收益法评估模型
房地产评估师的估值模型和计算方法
房地产评估师的估值模型和计算方法房地产评估师是房地产行业中重要的职业之一。
他们的工作主要涉及对房地产项目的估值，通过使用合适的估值模型和计算方法，准确地确定房地产的市场价值。
本文将介绍房地产评估师常用的估值模型和计算方法。
一、市场比较法市场比较法是房地产评估师最常用的估值方法之一。
该方法基于市场上类似房地产项目的交易数据，通过对比估值对象与市场上已售出或待售的类似物业的价格，来确定被估价物的市场价值。
在运用市场比较法时，评估师需要考虑物业的位置、面积、状况、用途以及附近设施等因素，以确保比较的物业尽可能接近被估价物。
二、收益法收益法是评估商业地产项目或投资性物业时经常使用的估值方法。
该方法基于物业所能产生的未来现金流进行估值。
评估师需要考虑租金、物业管理费、折旧等因素来计算物业每年的净现金流，然后通过将净现金流用适合的资本化率进行贴现得出物业的估值。
三、成本法成本法是评估用途特殊、无市场可比性的物业时常用的估值方法。
该方法基于重建或取得相似物业的成本来确定被估价物的价值。
评估师需要考虑土地成本、建筑成本、改建成本以及其他相关费用，适当考虑物业的折旧和功能降value等因素，最终得出物业的估值。
四、利润法利润法是评估商业用途的房地产项目时常用的估值方法。
该方法主要用于开发商评估潜在的利润空间，通过计算项目的开发成本、预计销售价格与市场需求来确定估值。
评估师需要考虑开发成本、已售或预售的销售收入、市场需求以及风险因素等，以得出项目的估值。
五、折现法折现法是一种综合考虑单个估值方法的综合估值方法。
该方法通过将现金流进行贴现，考虑未来现金流的时间价值和风险因素来确定物业的估值。
评估师需要使用合适的贴现率，并对潜在风险进行适当的调整，以得出物业的折现估值。
综上所述，房地产评估师在进行估值工作时可以根据不同情况选择适合的估值模型和计算方法。
市场比较法适用于市场活跃、有可比性的物业；收益法适用于商业地产和投资性物业；成本法适用于特殊用途的物业；利润法适用于开发项目。
评估方法相关模型示例供参考
评估方法相关模型示例（供参考）一、收益法相关模型示例（一）直接收益预测1技术思路直接收益预测是对利用被评估数据资产直接获取的收益进行预测的方式。
2.参考公式Ft=Rt式中：F t——预测第I期数据资产的收益额；R t——预测第t期数据资产的息税前利润。
3.适用场景直接收益预测通常适用于被评估数据资产的应用场景及商业模式相对独立，且数据资产对应服务或者产品为企业带来的直接收益可以合理预测的情形。
例如：拥有用户数据的某公司建立数据资产管理中心，经用户授权后，提供数据调用服务并收取费用。
（二）分成收益预测1.技术思路分成收益预测是采用分成率计算数据资产预期收益的方式。
具体思路是，首先计算总收益然后将其在被评估数据资产和产生总收益过程中作出贡献的其他资产之间进行分成。
分成率通常包括收入提成率和利润分成率两种。
2.参考公式采用收入提成率时：F t=R t*K t1采用利润分成率时：Ft=Rt*Kt2式中：心——预测第t期数据资产的收益额；t期总收入或者息税前利润；r——预测第“一一预测第t期数据资产的收入提成率；一一预测第t期数据资产的净利润分成率。
K t23.适用场景分成收益预测通常适用于软件开发服务、数据平台对接服务、数据分析服务等数据资产应用场景，当其他相关资产要素所产生的收益不可单独计量时可以采用此方法。
例如：对第一手数据进行加工利用并与软件开发服务等传统IT项目结合为完整的解决方案，实现数据持续不断地在未来预测期间间接变现。
在确定分成率时，需要对被评估数据资产的成本因素、场景因素、市场因素和质量因素等方面进行综合分析。
（三）超额收益预测1技术思路超额收益预测是将归属于被评估数据资产所创造的超额收益作为该项数据资产预期收益的方式。
具体思路是，首先测算数据资产与其他相关贡献资产共同创造的整体收益，然后在整体收益中扣除其他相关贡献资产的贡献，将剩余收益确定为超额收益。
除数据资产以外，相关贡献资产通常包括流动资产、固定资产、无形资产和组合劳动力等。
品牌资产收益法评估模型参数的取值探讨
评 估 品 牌 资 产的 关键 参 数 如 何取 值 进 行探 讨 ， 对收 益 法 评 估 的一 种 有 益 拓展 ， 利 是 有
礴
于保 证 品 牌 资产 评估 结 果 的科 学性 和 准确 性 。
品牌 资 产 评 估 方法 的研 究 因 评估 动 机 不 同大 体 上 可
产 ．受 到法律 制度 保 护 ，禁 止非 品牌 持有人 无偿 取得 与使
（ ） 史 成 本 法 。 在 历 史 成 本 法 下 ， 牌 资 产 按 照 其 形 一 历 品
、
基 于 财 务 价 值 角 度 的 品 牌 资 产 界 定
成途径进 行会计计 量 ： 资人投 入的品牌 资产按 照评估协议 投 价值计量 ： 购的品牌资产按照购进净 支出计量 ： 外 自创 的品牌 资产 ， 在我 国现阶段一般给予 费用化 ， 如为创建 品牌所 支付 的
分为两 类 ， 类是 基 于 品牌 价 值补 偿 、 一 品牌 资产 交 易 ， 出于
