土地增值税、企业所得税差异
土地增值税清算面临问题及建议
近年来，房地产开发方式日趋多样化，开发过程中相关资料繁多、财务核算数据量大，给税收征管尤其是土地增值税清算工作带来不小难度。
同时，在当前税收风险管理体系逐步完善的背景下，作为财税风险应对手段之一的纳税评估所起到的作用越发重要，但由于征纳双方信息不对称，税务机关很难针对该税种形成有效的风险指标模型进行风险识别，影响了纳税评估效果。
本文立足税收征管实际，深入分析了当前土增清算环节在政策、征管方面存在的问题，以及制约纳税评估效果的因素，并提出做好土增清算工作的相关建议。
一、当前土地增值税清算工作面临的问题土地增值税常被认为是基层税务机关征管难度最大的税种之一，实际工作中，土地增值税清算审核面临税收立法不完善、征管监控难度大及企业利用政策漏洞避税等问题，需要引起税务机关的重视。
（一）政策法规有待进一步完善1.政策规定滞后对当前征管工作难以形成有效支撑《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则以及为数不多的几个规范性文件组成了总局层面政策体系，且大多颁布时间较早，随着房地产经营形式的多样化，难免出现不适应的地方。
如对于售后回租行为，税企双方很容易产生意见分歧。
实际操作中，各地出台相应具体执行政策，地方性差异较为明显，造成税负不公。
因土地增值税尚未立法，各地房地产开发情况不尽相同，总局常以《通知》、《批复》等形式针对土地增值税征管过程中的问题做出规范，存在政策滞后性，给基层清算审核工作带来困难。
2.政策依据不足不利于基层操作执行土地增值税同企业所得税在收入归集、成本核算方面具有一定相似度，但企业所得税核算范围广泛，土地增值税只是截取房地产企业销售行为产生的收入和相对应的成本，要求应当更为精准，但相对的政策依据较企业所得税少之又少。
例如：开发成本主要在受益对象间分摊，但税企双方对受益原则判定标准不一，对土地增值税计算结果产生较大差别。
尤其针对清算单位和非清算单位之间的成本分摊，税企双方分歧很大，甚至出现“讨价还价”的现象，影响税法刚性。
土地增值税与企业所得税差异事项
（一）财税政策中土地增值税允许扣除的成本范围。
在《土地增值税纳税申报表（修订版）》中，土地增值税清算项目中扣除项目金额合计如下表税屋提示——遮挡部位为“22”。
除上表外，土地增值税还有加计扣除的规定，即在对从事房地产开发的纳税人可按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本金额之和，加计百分之二十的扣除。
（二）企业所得税允许扣除的成本范围在企业所得税扣除原则内容中，我们提到计税成本，计税成本是对象化的费用（1993年以前我国的成本计算方法沿用原苏联的成本计算方式，称之为为“全部成本法”，即不区分“期间费用”和制造成本，全部归入成本对象。
而1993年行业会计制度后，将全部成本法改为了制造成本法）包括①固定资产和②成本对象。
开发企业要区分期间费用和计税成本。
计税成本是对象化的费用，而期间费用是随着会计期间扣除，不必配比到成本对象中去。
开发产品计税成本支出的内容如下表：归集开发成本可以按照以下两种方法划分：按照会计科目划分为：①土地征收及拆迁补偿费；②前期工程费；③基础设施费；④建安工程费；⑤公共配套设施费；⑥开发间接费用。
按照成本类型划分为:①实际发生的开发成本；②四类预提费用，包括合同金额不超10%的金额，按照预计造价预提的配套设施费用，应向政府上交但尚未上交的报批报建费用、物业完善费用、按照土地整体预算成本分配的土地开发成本；③待摊费用。
（三）土地增值税与企业所得税具体成本扣除范围的差异根据以上土地增值税以及企业所得税的扣除成本范围，我们可以看出，有很多的成本扣除存在一致的情况，但是实际上土地增值税的扣除范围比企业所得税的范围要小一些。
其中，有以下几个方面属于企业所得税可以扣除而土地增值税不能扣除的情况，以此减低财税风险。
具体如下：1.违约金根据《土地增值税暂行条例》的规定，计算增值额的扣除项目不包括推迟交房而支付的违约金，因此，房地产开发企业由于推迟交房而支付的违约金不能作为计算土地增值税增值额的扣除项目，但是可以作为企业所得税的扣除项目，《国家税务总局关于发布〈中华人民共和国企业所得税年度纳税申报表(A类，2014年版)〉的公告》（国家税务总局公告2014年第63号）附件《填表说明》规定，不得税前扣除的罚金、罚款和被罚没财物的损失，不包括纳税人按照经济合同规定支付的违约金、罚款和诉讼费。
企业所得税与土地增值税纳税申报差异表
没有明确。
土地增值税没有明确接受土地使用权投资应按何种价格入帐。
公共配套设施成本
开发企业在开发区内建造的会所、停车场库、物业管理场所、电站、热力站、水厂、文体场馆、幼儿园等配套设施，按以下规定进行处理：
（1）属于非营利性且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位的，可将其视为公共配套设施，其建造费用按公共配套设施费的有关规定进行处理。
1.已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；
2.取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；
3.纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；
4.省税务机关规定的其他情况。
〈关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知〉
（财税[2006]88号）第一条
对从事房地产开发的纳税人可按本条(一)、(二)项规定计算的金额之和，加计20%的扣除。
《土地增值税暂行条例实施细则》第七条
两税加计扣除的内容完全不同。
合作建房
开发企业以本企业为主体联合其他企业、单位、个人合作或合资开发房地产项目，且该项目未成立独立法人公司的，按下列规定进行处理：
房地产开发企业所得税与土地增值税纳税申报差异表
（适用查帐征收的内资房地产企业）
企业所得税
依据
土地增值税
依据
差异说明
收入总额
纳税人的收入总额包括:
(一)生产、经营收入；
(二)财产转让收入；
(三)利息收入；
(四)租赁收入；
(五)特许权使用费收入；
(六)股息收入；
(七)其他收入。
