房地产楼盘定价体系表

房地产住宅价格表的制作

朝龙观路，楼下商业街广场，对面为5-8层汽车维修厂、医院
沙漏模式的应用
价格分布：拉高中低层价格,压低中高层价格,低层和高层价格适中；适用范围：向园林,楼距适中。
价格走势图(均价5000)
5,500
中低层看园林价格可拔高些
5,000 低层看小面积园林，起价可适中
高层视野采光较好，价格可适度拉高
单价=均价×综合系数 =均价×（1+水平系数）×（1+垂直系数）×（1+特殊系数）×（1+增值系数） =均价×（1+水平系数）×（1+垂直系数）×（1+特殊系数） ×（1+∑赠送面积×折算率÷实用率÷建筑面积）
✓公式源自市场比较法； ✓以均价为基准进行各影响因素逐一修正（因素相乘，非相加）； ✓系数的规律性更强； ✓通过综合系数，直观表现任意两个单位的价格差幅；
一、定价目标
二、价格制定
内
1、公式
容
2、取值
导
3、步骤
航
三、价格审核四、价格统计
五、定价说明书
六、实例演示
水平系数
步骤
垂直系数
增值系数
特殊系数
或=单价已考虑赠送面积×（建筑面积+折算后的赠送面积）÷建筑面积 ={[试算价×（1+水平系数）±层差－干扰] ×（建筑面积+赠送面积×折算率÷实用率）} ÷建筑面积
修正基准与修正标准不统一，规律性不强
方法二、系数修正法（推荐）
借鉴：市场比较法公式
评估价格=参照物市场价格×交易情况修正系数×交易日期修正系数 ×区域因素修正系数×个别因素修正系数
了！
客户
目标
• 快速、均衡、销售控制 • 合理的价位 • 定价方法取得发展商认同

一套复杂的住宅项目定价体系(11张表格)

去化房源 30%
销售套量 15%
销售套量 32%
销售套量 23%
销售套量
参考总销售额预算总销售额
偏移量平均套面积预计销售面积
￥205,582,525 ￥205,397,501
￥-185,024 97.1
27970.41155
销售节点价格调控策略首批选房略低价收拢VIP客户，率先去化性价比高及低价房源二次选房平稳拉价，持续销售，去化底层及中高层房源持续销售价格涨幅趋缓，逐渐消化高层、高价、缺憾房源 288 尾盘清理视市场情形，价格略涨，持续销售
10484709 10484709
90045146 123719563
8 10月
6% 1678 17 170 7497 12581651 11323485 135043049
销售面积 8391 86 4196 43 8951 92 6433 66
销售额(万) ￥5,797 ￥3,115 ￥6,710 ￥4,918
0 7644 32070874 1454
9 11月
10 12月
6% 1678 17 153 7497 12581651 12371956 124225296
4% 1119 12 141 7497 8387767 10904097 158319102
11 1月持续销售 3% 839 9 132 7644 6414175 8017718 166336821
月份销售节点销售比例销售面积销售套量房源存量实际均价预计售额预计回款总回款量
1
2
3月
4月
首批选房
30%
8391
86
202
6909
57974272

房地产住宅项目定价方案附图

0.8
1
1.2
1.1
1.1
楼体素质
15%
1
0.9
0.7
0.9
1
1
0.7
1.2
1.2
1.2
景观设计
10%
1
0.8
0.9
1.1
0.9
1.2
0.8
1.2
1
1.2
物业服务
10%
1
0.8
1
0.9
1
1
0.8
1.2
1.2
1.1
近期实收均价
4900
4900
4800
5100
5000
4700
5100
5000
4900
价格
快速销售
降低价格
（客户心理价位）
速度
项目价格表制定说明
首批产品分布
项目首批房源推出的为：洋房：1、2#楼小高层：7、8、9#楼高层：15#楼其中1、2#楼临近金耀路及小区车行道路，受噪音影响较大。同时位于小区最南侧，景观面相对较小。本次推出房源均为坐北朝南户型，通风、采光均不受影响。小区内采用核心景观带与组团景观相结合的方式，高层15#楼位于小区内楼王位置，景观视野最好；
以东户为例
1层：4600
24层： 5420
1层：4700
24层： 5380
0
60
120
80
50
0
同层因户型、朝向不同差价约为0~120元/平
西单元
东单元
19层：5200
16层：5150
以东户为例
1层：4600
24层： 5310
1层：4700
24层： 5360

