路的顺序，为各级道路 赋值(0,100]，得Mi
三、城镇土地定级的程序与方法
3. 因素分值的计算
➢ 道路通达度的作用分值计算 根据影响距离，确定不同地段的作用分值
土地经济评价的理论基础
➢ 土地供需理论
• 自然供给：土地自有的可供人类利用的 部分。 • 经济供给：在土地自然供给的基础上， 投入劳动进行开发以后，成为人类可直接 用于生产、生活的土地的供给。
第一节 城镇土地分等定级与估价
一、城镇土地分等定级的含义
1. 定义：根据城镇土地的经济和自然属性， 及其在城镇社会经济活动中的地位和作用， 综合评定土地质量，划分城镇土地等级的 过程。
Mi = 100Ai Amax
三、城镇土地定级的程序与方法
3. 因素分值的计算
➢ 公交便捷度的作用分值计算 根据影响半径，确定不同地段的作用分值
Fi = Mi (1-r) r = di/d
d 一般为0.3~0.5km
三、城镇土地定级的程序与方法
二、城镇土地定级的因素分析
1. 确定定级因素的基本原则
➢ 影响大，对分级具有重要作用 ➢ 覆盖面广，适用于城市各类用地 ➢ 反映土地质量的差异
二、城镇土地定级的因素分析
2. 城镇土地定级因素罗列
商服中心等级
➢土
繁华度
高级商务金融集聚度 农贸市场
地
区
道路功能与宽度
位
交通通
道路网密度
达度
公交便捷度
对外交通便利度
繁华影响度的大小随距离递减
Fi = Mi (1-r) r = di/d d =(s/nπ)1/2
根据影响半径，确定不同地段的作用分值
三、城镇土地定级的程序与方法
3. 因素分值的计算
➢ 商服繁华影响度的作用分值计算
地块上繁华影响度分值叠加
∑Fi
三、城镇土地定级的程序与方法
3. 因素分值的计算
➢ 道路通达度的作用分值计算 道路的通达度由？？？来反映？ 不同道路类型的影响距离不同 通达度由道路向两侧递减
杜能：农业区位论 韦伯：工业区位论 克里斯泰勒：中心地理论
土地经济评价的理论基础
➢ 土地区位理论
区位地租 作物A
作物B 作物C
农业区位论
市场距离
土地经济评价的理论基础
➢ 土地区位理论
付地租能力 零售业 工业和批发业 多层住宅 独立平房
城中心
农业 距离
土地经济评价的理论基础
➢ 地租地价理论
• 绝对地租是土地价格存在的根源 • 级差地租的存在是决定土地价格高低 的主要因素 • 垄断地租是导致特殊地段土地价格高 的主要因素
2. 城镇土地定级因素罗列
城镇基
➢城
础设施
市
设
施
社会服
务设施
供/排水设施 供暖设施 供气设施 供电设施
文化教育设施 医疗卫生设施 文娱体育Baidu Nhomakorabea施 邮电设施 公园绿地
2. 城镇土地定级因素罗列
➢环
环境
境
质量
优
劣
度
自然
条件
大气污染 水污染 噪声
地形坡度 地基承载力 洪水淹没与积水 绿化覆盖率
2. 城镇土地定级因素罗列
Fi = Mi (1-r) r = di/d
d = s/2L （对于主干道）
支路按实际影响推算，一般0.3~0.7km
三、城镇土地定级的程序与方法
3. 因素分值的计算
➢ 道路通达度的作用分值计算 不同地段通达分值的确定和修订
取最高值？ 取累加值？
通达系数：
≥4个方向，1.00 3个方向，0.90 2个方向，0.81 1个方向，0.58