房企预交土地增值税计算依据及其他税种涉税分析5类风险-（1）
房企预交⼟地增值税计算依据及其他税种涉税分析5类风险-（1）⼀、⼟地购⼊的营改增影响（⼀）⼟地抵减销售额的政策⼝径1、⼟地抵减销售额的计算税务总局2016年18号公告第四条：房地产开发企业中的⼀般纳税⼈销售⾃⾏开发的房地产项⽬，适⽤⼀般计税⽅法计税，按照取得的全部价款和价外费⽤，扣除当期销售房地产项⽬对应的⼟地价款后的余额计算销售额。
销售额的计算公式如下：销售额=（全部价款和价外费⽤-当期允许扣除的⼟地价款）÷（1+11%）2、当期允许扣除的⼟地价款税务总局16年18号公告第五条规定：当期允许扣除的⼟地价款按照以下公式计算：当期允许扣除的⼟地价款=（当期销售房地产项⽬建筑⾯积÷房地产项⽬可供销售建筑⾯积）×⽀付的⼟地价款当期销售房地产项⽬建筑⾯积，是指当期进⾏纳税申报的增值税销售额对应的建筑⾯积。
房地产项⽬可供销售建筑⾯积，是指房地产项⽬可以出售的总建筑⾯积，不包括销售房地产项⽬时未单独作价结算的配套公共设施的建筑⾯积。
《关于⼟地价款扣除时间等增值税征管问题的公告》总局16年86号公告规定：“当期销售房地产项⽬建筑⾯积”、“房地产项⽬可供销售建筑⾯积”，是指计容积率地上建筑⾯积，不包括地下车位建筑⾯积）。
⽀付的⼟地价款，是指向政府、⼟地管理部门或受政府委托收取⼟地价款的单位直接⽀付的⼟地价款。
3、实务问题（1）⼀次拿地、分次开发实务中房地产开发企业经常是“⼀次拿地、分次开发”，对应的⼟地价款如何计算扣除？可供销售建筑⾯积如何确定？房地产企业分次开发的每⼀期都是作为单独项⽬进⾏核算的，这⼀操作模式与《房地产开发企业销售⾃⾏开发的房地产项⽬增值税征收管理暂⾏办法》中的“项⽬”⼝径⼀致，因⽽，对“⼀次拿地、分次开发”的情形，可分为两步处理:第⼀步，要将⼀次性⽀付的⼟地价款，按照⼟地⾯积在不同项⽬中进⾏划分并且固化；第⼆步，对单个房地产项⽬中所对应的⼟地价款，要按照该项⽬中当期销售建筑⾯积跟与可供销售建筑⾯积的占⽐，进⾏计算扣除。
房地产企业所得税与土地增值税的九大差异
房地产企业所得税与土地增值税的九大差异近年来，房地产行业一直是中国经济的重要支柱之一。
作为房地产企业，面临着多种税收政策的约束和规范。
其中，房地产企业所得税和土地增值税是两个重要的税种。
虽然它们都是与收入相关的税种，但在征收方式、适用对象、税率等方面存在着许多差异。
本文将对房地产企业所得税和土地增值税的九大差异进行介绍。
第一，差异的税种名称。
房地产企业所得税是指依据国家税收法规定，针对房地产企业的利润所得进行征税。
而土地增值税则是指企业在土地转让时，根据土地增值收益进行征税。
第二，差异的征收主体。
房地产企业所得税的征收主体是国家税务机关，由税务机关按照企业的实际利润进行核算。
而土地增值税的征收主体是地方税务部门，根据土地增值幅度进行税费征收。
第三，差异的纳税对象。
房地产企业所得税的纳税对象是房地产企业以及个别从事房地产经营活动的自然人。
而土地增值税的纳税对象是土地所有者，也就是在土地转让过程中获得土地增值收益的个人或者企业。
第四，差异的税收计算基础。
房地产企业所得税的计算基础是企业的实际利润，即企业的销售收入减去直接经营成本、费用以及税金等支出后的余额。
而土地增值税的计算基础是土地增值额，即土地转让价款减去购买土地时的价款、增值税、契税和其他相关费用。
第五，差异的税率政策。
房地产企业所得税采用的是逐级递进税率政策，税率区间为5%至35%。
而土地增值税则采取了不同区域和不同时间段的差异税率政策，税率区间为30%至60%。
第六，差异的税收优惠政策。
房地产企业所得税对于房地产开发企业可以享受一些税收优惠政策，如减免税、税收抵免等。
而土地增值税则没有明确的税收优惠政策。
第七，差异的税收申报和缴纳时间。
房地产企业所得税的税收申报和缴纳时间是每年的3月1日至6月30日，分季申报。
而土地增值税的税收申报和缴纳时间则是每次土地转让完结后，应当在15个工作日内申报并缴纳。
第八，差异的税收扣缴义务。
房地产企业所得税施行了一定的税源扣缴义务，如买房人在购房时需代扣代缴企业的房地产企业所得税。
企业所得税和土地增值税计算时的主要差异
一、执行所依据的政策原则差异 （1）企业所得税按照季度预缴，年度汇算清缴原则。以企 业所有经营所得为计税对象，税率以 25% 为基础税率。 季度预缴时，房地产企业作为一个特殊行业，在项目完工 前，以开发产品预售收入为基数，适用对应地区的预计毛利率， 预测计算项目毛利额，将该毛利额并入当期应纳税所得额缴纳 企业所得税。 在项目完工年度，企业根据实际结算的计税收入和成本， 计算得出实际毛利额，实际毛利额与该项目累计预计毛利额之 间 的 差 额 ，计 入 当 年 度 企 业 所 得 税 应 纳 税 所 得 额 进 行 汇 算 清缴。 （2）土地增值税实行项目单位清算，清算之前按照各申报 期间取得的项目收入预缴税款，达到清算条件时，依据政策进 行清算。以项目的增值部分为计税对象，税率依据增值率来 确定。 二、成本计算内容及分摊方法差异 （1）在企业所得税年度清缴时，成本包含土地征用拆迁补 偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施建设费、公共配 套设施费、开发间接费等 6 大类成本项目。所有成本按照“谁受 益谁承担”的原则，可选用占地面积法、建筑面积法、直接成本 法或预算造价法分配至各成本对象。其中，占地面积法分配土 地成本，建筑面积法分配公共配套设施开发成本；按直接成本 法或预算造价法配借款费用；企业可自行选择其他成本项目的 分配方法。无论采用何种分配方法，均不会在总额上改变所属 期企业所得税列支的成本总额，因此税务机关在核查企业所得 税时关注的点在于成本的归属期，而采用何种方法分摊并不是 最重要的。 与项目相关的借款费用资本化进入项目成本，在项目预缴 企业所得税时，并不直接影响企业所得税应纳税所得额，只有 在项目完成年度进行清算时会影响项目实际毛利。 （2）在土地增值税项目清算时，成本除主要包含上述 6 项成 本项目外，但其中已经资本化的借款费用，应剔除出来，费用化 的财务费用一起列支，不作为加计扣除的成本基数。分摊清算 项目共同负担的扣除项目方法相对简单，且纳税人可自行选 择，保持前后一致并合理即可。纳税人统一受让土地使用权， 但开发、转让是分期分批的，所有项目可扣除金额的确定，可以 按照占用土地面积比例法、建筑面积分摊法、或者税务机关认 可的其他方法分摊。 三、开发间接费的处理差异 （1）在核算时，不能直接归集到某个项目的支出，如项目销 售用房的建造费等计入“开发成本”科目下的二级科目“开发间 接费用”。此类费用还包括管理人员相关职工薪酬、管理用房 折旧费维修费、项目相关办公水电费、劳动者保护费、工程相关 咨询管理费、周转房支出摊销费用等。在计算企业所得税时， 此类费用只要真实发生并取得相关单据，均可以据实扣除。 （2）此类“开发间接费”在计算土地增值税时，作为“销售费 用”处理，从开发成本中剔除出来单列，不能作为计算加计扣除 的成本基数。 四、配套设施支出的处理差异 （1）在会计核算时，配套设施的成本并入其对应的地上开 发产品。最典型的配套设施如地下停车场，应作为该地下停车