房地产楼盘权重定价方法表

楼盘定价方法
一、成本导向定价法
1、成本价成定价法：
就是在单位产品成本的基础上，加上一定比例的预期利润作为产品的售价。

产品价格=单位产品的成本*（1+价成率）
2、目标收益定价法
是在成本的基础上，按照目标收益率的高低计算售价的方法。

3、售价加成定价法
以产品的最后销售价为基数，按销售价的一定百分率计算加成率，最后得出产品的售价。

单位产品售价=单位产品总成本/（1-价成率）
二、需求导向定价
1、理解值定价法
是消费者对于商品的一种价值观念，这种价值观念实际上是消费者对商品的质量、用途、款式及服务质量的评估。

2、区分需求定价法
是指某一产品可根据不同需求强度、不同购买力、不同购买低点和不同购买时间等因素，采取不同的售价
三、竞争导向定价
1、随行就市定价法
就是企业是自己的商品价格跟上同行业的平均水平。

2、追随领导者企业定价法
有实力的公司，为了应付或避免竞争，或为了稳定市场以利其长期经营，往往以同行业对市场影响最大的房地产企业的价格为标准，来制定本企业的商品房价格。

四、可比楼盘定价法
根据可比性楼盘较强的楼盘的价格来定价。

表一、定级因素、指标与分值
表二、可比楼盘综合因素量化统计表
楼盘因素定级公式
P=W1*F1+W2*F2+W3*F3+ +Wn*Fn
楼盘价格=楼盘权重后得分/可比楼盘权重后得分*可比楼盘价格由此算出楼盘价格。

房地产项目定价表(一房一价含定价逻辑及公式)

楼栋关系价值对标总平图
2#楼
价值等级价值排序
8
6
左侧临路无遮挡/右47.2m
左右侧临路无遮挡楼前间距64.81m
楼前左右侧有住宅部分视野遮挡
楼后临路较开阔
楼后临路无遮挡
7
7
楼前左侧有住宅部分视野遮挡
楼后有住宅（3#）
02
01
77梯户比
朝向小区人行/车行出去口+地下生鲜超市
8
77.55
6.75噪音影响其他不利因
素
10%
10%
35%
10%
25%
10%
景观楼间距公厕老年活动用房
价值因素
5#4#套数
1201212T42T4西南向
西南向8
8
可观湖+中庭景观
狭缝观湖+中庭景观
2#1493T66西南+南向
9
正面观湖，一线湖景
9前侧正西观湖
0605040388.25
8
楼下商业街噪音影响
82#>5#>4#
垃圾回收点
垃圾回收点
国学路+幼儿园噪音影响
国学路+楼下商业街噪音影响
7
7出地面送风井及柴发尾气井
出地面送风井。

