房地产行业税收管理的现状和与对策

房地产行业税收管理的现状和与对策近几年，在我国住房制度改革和刺激内需拉动经济等政策的引导下，我市房地产行业得以蓬勃发展，《2000-2009年洛阳国税分产业税收收入情况表》显示国税系统房地产行业税收收入（企业所得税）从2000年的22万元增加到2009年的107.96万元，十年增幅高达490.73%。

现结合我区房地产税收管理现状，谈谈就进一步加强房地产行业所得税管理的几点思考：一、房地产企业经营特点房地产企业项目运作特点：一个房地产项目从开始立项到销售结束大致分为三个阶段：第一阶段（开工前期）：通过土地交易中心组织的土地挂牌、招标、拍卖程序获得土地的使用权→取得计划委员会印发的正式计划书→规划部门批准的→建设用的规划许可证和建设工程规划许可证→土地主管部门核发的建设用地批准书→建设局核发的建筑工程施工许可证（其中在核发施工许可证时，建设局将对房地产企业所开发项目的施工图、设计合同、施工合同、勘察合同、分包合同、监理单位以及资金量是否备足等情况进行审查）。

第二阶段（组织施工期）：通过正式的招标程序，组织安排施工企业进场施工。

第三阶段（预售期和产权转移期）：根据国家规定的完工程度或投资比例，办理预售证组织房屋销售。

预售房屋时必须取得房屋主管部门批准的预售许可证。

房屋产权移交给购买者，必须到房管部门办理产权交易手续。

房地产企业在税金计算有别于其他行业的特点有：1、房地产企业采取预收款或预收定金方式，转让土地使用权或销售不动产的，月末按“预收帐款”贷方发生额的5%交纳营业税及附加，对出租开发产品的出租收入，按5%交纳营业税，同时按规定交纳城建税和教育费附加或房产税。

2、企业所得税的计税依据确定及缴纳情况根据国税发【2003】83号文规定，采取预售方式销售开发产品的，其当期取得的预售收入先按规定的成本利润率（不低于10％）计算出预计营业利润额，再并入当期应纳税所得统一计算缴纳企业所得税，待开发产品完工时在进行结算调整。

二、房地产企业税收征管中存在的主要问题（一）税务部门在征管中存在漏洞1、税收的辅助制度不健全，涉税信息失真，计税依据可信度不高，导致房地产税收流失。

部分地区尚未建立起完善的房地产评估制度，使得在房地产的占有、使用和转让等各环节，计税依据难以合理确定。

例如，对房地产销售的房户面积等数据是建立在房管部门的售房合同数据基础上的，而当前部分房地产业纳税人与购房户为逃避纳税私下协定减少面积，致使税务部门在此方面的工作比较被动。

2、税收征管力度和深度跟不上房地产行业发展，征管漏洞较为明显。

一方面企业申报敷衍，单纯依赖税务机关去检查辅导；另一方面税务机关征管力量薄弱，管理面不够。

由于房地产企业核算复杂，从开发到项目投资时间跨度很长，而税收管理员只就当年情况进行纳税辅导，因此对房地产企业的核算没有连续性，无法正确计算其开发成本和销售成本，不利于对房地产行业的管理。

（二）房地产企业自身存在的问题1、企业财务核算不规范。

一些企业未按照房地产会计的核算要求进行会计处理，账务登记不及时，按照收付实现制即实际发生的收入和支出数进行登账，而不是按照权责发生制进行账务处理，不符合收入与费用配比原则。

另外，记账凭证不规范，原始凭证中存在不合法的凭证较为普遍，提取的各项预提费用随意性较大。

这些现象加大了房地产企业的征管难度，影响了税收的及时足额入库。

2、房地产企业财务内部控制缺乏制约机制，造成税基难以核实。

同时由于开发项目时间长，占压资金额巨大，房地产企业往往通过调节税收入库时间以补充开发资金的不足。

3、房地产企业的税务违法行为分析（一）隐匿收入1、“预收帐款”结转销售收入的时间滞后。

部分企业将收取的房款在“预收帐款”或“其他应付帐款”科目中长期挂帐不作销售处理，通过推迟“预收帐款”结转“销售收入”的时间，有意识的延缓销售收入实现，影响纳税义务发生时间，造成企业所得税申报纳税滞后。

2、提供虚假或不完整的销售面积。

销售面积不属于企业纳税申报中必须填写的内容，但该数据却能直接及时反映出企业销售的进度，为初步估算销售收入实现的状况提供依据。

所以企业有关人员有意识隐瞒、不肯如实提供实际销售面积，增加税务人员核算企业收入的难度。

3、以物易物隐匿收入。

在大额费用支付中常用其开发的商品房抵顶其所欠施工款、材料款、广告费、职工福利等费用，而在商品房“销售收入”中却不记载，造成了税款的流失。

4、假代建、真开发。

即：开发商以土地所有方的名义报建，所需资金由开发商“借给”对方使用，实际操作却有相当一部分房地产开发企业以转让部分房屋的所有权为代价，换取了部分土地的使用权，而土地所有方以转让部分土地的使用权取得部分房屋的所有权。