土增税清算涉及的企业所得税退税问题(含案例)
土增税清算涉及的企业所得税退税问题（含案例）土地增值税是房地产开发企业的一个重要税种，这个税种有个特点是先预缴后清算。
在土地增税清算完，一般情况下都会涉及补缴土地增值税，而补缴的税金在预缴的当年的企业所得税税前是未进行扣除的，这种情况下就会导致土地增值税预缴当年多缴纳企业所得税；而土地增值税清算当年，企业后续收入已经比较少了，会导致企业出现亏损，这种情况应该怎么办呢？一、相关政策变革2010年12月24日国家税务总局发布了《国家税务总局关于房地产开发企业注销前有关企业所得税处理问题的公告》（国家税务总局公告2010年第29号），规定房地产开发企业由于土地增值税清算造成的亏损，在企业注销税务登记时还没有弥补的，企业可在注销前提出申请，税务机关将多缴的企业所得税予以退税。
实务中，由于多种原因，房地产开发企业在开发产品销售完成后，短期内无法注销，导致多缴的企业所得税无法申请退税；而企业为了退税将企业注销后也会存在诸多问题。
为解决上述问题，结合房地产开发企业和开发项目的特点，2016年12月9日国家税务总局发布了《关于房地产开发企业土地增值税清算涉及企业所得税退税有关问题的公告》（国家税务总局公告2016年第81号），对土地增值税清算后出现亏损的企业所得税退税政策进行了完善，同时国家税务总局公告2010年第29号也停止执行，但是退税的相关处理还是延续了29号公告的方法。
二、土地增值税清算导致多缴纳企业所得税处理企业按规定对开发项目进行土地增值税清算后，当年企业所得税汇算清缴出现亏损的分别以下两种情况处理：（一）有后续开发项目的，亏损向以后年度结转，用以后年度所得弥补；（二）没有后续开发项目的，按规定计算出开发各年度由于土地增值税多缴纳企业所得税，并申请退税。
后续开发项目，是指正在开发以及中标的项目。
开发各年度，是指从开始预售之年度开始，一直到清算的年度。
三、计算方法及退税程序1、计算开发各年度应分摊的土地增值税该项目缴纳的土地增值税总额，应按照该项目开发各年度实现的项目销售收入占整个项目销售收入总额的比例，在项目开发各年度进行分摊，具体按以下公式计算：各年度应分摊的土地增值税=土地增值税总额×（项目年度销售收入÷整个项目销售收入总额）土地增值税总额为按照规定进行清算的土地增值税清算报告的土地增值税金额。
房地产开发企业土地增值税及企业所得税汇算清缴所涉及财务核算
2013年1月下 总第281期房地产开发企业土地增值税及企业所得税汇算清缴所涉及财务核算吉林中信华诚会计师事务所有限责任公司 田凤杰引言房地产开发项目的逐渐增加与发展，以及成为了我国经济发展中不可忽视的一个部分。
由于其开发的规模性，时间周期的特点，往往所涉及的金额相对于较为庞大，那么其税收也是在国家往年税收额度中占有较大的比例。
其税收也为我国的经济发展做出了不可磨灭的贡献。
为了对房地产的税收进行整治管理，国家税务总局针对其制定了一些相关的税收政策，房地产开发企业土地增值税及企业所得税汇算清缴是其中较为重要的两个政策。
其中，虽然这两个税种都是按增值额的计算征税，但是其中，房地产企业所得税是采取年中预缴，年终汇算清缴的形式，企业土地增值税是实行项目清算。
两者之间有着显著的区别。
一、房地产开发企业的土地增值税与企业所得税（一）房地产开发企业的土地增值税土地增值税，是指将土地的使用权进行转让或者将其地上的建筑物及其附属物品出售所获得的利益增值量征收的税种。
主要对象是指土地以及其建筑物，主要是以增值额为计税依据的，其计算方式较为复杂，特别是对于房地产企业，其计算尤其繁杂。
房地产开发企业主要的经营业务就是对房地产进行开发，建设以及使用。
所缴纳的土地增值税是其的税负的重要一部分。
土地增值税的税率是根据实际情况而定，较为灵活，其活动范围在30%—60%。
（二）房地产开发企业所得税企业所得税，即为在中国境内的企业，以及获得收入的其他组织以其经营所获得的利益为征收对象的一个税种。
包括其销售产品，提供劳务，转让财产及各种途径所得。
房地产公司进行项目开发建设销售所得税的管理主要分为两个部分，分别是房屋的销售和开发建设工程部分。
其缴纳实行汇算清缴，每年缴纳一次。
二、房地产开发企业的土地增值税与企业所得税涉及财务核算的差异性（一）相关汇算时间的差异房地产的土地增值税是按项目实施或销售的项目进行清算，只有当项目符合清算条件的时候才能进行清算，按收入扣除其项目后的增值额度进行征税。
土地增值税与企业所得税的差异性
财税政策中的土地增值税和企业所得税作为房地产企业的两大税种,在成本扣除与收入确定方面有很多相同之处，但是两者在诸多方面亦存在差异。
读者就土地增值税和企业所得税的测算的收入确定及成本扣除等问题提出了疑问, 因前述文章尚未对该部分内容进行详细阐述，故本文特针对成本扣除部分作具体分析，以帮助读者加深理解。
房地产企业无论是土地增值税的清算还是企业所得税的汇算清缴, 都需要确定允许扣除的成本。
成本的确定与税额的高低存在着必然联系，那么，两个税种之间对成本扣除究竟存在哪些差异呢？扣除时间、扣除原则以及扣除范围是否一致？下文基于此三个问题分析两者存在的差异，便于读者全面把握。
、土地增值税与企业所得税成本扣除时间不同土地增值税采取了预征税款，达到清算条件时，进行土地增值税清算的做法；企业所得税采取了对未完工收入乘以预计计税毛利率计入应纳税所得额, 完工时对预计毛利进行纳税调整的做法。
土地增值税清算与企业所得税汇算清缴时，可能会存在即使是同一个项目, 时间上亦是不同的情况。
那么，我们首先要确定其应当清算、完工的时间。
