深圳龙溪花园旧改项目定位及物业发展建议(世联)(新版)
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谨呈：深圳市中洲粤华投资有限公司
龙溪花园旧改项目 定位及物业发展建议
世联地产 2010.4.28
www.fdc01.com 房地产智库
商业声明
本文内包含的资料属于深圳世联地产顾问股份有 限公司的商业机密，一旦泄漏，可能被商业竞争者利 用。因此本文档内容仅限于对中洲粤华投资有限公司 之龙溪花园旧改项目所用；除此之外，不得私自发布、 使用和复制文档的任何内容。
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政府决心：中央和地方双管齐下，政策更彻底，措施更坚 决，市场进入一个理性发展时期。
1、本次调控中央提高首付比例上调利率，政策权利下
放地方，是有因可循的，代表着一个理性市场的来临。
2010年第一季度政府两面性、信贷投放过量、市场供给
不足以及通胀预期的加速，这四个原因导致了房价的疯狂上
50.5
大众富裕客户（1 0 0 , 0 0 1 200,000） 中上中产阶层（4 0 , 0 0 1 100,000） 下层中产阶层（2 5 , 0 0 1 - 4 0 , 0 0 0 ） 贫穷阶层（< 2 5 , 0 0 0 ）
0
20
40
60
80
100
5万亿
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金融 政策
•全面缩紧甚至停止二手房房贷 •取消加按业务；贷款审批手续严格， 三套房以上不予办理按揭； •二套房贷首付四成以上，利率提高基 准利率1.1倍； •明确第二套住房以家庭为单位； •七次上调金融机构人民币存贷款基准 利率.
•二套房贷首付五成以上，利率提高基准利率 1.1倍； •两次上调金融机构人民币存贷款基准利率； •商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三 套及以上住房贷款； •对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险 缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。
08年四季度-09年四季度深圳GDP累积增幅走势
亿元 2500 2000 1500 1000 500 0 08年第四季度 09年第一季度 09年第二季度 09年第三季度 09年第四季度
GDP 累计同比增幅
09 年 2 月 -10 年 2 月深圳市社会消费品零售总额累计走势
本年度累计 累计同比增幅
亿元
14% 12% 10% 8% 6% 4% 2% 0%
3000 2500 2000 1500 1000 500 0
09.2 09.3 09.4 09.5 09.6 09.7 09.8 09.9 09.10 09.11 09.12 10.1 10.2
18% 16% 14% 12% 10% 8% 6% 4% 2% 0%
2008
2020E
收入的结构性增长——
麦肯锡预测，到2025年中上资
2025E 19 17 51.1
26万亿
全球富裕客户（> 2 0 0 , 0 0 0 ）
9.9 2.6
产阶级人均可支配收入将增加 12万亿， 按照国际15-20%的住 房消费比，可新增住房消费 1.8-2.4万亿
2005
24.2
15.4
宏观趋势共识2：房地产行业将呈现明显的周期性规律
影响 因素
影响 因素
时 幅
间 度
市场动力 土 地
期房价格
投 资 者 现房价格
自 住 者 投 机 者
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政策态度：从目前密集出台的金融调控手段来看，政府稳 定房价决心坚定。
时间 2007-2008年 2009-2010年
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结合07-08年的宏观调控经验，2010年政府的表现为决心大, 出招 谨慎直效,政策出台的密度及执行力度视调控的效果进行调整。
月份 金融 政策 土地 政策 2007-2008年 全面缩紧甚至停止二手房房贷 取消加按业务； 贷款审批手续严格，三套房以上不予办理按揭； 二套房贷首付四成以上，利率提高基准利率1.1倍； 明确第二套住房以家庭为单位； 多次加息及上调准备金率 深圳通过城中村改造增加住宅土地供应量，平抑深圳房价 加大闲臵土地回收力度，加大保障房的供给 2009-2010年 二套房贷首付五成以上，利率提高基准利率1.1倍； 两次上调金融机构人民币存贷款基准利率； 商业银行可根据风险状况,暂停发放购买第三套及以 上住房贷款; 对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证 明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。 首次缴纳比例不得低于全部土地出让价款的50%，分 期缴纳全部土地出让价款的期限原则上不超过一年， 特殊项目可以约定在两年内全部缴清。 即国19条：其内容包括了“开发商竞买保证金最少两 成”、“1月内付清地价50%”等19条土地调控政策。
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报告目录： 1、宏观政策 2、基础背景 3、客户分析 4、案例借鉴 5、产品定位 6、项目规划 7、旧改补偿建议 8、动态经济测算
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1
宏观政策
房地产大势何去何从?