投资 的 目的发 展起 来 的 品牌 资 产财 务 价值 方 法 ； 一类 是 另
基 于 有 效 制 定 营 销 策 略 ， 视 品 牌 与 消 费 者 关 系 测 量 的 品 重
牌资产 关系 评估 方法 。很 少有 研究 者对 这两 类 品牌资产 评
用 ， 斥 其 他 经 营 主 体 的 非 法 利 用 。 ． 态 性 。 牌 资 产 的 价 排 ３动 品 值 存 在 着 不 确 定 性 ，这 种 不 确 定 性 起 冈 于 品 牌 资 产 的 经 济 寿 命 和 未 来 收 益 的 不 易 确 定 和 多 变 。 因 为 影 响 未 来 品 牌 收 益 的 技 术 进 步 、 费 者 行 为 及 观 念 的 改 变 、 类 产 品 品 牌 的 消 同 竞 争 、 场 容 量 等 因 素 都 处 于 变 化 之 中 。 据 品 牌 资 产 的 这 市 根
收益法估值计算公式
收益法估值计算公式收益法估值的基本公式为：一、企业整体价值评估（假设未来收益期为无限期且稳定增长）1. 稳定增长模型（戈登模型）- 公式：V=frac{R_1}{r - g}- 其中：- V为企业价值；- R_1为下一年度的预期收益额；- r为折现率（反映投资者要求的回报率）；- g为收益的年增长率（假设增长率长期稳定）。
2. 有限期收益情况（收益期为n年，且各年收益不等）- 公式：V=∑_i = 1^nfrac{R_i}{(1 + r)^i}- 其中：- V为企业价值；- R_i为第i年的预期收益额；- r为折现率；- i为收益年期序号，i = 1,2,·s,n。
3. 有限期收益且最后一年后为永续稳定收益情况（收益期为n年，前n - 1年收益不等，第n年后为永续稳定收益）- 公式：V=∑_i = 1^n - 1frac{R_i}{(1 + r)^i}+frac{R_n}{(r - g)(1 + r)^n - 1} - 其中：- V为企业价值；- R_i为第i年的预期收益额（i = 1,2,·s,n - 1）；- R_n为第n年的预期收益额；- r为折现率；- g为第n年后收益的年增长率。
二、房地产收益法估值（假设收益期为无限期且稳定收益情况）1. 基本公式。
- V=(A)/(r)- 其中：- V为房地产价值；- A为房地产每年的净收益；- r为资本化率（类似于企业价值评估中的折现率）。
2. 考虑净收益逐年递增情况（假设递增率为g且收益期为无限期）- 公式：V=(A)/(r - g)- 其中：- V为房地产价值；- A为房地产第一年的净收益；- r为资本化率；- g为净收益的年递增率（r>g）。
3. 有限期收益情况（收益期为n年，且各年净收益不等）- 公式：V=∑_i = 1^nfrac{A_i}{(1 + r)^i}- 其中：- V为房地产价值；- A_i为第i年的净收益；- r为资本化率；- i为收益年期序号，i = 1,2,·s,n。
简介企业价值评估中收益法的主要估价模型
简介企业价值评估中收益法的主要估价模型【摘要】在如今的企业价值评估中，收益法是主要的评估途径，且其在企业价值评估中存在多种估价模型，主要的有股利贴现模型（ddm）、现金流量折现模型（dcf）、经济附加值模型（eva）、剩余收益估价模型（riv）等，这些模型是收益法理论在具体企业价值评估中的运用。
【关键字】收益法，企业价值评估，估价模型一、引言随着经济不断地向前发展，以企业合并、股权重组、资产重组等经济行为日益增多，估价成为了必不可少的一项工作，从而使企业价值评估得到了飞速地发展，而关于企业价值评估的研究，特别是收益法在企业价值评估中的应用研究更是受到了重视。
因此，我们有必要了解收益法的主要估价模型在企业价值评估中的应用情况。
二、主要估价模型1.股利贴现模型（ddm）企业价值评估中的股利贴现模型（ddm）是评估股票内在价值的最基本的方法，即股票的内在价值就等于股东可能取得的各期预计股利的现值总和。
从ddm的理论中产生了几种具体的股票价值估价模型：股利固定增长的贴现模型，即按不变的增长率增长；两阶段股利贴现模型，即假设公司发展分为两个阶段，分别是超常增长阶段和永续增长阶段；三阶段股利贴现模型，即假设公司发展分为三个阶段，分别是超长增长阶段、过渡阶段和稳定阶段。
此三种模型的公式分别如下：2.现金流量折现模型（dcf）所谓dcf模型是指对企业未来的现金流量及其风险进行预期，然后选择合理的折现率，将未来的现金流量折合成现值求和，以得出企业价值的一种方法。
其中：企业自由现金流量=净利润+折旧与摊销+利息费用（1-所得税率）-资本性支出-营运资金增加额股权自由现金流量=净利润+折旧与摊销-资本性支出-营运资金增加额+新债发行-债务偿还dcf与ddm一样，也主要分为三种模型：固定增长模型；两阶段增长模型；三阶段增长模型。
其中，企业自由现金流（fcff）模型的计算公式分别如下（fcfe模型的计算公式同下）：3.经济附加值模型（eva）经济附加值，即公司每年创造的经济增加值等于税后净营业利润与全部资本成本之间的差额。
收益法估值模型
收益法估值模型答：收益法估值模型1. 引言收益法是一种基于未来现金流的评估方法，通过预测企业未来的现金流，并使用适当的折现率将其折现到现在的价值，从而得到企业的整体价值。