房地产价格组成部分

类别：方案类【编号：20080318】第 1 页共 9 页房地产房价组成部分（一）成本法公式计算公式：房价=土地成本+开发成本+开发费用+税费+利润房价=土地成本+（前期工作费用+建安成本+配套费用）+（销售费用+财务费用+办公费用+不可预见费）+（营业税+所得税）+开发利润项目序号项目项目内容及标准约占房价比例土地费用1 土地费用土地款、拆迁、安置、土地出让金、手续费等单方土地成本=总地价/（建设用地面积*容积率）30—50%300万/亩以下：30%左右 300万/亩以上：40%左右类别：方案类【编号：20080318】第 2 页共 9 页前期开发成本2前期工作费用地质勘探费：基地面积X （2-3）元/㎡文物勘探费：基地面积X2元/㎡总体规划设计（规划、建筑、景观设计）多层8-10元/㎡，高层15-20元/㎡人防收费：自建人防不交三通一平费：10-15元/㎡（根据地面情况）围墙、定位放线费、供水、供电、雨水、污水等3—5%3建筑工程费用建筑安装费用和材料设备采购多层：500—600元/平米小高层：1100—1200元/平米高层：1500—1600元/平米超高层（25层以上）：1800—2000元/平米15%—30% 多层：约15% 高层：约30%4基础及市政市政配套费：170元/㎡5—10%类别：方案类【编号：20080318】第 3 页共 9 页配套道路及硬化、绿化：20元/平米（根据规模大小，大项目费用低）人防异地建设费及其它开发费用5 管理费用办公、招待、差旅、员工工资等，约2%6-8%6财务费用贷款利息、公关费，约2% 7 销售费用策划、销售、推广等，约3% 8不可预见费未列入预算的各项预算外开支，约2%税费 9营业税+ 所得税约销售收入的13%12% 开发利润10利润=销售收入—土地成本—开发成本—开发费用—税费10—20% 一般15%类别：方案类【编号：20080318】房地产房价举例以占地100亩，建设规划用地89亩，每亩地350万，容积率3.0的小高层、高层、商业综合体为例项目建筑指标总占地面积100亩建筑用地面积89亩建筑面积177822平米各项目建筑面积其中住宅155000平米,商业20000平米，其它2822平米容积率 3.0住宅综合价5000元/㎡商业8000元/㎡销售收入93500万各项成本计算项目序号项目项目内容及标准约占房价比例第 4 页共9 页类别：方案类【编号：20080318】第 5 页共 9 页土地费用1 土地费用土地款、拆迁、安置、土地出让金、手续费等单方土地成本=总地价/（规划用地面积*容积率）总地款:35000万单方:1970元/平米占住宅价39%前期开发成本2前期工作费用地质勘探费：基地面积X （2-3）元/㎡文物勘探费：基地面积X2元/㎡总体规划设计（规划、建筑、景观设计）多层8-10元/㎡，高层15-20元/㎡人防收费：自建人防不交三通一平费：10-15元/㎡（根据地面情况）围墙、定位放线费、供水、供电、雨水、污水等2133万单方：120元/平米占住宅价3%3建筑工程费用建筑安装费用和材料设备采购多层：500—600元/平米小高层：1100—1200元/平米高层：1500—1600元/平米超高层（25层以上）：1800—2000元/平米23116万平均建安：1300元/㎡占住宅价26%4基础及市政配套市政配套费：170元/㎡道路及硬化、绿化：20元/平米（根据规模大小，3555万 200元/㎡类别：方案类【编号：20080318】第 6 页共 9 页大项目费用低）人防异地建设费及其它占住宅价4%开发费用5管理费用办公、招待、差旅、员工工资等，约2%7000万 390元/㎡占住宅价7.8% 6 财务费用贷款利息、公关费，约2% 7 销售费用策划、销售、推广等，约3% 8不可预见费未列入预算的各项预算外开支，约2%税费 9营业税+ 所得税约销售收入的13%12155万680元/㎡占住宅价的13.6%开发利润10利润=销售收入—土地成本—开发成本—开发费用—税费10541万,约11% 占住宅价的12%（二）销售法公式房价==土地成本+开发成本+开发费用+税费+利润+（附加值价格）类别：方案类【编号：20080318】房价==土地成本+（前期工作费用+建安成本+配套费用）+（销售+财务+办公费用+不可预见费）+（营业税+所得税）+开发利润+（品牌价值+成熟价值+升值价值+教育价值+产品价值+物业服务价值+其它价值）1、品牌价值一级品牌：300—500元/平米二级品牌：200—300元/平米三级品牌：50—100元/平米2、成熟价值：大盘：200—500元/平米中档楼盘：100—200元/平米3、升值价值：升值潜力大：500—1000元/平米一般：100—300元/平米4、物业价值：第7 页共9 页类别：方案类【编号：20080318】一级知名物业：300—500元/平米二级物业：100—200元/平米三级物业：50—100元/平米5、教育价值：优质教育：300—500元/平米一般教育：100—200元/平米6、产品价值：创新产品：100—300元/平米热销产品：50—100元/平米7、规模价值：500亩以上：200—500元/平米200—500亩：100—200元/平米100—200亩：50—100元/平米第8 页共9 页。