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宏观趋势共识1：人口红利、城市化加速、收入的结构性增 长, 房地产市场具有持续发展的动力，长期利好。
09.4 09.5 09.6 09.7 09.8 09.9 09.10 09.11 09.12 10.1 10.2
30% 20% 10% 0% -10% -20% -30% 09年第一季度 09年第二季度 09年第三季度 09年第四季度
08年第四季度
1、深圳市09年四季度各项经济总量指标均实现了稳步增长，其中GDP总产值为2336.1亿元，环 比上升4.6%，同比增长6.4%。 2、2010年1-2月份，全市实现累计固定资产投资额为160.6亿元，累计同比增长8.3%；1-2月份 实现累计社会消费品零售总额为501.9亿元，累计同比增长16.3%；
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每一轮的市场调整，起因不同，其调整力度以及调整周期 也不同。
07-08
经济快速增长，通胀较为猛烈，政府着 力于经济转型的筹备，各项政策剑指经 济增长着陆 经济实体
09-10
国际金融危机大背景，虽中国经济基本 面数据向好，但政府仍心存顾忌
wenku.baidu.com
政府采取密集严厉的金融调控政策，打 击整个经济实体的过热，不仅重创房地 产市场，更导致股市的大跌，彻底拉紧 了热钱刺激下的经济增长势头
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调控周期与银行执行力度（反应快慢/持续时间）相关。
08年调控银行有较长的过渡时间，本次银行则积极响应，迅速执行，可见银行态度 坚决，从银行自身角度讲：2010年第一季度，新增人民币贷款高达2.6万亿，预计达全 年总贷款的35%，投放严重过量；
银行迫于自身风险要求及响应政府号召，短期内预计将严格执行政府要求，而银行 的执行力度也将成为调控持续时间长短的重要指标。
08年四季度-09年四季度深圳市GDP走势
GDP 环比增幅
亿元 1800 1600 1400 1200 1000 800 600 400 200 0
09.2 09.3
09年2月-10年2月深圳市固定资产累计投资额走势
本年度累计 累计同比增幅
2500 2000 1500 1000 500 0
亿元
18% 16% 14% 12% 10% 8% 6% 4% 2% 0%
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长度信号——宏观经济指标
2008年，政策撤出市场时经济进入快速下降通道，政府由打压转为刺激政策；
2010年第一季度GDP增长率达11.9%，预计下半年经济基本面也会相对平稳，因 此本次调控的时间也将长于2008年的调控；
一旦经济进入快速下降通道，也就意味着本次调控即将企稳。
人口 40
需求总量
80% 60.0% 60% 40% 20% 0%
城市化加速——2020年新
增城市人口将达3亿，带来140
30 20 10 0
人均可居住面积 城市化率 45.7%
亿平米的新增需求
350 300 250 200 150 100 50 0
新 增 需 求
140
315
175
2008
2020E
行政 手段
对深圳房地产广告进行全面检查； 执行新版《二手房买卖合同》抑制以往二手房买卖中的阴阳 合同现象； 国家八部委联手查中国房价暴涨因素 ，深圳市13个部门联合 开展的全市房地产市场秩序专项整治行动； 住宅限外令 现场监管卖楼，新开盘项目报预售许可证同时，需同步提交 开盘方案； 取得《房地产预售许可证》前禁止内部认购、内部认筹、内 部登记、办理“VIP卡”等行为；禁止发布项目销售广告；禁 止收取任何预定性质款项；取得预售许可证需备案开盘方案 和价格表；取得《房地产预售许可证》后十日开盘令，不得 囤积房源、捂盘惜售；预售房明码标价、价格网上公示；预 售合同管理、网上下载打印、限制更名；统一合同文本 地方限价 深圳重点打击非法预售，发布虚假广告、囤积房源等 行为； “粤四条”：各地在审批商品住房项目预售许可时， 以整栋为最低审批规模，不得分层、分单元办理预售 许可证。 此外，房地产开发企业取得预售许可证后， 应当在10日内一次性公开全部房源对外销售，并在公 开销售24小时之前，按照“一套房一标价”的方式明 码标价。 地方可限定购房套数 .