这种方法关注企业的未来盈利能力，而不仅仅是企业当前的资产和负债。
2. 模型基础收益法估值模型主要包括：自由现金流折现模型、股利折现模型、剩余收益模型等。
其中，自由现金流折现模型是最常用的一种，其基本思想是企业的价值等于未来自由现金流的折现值。
3. 参数设定在自由现金流折现模型中，需要设定的参数包括：未来自由现金流的预测、预测期数、永续增长率等。
其中，未来自由现金流的预测需要基于企业的历史数据和未来的发展规划；预测期数和永续增长率需要根据实际情况进行判断和预测。
4. 现金流预测现金流预测是收益法估值模型中的重要步骤，其准确性和合理性直接关系到估值结果的准确性。
在进行现金流预测时，需要考虑企业的历史数据、行业发展趋势、市场竞争状况、企业的战略规划等因素。
5. 折现率确定折现率是收益法估值模型中的另一个重要参数，其确定需要考虑风险因素。
常用的确定折现率的方法包括：资本资产定价模型（CAPM）、加权平均资本成本（WACC）等。
在确定折现率时，需要考虑企业的特定风险、行业风险、市场风险等因素。
6. 估值计算在确定了未来自由现金流和折现率后，就可以使用自由现金流折现模型计算企业的价值。
具体计算公式为：企业价值=Σ(未来第t年的自由现金流/折现率)。
7. 敏感性分析敏感性分析是评估模型稳健性的重要步骤。
通过敏感性分析，可以了解各参数的变化对估值结果的影响程度，从而更好地理解模型的局限性和不确定性。
8. 结论总的来说，收益法是一种相对比较合理和实用的企业估值方法。
然而，由于未来的不确定性较大，预测的准确性可能受到限制。
因此，在实际应用中，我们需要充分考虑各种因素的影响，尽量提高估值的准确性和可靠性。
收益法-模型及方法介绍
第一部分收益法模型及方法介绍收益法目前常用的估值模型主要为现金流折现模型（DCF）、股利贴现模型（DDM）。
（一）现金流折现模型（Discounted Cash Flow），简称DCF 模型。
现金流量折现法通常包括FCFF(企业自由现金流折现模型)和FCFE(股权自由现金流折现模型)。
1、FCFF模型（Free Cash Flow for the Firm）（1）公式企业自由现金流量=净利润＋税后利息支出+折旧及摊销-资本性支出-营运资金增加额注意：企业整体价值=经营性资产价值+溢余资产价值+非经营性资产负债价值企业股东全部权益价值=企业整体价值-付息债务价值（2）折现率折现率(加权平均资本成本,WACC)计算公式如下：WACC＝[E/（E+D）]Re+[D/（E+D）]×(1－T)Rd其中：Re：权益资本报酬率；Rd：债务资本收益率；E：权益的市场价值；D：付息债务的市场价值；T：所得税率。
注：系统性风险（不可分散风险）——不可分散，存在于市场或者行业，每个企业、资产自身都具有的风险。
非系统性风险（可分散风险）——可分散，是某一企业或行业特有的风险，其他行业没有或行业内其他企业没有。
1）Re股权收益率采用资本资产定价模型(CAPM)（Capital Asset Pricing Model）计算。
计算公式如下：Re＝Rf＋β×ERP＋RsRf：无风险收益率一般以国债收益率作为无风险收益率，选择国债剩余年限与标的资产经营年限（预测期限）匹配。
10年期及以上，4%左右。
β：(Unlevered Beta)剔除财务杠杆的行业Beta，可选取沪深300、上证综指、深成指同行业Beta值。
（注意与ERP所采用的的市场指数相互匹配）ERP：市场风险溢价（市场风险超额回报率），系股票市场回报率与无风险报酬率的差额。
《中国资产评估》（2015年1期）中企华，2012-2014年选取200个样本，涉及47家评估机构。
评估模型与基本公式(收益法)
评估模型与基本公式1、基本模型本次评估的基本模型为：D BE -= （1）式中：E ：股东全部权益价值（净资产）；B ：企业整体价值；∑+=i C P B （2）P ：经营性资产价值；n n n i i i r r R r R P )1()1(1+++=∑= （3） 式中：R i ：未来第i 年的预期收益（企业自由现金流量）；R n ：永续期的预期收益（企业自由现金流量）；r ：折现率；n ：未来预测收益期。
ΣC i ：基准日存在的非经营性、溢余资产的价值。
4321C C C C C i +++= （4）式中：C 1：预期收益（自由现金流量）中未体现投资收益的全资、控股或参股投资价值；C 2：基准日现金类资产（负债）价值；C 3：预期收益（自由现金流量）中未计及收益的在建工程价值; C 4: 基准日呆滞或闲置设备、房产等资产价值;D ：付息债务价值。
2、收益指标本次评估，使用企业自由现金流作为经营性资产的收益指标，其基本定义为：R=净利润＋折旧摊销＋扣税后付息债务利息－追加资本 （5） 式中：追加资本=资产更新投资+营运资本增加额+新增长期资产投资（新增固定资产或其他长期资产） （6）根据企业的经营历史以及未来市场发展等，估算其未来预期的自由现金流量，并假设其在预测期后仍可经营一个较长的永续期，在永续期内企业的预期收益等额于预测期最后一年的自由现金流量。
将未来经营期内的自由现金流量进行折现处理并加和，测算得到企业的经营性资产价值。