2024住宅定价表、定价公式

住宅定价表、定价公式
三、定价公式及相关计算
总价=基础价格×面积+位置加成×面积+楼层加成×面积+朝向加成×面积+装修加成×面积
总价=15000×80+2000×80+500×80+1000×80+2000×80=1640000元
三、定价公式及相关计算
总价=基础价格×面积+位置加成×面积+楼层加成×面积+朝向加成×面积+装修加成×面积
总价=10000×200+1500×200+0+500×200+0=2400000元
三、定价公式及相关计算
总价=基础价格×面积+位置加成×面积+楼层加成×面积+朝向加成×面积+装修加成×面积
总价=12000×120+3000×120+200×120-500×120+500×120总价=1824000元
结论：需要注意的是，在实际交易中，还需要考虑其他因素，如地段、房屋朝向、装修程度等，因此房屋价格可能会有所浮动。

此外，在不同地区和不同时间段，住宅定价表中的单价也会有所变化。

楼盘30#定价逻辑表

3206
7578
87.10 660044
3106
7578
89.09 675124
3006
7578
87.10 660044
2906
7578
89.09 675124
2806
7578
87.10 660044
2706
7548
89.09 672451
2606
7518
87.10 654818
2506
7488
89.09 667106
单元楼
房号
3301
3302
33F
价格（元/ ㎡）
7428
面积（㎡） 128.74
7128 89.06
总价（元） 956281 634820
房号
3201
3202
32F
价格（元/ ㎡）
7928
面积（㎡） 127.50
7628 87.07
总价（元） 1010820 664170
总价（元） 991041 658866
房号
2001
2002
20F
价格（元/ ㎡）
7648
面积（㎡） 127.50
7348 87.07
总价（元） 975120 639790
房号
1901
1902
19F
价格（元/ ㎡）
7598
面积（㎡） 128.74
7298 89.06
总价（元） 978167 649960
7278
127.38 927072
3204
7778
128.51 999551
3104
7778
127.38 990762

楼圈房地产定价大全分享课件

资金回笼压力小，去化时间为10个月
7500
价格定位：乐观预期
乐观预期下，本案合理价格为7500元/平方米
2.5
12.5
32.5
11
30.5
10
25
2
12
24
11
21
10
20
1
11
11
11
11
10
10
1
10
10
9
9
10
10
0.5
11
5.5
10
5
10
5
1.5
11
16.5
9
14
10
15
1.5
10
15
9
14
产品定价—参考楼盘
产品定价—参考楼盘
万科燕南园于2005年9月首次开盘，目前仍处于持续销售中
万科燕南园供求走势
2005年成交均价（元/平方米）
2006年成交均价（元/平方米）
好世麒麟园
13297
13885
万科燕南园
11044
11832
价格梯度
1.20
1.17
产品定价—单价梯度
我们选取好世麒麟园和万科燕南园05、06年的成交均价，以此确定这两个项目间的价格梯度：
3
100
3
110
3.3
100
98.2
104.4
106.2
方法逻辑
主要参考项目文翔名苑、名仕豪庭和山语原墅目前联排别墅的价格分别为9800、 9500和11500元/㎡，结合比较系数，计算本案的均价为：(9800*98.2+9500*104.4+11500*106.2)/3/100=10585元/㎡整盘推案价格应为：10500元/ ㎡

