重庆协信集团全国城市进入策略研究
房地产重庆市长寿区房地产市场调研报告
重庆市晏家工业园区项目市场调查报告目录一.长寿区社会经济环境概况1、长寿区概况及经济发展状况2、晏家街道办事处概况及经济发展状况3、晏家工业园区概况4、重庆化工园区概况二.长寿区房地产市场发展状况1、长寿城区房地产发展状况2、晏家街道办事处房屋开发状况三.长寿区商圈分析1、长寿中心商圈分析2、黄桷湾商圈分析3、晏家镇商圈分析四.园区企业调查分析1、企业员工状况分析2、企业住房政策分析3、企业住房需求分析4、企业办公及商务活动需求分析5、企业商业性消费需求分析6、企业市政配套需求分析五.结论一.长寿区社会经济环境概况1、长寿区概况及经济发展状况1）长寿区概况长寿区位于重庆市的腹心地带，距重庆市主城区67公里，经渝长高速公路至主城区，仅需40分钟车程。
长寿区东南临涪陵区，西南与渝北区、巴南区接壤，西北靠邻水县，东北接垫江县。
幅员面积1415.49平方公里，辖22镇12乡，总人口88万，城区常住人口20余万。
境内有大中型工业企业20余家，是西南地区最大的化工基地和全国最大的天然气化工基地，天然气化工产品总量居国内市场第一位。
长寿被列为重庆八大地区中心城市与九大区域商贸中心之一。
在大重庆的版图上，长寿区区位优势相当明显，起着承西启东，贯通南北的重要作用。
长寿重庆主城区通往三峡库区的必经之地，也是重庆市连接华中、华北地区的枢纽要地。
2）长寿经济发展状况随着近几年重庆市经济大环境的改善，长寿区的经济得到了长足发展。
2003年完成国内生产总值66.5亿元，同比增长8.5%；完成固定资产投资29.5亿，同比增长8.5%；实现消费品零售总额23.5亿元，同比增长12%；实现区级财政收入1.74亿元，同口径增长24.8%；实现协议引资100亿元以上。
表1、1999-2003年长寿国内生产总值增长状况由以上图表可以看出，长寿经济增长基本比较稳定，相信随着长寿化工园区与工业园区的建成投产，长寿经济将进入一个新的快速增长期。
协信集团重组合并战略走上腾飞之路
经过战略分析与选择，协信集团提出了新一轮资产重组合并战略，其中一个重要 举措就是与前身是清华科技园发展中心的启迪控股股份有限公司强强联手。2015 年 6 月 10 日，由全国最大的科技服务企业启迪控股有限公司与中国房地产五十强协信集 团共同宣布实施“地产业务战略整合重组”，成立启迪协信集团，秉持源于清华、服 务创新、产业兴城、科技报国的宗旨，成为清华科技创新产业在科技园区投资运营的 主要平台，致力于成为全球领先的科技园投资运营商。
略，中国科技产业迎来了黄金发展期，科技城、科技园作 为承载科技型中小企业的重要载体，科技地产物业需求也 将大量出现。其次，在投资端，由于科技地产本身具备的 市场与公共事业双重属性，权益类融资更加多元化，融资 渠道更加丰富。对于科技园区运营所需要的自持部分，伴 随 ABS、REITs 等资产证券化政策的推出，项目整体的长 中短期利润得到平衡。另外，国有企业发展混合所有制经 济意义重大，企业间跨领域、跨体制合并重组成为发展混 合经济的一种重要的方式。最后，随着移动互联网和物联 网技术的深度应用，人们对生活、消费习惯提出了便捷、 集约、互利的升级要求。科技城、科技园的主题地产作为 中国科技服务业焕发出勃勃生机。
2015 年，协信集团对全国房地产发展趋势进行了研判，认为：当时的中国房地产 业已经稳稳站上了 10 万亿的销售额规模，是名副其实的支柱产业。随着房地产行业 发展进入白银时代，纯粹的住宅开发周转型企业已无法保持竞争力，收益性房地产占 比将上升；同时伴随着科技创新、移动互联网和物联网技术的深度应用，市场上出现 了对集工作、家庭、社区“3D 生活”空间需求；而国企混改的推进，使得房地产企 业的战略转型已提到议事日程。
协信集团定岗定编、核心业务流程和激励体系咨询报告
协调控制
• 审核公司的年度计划 • 根据集团总体战略，参与制定公司年度预算 • 参与集团业务计划实施进展情况进行监控，对实施偏差进行分析并提出改进建议 • 审核公司战略，提出战略调整方案建议