3、折现率本次评估采用加权平均资本成本模型（W ACC ）确定折现率re e d d w r w r r ⨯+⨯=（7）式中：W d ：评估对象的债务比率；)(D E Dw d += （8）W e ：评估对象的股权资本比率； )(D E Ew e += （9）r e ：股权资本成本，按资本资产定价模型（CAPM ）确定股权资本成本；r e = r f + βe×（r m - r f ） +ε（10） 式中：r f ：无风险报酬率；r m ：市场预期报酬率；ε：评估对象的特性风险调整系数；βe ：评估对象股权资本的预期市场风险系数； ))1(1(E D t u e ⨯-+⨯=ββ （11） βu ：可比公司的无杠杆市场风险系数； i itu E D t )1(1(-+=ββ （12）βt ：可比公司股票（资产）的预期市场平均风险系数 x t K ββ%66%34+= （13）式中：K ：一定时期股票市场的平均风险值，通常假设K=1； βx ：可比公司股票（资产）的历史市场平均风险系数。
收益法的评估模型
资产评估
知识点6 收益法的评估模型
⏹学习本知识点，应当理解和掌握收益法中常用
的评估模型。
●评估模型中字母符号定义
●收益有限年期模型
●收益永续年期模型
一、评估模型中字母符号定义P:评估值（现值）
i：年序号r:折现率R：预期收益A：年金
t:收益期限n：收益期限
二、收益有限年期模型
二、收益有限年期模型
基本模型 n n r R r R r R P )
1(....)1()1(2211++++++=∑=+=n i i i r R P 1)
1(
二、收益有限年期模型
年金现值模型 ])
1(11[n r r A P +-=()
n n n r p r r A P +++-=1])1(11[
二、收益有限年期模型
分段式模型 ])1(11[)1()1(1t n t t i i r r r A r R P i
-=+-+++=∑
三、收益永续年期模型
三、收益永续年期模型 ⏹年金现值模型 r A r r A P n =+-=])1(11[● n ～∞时
三、收益永续年期模型 分段式模型
n n i i r r A r R P i )1()1(1+++=∑=
谢谢聆听！T H A N K S。
1、收益法-模型及方法介绍1
第一部分收益法模型及方法介绍收益法目前常用的估值模型主要为现金流折现模型(DCF)、股利贴现模型(DDM)。
(一)现金流折现模型(DiscountedCashFlow)，简称DCF模型。
现金流量折现法通常包括FCFF(企业自由现金流折现模型)和FCFE(股权自由现金流折现模型)。
1、FCFF模型(FreeCashFlowfortheFirm)(1)公式企业自由现金流量=净利润＋税后利息支出+折旧及摊销-资本性支出-营运资金增加额注意：企业整体价值=经营性资产价值+溢余资产价值+非经营性资产负债价值企业股东全部权益价值=企业整体价值-付息债务价值(2)折现率折现率(加权平均资本成本,WACC)计算公式如下：WACC=[E/(E+D)]Re+[D/(E+D)]X(1—T)Rd其中：Re：权益资本报酬率；Rd：债务资本收益率；E：权益的市场价值；D：付息债务的市场价值；T：所得税率。
注：系统性风险(不可分散风险)——不可分散，存在于市场或者行业，每个企业、资产自身都具有的风险。
非系统性风险（可分散风险）——可分散，是某一企业或行业特有的风险，其他行业没有或行业内其他企业没有。
1）Re股权收益率采用资本资产定价模型（CAPM）（CapitalAssetPricingModel）计算。
计算公式如下：Re=Rf+BX ERP+RsRf：无风险收益率一般以国债收益率作为无风险收益率，选择国债剩余年限与标的资产经营年限（预测期限）匹配。
10年期及以上，4%左右。
B：（UnleveredBeta）剔除财务杠杆的行业Beta,可选取沪深300、上证综指、深成指同行业Beta值。
（注意与ERP所采用的的市场指数相互匹配）ERP：市场风险溢价（市场风险超额回报率），系股票市场回报率与无风险报酬率的差额。
《中国资产评估》（2015年1期）中企华，2012-2014年选取200个样本，涉及47家评估机构。
市场风险溢价（ERP）确定方式统计情况如表：每种方法各有利弊，暂无相对完美的方法。
资产评估专家指引第3号—金融企业收益法评估模型与参数确定
资产评估专家指引第3号——金融企业收益法评估模型与参数确定本专家指引是一种专家建议。
评估机构执行资产评估业务，可以参照本专家指引，也可以根据具体情况采用其他适当的做法。
中国资产评估协会将根据业务发展，对本专家指引进行更新。
一、引言第一条为指导评估机构运用收益法对金融企业进行评估，中国资产评估协会组织制定了本专家指引。
第二条资产评估师应知晓不同类型的金融企业有各自的业务模式，收益法评估中应据此选取适当的评估模型和参数。
第三条金融企业是特许经营行业，行政监管严格，资产评估师在收益法评估模型和参数确定时应适当考虑监管指标的要求。
二、评估模型第四条资产评估师在确定金融企业收益法评估模型与参数时，应区分控股性产权变动业务和非控股性产权变动业务。