房在产定价完整体系表

4566 4514 已售已售已售已售已售已售已售已售已售已售已售 5000 5036 已售已售
539,701 528,499
4561 4597 4633 4668 已售已售已售 4860 4908 4956 5003 5040 5075 5111 5147 5183
598,951 604,000 606,043 610,621
117.10 117.10 117.10 117.10 118.72 118.72 118.72 117.10 117.72
117.45 117.45 118.93 118.93 118.93 117.45
117.65 5016 664,319 4922 注：以上总价计算按四舍五入取整值
一期 3栋楼价表格
4473 已售已售已售已售已售已售已售已售已售已售已售已售 4900 4936 4965 5019
529,201
118.20 117.08 118.13 116.64 116.64 116.64 116.64 116.64 116.64 116.64 116.64 116.64 118.26
已售已售已售已售已售已售已售 4583 4630 4678 4727 4768 4804 4839 4870 538,273 543,794 549,431 555,186 567,058 571,340 575,502 571,982 579,073
已售已售已售已售已售已售已售已售已售已售 4779 4808 4845 4880 4923 4941 559,621 570,806 575,198 579,354 576,483 581,655
4393 4430 4465 4501 4537 4585 4644 4692 已售 4789 已售 4872 4908 4944 4980

住宅价格表的制作

住宅价格表的制作区域 | 房屋类型 | 房屋面积（平方米） | 房价（万元）A区 | 单元式公寓 | 60 | 80B区 | 标准住宅 | 80 | 100C区 | 别墅 | 200 | 300A区 | 豪华公寓 | 120 | 160B区 | 标准住宅 | 90 | 120C区 | 别墅 | 250 | 350A区 | 单元式公寓 | 50 | 70B区 | 标准住宅 | 75 | 90C区 | 别墅 | 180 | 280A区 | 豪华公寓 | 100 | 140注意事项：1. 房屋类型包括单元式公寓、标准住宅和别墅。

2. 房屋面积以平方米为单位。

3. 房价以万元为单位。

4. 以上表格仅为示例，实际住宅价格可能会有所不同，请以实际房价为准。

住宅价格是人们购房时最为重要的考虑因素之一。

我们提供了一个住宅价格表，其中列出了三个不同区域的房屋类型、房屋面积以及对应的房价。

首先，这份价格表分为A区、B区和C区，每个区域都有不同的住宅类型和价格。

在A区，有单元式公寓和豪华公寓可供选择。

单元式公寓面积在50平方米到60平方米之间，而豪华公寓则在100平方米到120平方米之间。

对应的房价分别为70万元到80万元和140万元到160万元。

这个区域适合那些寻找中等面积的住宅的购房者。

B区的标准住宅是一种普遍的住宅类型，面积在80平方米到90平方米之间。

这是一个适合小家庭或个人居住的理想选择。

标准住宅的价格在90万元到120万元之间。

C区则提供别墅类型的住宅。

别墅的面积较大，范围从180平方米到250平方米。

因为面积较大且享有独立空间和较高私密性的特点，别墅的价格也相对较高，介于280万元到350万元之间。

这个表格的信息对于购房者来说至关重要。

购房者可以根据他们的预算和需求，选择合适的住宅类型和面积。

例如，如果一家三口正在寻找一个面积适中的住宅，他们可以选择A区的单元式公寓或B区的标准住宅。

而如果一家需要更多空间和隐私，他们可以考虑选择C区的别墅。

房地产楼盘定价原则与方法模板

1
1
2
2
3
生活配套
1
7
8
1
4
5
2
3
6
文化配套
2
3
4
5
6
7
1
8
4
项目规模
4
5
6
7
8
1
2
3
8
实用率
5
3
4
5
6
7
1
8
2
创新性
1
1
2
2
3
4
5
6
6
层高
3
1
1
2
2
2
3
3
4
设计合理
1
2
3
4
5
6
7
8
4
通风采光
1
3
4
2
5
8
7
6
8
梯户比
1
3
4
2
5
8
7
6
2
楼间距
3
4
5
6
1
1
2
2
5
是否是流行户型
6
7
8
1
4
5
2
3
1
小区智能化
（元/㎡）
价格涨幅
（%）
月租金
（元/㎡）
备注
2.2 本项目情况
本项目的查丈面积数据——用于制作房号面积表、附送面积表。（套内面积表的形式同房号面积表）
实地调查项目各单位的水平、垂直调差情况，资料收集统计分析并形成水平调查表、垂直（景观）调查表、特别调差、送面积调差表等系列表格。

