深圳龙溪花园旧改项目定位及物业发展建议(世联)(新版)

14% 12% 10% 8% 6% 4% 2% 0%
3000 2500 2000 1500 1000 500 0
09.2 09.3 09.4 09.5 09.6 09.7 09.8 09.9 09.10 09.11 09.12 10.1 10.2
18% 16% 14% 12% 10% 8% 6% 4% 2% 0%
2008
2020E
收入的结构性增长——
麦肯锡预测，到2025年中上资
2025E 19 17 51.1
26万亿
全球富裕客户（> 2 0 0 , 0 0 0 ）
9.9 2.6
产阶级人均可支配收入将增加 12万亿， 按照国际15-20%的住 房消费比，可新增住房消费 1.8-2.4万亿
2005
24.2
15.4
稳定房价成为政府保证民生的重要工作。
2010年的调控关键词----“民生”
Q：在保证民生为目的的本轮房地产调控周期多长？
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调控周期与国内经济基本面相关：08年经济形势的逆转导
致房地产政策实现了从调控到提升。
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09年四季度以来，深圳全市经济总体运行态势良好，各项 经济指标均有不同程度的增长。
09.4 09.5 09.6 09.7 09.8 09.9 09.10 09.11 09.12 10.1 10.2
30% 20% 10% 0% -10% -20% -30% 09年第一季度 09年第二季度 09年第三季度 09年第四季度
08年第四季度
1、深圳市09年四季度各项经济总量指标均实现了稳步增长，其中GDP总产值为2336.1亿元，环 比上升4.6%，同比增长6.4%。 2、2010年1-2月份，全市实现累计固定资产投资额为160.6亿元，累计同比增长8.3%；1-2月份 实现累计社会消费品零售总额为501.9亿元，累计同比增长16.3%；
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结合07-08年的宏观调控经验，2010年政府的表现为决心大, 出招 谨慎直效,政策出台的密度及执行力度视调控的效果进行调整。
月份 金融 政策 土地 政策 2007-2008年 全面缩紧甚至停止二手房房贷 取消加按业务； 贷款审批手续严格，三套房以上不予办理按揭； 二套房贷首付四成以上，利率提高基准利率1.1倍； 明确第二套住房以家庭为单位； 多次加息及上调准备金率 深圳通过城中村改造增加住宅土地供应量，平抑深圳房价 加大闲臵土地回收力度，加大保障房的供给 2009-2010年 二套房贷首付五成以上，利率提高基准利率1.1倍； 两次上调金融机构人民币存贷款基准利率； 商业银行可根据风险状况,暂停发放购买第三套及以 上住房贷款; 对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证 明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。 首次缴纳比例不得低于全部土地出让价款的50%，分 期缴纳全部土地出让价款的期限原则上不超过一年， 特殊项目可以约定在两年内全部缴清。 即国19条：其内容包括了“开发商竞买保证金最少两 成”、“1月内付清地价50%”等19条土地调控政策。
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调控周期与银行执行力度（反应快慢/持续时间）相关。
08年调控银行有较长的过渡时间，本次银行则积极响应，迅速执行，可见银行态度 坚决，从银行自身角度讲：2010年第一季度，新增人民币贷款高达2.6万亿，预计达全 年总贷款的35%，投放严重过量；
银行迫于自身风险要求及响应政府号召，短期内预计将严格执行政府要求，而银行 的执行力度也将成为调控持续时间长短的重要指标。

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政府决心：中央和地方双管齐下，政策更彻底，措施更坚 决，市场进入一个理性发展时期。
1、本次调控中央提高首付比例上调利率，政策权利下
放地方，是有因可循的，代表着一个理性市场的来临。
2010年第一季度政府两面性、信贷投放过量、市场供给
不足以及通胀预期的加速，这四个原因导致了房价的疯狂上
宏观趋势共识2：房地产行业将呈现明显的周期性规律
影响 因素
影响 因素
时 幅
间 度
价格
自 住 者 投 机 者
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政策态度：从目前密集出台的金融调控手段来看，政府稳 定房价决心坚定。