第五条在金融企业控股性产权变动业务中，金融企业收益法评估可以采用股权自由现金流折现模型，如，银行、保险公司、证券公司等，也可以采用企业自由现金流折现模型，如金融租赁公司等。
其中：股权自由现金流量的计算可以参照如下公式：股权自由现金流量=净利润-权益增加额+其他综合收益净利润是由企业的收入减去支出决定的；权益增加额与资本性支出和净流动资金增加额之间存在差异，概念不应混同。
权益增加额应通过所有者权益科目的变化进行预测。
其他综合收益，是指企业根据《企业会计准则第30号——财务报表列报》的要求，列示在利润表中的其他综合收益，是指根据其他会计准则规定未在当期损益中确认的各项利得和损失（《企业会计准则第30号——财务报表列报》第33条。
）。
企业自由现金流量的计算公式可以参照如下公式：企业自由现金流量=息前税后净利润+折旧、摊销-资本性支出-净流动资金增加额资本性支出是指企业用来购买、改善、扩张固定资产等用途的支出；净流动资金增加额是指为营运准备的现金，一般定义为流动资产减去流动负债。
第六条根据评估对象的周期性特点，采用两阶段、三阶段或其他评估模型，报告中应说明采用模型的理由。
可以通过长期监测并计算利润波动幅度的变异系数来判断行业的周期性，进而客观、科学地预测企业未来的收益和风险。
收益法两阶段公式
收益法两阶段公式一、基本原理。
1. 收益法是预计评估对象未来的正常净收益，选用适当的资本化率将其折现到评估基准日并累加，以此估算资产价值的方法。
在很多情况下，企业的发展会呈现出不同的阶段，所以采用两阶段模型来评估企业价值更为合适。
二、两阶段公式。
1. 假设企业在前段时期（通常为高速增长期）按一个较高的增长率g₁增长，持续n年，n年后进入稳定增长期，增长率为g₂。
- 企业整体价值（V）=预测期价值+后续期价值。
- 预测期价值：- V_1=∑_t = 1^n(R_0×(1 + g_1)^t)/((1 + r)^t)- 其中R_0为评估基准日的收益额，g_1为预测期（前n年）的增长率，r 为折现率，t为预测期的年份（t = 1,2,·s,n）。
- 后续期价值：- 首先计算第n+1年的收益额R_n + 1=R_0×(1 + g_1)^n×(1+g_2)。
- 后续期价值V_2=frac{R_n + 1}{r - g_2}×(1)/((1 + r)^n)。
- 最终企业整体价值V = V_1+V_2。
三、公式中各参数的确定。
1. 收益额R- 收益额可以是净利润、净现金流量等。
在确定收益额时，需要对企业的财务状况进行分析，考虑收入、成本、费用等各项因素的影响。
对于不同的企业和评估目的，可能选择不同的收益额指标。
例如，对于一些注重现金流的企业，净现金流量可能是更合适的收益额指标；而对于关注盈利水平的企业，净利润可能更适用。
2. 增长率g₁和g₂- g₁（预测期增长率）的确定：- 可以通过分析企业所处行业的发展趋势、企业自身的发展战略、市场份额的变化、新产品的开发等因素来确定。
例如，如果企业处于新兴行业，且有多项新产品即将投放市场，可能预计有较高的g₁。
- g₂（稳定期增长率）的确定：- 一般来说，g₂应不高于宏观经济的长期增长率。
可以参考国家的GDP增长率、行业的平均增长率等因素。
企业价值评估收益法模型概述
企业价值评估收益法模型概述企业价值评估是指对企业进行量化分析，以确定其在未来一段时间内能够带来的经济收益。
企业价值评估包括多种方法，其中之一是收益法模型。
收益法模型通过预测未来的现金流量并以此为基础来估算企业的价值。
本文将对企业价值评估收益法模型进行概述。
首先，预测企业未来的现金流量是收益法模型的基础。
现金流量是企业经营活动中产生的所有现金收入与支出之间的净差额。
评估者需要通过对企业的历史财务数据、行业分析以及宏观经济状况等进行综合分析，来预测企业未来的现金流量。
一般来说，未来较近的现金流量预测更加可靠，而预测时间越长，不确定性越大。
其次，资本化率是收益法模型中的一个重要参数。
资本化率代表了市场对未来现金流量的折现要求。
一般来说，市场对高风险的企业要求更高的资本化率，而对低风险的企业要求较低的资本化率。
资本化率的确定需要考虑风险溢价、市场利率等因素。
最后，恒定增长率是收益法模型中的一个关键因素。
恒定增长率代表了企业未来收益的增长速度。
在实际应用中，评估者通常采用长期平均增长率或同行业平均增长率作为恒定增长率的估计值。
恒定增长率一般应小于市场整体经济增长率。
在确定了上述三个关键要素后，通过计算现金流量折现值的总和，评估者可以得到企业的价值。
具体的计算方法有多种，包括净现值法、内部收益率法、股权估值法等。
收益法模型的优点在于其强调了企业未来现金流量的重要性，更重视企业的经济效益。
它可以较为客观地反映企业的经营状况和未来增长潜力。
然而，由于收益法模型对未来的预测具有一定的不确定性，评估者需要在使用时注意模型的局限性，并结合其他评估方法进行综合分析。
总之，企业价值评估收益法模型是企业价值评估中的一种重要方法，它通过预测未来的现金流量，运用资本化率和恒定增长率等参数，对企业的价值进行估算。