调控政策
政府仅针对房地产市场进行调控，目标 十分明显，旨在“部分城市”的“过快 增长”，重点是解决“民生问题”，是 为了缓解社会主义制度下的生计问题 由于前一个周期政策导向和施工周期的 原因，目前和未来半年的市场供应走低， 需求持续旺盛，供不应求。
供应量巨大，成交量低迷 市场严重供过于求
供求关系
地产商纷纷开工，调控政策的出台增加 了开发商的开发成本，对资金的运作提 出了更高的要求，导致资金链紧张
涨，也是导致本轮调控的主要原因。
2、这次调控中央和地方政府都会出政策，政策会更彻 底、措施会更坚决。
在中央态度很明确，地方政府面临着两年换届改选，而
银监会的配合也很好的情况下，地方政府会像竞赛一样的出
招、交流，跟08年相比打压更彻底。将来会不会对竣工时间 要求，对价格要求，这都有可能是政府下一步出的狠招。而 且这次出的政策有可能是长期持续执行的政策
房价下跌超过30%，银行就会有极大的坏账风险，因此，当房价下降幅度达到25-30% www.fdc01.com 房地产智库 时，宏观调控则可能企稳。
观点1： 本轮调控相较08年调控有着本质的区别，需关注 银行执行力度及国内经济基本面，这两项指标与 调整周期密切结合。相较08年，本轮调整周期预 计更长一些，可能会长达2-3年。
稳定房价成为政府保证民生的重要工作。
2010年的调控关键词----“民生”
Q：在保证民生为目的的本轮房地产调控周期多长？
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调控周期与国内经济基本面相关：08年经济形势的逆转导
致房地产政策实现了从调控到提升。
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09年四季度以来，深圳全市经济总体运行态势良好，各项 经济指标均有不同程度的增长。
资金压力
由于上半年市场已将存货消化，地产商 目前资金相对充足。
08年调控是政府的经济行为，旨在为经济转型提供有力的条件；
本次4.15调控更多是政治层面的“专项打压”，是作为社会主义政府解决社会民生问 www.fdc01.com 房地产智库 题的手段；
2007年经济过热，房地产市场“水涨船高” 2007-2008年的调控关键词----“经济过热” 2009年经济稳步复苏，房地产市场“报复性反弹”，
人口红利——未来20年自住
型需求人群将集中在80、90年 代出生的人群，这段时间恰好 是中国人口增长的一次高峰期
25 20 15 10 5 0 1976 1979 1982 1985 1988 1991 1994 1997 新增人口（万） 出生率( % ) 2000 1500 1000 500 0 2000 2003 2006
2007年“以家庭为认定单位”及“首付最低四成”仅是对“9.27政策”的重申， “利率按照风险定价”相比“贷款利率不得低于1.1倍基准利率”空间更大，但是 不进行改善性住房的区分，一定程度上增强了调控力度。
2010年4.14新政对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款 首付款比例不得低于30%；对贷款购买第三套及以上住房的，大幅度提高首付款比 例和利率水平。 调控力度更大，表明了政府的决心。
龙溪花园旧改项目 定位及物业发展建议
世联地产 2010.4.28
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商业声明
本文内包含的资料属于深圳世联地产顾问股份有 限公司的商业机密，一旦泄漏，可能被商业竞争者利 用。因此本文档内容仅限于对中洲粤华投资有限公司 之龙溪花园旧改项目所用；除此之外，不得私自发布、 使用和复制文档的任何内容。
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政府决心：中央和地方双管齐下，政策更彻底，措施更坚 决，市场进入一个理性发展时期。
1、本次调控中央提高首付比例上调利率，政策权利下
放地方，是有因可循的，代表着一个理性市场的来临。
2010年第一季度政府两面性、信贷投放过量、市场供给
不足以及通胀预期的加速，这四个原因导致了房价的疯狂上
50.5
大众富裕客户（1 0 0 , 0 0 1 200,000） 中上中产阶层（4 0 , 0 0 1 100,000） 下层中产阶层（2 5 , 0 0 1 - 4 0 , 0 0 0 ） 贫穷阶层（< 2 5 , 0 0 0 ）