战略发展中心经理岗位说明书 (1)
岗位名称 管理幅度
战略发展中心总经理 2人
直属上级 所属部门
集团总裁 集团战略发展中心
流程步骤
参与部门
责任
参与岗位
依据集团战略和公司所处外部市 场环境提出关于公司战略发展的 意见
城市发展公司内各 职能部门
依据对外部经济环境，市场竞争环境的洞察和 集团/公司核心能力的认识提出公司战略发展的 意见
汇总分析各部门意见
企划部
全面获取，汇总公司各部门的意见，以及意见 背后的分析，推演过程
公司各职能部门经理 牵头 / 公司全体员工参与
行业专题研究报告审批流程说明附表
流程步骤
提出行业或专题研究题案要求
参与部门
集团 / 公司
责任
根据集团战略愿景目标及公司业务发展需要提 出有针对性的提案及明确的提案要求
参与岗位
集团总裁 / 公司总经理
交付品
--
整理专题研究提案要求
战略发展中心
整理，初步分析案要求
战略发展中心总经理 行业研究顾问
--
对提案进行筛选，在总裁的认可， 指导下确定部分专题进行专题研 究
企划部经理
制定公司战略规划草案
企划部
制定符合经济环境，外部市场竞争环境 和切合公司自身实际状况的战略规划 （3-5年）
公司总经理指导 企划部经理执行
公司内战略规划草案审核 拟定房地产公司战略规划初稿
房地产 管理委员会 / 企划部
重庆协信控股集团三年战略方案规划制定流程
1目的、范围及适用1.1为集团三年战略规划制定及滚动调整提供有力支持和依据，特制订本程序1.2本程序的适用范围为重庆协信（控股）集团有限公司1.3本程序自2005年月日起执行2职责2.1行政中心主持制定三年规划和逐年滚动调整，负责协调各职能中心及下属公司工作，汇总分析各中心与下属公司的建议，拟订三年战略规划初稿，并根据集团决策委员会建议，调整集团战略至最终定稿2.2研发策划中心负责行业环境、业务模式和竞争对手变化分析2.3财务中心负责资金能力、投融资能力及财务状况变化分析2.4人力资源中心负责集团人力资源状况和能力变化分析2.5项目营运中心负责工程、技术管理能力变化分析2.6客户中心负责客户资源、营销、品牌资源变化分析2.7集团决策委员会负责评审集团三年战略规划3程序概要3.1行政中心总监主持，企管经理负责，协调集团高管、各职能中心及下属公司高管建议，分解细化集团战略，拟订集团三年战略规划，确定三年战略目标及战略举措3.2决策委员会评审，提出调整建议，供行政中心修改调整，并最终审批定稿3.3集团范围内贯彻执行三年战略规划3.4行政中心总监主持，企管经理负责，于三年规划执行第二年初，协调集团高管、各职能中心及下属公司高管，分析评估企业内部资源与外部环境的变化，经过多方交流验证，滚动调整三年战略规划，拟订新的三年战略规划初稿3.5 决策委员会评审，提出调整建议，供行政中心企管经理修改调整，并最终审批定稿4 相关流程交付品4.1《三年战略规划》：应包含协信三年发展目标、主要战略举措、三年战略实施计划、内部资源调配方案等5 附录5.1《三年滚动战略规划战流程图》5.2《三年滚动战略规划流程说明附表》。
协信集团之三年战略规划
•根据每个产品模式的特性配置行业中最为优秀的人和团队，为这些 优秀人才提供平台，共享利润；
三、确保集团战略实现的主要举措
投资模式
高周转 IRR
创造资本 边际收益
ROE
资金内部 流动性提升
融资平台 多元化
三、确保集团战略实现的主要举措
投资模式
债权性融资
低成本、高周 转项目 一级土地整理 拆迁项目
短平快项目 并购过桥融资项目
企业使命： 协力实现人生信念
为客户实现更高价值的生活梦想 与股东共同赢得卓越企业的回报和尊崇 协同员工成就事业、完美生活 与社会共同推动人居和谐、健康、持久的文明
一、集团的根本方向
未来的协信：
成为中国房地产的GE
二、集团的三年战略目标