（一）土地增值税清算时间土地增值税清算分为应当清算和可以清算两种情形。
根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）第二条土地增值税清算条件的规定，符合以下情形之一的，纳税人应进行土地增值税的清算:1.房地产开发项目全部竣工、完成销售的;2.整体转让未竣工决算房地产开发项目的;3. 直接转让土地使用权的。
而在下列情况中，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：1. 已竣工验收的房地产开发项目， 已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的 比例在 85%以上，或该比例虽未超过 85% ，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；2. 取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；3. 纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；4. 省税务机关规定的其他情况。
房地产企业所得税与土地增值税的八大差异
房地产企业所得税与土地增值税的八大差异1.年度汇算清缴和项目清算的差异(执行的政策不同) 房地产企业所得税是按年就企业整个年度全部所得纳税，因此，需要按年度进行汇算清缴。
年度内企业有所得就纳税，有亏损不纳税，今后年度实现的所得可以按规定弥补以前年度亏损。
对于有完工前开发产品预售收入的企业，其预售收入也要按规定的预计毛利率预计毛利额计入当期应纳税所得额缴纳年度房地产企业所得税，而不是预缴税款。
土地增值税实行的是项目单位清算，清算之前属于预缴税款。
当开发项目达到国家税务总局关于印发《土地增值税清算管理规程》的通知（国税发[2009]91号）规定清算条件时，再进行清算。
清算时，将清算项目的各年度收入全部汇总，减除该清算项目全部扣除项目金额后，按规定计算土地增值税。
计算全部项目应缴纳的土地增值税后，再减除原来各年度预缴的土地增值税，多退少补。
对于上述问题的处理，有的税务机关仍抱残守缺，仍按项目清算房地产企业所得税，企业的其他收入、支出竟不管不问，不允许纳入年度所得征税，即使是有较大的盈利和亏损。
真是没办法，不知执行哪国的税法！2.成本核算对象与清算项目的差异土地增值税清算时，按项目单位进行清算。
《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）规定，土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。
开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。
房地产企业所得税对开发产品成本核算时，不是按清算单位进行核算，而是要按六项原则划分成本对象进行核算。
国家税务总局关于印发《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的通知（国税发[2009]31号）第第二十六条规定，计税成本对象的确定原则有：可否销售原则、分类归集原则、功能区分原则、定价差异原则、成本差异原则和权益区分原则。
成本对象由企业在开工之前合理确定，并报主管税务机关备案。
土地增值税与企业所得税税前扣除政策的异同
纳税辅导-土地增值税与企业所得税税前扣除政策的异同邢国平土地增值税与企业所得税虽然都是以收人减支出为征 税对象，但在扣除政策上既有相同之处也有不同之规，尤其 是房产开发企业弄清其中的相同与不同尤为重要_、税前扣除政策的相同点1.各项扣除均以产权证书为前提。
这里的产权证书，是 指房产开发企业获得土地开发权的证明和其他使用土地单 位获得的土地使用证明以及单位或者居民购买经营用房获 得产权证明，目前房屋权属证明也称为《不动产权证书》，过 去称为《房屋所有权证》。
国有土地使用或房屋权属证明，是土地增值税和企业所 得税税前扣除的前提，没有获得国有土地使用或房屋权属证 明，其开发或购置成本就不能在土地增值税清算时扣除，该 项资产的折旧（或购置成本）以及为该项资产保值增值发生 的费用也不能在企业所得税前扣除32.用于扣除成本费用的会计核算凭证是一致的。
按照现 行财税法律法规的规定,不论是土地增值税还是企业所得税 其扣除的成本费用都是以会计核算数据为基础的。
按照《企 业所得税税前扣除凭证管理办法》（国家税务总局公告2018 年第28号）的规定，企业所得税税前扣除凭证，是指企业在计 算企业所得税应纳税所得额时，证明与取得收人有关的、合 理的支出实际发生,并据以税前扣除的各类凭证，包括自制用 于成本、费用、损失和其他支出核算的工资表、折旧摊销以及 按照该公告第九条、第十条规定从个人(非个体工商户）购进 业务的符合条件的内部凭证;从其他单位、个人取得的用于 证明其支出发生的发票(包括纸质发票和电子发票）、财政票 据、完税凭证、收款凭证、分割单等外部凭证；以及从境外购 进货物或者劳务取得的具有发票性质的收款凭证、相关税费 缴纳凭证。
这与土地增值税扣除项目在会计核算上体现的 凭证是一致的3其中包括按照《国家税务总局关于营改增后得白血病去世留着一双儿女的帮扶户说:“我一定好好干，争 取以后再不要出现在领扶贫物资的现场。
”听到这充满信心 的话语，税务干部结对拔穷根，帮助帮扶户脱贫致富的信心 也更足了。
营改增后土增税日常四项实务操作解析
“营改增”后“土增税”日常四项实务操作解析
营改增后，土地增值税收入确认问题存在很大争论，2016年11月国家税务总局发布《关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》（国家税务总局公告2016年70号，以下简称70号公告），对土地增值税应税收入的确认问题做了相关规定，下面将重点探讨70号公告中关于土地增值税应税收入、预征收入、视同销售收入等方面的规定。
例：A房地产公司销售一套房屋，含税销售收入为1110万，假设对应的土
情况1：
税额:
土地增值税应税收入=不含增值税应纳税额=1110/（1+5%）=1057.14万。
由于不存在差额征税的影响，增值税、土地增值税、企业所得税、会计收入
均为1057.14万。