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80
100
5万亿
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金融 政策
•全面缩紧甚至停止二手房房贷 •取消加按业务；贷款审批手续严格， 三套房以上不予办理按揭； •二套房贷首付四成以上，利率提高基 准利率1.1倍； •明确第二套住房以家庭为单位； •七次上调金融机构人民币存贷款基准 利率.
•二套房贷首付五成以上，利率提高基准利率 1.1倍； •两次上调金融机构人民币存贷款基准利率； •商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三 套及以上住房贷款； •对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险 缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。
08年四季度-09年四季度深圳GDP累积增幅走势
亿元 2500 2000 1500 1000 500 0 08年第四季度 09年第一季度 09年第二季度 09年第三季度 09年第四季度
GDP 累计同比增幅
09 年 2 月 -10 年 2 月深圳市社会消费品零售总额累计走势
本年度累计 累计同比增幅
亿元
14% 12% 10% 8% 6% 4% 2% 0%
3000 2500 2000 1500 1000 500 0
09.2 09.3 09.4 09.5 09.6 09.7 09.8 09.9 09.10 09.11 09.12 10.1 10.2
18% 16% 14% 12% 10% 8% 6% 4% 2% 0%
2008
2020E
收入的结构性增长——
麦肯锡预测，到2025年中上资
2025E 19 17 51.1
26万亿
全球富裕客户（> 2 0 0 , 0 0 0 ）
9.9 2.6
产阶级人均可支配收入将增加 12万亿， 按照国际15-20%的住 房消费比，可新增住房消费 1.8-2.4万亿
2005
24.2
15.4
宏观趋势共识2：房地产行业将呈现明显的周期性规律
影响 因素
影响 因素
时 幅
间 度
市场动力 土 地
期房价格
投 资 者 现房价格
自 住 者 投 机 者
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政策态度：从目前密集出台的金融调控手段来看，政府稳 定房价决心坚定。
时间 2007-2008年 2009-2010年
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结合07-08年的宏观调控经验，2010年政府的表现为决心大, 出招 谨慎直效,政策出台的密度及执行力度视调控的效果进行调整。
月份 金融 政策 土地 政策 2007-2008年 全面缩紧甚至停止二手房房贷 取消加按业务； 贷款审批手续严格，三套房以上不予办理按揭； 二套房贷首付四成以上，利率提高基准利率1.1倍； 明确第二套住房以家庭为单位； 多次加息及上调准备金率 深圳通过城中村改造增加住宅土地供应量，平抑深圳房价 加大闲臵土地回收力度，加大保障房的供给 2009-2010年 二套房贷首付五成以上，利率提高基准利率1.1倍； 两次上调金融机构人民币存贷款基准利率； 商业银行可根据风险状况,暂停发放购买第三套及以 上住房贷款; 对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证 明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。 首次缴纳比例不得低于全部土地出让价款的50%，分 期缴纳全部土地出让价款的期限原则上不超过一年， 特殊项目可以约定在两年内全部缴清。 即国19条：其内容包括了“开发商竞买保证金最少两 成”、“1月内付清地价50%”等19条土地调控政策。
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报告目录： 1、宏观政策 2、基础背景 3、客户分析 4、案例借鉴 5、产品定位 6、项目规划 7、旧改补偿建议 8、动态经济测算
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1
宏观政策
房地产大势何去何从?