这一模型强调企业未来收益的重要性，提供了一种较为客观的评估方法，但需要考虑预测的不确定性。
评估者在使用时应结合其他模型和方法进行综合分析，以求得更准确和全面的企业估值结果。
评估模型与基本公式
评估模型与基本公式评估模型是用于确定资产或投资的价值的数学方法。
其中一种常用的评估模型是收益法，它基于资产或投资未来的预期收益来确定其价值。
收益法可以应用于各种资产，包括房地产、股票和债券等。
在收益法中，基本公式是将资产或投资的价值表示为预期收益的折现值之和。
这个公式可以写为：V=CF1/(1+r)+CF2/(1+r)^2+...+CFn/(1+r)^n其中V表示资产或投资的价值，CF表示每年或每期的现金流量，r表示折现率，n表示现金流的期数。
这个公式的基本原理是，未来的现金流量在当前时点的价值要低于其面值，因为未来的现金流量存在风险和不确定性。
折现率是用来衡量这种风险和不确定性的因素，它反映了投资者对于未来现金流量的偏好和风险承受能力。
折现率一般是根据市场利率、风险溢价和资产特定的风险因素等来确定的。
在使用收益法进行资产或投资评估时，需要进行以下几个步骤：1.估计未来现金流量：首先需要进行详细的市场和财务分析，以确定未来现金流量的预期值。
这可能涉及到对市场趋势、竞争环境、产品需求和成本等因素的分析。
2.确定折现率：根据资产或投资的特点和风险因素，确定适当的折现率。
这可能需要考虑市场利率、风险溢价和资产特定的风险因素等。
3.计算现金流量的折现值：将预期现金流量按照基本公式进行折现计算，得到每年或每期现金流量的折现值。
4.求和得到资产或投资的价值：将每年或每期现金流量的折现值相加，得到资产或投资的价值。
需要注意的是，收益法的有效性和准确性取决于对未来现金流量和折现率的准确估计。
因此，在使用收益法进行资产或投资评估时，需要进行充分的市场和财务分析，并谨慎选择适当的折现率。
此外，收益法还有一些变体，如股利折现模型和自由现金流量模型等，它们在计算现金流量和折现率方面有所不同。
因此，在具体应用收益法时，需要根据具体情况选择适当的模型和公式。
《收益法评估模型》课件
3
业务扩张
用于确定新业务或产品的潜在市场价值，指导企业进行业务扩张。
案例研究
通过实际案例研究，了解收益法评估模型在不同情况下的应用和效果。
初创企业
评估一家初创企业的价值， 帮助创业者寻求融资和扩展 业务。
房地产项目
估算一项房地产开发项目的 潜在收益，支持开发商的决 策制定。
新产品上市
评估一款新产品的市场潜力 和商业价值，指导产品上市 策略。
2 风险评估
模型考虑了风险因素，如市场竞争、经济变化和行业前景等，以获得更准确的估值。
3 贴现率
评估模型使用贴现率将未来的现金流量折算为当前价值，考虑了时间价值的影响。
收益法评估模型的应用
收益法评估模型广泛应用于各个行业和领域。
1
企业并购
用于估算目标企业的价值，帮助决策者进行并购交易。
2
投资决策
用于评估投资项目的潜在收益和风险，帮助投资者做出明智的投资决策。
优势 局限
灵活性 数据依赖
简单性 市场不确定性
决策支持
发展预测
通过了解企业的潜在收益和风险， 收益法评估模型可以为决策者提 供有力的决策支持。
该模型允许对未来收益和增长进 行预测，有助于制定长期业务发 展策略。
收益法评估模型的原理
收益法评估模型基于财务数据和市场情况，通过估算未来的现金流量来确定企业或项目的价值。
1 现金流量预测
模型基于详细的现金流量预测，包括净利润、折旧和摊销等因素。
《收益法评估模型》PPT 课件
欢迎来到《收益法评估模型》PPT课件！本课程将为您介绍评估模型的原理、 应用和案例研究，以及其在实践中的优势和局限性。
收益法评估模型简介
收益法评估模型是一种常用的商业评估方法，用于估算企业或项目的价值。它基于预测未来的收益，并考虑风 险和市场情况。
企业价值评估收益法模型概述
企业价值评估收益法模型概述1.收集企业相关信息：包括企业的财务报表、经营数据、竞争对手信息等。
2.分析企业的历史财务数据：通过对企业的历史财务数据进行分析，了解企业的盈利能力、成长状况、风险等。
3.预测企业的未来现金流量：基于分析的结果和对行业的了解，对企业未来的现金流量进行预测。
预测可以采用多种方法，如趋势分析、回归分析等。
4.估计企业的风险：企业的风险是影响企业价值的重要因素之一、评估企业的风险可以采用多种方法，如β系数、风险溢价等。
5. 折现未来现金流量：将预测的未来现金流量进行折现，得到现值。
折现率一般采用加权平均资本成本（Weighted Average Cost of Capital，WACC）来计算。
6.确定企业的终值：企业在评估期结束后仍然会存在价值，该价值称为终值。
终值的确定可以采用多种方法，如永续增长法、多重退出法等。
7.计算企业的价值：将折现的未来现金流量和终值加总，得到企业的估值。
然而，企业价值评估收益法模型也存在一些局限性。
首先，模型的准确性高度依赖于对未来现金流量的准确预测，而且预测的准确性受到许多不确定因素的影响。
其次，模型对于企业盈利能力和风险的预测需要基于对行业和市场的深入理解，对分析师要求较高。