时间 指标 集团经营收入（亿元） *结转收入（亿元） 持有物业经营收入（亿元） 销售面积（万平米） 可售面积（万平米） 竣工面积(建面万平米) 开工面积(建面万平米) 新增土地储备(未售建面万平米) 土地储备(未售建面万平米) 2010年 63.1 28.0 1 75.0 100.0 35.0 145.4 下限300 上限500 500-700 2011年 100 70.0 3 111.6 148.8 87.5 102.2 400 1000 2012年 150 105.0 8 149.5 199.3 117.2 222.0 400 1300
协信集团三年战略规划
（2010年—2012年） 总裁:吴旭
2010年3月
[提纲]
一、集团的根本方向
二、集团的三年战略目标
三、完成三年战略目标的措施和方法
四、你我的协信 五、结束语
一、集团的根本方向
愿景
成为深受股东信赖、客户喜爱、员工热爱、社会 尊重、具有重要影响力的卓越房地产公众企业。
重庆永川协信星光时代广场项目简介
2013年末全区户籍人口 112.97万人，城区人口约66
万。
预计2015年城区人口达到80 万，2020年人口达100万；
项目设计
未来CDB商务核心，协信中心
重要CBD商务区核心 位列最具投资价值排行榜 涵盖各大高端业态 城市建设的主标杆
项目设计
购物中心
项目设计
写字楼 & 兴龙湖公园
阿卡迪亚
协信集团之产业地产
重庆总部城 占地面积约500亩，总建筑面积约52万平方米，涵盖企业总部园、创 新经济园、电子商务园、创享生活园四大功能。
无锡光电新材料科技园 占地面积3524亩，定位于以LED上游产业链为重点建设领域，发展相 关服务业，最终形成辐射全国的LED上游产业链及服务业集群区。
协信集团之商业地产
中高端都市时尚购物中心
品质生活方式中心
协信集团全国发展战略
协信已渐渐显示出布局全国的决心和战
略高度，并构建了西南区域、长三角区域、
环渤海区域、珠三角区域组成的的四大区 域板块。
已开业项目
星光68广场
星光时代广场
星光天地
在建项目
无锡协信中心
重庆大学城星光天地
重庆解放碑星光广场
重庆永川协信时代广场
协信集团概况
中国房地产五十强企业
Leabharlann 总资产逾348亿元累计开发量600万平方米 战略土地储备1150万平方米
协信集团创始于1994年6月，现已成为一家从事精品住宅开发、城市商业综合体运营、产业地产开发与物业管理的全国
性的大型现代企业集团，总资产近348亿元。集团下辖重庆、上海、苏州、无锡、镇江、成都、昆明、三亚等区域房地产开 发与城市综合体运营业务。
城市进入研究—世联方法
珠三角功能 增长城市
1036.04 1100.00 933.20
长三角城市群
区域中 心城市 区域次 中心城 市 上海 杭嘉湖城镇群：杭 州 宁镇扬城镇群：南 京 杭嘉湖城镇群：嘉 兴、湖州
区域 中心 城市
区域 功能 性中 心城 市 区域 功能 增长 型城 市
广州、深圳
区域次 中心城 市
东部区域：
烟台 东部区域： 威海
区域功 能性中 心城市
宁镇扬城镇群：宁 波、镇江、扬州 苏常锡城镇群：苏 州、常州、无锡
黔中城市群 区域中 心城市
合肥
贵阳
区域中 心城市
南宁
滇中城市群 区域中 心城市 昆明 区域中 心城市
环鄱城市群 南昌
区域次 中心城 市
区域功 能增长 型城市
北海
钦州
13
第一次筛选： 中国城市梯级划分
根据城市经济总量与人均财富水平，将城市群 中的代表城市进行等级划分与排序
城市经济水平与人均财富水平是评估城市发展成果的最重 要的两个方面；
一级城市群
GDP10000亿以上
二级城市群
GDP5000~7000亿
三级城市群
GDP2000~3000亿
四级城市群
GDP2000亿以下
城市群
资料来源：2004年城市群经济总量统计
9
第一次筛选： 中国城市梯级划分
成熟城市群（以美国五大湖城市群为例）内部城市根据 等级与分工可划分为：区域中心城市，区域次中心/功 能性中心城市，功能增长型城市，卫星城等
12000.00 10000.00 8000.00 6000.00 4000.00 2000.00 0.00