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宏观趋势共识1：人口红利、城市化加速、收入的结构性增 长, 房地产市场具有持续发展的动力，长期利好。
09.4 09.5 09.6 09.7 09.8 09.9 09.10 09.11 09.12 10.1 10.2
30% 20% 10% 0% -10% -20% -30% 09年第一季度 09年第二季度 09年第三季度 09年第四季度
08年第四季度
1、深圳市09年四季度各项经济总量指标均实现了稳步增长，其中GDP总产值为2336.1亿元，环 比上升4.6%，同比增长6.4%。 2、2010年1-2月份，全市实现累计固定资产投资额为160.6亿元，累计同比增长8.3%；1-2月份 实现累计社会消费品零售总额为501.9亿元，累计同比增长16.3%；
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每一轮的市场调整，起因不同，其调整力度以及调整周期 也不同。
07-08
经济快速增长，通胀较为猛烈，政府着 力于经济转型的筹备，各项政策剑指经 济增长着陆 经济实体
09-10
国际金融危机大背景，虽中国经济基本 面数据向好，但政府仍心存顾忌
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政府采取密集严厉的金融调控政策，打 击整个经济实体的过热，不仅重创房地 产市场，更导致股市的大跌，彻底拉紧 了热钱刺激下的经济增长势头
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调控周期与银行执行力度（反应快慢/持续时间）相关。
08年调控银行有较长的过渡时间，本次银行则积极响应，迅速执行，可见银行态度 坚决，从银行自身角度讲：2010年第一季度，新增人民币贷款高达2.6万亿，预计达全 年总贷款的35%，投放严重过量；
银行迫于自身风险要求及响应政府号召，短期内预计将严格执行政府要求，而银行 的执行力度也将成为调控持续时间长短的重要指标。
08年四季度-09年四季度深圳市GDP走势
GDP 环比增幅
亿元 1800 1600 1400 1200 1000 800 600 400 200 0
09.2 09.3
09年2月-10年2月深圳市固定资产累计投资额走势
本年度累计 累计同比增幅
2500 2000 1500 1000 500 0
亿元
18% 16% 14% 12% 10% 8% 6% 4% 2% 0%
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长度信号——宏观经济指标
2008年，政策撤出市场时经济进入快速下降通道，政府由打压转为刺激政策；
2010年第一季度GDP增长率达11.9%，预计下半年经济基本面也会相对平稳，因 此本次调控的时间也将长于2008年的调控；
一旦经济进入快速下降通道，也就意味着本次调控即将企稳。
人口 40
需求总量
80% 60.0% 60% 40% 20% 0%
城市化加速——2020年新
增城市人口将达3亿，带来140
30 20 10 0
人均可居住面积 城市化率 45.7%
亿平米的新增需求
350 300 250 200 150 100 50 0
新 增 需 求
140
315
175
2008
2020E
行政 手段
对深圳房地产广告进行全面检查； 执行新版《二手房买卖合同》抑制以往二手房买卖中的阴阳 合同现象； 国家八部委联手查中国房价暴涨因素 ，深圳市13个部门联合 开展的全市房地产市场秩序专项整治行动； 住宅限外令 现场监管卖楼，新开盘项目报预售许可证同时，需同步提交 开盘方案； 取得《房地产预售许可证》前禁止内部认购、内部认筹、内 部登记、办理“VIP卡”等行为；禁止发布项目销售广告；禁 止收取任何预定性质款项；取得预售许可证需备案开盘方案 和价格表；取得《房地产预售许可证》后十日开盘令，不得 囤积房源、捂盘惜售；预售房明码标价、价格网上公示；预 售合同管理、网上下载打印、限制更名；统一合同文本 地方限价 深圳重点打击非法预售，发布虚假广告、囤积房源等 行为； “粤四条”：各地在审批商品住房项目预售许可时， 以整栋为最低审批规模，不得分层、分单元办理预售 许可证。 此外，房地产开发企业取得预售许可证后， 应当在10日内一次性公开全部房源对外销售，并在公 开销售24小时之前，按照“一套房一标价”的方式明 码标价。 地方可限定购房套数 .