房地产楼盘定价体系表

11栋表价总价表价单价折扣率
折扣 1) 促销优惠3万元 2）促销优惠1 3）促销优惠2 4）一次付清 5）大客户优惠 6）内部员工折扣
比例 60% 100% 100% 30% 30% 10%
101973863 7124.831 92.66%
优惠额 5.1% 2.0% 1.0% 2.0% 2.0% 1.0%
未售建面实收总价实收单价
14312.46 94492987 6602.149

9栋表价总价表价单价折扣率
折扣 1) 促销优惠3万元 2）促销优惠1 3）促销优惠2 4）一次付清 5）大客户优惠 6）内部员工折扣
比例 60% 100% 100% 30% 30% 10%
未售建面实收总价实收单价
27914.34 179401067 6426.843
10栋表价总价表价单价折扣率
折扣 1) 促销优惠3万元 2）促销优惠1 3）促销优惠2 4）一次付清 5）大客户优惠 6）内部员工折扣
比例 60% 100% 100% 30% 30% 10%
未售建面实收总价实收单价
27850.16 175859319 6314.481
6418
合计 6.77%
合计 6.82%
楼栋 9 10 11
面积 14312.5 27914.3 27850.2 70077
总盘考虑（均价6400）
表价
成交价
101973863 7125 94492987
6602
192427448 6893 179401067
6427
188726561 6776 175859319
6314
483127872 6894 449753373

房地产楼盘权重定价方法表

楼盘定价方法
一、成本导向定价法
1、成本价成定价法：
就是在单位产品成本的基础上，加上一定比例的预期利润作为产品的售价。

产品价格=单位产品的成本*（1+价成率）
2、目标收益定价法
是在成本的基础上，按照目标收益率的高低计算售价的方法。

3、售价加成定价法
以产品的最后销售价为基数，按销售价的一定百分率计算加成率，最后得出产品的售价。

单位产品售价=单位产品总成本/（1-价成率）
二、需求导向定价
1、理解值定价法
是消费者对于商品的一种价值观念，这种价值观念实际上是消费者对商品的质量、用途、款式及服务质量的评估。

2、区分需求定价法
是指某一产品可根据不同需求强度、不同购买力、不同购买低点和不同购买时间等因素，采取不同的售价
三、竞争导向定价
1、随行就市定价法
就是企业是自己的商品价格跟上同行业的平均水平。

2、追随领导者企业定价法
有实力的公司，为了应付或避免竞争，或为了稳定市场以利其长期经营，往往以同行业对市场影响最大的房地产企业的价格为标准，来制定本企业的商品房价格。

四、可比楼盘定价法
根据可比性楼盘较强的楼盘的价格来定价。

表一、定级因素、指标与分值
表二、可比楼盘综合因素量化统计表
楼盘因素定级公式
P=W1*F1+W2*F2+W3*F3+????? +Wn*Fn
楼盘价格=楼盘权重后得分/可比楼盘权重后得分*可比楼盘价格由此算出楼盘价格。

房地产价格实施方案

地区项目价格实施方案（样板）
一、定价原则参考：
1、楼层差：（）—（）号楼楼层差（参考）
（）—（）号楼楼层差（参考）
2、朝向差（文字说明）
3、景观差（文字说明）
4、物业类别差（文字说明）
5、户型差（文字说明）
6、噪音差（文字说明）
7、附加值（文字说明）
二、价格方案
（）号楼，交楼装修标准元/㎡，销售均价：元/㎡，最大折扣后均价元/㎡
（）号楼，交楼装修标准元/㎡，销售均价：元/㎡，最大折扣后均价元/㎡
三、价格汇总表
首期可售共栋，总套数共套，销售均价为元/㎡
四、推货计划
备注：开盘期完成当期总推售量的（）%，考虑加推下一批房源
五、优惠措施及付款折扣
（须预计如按该优惠措施实施项目的整体成交均价）
六、方案实施的时间。