综上所述，企业价值评估收益法模型是一种常用的企业估值方法，它基于企业未来的盈利能力和现金流量，通过预测和折现的方式来评估企业的价值。
该模型相对全面地考虑了企业的盈利能力和风险因素，对于成长型企业的估值尤为重要。
然而，模型在预测的准确性和对市场的理解上存在一定的局限性。
无形资产评估的收益法
能够真实反映无形资产的未来收益潜力，充分考虑市场因素和时间价值，为投资者和交易双方提供更 为准确的估值参考。
缺点
依赖于预测和估算，存在一定不确定性。同时，收益法也难以准确量化无形资产在市场中的真实价值 。例如，品牌价值的评估往往受到多种因素的影响，包括市场环境、消费者认知度等。
05
无形资产评估收益法的改 进与发展趋势
03
修正通货膨胀因素
将折现率调整为考虑通货 膨胀因素后的实际折现率 。
考虑行业风险
根据无形资产所处的行业 风险，对折现率进行调整 。
考虑企业风险
根据无形资产所处企业的 经营风险、财务风险等因 素，对折现率进行调整。
无形资产折现率的影响因素分析
市场条件
行业状况
市场条件的变化会影响无形资产的未来收益 和风险，进而影响折现率的确定。
无形资产评估收益法的发展趋势
智能化评估
利用人工智能、大数据等 现代技术手段，提高无形 资产评估的智能化水平， 提高评估效率和准确性。
国际化发展
加强国际合作与交流，推 动无形资产评估的国际化 发展，提高评估结果的国 际认可度。
专业化分工
加强无形资产评估的专业 化分工，提高评估人员的 专业素质和技能水平，提 高评估质量。
无形资产评估收益法的案例分析
商标权评估
以某知名商标为例，采用收益法评估该商标的价值，通过估算未来五年内该商标带来的现金流，并考虑折现率 等因素，得出该商标的评估价值。
专利权评估
以某发明专利为例，基于该专利的市场应用前景和潜在收益，采用收益法评估该专利的价值，为该专利的投资 和转让提供参考。
无形资产评估收益法的优缺点比较
确定无形资产的收益途径
分析无形资产的收益途径，包括但不限于许可使用、转让、投资 等。
收益法评估模型
企业战略规划
考虑企业未来的发展战略 和计划，评估战略实施对 企业未来收益的影响。
收益预测的调整与优化
01
敏感性分析
分析影响收益的关键因素，评估 各因素变化对未来收益的影响程 度，以便制定应对策略。
02
风险评估
对企业面临的市场风险、财务风 险等各类风险进行评估，调整收 益预测以反映风险的影响。
03
持续性与稳定性检 验
财务比率分析
通过分析企业的财务比率，如毛 利率、净利率等，了解企业的盈 利能力及变化情况。
未来收益预测
01
02
03
宏观经济预测
基于宏观经济形势和行业 发展趋势，预测企业未来 的经营环境，从而对企业 未来收益进行预测。
市场需求预测
分析市场需求的变化趋势， 结合企业自身的市场地位 和竞争优势，预测未来的 市场份额和收益水平。
资本资产定价模型（CAPM）
03
基于市场风险溢价的原理，通过比较无风险利率和风险溢价来
计算折现率。
风险调整
行业风险
根据企业所处的行业特点，评估该行业的风险程度， 并相应调整折现率。
企业特定风险
考虑企业的经营状况、财务状况、管理层能力等因素， 对企业特定风险进行评估，并调整折现率。
流动性风险
评估企业的流动性状况，考虑流动性风险对折现率的 影响。
评估结果敏感性分析
折现率敏感性分析
分析折现率的变化对评估结果的影响， 确定折现率的变化范围及其对评估价
值的影响程度。
预期收益敏感性分析
分析预期收益的变化对评估结果的影 响，确定预期收益的变化范围及其对
评估价值的影响程度。
收益期限敏感性分析
分析收益期限的变化对评估结果的影 响，确定收益期限的变化范围及其对
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《企业价值评估》课件
任何股票、债券或企业今天的价值， 都取决于该项资产在其剩余期限内预期 所能产生的现金流入量或流出量，用恰 当的折现率计算的折现值大小。
－－沃伦巴菲特
第四章 收益法－评估模型
第一节 股息折现模型 第二节 股权现金流折现模型 第三节 公司现金流折现模型 第四节 经济利润折现模型
第二节 股权现金流折现模型
一、股权现金流 （一）股权现金流与股权价值 股权现金流是影响股权价值的最直接的因素 股权现金流和税后利润不一致时－更看重股
权现金流 例如：材料价格上涨时，存货计价方式：先
进先出、后进先出
第二节 股权现金流折现模型
（二）股权现金流的计算 股权现金流= 税后净利润 + 折旧 - 营运资本增加
- 资本性支出 + （新债发行 - 旧债偿还） 1.折旧：不是现金费用，折旧可以减少所纳税额，从
而也就可以增加公司收益，节省税额是所得税率的 函数： 折旧带来的税收利益=折旧额×公司的边际税率
2020/7/15
2. 资本支出。高成长阶段公司的资本支出通常 大于折旧，但处于稳定期的公司两者几乎相 同。
（三）H模型 适用于：目前快速增长，而随着时间的推移，
公司的规模扩张和竞争加剧，业务差异优势 将逐渐减小的公司 不适合：股息支付比率恒定不变的假设限制 了该模型的应用
2020/7/15
（四）三阶段股息折现模型 包括高增长的初始阶段、增长率下滑的转换
阶段和稳定增长阶段三个部分
ga g