以目前中国最为成型的城 市群为标杆（长三角、珠 三角），建立城市等级划 分标准 顶级城市划分：上海、深 圳、北京、广州四个城市 的经济水平均超过5000亿 元，明显高于全国其他城 市，划分为顶级城市 一级城市划分标准：两大 城市群中区域次中心及区 域功能性中心城市的平均 经济水平（GDP在2000亿 以上）； 二级城市划分标准：两大 城市群中区域重要增长型 城市的平均经济水平 （GDP在1000亿以上）； 三级城市划分标准：GDP 在1000亿以下
协信城立方营销策划方案
协信城立方营销策划方案篇一：协信城立方调查报告目录第一章项目概况?????????????????2 （一）公司简介?????????????????2（二）项目介绍?????????????????4（三）详细信息?????????????????4（四）项目配套?????????????????5（五）户型展示?????????????????6第二章环境分析?????????????????8 （一）宏观环境?????????????????8（二）微观环境?????????????????11 （三）SWOT分析????????????????13 第三章调研研究方法???????????????16第四章调研结果统计???????????????17第五章调研结果及建议??????????????19第六章附录????????????????????21 调查问卷?????????????????21第一章项目概况（一）公司简介家以房地产开发为主导产业的大型企业集团。
协信集团的企业愿景是:“成为深受股东信赖、客户喜爱、员工热爱、社会尊重、具有重要影响力的卓越房地产公众企业”。
多年来，一直践行着卓越的产品与服务、管理与经营。
协信集团秉承“创造我们共同的价值”的核心价值观，以“简单”“专注”“持久”的经营理念，实践着为股东、为客户、为员工、为社会“协力实现人生信念”的企业使命。
经过十五年的潜心经营，协信的房地产项目已凭借其“精品房产”和“创新精神”而成为重庆地产界的一面旗帜。
从1999基本上每个开发项目都是创新的典范之作。
目前协信已累计开发（含在建项目）20余个住宅、商业地产项目，开发量逾三百万在大学城南侧片区，规划了超百万方高端商业设施以及近千万方高品质居住社区，建成后将成为辐射整个大学城、西永及其周边区域的首席生活中心。
协信城立方总建筑面积约102万方，包括近80万方高品质住宅，和五星级酒店、商务公寓以及8万方融高端百货、量贩式超市、星级影院、精品旗舰店于一体的大型休闲购物公园，同时社区内规划约30亩生态公园，以低容积率，打造重庆首个公园式低密度多元综合体，营造“国际PARK都会里的繁盛人生”。
城市进入研究—世联方法 PPT
城市群； 二级城市群经济总
25000
►向北京、上海、深圳公 司多位世联一线业务同仁 征询城市发展建议
►……
进行的研究
►《中国城市群》 ►《城市群与城市国际化》 ►《美国城市发展模式》 ►《美国城市城市化的历史 解读》 ►《中国城市竞争力报告》 ►《中国120个城市竞争力 的提升》 ►《京津冀地区城乡发展规 划研究》 ►全国十一五规划纲要 ►多个城市的规划文本 ►《MGI china consumer demand》 ►……
为什么以城市群作为研究范围 城市群是区域经济的主要划分 单位； 城市群是国际竞争的基本单位 ； 城市群能够反应城市之间的有 机联系与功能分工；
城市群划分标准 根据国家十一五规划及地方规 划的划分标准，将中国大部分 城市划分为17个城市群及城镇 密集区
12
35
4
10 7
11 14 1
6
9 17
15
8
13
参考的数据
►世联平台 ►中国房地产信息网数据 库 ►搜房网数据库 ►《中国房地产年鉴》 ►各城市2000~2006年统 计公报 ►各城市官方统计网站 ►部分城市统计年鉴 ►中国土地监测中心网站 ►……
世联的研究思想（1/2）
பைடு நூலகம்区域单中心城市阶段
大区域中的城市发展阶段
（案例借鉴：日本东京—城市发展进程）
——访谈纪要（2007.4.30）
协信对于异地发展的思考
