某房地产项目策划报告.doc

某房地产项目策划报告
.某房地产项目策划报告目录：第一篇：
项目背景第二篇：
开发商的前期准备工作第三篇：
市场分析3.
1、房地产市场宏观环境分析3.
2、南宁市房地产市场概况
一、南宁市房地产市场发展态势
二、西乡塘区房地产市场发展态势3.
3、南宁市消费者需求分析
一、消费者购买力分析（决定户型大小及产品定价）；
二、消费者产品偏好分析（决定户型结构、小区配套设施、园林绿化、物业服务等）；
三、消费者媒体接触习惯分析（决定采取什么渠道传递信息）第一篇项目背景
一、项目衡阳北湖路口目前有一个危旧房改造项目正在施工，该项目为广西卷烟厂职工集资房项目，XXXX年12月底拆迁完毕，预计XXXX年完工。

现假定：
该地块为出让地块，由开发商买下进行开发建设，土地信息及相关规划指标如下：
1、位置：
北湖衡阳路口
2、土地开发程度：
熟地，七通一平，达到基本建设用地条件；
3、土地面积:17000平方米（25.5亩）
4、土地规划利用条件：
（1）土地批准用途：
城镇住宅、批发零售。

（2）土地使用年限：
城镇住宅70年、批发零售40年。

（3）主要规划设计条件：
容积率＞8.0且≤8.5，建筑密度＞25%且≤35%，绿地率＞30%且≤35%。

（4）批发零售用地建筑面积占总建筑面积的比例控制在5%-第一篇：
项目背景第二篇：
开发商的前期准备工作第三篇：
市场分析3.
1、房地产市场宏观环境分析3.
2、南宁市房地产市场概况
一、南宁市房地产市场发展态势
二、西乡塘区房地产市场发展态势3.
3、南宁市消费者需求分析
一、消费者购买力分析（决定户型大小及产品定价）；
二、消费者产品偏好分析（决定户型结构、小区配套设施、园林绿化、物业服务等）；
三、消费者媒体接触习惯分析（决定采取什么渠道传递信息）第一篇项目背景
一、项目衡阳北湖路口目前有一个危旧房改造项目正在施工，该项目为广西卷烟厂职工集资房项目，XXXX年12月底拆迁完毕，预计XXXX年完工。

现假定：
该地块为出让地块，由开发商买下进行开发建设，土地信息及相关规划指标如下：
1、位置：
北湖衡阳路口
2、土地开发程度：
熟地，七通一平，达到基本建设用地条件；
3、土地面积:17000平方米（25.5亩）
4、土地规划利用条件：
（1）土地批准用途：
城镇住宅、批发零售。

（2）土地使用年限：
城镇住宅70年、批发零售40年。

（3）主要规划设计条件：
容积率＞8.0且≤8.5，建筑密度＞25%且≤35%，绿地率＞30%且≤35%。

（4）批发零售用地建筑面积占总建筑面积的比例控制在5%：1300万/亩。

二、此项目周边环境此项目位于西乡塘区北湖板块，目前该板块周边有盛天名都、隆源国际公馆、城市春天等新项目。

在售的隆源国际公馆、城市春天分别售价7500元/平方米、6500元/平方米。

北湖路属于老城区较为繁华的地段，周边配套有北湖市场、北湖路小学、市第二十八中、广西民族医院、广西师范学院、广西中医学院等商业、文教、卫生设施。

市政配套成熟，居住氛围浓郁，交通网络发达。

地块容积率高，在片区内地段位置较好，虽然地块对廉租房有一定的要求，同时受到90/70的严格限制，但是该地块所处地段较好，物业具有一定的升值潜力。

北湖路地块的成熟显而易见。

与北湖菜市仅一路之隔，紧靠盛天名都楼盘，每天密集的人流、周边成熟的配套与老城区巨大的刚性需求都成为该地块的最大价值。

北湖曾经作为南宁的老工业区，随着上周33亩的北湖北路柠檬酸厂地块成功挂出，北湖路上的毛毯厂、味精厂也改造在即，该区域将进入形象与品质的升级换代期。

并且北湖菜市改造已启动，此地块未来可借机北湖菜市与周边新兴小区做足商业文章，北湖北路也将有望“变脸”为成片开发的居
住新区与商业集中区。

第二篇开发商的前期准备工作
一、前期工作（作出投资决策后到项目开工前）（一）、概念前期准备工作是指在做出投资决策后（已经开始着手准备项目的开发建设后）至项目正式开工建设前的所有工作（二）、前期准备工作的内容土地前期开发市场调研与项目策划获得相关行政审批手续资金筹集与合作方谈判（包括银行、规划设计机构及与项目建设有关的勘察设计施工监理等单位）
1、土地前期开发：
开发商需进行：
征地（熟地）→拆迁→安置→补偿：
此集资房项目是七通一平（通上水、通下水、通水、通电、通路、通气、通讯、通热、场地平整）。