调控政策
政府仅针对房地产市场进行调控，目标 十分明显，旨在“部分城市”的“过快 增长”，重点是解决“民生问题”，是 为了缓解社会主义制度下的生计问题 由于前一个周期政策导向和施工周期的 原因，目前和未来半年的市场供应走低， 需求持续旺盛，供不应求。
供应量巨大，成交量低迷 市场严重供过于求
供求关系
地产商纷纷开工，调控政策的出台增加 了开发商的开发成本，对资金的运作提 出了更高的要求，导致资金链紧张
涨，也是导致本轮调控的主要原因。
2、这次调控中央和地方政府都会出政策，政策会更彻 底、措施会更坚决。
在中央态度很明确，地方政府面临着两年换届改选，而
银监会的配合也很好的情况下，地方政府会像竞赛一样的出
招、交流，跟08年相比打压更彻底。将来会不会对竣工时间 要求，对价格要求，这都有可能是政府下一步出的狠招。而 且这次出的政策有可能是长期持续执行的政策
房价下跌超过30%，银行就会有极大的坏账风险，因此，当房价下降幅度达到25-30% www.fdc01.com 房地产智库 时，宏观调控则可能企稳。
观点1： 本轮调控相较08年调控有着本质的区别，需关注 银行执行力度及国内经济基本面，这两项指标与 调整周期密切结合。相较08年，本轮调整周期预 计更长一些，可能会长达2-3年。
稳定房价成为政府保证民生的重要工作。
2010年的调控关键词----“民生”
Q：在保证民生为目的的本轮房地产调控周期多长？
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调控周期与国内经济基本面相关：08年经济形势的逆转导
致房地产政策实现了从调控到提升。
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09年四季度以来，深圳全市经济总体运行态势良好，各项 经济指标均有不同程度的增长。
资金压力
由于上半年市场已将存货消化，地产商 目前资金相对充足。
08年调控是政府的经济行为，旨在为经济转型提供有力的条件；
本次4.15调控更多是政治层面的“专项打压”，是作为社会主义政府解决社会民生问 www.fdc01.com 房地产智库 题的手段；
2007年经济过热，房地产市场“水涨船高” 2007-2008年的调控关键词----“经济过热” 2009年经济稳步复苏，房地产市场“报复性反弹”，
人口红利——未来20年自住
型需求人群将集中在80、90年 代出生的人群，这段时间恰好 是中国人口增长的一次高峰期
25 20 15 10 5 0 1976 1979 1982 1985 1988 1991 1994 1997 新增人口（万） 出生率( % ) 2000 1500 1000 500 0 2000 2003 2006
2007年“以家庭为认定单位”及“首付最低四成”仅是对“9.27政策”的重申， “利率按照风险定价”相比“贷款利率不得低于1.1倍基准利率”空间更大，但是 不进行改善性住房的区分，一定程度上增强了调控力度。
2010年4.14新政对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款 首付款比例不得低于30%；对贷款购买第三套及以上住房的，大幅度提高首付款比 例和利率水平。 调控力度更大，表明了政府的决心。