（二）虚增成本方面1、利用成本核算特点虚增成本。

目前多数房地产企业结转销售成本的方法是以每平米的单位造价×销售面积的金额来结转成本。

由于项目开发周期跨度一般在1年以上，企业开发项目中的单位项目较多，对口的施工单位、供料商多，项目开发早期财务不能及时的取得各项目的“工程结算单”，所以在会计核算单位造价时往往使用以预算造价计算单位成本的方法。

一些房地产企业的财务人员利用这一特点，自行加大早期单位平米的计划预算造价，从而达到少缴企业所得税的目的。

2、关系单位虚开发票，虚增企业成本。

房地产开发企业涉及的行业较多，一个项目的开发包括设计、建筑施工安装、加工业、建材商贸、房屋销售代理业、广告、物业管理等诸多部门。

不仅使房地产企业的财务日常处理票据的工作量大、成本核算也容易混乱，也给房地产企业虚增成本带来了可乘之机。

3、以收据支付工程款、材料款偷欠税款。

4、房地产商自用房产、出租用房产不及时从“开发成本”结转至“固定资产”，而是混入“开发产品”科目中，直接转增“经营成本”。

（三）超标准列支费用1、利息支出问题。

（1）未在成本对象中分摊借款利息。

由于房地产公司借入资金量大，利息支出较多。

部分企业财务处理为将其作为财务费用全部直接在税前扣除，影响了当期的税前利润，造成纳税滞后。

（2）高利率融资。

存在的问题主要有：超国家规定同期银行贷款利率标准扣除费用；同时往往未按规定代扣代缴个人所得税。

2、销售费用列支问题（1）销售人员的人数以及提成工资未如实纳入企业正常人员工资管理，而是直接混入其他销售费用中列支，销售人员的人员数量随意性大，工资支出较多，造成企业所得税及个人所得税计税依据计算不准确。

（2）虚增代理费用。

由于对销售代理费提取比例税法尚无明确规定，各代理公司取费标准不一致，一些房地产公司通过支付销售代理费的形式，将收入进行转移隐匿；或将一些“灰色”成本（如无票支出、非法支出）以代理费的形式支出、转帐，挤占税前利润。

（3）广告费、业务招待费超支。

超标准的广告费、业务招待费支出企业混入“会议费”、“销售费用”等其他科目中，减少“业务招待费”等明细科目的账载金额。

二、加强房地产企业税收征管的对策建议（一）建立健全征管辅助制度。

一是建立健全房地产销售房明细申报制度；二是建立健全房地产评估制度。

加强与财政、建设、房管、国土、计划等部门的协作，加强对房户数据信息的管理，防止房地产业中存在的开发企业及购房户单方面或是合作虚报数据，保障税收收入及时、足额入库。

（二）加强房地产企业日常监管。

在开发初期，税务机关可要求房地产开发公司上报项目立项书、项目规划图、建房方式、主要材料供应方情况、与建筑公司的承包合同、销售方式、开工时间、预计竣工时间、项目总投资额等，总体掌握工程的开发情况，为后期的监管打下基础。

项目竣工后，要求企业及时上报成本费用分摊办法，防止企业私自转移利润，逃避纳税。

同时，要求企业按季度上报季度存量房产盘点表，以便税务机关对其销售情况实施过程监控。

建立企业日常监控管理动态台账，逐户分季度反映与有关部门的联系情况、预售收入纳税情况、账面收入、成本、利润情况及税务机关调整情况。

对存在问题的企业进行检查调整，对应缴未缴的税款进行补征。

（三）对税源科学管理，提高征管质量。

一是对税基不真实，收入总额及成本费用支出均不能正确核算，不能向主管税务机关提供真实、准确、完整的纳税资料，可以采取核定征收管理方法，包括定额征收和核定征收。

主要是指挂靠房、承包户，应采取按照同行业同规模水平从高核定征收。

在具体操作方面可以按照核定应纳税所得率确定应纳税所得额，按商品建筑面积乘以市场价格核定计税营业额等方法；二是加强对房地产行业纳税户的税法宣传、辅导以及审核评税工作，发挥税收预警，提高申报率、入库率、申报准确率、税务登记率等指标。

（四）加强依法诚信纳税宣传，提高企业的税法遵从度。

在广泛宣传各种税法和税收政策的同时，有侧重地开展与房地产行业有关的税法宣传，并采取多种形式，开展纳税咨询服务，既要使纳税人进一步明确依法纳税是应尽的义务，又要使纳税人充分了解和掌握如何正确履行纳税义务，让纳税人充分了解税收在为社会管理、公共服务等提供财力保障和调节分配、调节经济等方面发挥的重要作用，从而进一步增强依法纳税的荣誉感和积极性。

（五）建立部门协作机制，通过对房地产业涉及的各职能管理部门的管理职责划分，在各环节有针对性地寻求各相关管理部门的支持与配合，发挥职能部门的最大管理优势，堵塞各环节的税收管理漏洞。

一是取得国土资源部门的支持配合。

根据国土资源部门及时传递的存量地和非存量地的用地信息，地税机关对相关用地人的有关税收及时进行跟踪介入，实现土地税收的监控管理。

二是加强与房产管理部门的配合协作。

房屋交易和发证环节是房屋契税征收和房地产业各税控管的核心环节。

通过与房产管理部门联系，广泛收集、有效利用涉税信息，以契税接管为把手，全面实行一体化征收，诸税种统管，把房地产税收管理水平提高到一个新台阶。