2、房地产项目开发中的行政审批：
1）房地产开发行政管理的必要性①政府进行城市管理的需要。

②政府制定的审批制度可以使房地产开发纳入城市规划范围，对房地产开发进-
二、此项目周边环境此项目位于西乡塘区北湖板块，目前该板块周边有盛天名都、隆源国际公馆、城市春天等新项目。

在售的隆源国际公馆、城市春天分别售价7500元/平方米、6500元/平方米。

北湖路属于老城区较为繁华的地段，周边配套有北湖市场、
北湖路小学、市第二十八中、广西民族医院、广西师范学院、广西中医学院等商业、文教、卫生设施。

市政配套成熟，居住氛围浓郁，交通网络发达。

地块容积率高，在片区内地段位置较好，虽然地块对廉租房有一定的要求，同时受到90/70的严格限制，但是该地块所处地段较好，物业具有一定的升值潜力。

北湖路地块的成熟显而易见。

与北湖菜市仅一路之隔，紧靠盛天名都楼盘，每天密集的人流、周边成熟的配套与老城区巨大的刚性需求都成为该地块的最大价值。

北湖曾经作为南宁的老工业区，随着上周33亩的北湖北路柠檬酸厂地块成功挂出，北湖路上的毛毯厂、味精厂也改造在即，该区域将进入形象与品质的升级换代期。

并且北湖菜市改造已启动，此地块未来可借机北湖菜市与周边新兴小区做足商业文章，北湖北路也将有望“变脸”为成片开发的居住新区与商业集中区。

第二篇开发商的前期准备工作
一、前期工作（作出投资决策后到项目开工前）（一）、概念前期准备工作是指在做出投资决策后（已经开始着手准备项目的开发建设后）至项目正式开工建设前的所有工作（二）、前期准备工作的内容土地前期开发市场调研与项目策划获得相关行政审批手续资金筹集与合作方谈判（包括银行、规划设计机构及与项目建设有关的勘察设计施工监理等单位）
1、土地前期开发：
开发商需进行：
征地（熟地）→拆迁→安置→补偿：
此集资房项目是七通一平（通上水、通下水、通水、通电、通路、通气、通讯、通热、场地平整）。

2、房地产项目开发中的行政审批：
1）房地产开发行政管理的必要性①政府进行城市管理的需要。

②政府制定的审批制度可以使房地产开发纳入城市规划范围，对房地产开发进：随着网络的普及化，网络已渐渐成为主流媒体之一，成为被访者日常接触外界信息的主要渠道之一。

调查显示，被访市民中，经常上网的人居多，占52.7%的比例，表示偶尔上网的人也占到29.1%的比例，而表示基本不上网的人仅占18.2%；
通过对有购房人群的筛选对比，发现该类人群与总体的网络接触行为极为相似，各部分也保持近似的比例。

在具体网页的选择上，被访者浏览频率最高的网站是南宁时空网，占所有人群的70%，并将其他的网页远远地抛在后面，紧随其后的是广西搜房网和广西房产街，其网业浏览率只有时空网的一半。

从首选网络上看，南宁时空网亦是一枝独秀，将其他同类媒体远远地抛在后面，这说明了时空网的浏览忠诚度非常高。

5.DM广告接触行为研究：
研究报告表明，被访者的第一选择形式还是定点取阅的DM 广告，邮寄形式最不受欢迎；
在名目繁多的DM广告中，被访者接触频次最高的是海报，其次是《榜样》杂志，《新地产·广西》紧随其后；
众多的人群是在商场和汽车站接触到DM广告。

研究认为，海报的接触频次之所以能达到最高，是由于其低成本的优势突出，被访者在接触门槛上较低。

6。

车身广告接触行为研究：
在被访者对车身广告的认知上，绝大多数人表示会关注车身广告，这一比例达到了72.4%，表示认真看的占6.0%的比例，而表示不关心的也有21.6%。

研究认为，车身广告的关注度较高，但仅6.0%“认真看”的比例表示，众多看户外广告的人是出于一种无意识状态中的浏览，而对车身广告信息的阅读率不高。

因此，作为营销推广的媒介形式，车身广告会有较高的关注度，但车身广告仅适合承载整体形象、项目告知等较笼统的信息，而对于项目细节的文案性内容，则不适合使用车身广告。

7.户外广告接触行为研究：
被访市民中，有79.1%的人表示会留意户外广告，有 6.3%的人表示会认真看户外广告，这两者的比例都略高于车身广告的比例。

通过筛选有购房需求的人群，分析其对户外广告的认知，亦存在相似的结构比例。

因此，户外广告是一种较为有效的广告形式，市民的接受度普遍较高。

8.潜在购房者房地产信息接触主要渠道分析在所有表示有购房倾向的人群中，通过报纸获取楼盘信息的人最多，约95.5%的人表示是通过报纸获取楼盘相关信息的。

其次是户外广告，有25.4%的人表示是通过户外广告获取楼盘的信息的；
排在户外广告后面的依次是杂志、电视、电台和邮递广告刊物。

小结：
大部分的消费者偏好房面面积为70~1XXXX年南宁发展迅速，居民生活水平不断提高，拥有私家车的家庭持续增长，对车位需求也在持续走高。

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