集中力量，先扎一个城市。 在异地发展中选中的地方，不会少于2~3个项目。一定是把一个城市做透。 今年进一个城市，开盘后明年下半年再进一个城市。 要出去一定要成功，在新市场一定是做成熟的产品。 在选择进入市场的时候还有一个考虑，如果走低端市场，比如说像贵阳、 长沙，面临人才资源的缺乏，而走高端市场，比如北京、上海，就能够吸引 到高端的人才资源。人才能够决定企业的命运。
重庆协信控股集团-战略研讨会 精品
招聘/配置
人员发展
人员招聘
培训
举例
定岗/晋升/淘汰
战略规划
职业生涯规划
招聘/ 配置 人员评估 人员 发展
•素质测评 •能力评价
制定公司 战略愿景 及各阶段 发展目标 、措施
价值定位
战略规划
制定人力 资源发展 规划
岗位设计
岗位 设计
价值定位
业绩 考核
确定员工与企 业的关系 确定人力资源 管理基本原则
激励 奖惩
重庆协信（控股）集团公司
战略研讨会
报告目录
一．本次研讨的目的
二．Workshop法的简要介绍与注意事项
三．协信发展战略研讨
2
战略清晰化是解决管理体系问题的前提
企业战略
使命 远景
发展战略是构筑运营体系的前提
– 组织架构问题：明确发展战略是构
筑组织架构的基础，对总部功能设
置给出原则指导 – 风险控制问题：决定了对不同业务 单元的管控原则，明确母子公司间 的对接关系及风险控制体系 – 人力资源系统：发展战略同时也对 人力资源技能体系的构建提出要求 – ……
•直接从事领导战略计划的开 发 •以扩大规模，完善业务配套 为原则 •指导每个主要资本项目的准 备工作，为项目安排落实资 金 •确定详尽的财务和经营目标 ，考核整个业务的业绩 •选派总经理，直接参与详细 的考核和提拔各级管理人员 的活动
4。设计协信总部与下属公司/项目公司之 间的权限关系，促进各项目高效而受控地 运作，保证总部的执行力
业绩考核
岗位设计 岗位职责界定
激励奖惩
建立完整的考核体 系
根据业绩，建立激 励机制
5
报告目录
一．本次研讨的目的
协信
协信—重庆地产前三甲协信集团，创建于1994年，总部设于重庆，下辖重庆、成都、苏州等区域房地产开发公司，从事房地产开发与住宅物业管理和城市综合体运营业务。
总资产规模逾百亿，现有员工近1500人。
集团自创立以来，一直不断开拓创新，锐意进取，经过深耕巴山渝水十七载，取得了良好的市场效益和社会效益。
协信集团牢固树立“让建筑具有生命”的企业理念，凭借“简单、专注、持久”的企业文化及“精品房产”和“创新精神”成为渝派地产的一面旗帜。
旗下开发产品：协信时代天骄：在重庆第一个开设样板房、创重庆酒店式公寓之先河；协信天骄俊园：重庆首个实现人车分流的楼盘；协信天骄年华：“2002年度中国名盘”、“重庆市首届消费者满意楼盘承诺单位”、“重庆市首届消费者满意楼盘”、“重庆市第三届消费者满意小区”、“首届全国新世纪人居经典综合大奖”。
协信TOWN城：“十佳住宅小区”、“首届重庆人居需求及满意楼盘”、“2007最佳创意楼盘”、“2007重庆广厦奖”协信.云栖谷：“2008首届重庆人居需求及满意楼盘”、“2008住宅性能评定评审证书AAA级”、“2008詹天佑大奖”评选中获得优秀规划设计奖、优秀环境设计奖、优秀规划设计奖、优秀建筑设计奖协信阿卡迪亚：“第三届重庆地产年榜10大豪宅”、“宜居重庆榜样别墅楼盘”、“中国建筑设计创新楼盘”、“改革开放30年重庆标志地产品牌”、“中国.重庆房地产博览会2009年度别墅专家”、“全球华人房地产门户2009重庆地产经典别墅”协信彩云湖1号：“重庆十佳美丽宜居小区”、“首届重庆人居需求及满意楼盘”、“2008年楼市年中热销楼盘”协信天骄城：“2007重庆城市人居建设杰出贡献项目”、“2008詹天佑大奖优秀住宅小区”、“重庆优秀规划设计奖”、“首届重庆人居需求及满意楼盘”、“中国重庆房地产博览会年度高层豪宅”协信城：位于协信城市副中心南坪商圈，是一个集商业、住宅、写字楼于一体的综合体项目，开创了重庆城市综合体的新时代，项目获得“重庆巨变·辉煌十一五最具贡献力城市综合体”、“十大宜居重庆建设最值得期待楼盘”等奖项。