高增长阶段 n1 转换阶段
稳定增长率未必一直保持不变呢，平均增长 率接近稳定增长率
（一）高顿增长模型 3. 高顿增长模型适用性和局限性 最适用于增长速度小于或相当于宏观经济增
长率的公司，公司已经建立了完善的股息支 付政策，而且这种股息政策会永远持续下去 局限：对于增长率的估计值是非常敏感的， 增长率的微小变化将会引起评估值的巨大变 化，这对评估人估计增长率提出了很高的要 求
二、股息折现模型的变型 （二）两阶段股息折现模型 股利增长：初始阶段增长率很高，此后进入
稳定增长阶段
高增长阶段：增长率gn，持续n年
稳定增长阶段：增长率g
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（二）两阶段股息折现模型
பைடு நூலகம்
1. 计算公式
V0
n t 1
Dt (1 r)t
Dn1 (r g)(1 r)n
r
D1 gn
1
非常适合于：评估增长率随时间变化而变化 的公司，同样也适用于其他方面特别是股息 分配政策、风险因素等方面发生变化的公司
三、股息折现模型使用中的问题
评估对象的限制：股息折现模型假设股票的价值 是预期股息的现值，对于股息支付稳定、派息率 高的企业，模型可以很好地加以运用，但这类公 司数量非常有限
评估结果的准确性 ：企业价值构成要素远远不 止股息现值这一项，仅仅评估股息价值可能会遗 漏其他价值项，比如，模型没有反映企业中未使 用资产的价值
1 gn 1 r
n
(r
Dn1 g)(1
r)n
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（二）两阶段股息折现模型 2. 模型的适用性和局限性 适用于：公司在特定阶段高速增长，而此阶段过后
所有高速增长的原因全部消失 ，比如:在特定年份内， 公司对某种利润很高的产品享有专利 局限：超常增长阶段的时间长度很难转化成具体的 时间 高增长到稳定增长似乎突然完成 高顿增长模型的局限性在两阶段模型中同样存在
FCFE1 1 r
FCFE1(1 (1 r)2
g)
FCFE1(1 (1 r)3
g)2
FCFE1 rg
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第二节 股权现金流折现模型
2. 模型使用条件 与高顿增长模型非常类似，他们都基于同样的假
设，也受到相同的限制。模型中使用的增长率必 须是合理的，应该与宏观经济增长率相协调 其他特征。例如，公司的资本支出与折旧相互抵 消，并且公司应平稳运行，风险适中，股权成本 应该接近于市场上所有股票的平均成本
D3 (1 r)3
D1 D1(1 g) D1(1 g)2 1 r (1 r)2 (1 r)3
D1 rg
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（一）高顿增长模型
2. 关于股息稳定增长率
由于股息增长率是永续的，因此，公司业绩的其他 测量指标（包括收入、利润等）也将按此增长率增 长下去
稳定的增长率必须是合理的 ：一家企业不可 能永远以远远高于宏观经济增长的速度增长 下去
低派息率
派息率提高
n 稳定增长阶段
高派息率
V0
n1 t 1
D1 (1 ga )t1 (1 r)t
n
Dt
tn11 (1 r)t
Dn1 (r g)(1 r)n
n1 t 1
E1 (1 ga )t1 a
(1 r)t
t
n n1＋1
(1
Dt r
)t
En1
(r g)(1 r)n
高增长阶段
转换阶段 稳定增长阶段
2020/7/15
第二节 股权现金流折现模型
3. 模型的最佳使用 适用于增长率等于或低于宏观经济增长率的
公司 可以理解，如果股权现金流全部用于支付股
息，该模型和高顿模型评估出的稳定增长公 司的价值会是一致的。
（三）H模型 两阶段股息折现模型的一大局限是假设企业
从高增长突然转变为稳定增长
ga g
超常增长阶段：2H年
稳定增长阶段
（三）H模型
V0
2H t 1
Dt (1 r)t
D2H 1 (r g)(1 r)2H
D0 H (ga g) D0 (1 g)
rg
rg
超常增长阶段 稳定增长阶段
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第一节 股息折现模型
一、股息折现模型的一般形式
V0
D1 1 r
D2 (1 r)2
D3 (1 r)3
t 1
Dt (1 r)t
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第一节 股息折现模型
二、股息折现模型的变型
（一）高顿增长模型（Gordon Growth Model）
1. 计算公式
V0
D1 1 r
D2 (1 r)2
3. 营运资本要求。流动资产与非付息流动债务 之差就是公司的营运资本。 高成长性公司的营运资本的增加比低成长性 公司要大得多。
2020/7/15
第二节 股权现金流折现模型
二、股权现金流折现模型的具体形式
（一）稳定增长的股权现金流模型
1. 计算公式
V0
FCFE1 1 r
FCFE2 (1 r)2
FCFE3 (1 r)3