情况2：纳税人适用一般计税方法，土地增值税应税收入不含增值税销项税额
1. 销售额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）÷（1+11%）=（1110-400）/（1+11%）=639.64万（政策链接：《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》（国家税务总局公告2016年第18号第四条，以下简称“18号公告”）。
2.增值税销项税额=销售额×税率=639.64×11%=70.36万（政策链接：《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）第二十二条）。
3. 土地增值税应税收入=不含增值税销项税额=含税销售额-增值税销项税额=1110-70.36=1039.64万。
土地增值税和所得税的区别汇总
企业所得税和土地增值税是房地产开发企业缴纳的主体税种，他们具有按“项目”归集成本、按“所得额”或者“增值额”征税、分摊计算复杂等共同特点。
但是由于税种性质、税制设计原则以及征管手段不同等原因，在实际征管过程中，房地产开发涉及的企业所得税（以下简称房地产企业所得税）和土地增值税存在诸多差异。
本文通过案例形式解析两个税种之间的八个重要差异点。
一、税种性质不同土地增值税属于财产行为税[1]，而房地产企业所得税是所得税，二者的课税对象存在本质差别，这导致土地增值税无法与房地产企业所得税的相关处理原则保持完全一致，在纳税义务发生时间等问题上，土地增值税有着明显的财产行为税的烙印。
同时，房地产企业所得税主要依据的是《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发…2009‟31号，以下简称31号文），与其配套的地方性的规范性文件较少，而土地增值税除了暂行条例及其实施细则等文件外，还有大量的地方规范性文件。
案例1A房地产开发企业与客户于2015年2月签订购房合同，合同约定2月28日一次性付款，客户在2015年4月15日付款。
分析土地增值税纳税义务发生时间为合同签订之日，该纳税人应在合同签订之日起7日内即在3月份申报土地增值税。
而A公司应将该笔收入确认为第一季度的企业所得税收入，并在4月15日前申报纳税。
[1] 也有专家认为，它是所得税，见刘佐《2015年税制概览》第13页，经济科学出版社2015年3月第1版；靳万军《税收知识简本》第24页，中国税务出版社2011年3月第1版二、税率和征管方式的差异土地增值税实行四级超率累进税率，税率为30%，40%，50%和60%，是我国现行税种中税率最高的。
而房地产企业所得税一般情况下税率为25%。
另外，《国家税务总局关于印发<土地增值税清算管理规程>的通知》（国税发…2009‟91号）规定：“主管税务机关应及时对纳税人清算申报的收入、扣除项目金额、增值额、增值率以及税款计算等情况进行审核，依法征收土地增值税。
房地产行业企业所得税与土地增值税法规差异对比浅析1407
房地产行业企业所得税与土地增值税税务法规差异对比浅析一、清算主体问题企业所得税在中华人民共和国境内，企业和其他取得收入的组织（以下统称企业）为企业所得税的纳税人，依照本法的规定缴纳企业所得税。
个人独资企业、合伙企业不适用本法。
（中华人民共和国企业所得税法第一章第一条）土地增值税清算审核时，应审核房地产开发项目是否①以国家有关部门审批、备案的项目为单位进行清算；②对于分期开发的项目，是否以分期项目为单位清算；③对不同类型房地产是否分别计算增值额、增值率，缴纳土地增值税。
（国税发【2009】91号第十七条）土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位计算。
同一开发项目中包含多种类型房地产的，按以下类别作为核算对象，分别计算收入、扣除项目金额、增值额、增值率，缴纳土地增值税。
（一）普通标准住宅；（二）其他类型住宅（含普通住宅和非普通住宅）；（三）非住宅类房产。
（苏地税规【2012】1号第二条）二、计税收入确认问题企业所得税开发产品销售收入的范围为销售开发产品过程中取得的全部价款，包括现金、现金等价物及其他经济利益。
（国税发【2009】31号第五条）企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现，具体按以下规定确认：(一)采取一次性全额收款方式销售开发产品的，应于实际收讫价款或取得索取价款凭据（权利）之日，确认收入的实现。
(二)采取分期收款方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款和付款日确认收入的实现。
付款方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。
(三)采取银行按揭方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款确定收入额，其首付款应于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。
(四)采取委托方式销售开发产品的，应按以下原则确认收入的实现：1.采取支付手续费方式委托销售开发产品的，应按销售合同或协议中约定的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。
企业所得税与土地增值税利息支出扣除规定
企业所得税与土地增值税利息支出扣除规定当前，较高的利息支出成为不少房地产开发企业面临的问题。
然而，企业不仅应关注利息负担本身，而且应关注利息支出相关的涉税扣除规定，因为利息支出能否扣除、如何扣除，直接影响到企业相关税款金额大小。
不同税种对利息支出扣除的规定不尽相同，在计算企业所得税时能扣除的利息支出，在计算土地增值税时未必就能扣除，反之亦然。
因此，准确掌握利息支出扣除的税收规定尤为重要。
本文简要介绍利息支出在计算企业所得税与土地增值税时的扣除规定，并进行比较。
计算企业所得税的扣除规定1.应区分资本化支出和费用化支出扣除。
企业所得税法实施条例第三十七条规定，企业在生产经营活动中发生的合理的不需要资本化的借款费用，准予扣除。
企业为购置、建造固定资产、无形资产和经过12个月以上的建造才能达到预定可销售状态的存货发生借款的，在有关资产购置、建造期间发生的合理的借款费用，应当作为资本性支出计入有关资产的成本，并依照本条例的规定扣除。