中长期发展战略规划(第三稿)
2000-11-15 11
初步形成长期研发能力以及稳定持续的开发能力的核心措施
加强企划部门的研究能力，培养专业的房地产分析人员。 建立稳定的土地储备制度，从2001年开始，每年土地保有量控制 在1500亩左右，每个项目的建筑面积在15万平米以上。 确立住宅精品开发的方向，商业形态的物业将安市场体系的能力 和需求安排。 年开发面积控制在25至30万平米左右，年销售现金为5至6亿元人 民币（重庆地区），选择京、沪、深、成其中一地进入，形成1520万平米的开发量。 形成独立的融资能力。
竞争力。
标锁店。
初步形成独立的融资能力。
2000-11-15 13
建立一个高效的运营系统的核心措施
建立专职小组，配合罗兰贝格建立市场体系的运营系 统。
2000-11-15 14
建立一个稳定、高素质的员工队伍的核心措施
重新培训全体员工，使之适应新的运行系统。 重新建立合理的具有市场竞争力的员工薪酬系统。建立完 善的激励机制以及沟通渠道。 为每个员工建立个人职业长期发展规划，并由集团人力资 源部负责监督执行。 制定强制性的员工在职培训计划。 加强全国性的人才引进。 在2002年开始在全国主要重点大学进行暑期实习生计划， 培养后备力量。
建立一个稳定的高素质的员工队伍
重新培训全体员工，使之适应新的运行系统。 重新建立合理的具有市场竞争力的员工薪酬系统。建立完 善的激励机制以及沟通渠道。 为每个员工建立个人职业长期发展规划，并由集团人力资 源部负责监督执行。 制定强制性的员工在职培训计划，建立定期培训制度。 加强全国性的人才引进。 在2002年开始在全国主要重点大学进行暑期实习生计划， 培养后备力量。
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全国范围的城市梯级研究
协信集团取地要求 房地产快速上升市场
的一般规律 高潜力市场的进入性
条件判断 高潜力区域条件判断
借鉴成功经验
目标城市
世联的研究方法：七次筛选确定目标城市
第一次筛选： 中国城市梯级划分
第二次筛选： 协信企业发展要求
第三次筛选： 房地产市场价值实现潜力
12
35
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10 7
11 14 1
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15
8
13
2
16
1 长三角城市群 2 珠三角城市群 3 京津冀城市群 4 山东半岛城市群 5 辽中南城市群 6 川渝城市群 7 中原城市群 8 海峡西岸城市群 9 湘中城市群 10 关中城市群 11 长江中游城市群 12 哈大齐城市群 13 滇中城市群 14 淮南城市群 15 黔中城市群 16 北部湾城市群 17 环鄱城市群
世联的研究思想（2/2）
世联的研究思想：
以全国范围的城市等级 划分为基础，结合协信 集团自身的企业战略发 展要求，进行初步的城 市筛选；
通过房地产市场上升潜 力的系统研究，选择在 房地产市场价值实现潜 力高，房价满足快速上 升条件的城市进入；
根据高潜力市场的进入 性条件与所在区域的潜 力条件，判断聚焦区域 ；
►向北京、上海、深圳公 司多位世联一线业务同仁 征询城市发展建议
►……
进行的研究
►《中国城市群》 ►《城市群与城市国际化》 ►《美国城市发展模式》 ►《美国城市城市化的历史 解读》 ►《中国城市竞争力报告》 ►《中国120个城市竞争力 的提升》 ►《京津冀地区城乡发展规 划研究》 ►全国十一五规划纲要 ►多个城市的规划文本 ►《MGI china consumer demand》 ►……
目标城市
1 2 3 4 5…
第一次筛选： 中国城市梯级划分
什么是城市群 城市群（城市带、城市圈、 都市群或都市圈）指以中心 城市为核心，向周围辐射构 成城市的集合。城市群的特 点反映在经济紧密联系、之 间的产业分工与合作，交通 与社会生活、城市规划和基 础设施建设相互影响。由多 个城市群或单个大的城市群 即可构成经济圈。
区域中心城市规模膨胀，不断向外
沿扩张，城市周边出现以某种功能（
居住、产业等）为主的快速发展的副
城区；
郊区化成为中心城市发展的趋势
取地机会： 区域中心城市近郊土地具备较好的 市场机会
特征： 区域中心城市与周边其他城市形成了 产业分工和功能互补，根据行政地位与 经济实力等级逐渐形成区域次中心城市 、功能性中心城市、功能增长型城市等 城市等级； 中心城市外扩的力量凸显，成为发展 趋势 取地机会： 区域中心城市以外的次中心城市、功 能中心城市、增长型城市等均具有较好 的市场机会
参考的数据
►世联平台 ►中国房地产信息网数据 库 ►搜房网数据库 ►《中国房地产年鉴》 ►各城市2000~2006年统 计公报 ►各城市官方统计网站 ►部分城市统计年鉴 ►中国土地监测中心网站 ►……
世联的研究思想（1/2）
区域单中心城市阶段
小城市 小城市
大区域中的城市发展阶段
（案例借鉴：日本东京—城市发展进程）
——访谈纪要（2007.4.30）
世联对于本次研究目的的理解
通过全国范围的城市筛选，结合协信企业战 略发展要求，选择进入房地产市场具有明显 上升潜力的城市
围绕研究目的，项目组成员在持续一个月的工作 中进行了大量的数据收集与相关研究
进行的访谈
►与4位世联集团高层领 导探讨研究思路与研究方 法
►向5位世联顾问部总监 针对房价上升问题进行访 谈
注：十七个城市群并未完全包括我国的所有 城市，西部的大部分城市尚未形成城市群
第一次筛选： 中国城市梯级划分
根据经济总量水平，我国城市群明显划分为 四个等级
一级城市群经济 总量达到10000亿 以上，包括：长三 角城市群、珠三角 城市群、京津冀城 市群、山东半岛城 市群；
二级城市群经济 总量在5000~7000 亿，包括：辽中南 城市群、川渝城市 群、中原城市群、 海峡西岸城市群、 湘中城市群；
第四次筛选： 房价快速筛选： 城市群内部优势比较
第七次筛选： 成功经验借鉴
全国范围的重点城市
符合协信集团战略性进入要求的城市 市场价值实现潜力高的城市 满足房价快速上升条件的城市 协信具备进入性条件的城市
优选城市归属城市群内部条件比较
借鉴成功企业扩张经验并结合自身条件
为什么以城市群作为研究范 围 城市群是区域经济的主要划 分单位； 城市群是国际竞争的基本单 位； 城市群能够反应城市之间的 有机联系与功能分工；
城市群划分标准 根据国家十一五规划及地方 规划的划分标准，将中国大 部分城市划分为17个城市群 及城镇密集区
我们的研究范围集中于中国已经形成及即将 形成的十七个城市群与城镇密集区
区域中心城市大都市化阶段
城市群阶段
小城市 小城市 副城区
小城市
小城市
区域中 心城市
小城市
副城区
中心城市 主城区
副城区
小城市 特征： 区域中仅有一个大规模城市， 整个区域的资本、人才等各种 资源向核心城市不断集聚； 核心城市吸聚的力量远大于外 扩的力量
取地机会： 在区域中心城市取地
小城市
副城区
小城市
特征：
——访谈纪要（2007.4.30）
协信对于异地发展的思考
集中力量，先扎一个城市。 在异地发展中选中的地方，不会少于2~3个项目。一定是把一个城市做透。 今年进一个城市，开盘后明年下半年再进一个城市。 要出去一定要成功，在新市场一定是做成熟的产品。 在选择进入市场的时候还有一个考虑，如果走低端市场，比如说像贵阳、 长沙，面临人才资源的缺乏，而走高端市场，比如北京、上海，就能够吸引 到高端的人才资源。人才能够决定企业的命运。
重庆协信集团全国城市 进入策略研究
2020/8/22
协信对于本次研究的要求
协信对于本次研究内容的要求
对于城市的研究必须是全国范围内的研究。 中国地产普遍是在高速增长，但是各个城市经济增长的阶段不同，希望能 够选择那些即将进入高速增长阶段的城市。并根据协信的情况是走一线 还是 走二线城市。如果走一线城市那是走哪些城市。 对于城市的选择要考虑到管理控制的距离和成本，比如说一次出差要转几 趟飞机。