《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》（国税发〔2009〕31号）规定，企业为建造开发产品借入资金而发生的符合税收规定的借款费用，可按企业会计准则的规定进行归集和分配，其中属于财务费用性质的借款费用，可直接在税前扣除。
那么企业会计准则是如何规定的呢？房地产开发企业开发的房地产，一般应属于《企业会计准则第17号——借款费用（2006）》（财会〔2006〕3号）规定的资本化条件的资产，企业发生的借款费用，可直接归属于符合资本化条件的资产的购建或者生产的，应当予以资本化，计入相关资产成本；其他借款费用，应当在发生时根据其发生额确认为费用，计入当期损益。
2. 3种情形下的利息支出准予扣除。
企业所得税法实施条例第三十八条规定，企业在生产经营活动中，非金融企业向金融企业借款的利息支出、企业经批准发行债券的利息支出、非金融企业向非金融企业借款的利息支出，不超过按照金融企业同期同类贷款利率计算数额的部分，准予扣除。
浅谈闲置土地处置的会计和税务处理
浅谈闲置土地处置的会计和税务处理【摘要】闲置土地的处置是一个复杂的问题，涉及到会计和税务方面的处理。
本文从会计和税务两个角度探讨了闲置土地的处置问题。
首先介绍了土地处置的会计处理和税务处理的具体方法，随后针对会计和税务处理的差异进行了分析。
文章还探讨了影响土地处置会计和税务处理的因素，并提出了优化策略。
本文强调了会计和税务处理的一致性的重要性，以及规避风险的必要性。
未来，随着经济的发展，土地处置问题将更加突出，需要进一步完善会计和税务处理方法，以应对不断变化的市场环境。
【关键词】闲置土地、处置、会计处理、税务处理、差异、影响因素、优化策略、一致性、规避风险、发展趋势1. 引言1.1 背景介绍闲置土地处置是一个经常出现在企业日常经营活动中的问题，特别是在城市化进程加速和土地资源日益稀缺的情况下，越来越引起人们的关注。
随着城市规划的调整、企业经营的转型等因素的影响，企业手中持有的闲置土地越来越多，如何有效处置这些闲置土地成为了企业管理者头疼的问题。
在进行土地处置过程中，会计和税务处理是十分重要的环节。
会计处理能够反映出土地处置对企业财务状况的影响，而税务处理则关系到企业的税负压力和是否合规运营。
深入研究闲置土地处置的会计和税务处理是非常有必要的。
本文旨在探讨闲置土地处置的会计和税务处理问题，分析会计和税务处理的差异及影响因素，并提出优化策略，以期为企业在进行闲置土地处置时提供参考和借鉴。
通过深入研究闲置土地处置的会计和税务处理，可以帮助企业规避风险，实现税收合规，促进企业可持续发展，符合国家政策导向和经济发展趋势。
1.2 研究目的研究目的是为了深入探讨闲置土地处置的会计和税务处理方法，分析其差异和影响因素，寻求优化策略，从而为企业在处理闲置土地时提供合理的会计和税务指导，降低风险，确保财务合规性。
通过对会计和税务处理的一致性进行探讨，进一步明确规避风险的重要性，同时也关注未来发展趋势，为企业做出决策提供参考和建议。
解读国税函2020220号：土地增值税清算新规与所得税政策又增区别
近日，为了进一步做好土地清算工作，国家税务总局下发了《清算有关问题的通知》（）就土地清算工作中有关问题作出明确。
笔者结合相关政策解读如下。
一、关于土地增值税清算时收入确认的问题土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入；未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。
销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。
解读：《企业土地增值税清算治理有关问题的通知》（）和《》（）规定纳税人以下情形之一的，应进行土地增值税的清算：一、房地产项目全数完工、完成销售的；二、整体转让未完工决算房地产项目的；3、直接转让土地利用权的。
纳税人符合以下情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：一、已完工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；二、取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；3、纳税人申请注销税务记录但未办理土地增值税清算手续的；4、省税务机关规定的其他情形。
纳税人具有以上条件，不管是主动清算仍是被动清算，都要第一面临一个问题，确实是如何确信收入总额。
依照具体可归纳为以下两种情形。
1、开发项目销售完毕且已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入开发产品销售收入若会计处理均通过“预收账款”科目核算，则“预收账款”各年度该项目累计发生额即为收入总额。
此种情况下，商品房确权面积已经完成，确权面积结算价款已经确认，最终结算发票已经全部开具，依据发票所载金额确认土地增值税收入是成立的，某些省市规定开发商只要销售收款就必须开具发票，比如天津市。
所以发票所载金额能够准确反映出商品房销售收入。
这种情况下清算时要注意复核编制的项目签约销售清单、确认面积结算单、销售发票或销售收据是否一致，相互勾稽关系是否成立。
实用：预缴土地增值税及财税处理
实用：预缴土地增值税及财税处理预征土地增值税是在还没有正确计算出房地产项目增值率的情况下，为确保税款平稳，均匀的流入国库，而采取的预先征收土地增值税的办法。
一、预缴土地增值税计征依据。
营改增以后，纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。
这相对于营改增之前来说，土地增值税的计税依据以及预征的计税依据都发生了较大变化。
根据《财政部国家税务总局关于营改增后契税房产税土地增值税个人所得税计税依据问题的通知》（财税[2016]43号）规定：土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税收入。
以及《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》（国家税务总局公告2016年第70号）规定：营改增后，纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。
适用增值税一般计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额；适用简易计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税应纳税额。
根据上述政策，有很多人理解为：房地产开发企业在收到预收款时：一般计税方法下，预交土地增值税=预收款/（1 9%）*土地增值税预征率；简易计税方法下，预交土地增值税=预收款/（1 5%）*土地增值税预征率。
采取简易计税，预缴土地增值税的理解是没有问题，问题在于一般计税。
增值税采用一般计税方法计税的项目，其转让房地产销项税额=销售额*9%=[（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）/（1 9%）]*9%=全部价款和价外费用/（1 9%）*9%-当期允许扣除的土地价款/（1 9%）*9%，即转让房地产销项税额=全部价款和价外费用按适用税率计算的增值税额-土地价款抵减的增值税额。
因此，增值税采用一般计税方法计税的项目，其转让房地产土地增值税应税收入=全部价款和价外费用-销项税额=全部价款和价外费用-[全部价款和价外费用/（1 9%）*9%-当期允许扣除的土地价款/（1 9%）*9%]。
相应适用增值税一般计税方法的房地产开发企业，应预缴税额=[全部价款和价外费用-（全部价款和价外费用-当期销售房地产项目对应的土地价款）/（1 增值税适用税率）*增值税适用税率]*土地增值税预征率。
房地产企业所得税和土地增值税问题探究
房地产企业所得税和土地增值税问题探究摘要：随着房地产企业规模不断壮大，其内部税种呈现多样化，给企业税收缴纳和政府征管行为带来了严峻的挑战，同时进一步激化了房地产企业与政府之间的矛盾，不利于房地产企业的生存与发展。
当前，我国房地产企业主要存在两大税种：所得税和土地增值税，这两种税种在房地产企业生产经营成本中占据着较大的比例，直接影响到房地产企业的经济效益和社会效益。
本文针对房地产企业所得税和土地增值税缴纳过程中存在的问题进行全面分析，之后以降低企业税收成本、降低间接费用为目标，就如何开展纳税筹划问题提出相应的对策，以推进房地产企业持续稳定发展。
关键词：房地产企业所得税土地增值税纳税筹划一、房地产企业所得税和土地增值税缴纳过程中存在的问题（一）收入核算不全面，存在隐瞒销售收入现象与其他企业不同的是，房地产企业经营项目具有建设工期长、耗费资金大、经济收益高等特点，这些特点共同决定着房地产企业需采用特殊交易方式确定销售收入。
目前，受多种不确定性因素的影响，导致部分房地产企业销售收入确定工作与相关会计制度和税收法规脱节，其主要体现在下述方面：一方面，销售收入确定工作违背了收入确认原则。
即房地产企业以借款方式收取客户的房屋预收款，之后将其存入企业负责人账户，负责人以个人的名义将预收款投入日常建设中，整个过程并未实现风险的转移；另一方面，未对特殊销售收入进行核算。
房地产企业采用偷税、漏税以及逃税的方式降低经营成本；房地产企业未将地下车位或地下室销售收入计入核算范围；房地产企业未将租赁收入计入核算范围，上述行为虽一定程度上降低了房地产企业的税负水平，但严重违背了相关法规、原则，不利于房地产企业可持续发展。
（二）成本费用核算不合理首先是按项目工程的预算预估开发成本费用。
部分房地产企业为达到节税的目的，虚开相关票据，增加开发费用成本支出，然后企业运用确定销售和配比成本法计算申报当期应税所得；其次是提高前期开发成本费用。
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收入确认
国税发（2009）31号文： （一）采取一次性全额收款方 国税函[2010]220文：土地增值税清算时，已全 式销售开发产品的，应于实际收讫价款或取得索取价款凭 额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确 据（权利）之日，确认收入的实现；（二）采取分期收款 认收入；未开具发票或未全额开具发票的，以交 方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款和 易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收 付款日确认收入的实现。付款方提前付款的，在实际付款 益确认收入。销售合同所载商品房面积与有关部 日确认收入的实现；（三）采取银行按揭方式销售开发产 门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退 品的，应按销售合同或协议约定的价款确定收入额，其首 付款应于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷 房款的，应在计算土地增值税时予以调整。 款办理转账之日确认收入的实现；（四）采取委托方式销 售开发产品的，区别合作的不同方式及协议内容来确定收 入。 将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分 配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和 个人的非货币性资产等行为，于发生所有权转移 时确认收入的实现。 将开发产品用于捐赠、赞助、 职工福利、奖励、对外 投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业 单位和个人的非货币性资产等行为，于开发产品所有权或 使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利 润）的实现
开发费用（期间费用）
（1）利息支出从开发成本调整至开发费用 （2）(取得土地成本+开发成本*5%)+利息支
出 或=（取得土地成本+开发成本）*10%
据实扣除
（1）能够按转入房地产项目计算分摊； （2）能够提供金融企业的证明； 利息支出 扣除项
不超过金融企业 同期同类贷款利率计算的利息支出可以 （3）不超过商业银行 同期同类贷款利率； 扣除 （4）超过贷款期限的利息部分和加罚的利息不允 许扣除
土地增值税、企业所得税及核算指引规定差异
类 项目
清算时间
土地增值税
项目清算
企业所得税
年度清算
核算指引
清算项目分类标准
一般规定
（1）以国家有关部门审批的房地产开发项目为单 计税成本对象的确定原则包括可否销售原则、分类归集原 位进行清算（2）对于分期开发的项目，以分期项 则、功能区分原则、定价差异原则、成本差异原则和权益 目为单位清算（3）开发项目中同时包含普通住宅 区分原则。 和非普通住宅的，应分别计算增值额。
核算指引：（1）工程已经竣工并通过有关部 门验收；（2）实际销售面积符合合同规定； （3）完成房屋交付手续或购买方已接到书面 交房通知，且购买方在通知确定的交付实现 结束后无正当理由拒绝收房；（4）价款取得 或确信可以取得；（5）成本能够可靠计量。
收入
视同销售类型
视同销售价格原则
（1）按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销 （1）按本企业在同一地区、同一年度销售的同类 售价格确定； 房地产的平均价格确定； （2）由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值 （2）由主管税务机关参照当地当年、同类房地产 确定； 的市场价格或评估价值确定。 （3）按开发产品的成本利润率确定。开发产品的成本利润 率不得低于15%，具体比例由主管税务机关确定。
配套设施
（1）属于非营利性且产权属于全体业主的，或无偿赠与地 （1）建成后产权属于全体业主所有的，其成本、 方政府、公用事业单位的，可将其视为公共配套设施，其 费用可以扣除 建造费用按公共配套设施费的有关规定进行处理。 （2）建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于 （2）属于营利性的，或产权归企业所有的，或未明确产权 非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣 归属的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位以外其他单 除（3）建成后有偿转让的，应计算收入，并准予 位的，应当单独核算其成本。除企业自用应按建造固定资 扣除成本、费用。 产进行处理外，其他一律按建造开发产品进行处理。
预缴制度
财税字【1995】48号文：对纳税人预售房地产 所取得的收入，当地税务机关规定预征土地增值 税的，纳税人应当到主管税务机关办理纳税申 报，并按规定比例预交，待办理决算后，多退少 补；当地税务机关规定不预征土地增值税的，也 应在取得收入时先到税务机关登记或备案。
企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛 利率分季（或月）计算出预计毛利额，计入当期应纳税所 得额。开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计 算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其 对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与 其他项目合并计算的应纳税所得额。
（1）土地成本，一般按占地面积法进行分配。如果确需结 合其他方法进行分配的，应商税务机关同意。土地开发同 时连结房地产开发的，属于一次性取得土地分期开发房地 产的情况，其土地开发成本经商税务机关同意后可先按土 地整体预算成本进行分配，待土地整体开发完毕再行调整 。 （2）单独作为过渡性成本对象核算的公共配套设施开发成 本，应按建筑面积法进行分配。 （3）借款费用属于不同成本对象共同负担的，按直接成本 法或按预算造价法进行分配。 （4）其他成本项目的分配法由企业自行确定。
成本分摊
共同成本
（1）纳税人成片受让土地使用权后，分期分批开 发、转让房地产的，其扣除项目金额的确定，可 按转让土地使用权的面积占总面积的比例计算分 摊，或按建筑面积计算分摊，也可按税务机关确 认的其他方式计算分摊。 （2）属于多个房地产项目共同的成本费用，应按 清算项目可售建筑面积占多个项目可售总建筑面 积的比例或其他合理的方法，计算确定清算项目 的扣除金额。 （3）纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目 的，或者同一项目中建造不同类型房地产的，应 按照受益对象，采用合理的分配方法，分摊共同 的成本费用。
土地闲置费
不可扣除
可以扣除
（1）出包工程未最终办理结算而未取得全额发票的， 预提成本 （1）在计算土地增值税时，建筑安装施工企业就 质量保证金对房地产开发企业开具发票的，按发 票所载金额予以扣除；（2）未开具发票的，扣留 的质保金不得计算扣除。
在证明资料充分的前提下，其发票不足金额可以预 提，但最高不得超过合同总金额的10%。（2）公共配 套设施尚未建造或尚未完工的，可按照预算造价合理 预提建造费用。（3）应向政府上交但尚未上交的报批 报建费用、物业完善费用可以按规定预提。
印花税
已作为管理费用扣除，不能单独扣除
可以扣除
项目营销设施建造费
不能扣除
作为开发间接费用扣除
核算指引： 如确认后期将要拆除的临时设施，发生的建 造成本和装修费用先在“在建工程”科目归 集，投入使用后转入“长期待摊费用”，在 预计受益期内按直线法摊销到销售费用中。 临时设施拆除的，长期待摊费用余额以及拆 除费用或收入，全部计入当期的销售费用。 成本核算指引： （1）企业在开发区内建造的属于非营利性且 产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府 、公用事业单位的配套设施，应单独作为过 渡性成本核算对象，归集、分配其成本；二 次分配后结余成本为零。 （2） 属于营利性的，或产权归企业所有 的，或未明确产权归属的，或无偿赠与地方 政府、公用事业单位以外其他单位的，应当 单独核算其成本。
成本核算指引： （1）土地成本按占地面积法分配； （2）建安成本按建筑面积法或其他方法分 配； （3）单独作为过渡性成本核算 对象核算的公共配套设施开发成本,按建筑面 积法进行分配；（4）资本化利息按造价法分 配。