时间 2007-2008年 2009-2010年
涨，也是导致本轮调控的主要原因。
2、这次调控中央和地方政府都会出政策，政策会更彻 底、措施会更坚决。
在中央态度很明确，地方政府面临着两年换届改选，而
银监会的配合也很好的情况下，地方政府会像竞赛一样的出
招、交流，跟08年相比打压更彻底。将来会不会对竣工时间 要求，对价格要求，这都有可能是政府下一步出的狠招。而 且这次出的政策有可能是长期持续执行的政策
50.5
大众富裕客户（1 0 0 , 0 0 1 200,000） 中上中产阶层（4 0 , 0 0 1 100,000） 下层中产阶层（2 5 , 0 0 1 - 4 0 , 0 0 0 ） 贫穷阶层（< 2 5 , 0 0 0 ）
0
20
40
60
80
100
5万亿
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金融 政策
•全面缩紧甚至停止二手房房贷 •取消加按业务；贷款审批手续严格， 三套房以上不予办理按揭； •二套房贷首付四成以上，利率提高基 准利率1.1倍； •明确第二套住房以家庭为单位； •七次上调金融机构人民币存贷款基准 利率.
•二套房贷首付五成以上，利率提高基准利率 1.1倍； •两次上调金融机构人民币存贷款基准利率； •商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三 套及以上住房贷款； •对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险 缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。
08年四季度-09年四季度深圳GDP累积增幅走势
亿元 2500 2000 1500 1000 500 0 08年第四季度 09年第一季度 09年第二季度 09年第三季度 09年第四季度
GDP 累计同比增幅
09 年 2 月 -10 年 2 月深圳市社会消费品零售总额累计走势
本年度累计 累计同比增幅
亿元
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每一轮的市场调整，起因不同，其调整力度以及调整周期 也不同。
07-08
经济快速增长，通胀较为猛烈，政府着 力于经济转型的筹备，各项政策剑指经 济增长着陆 经济实体
09-10
国际金融危机大背景，虽中国经济基本 面数据向好，但政府仍心存顾忌
政府采取密集严厉的金融调控政策，打 击整个经济实体的过热，不仅重创房地 产市场，更导致股市的大跌，彻底拉紧 了热钱刺激下的经济增长势头
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报告目录： 1、宏观政策 2、基础背景 3、客户分析 4、案例借鉴 5、产品定位 6、项目规划 7、旧改补偿建议 8、动态经济测算
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1
宏观政策
房地产大势何去何从?
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宏观趋势共识1：人口红利、城市化加速、收入的结构性增 长, 房地产市场具有持续发展的动力，长期利好。
人口 40
需求总量
80% 60.0% 60% 40% 20% 0%
城市化加速——2020年新
增城市人口将达3亿，带来140
30 20 10 0
人均可居住面积 城市化率 45.7%
亿平米的新增需求
350 300 250 200 150 100 50 0
新 增 需 求
140
315
175
2008
2020E
资金压力
由于上半年市场已将存货消化，地产商 目前资金相对充足。
08年调控是政府的经济行为，旨在为经济转型提供有力的条件；
本次4.15调控更多是政治层面的“专项打压”，是作为社会主义政府解决社会民生问 房地产智库 题的手段；
2007年经济过热，房地产市场“水涨船高” 2007-2008年的调控关键词----“经济过热” 2009年经济稳步复苏，房地产市场“报复性反弹”，
房价下跌超过30%，银行就会有极大的坏账风险，因此，当房价下降幅度达到25-30% 房地产智库 时，宏观调控则可能企稳。
观点1： 本轮调控相较08年调控有着本质的区别，需关注 银行执行力度及国内经济基本面，这两项指标与 调整周期密切结合。相较08年，本轮调整周期预 计更长一些，可能会长达2-3年。
人口红利——未来20年自住
型需求人群将集中在80、90年 代出生的人群，这段时间恰好 是中国人口增长的一次高峰期
25 20 15 10 5 0 1976 1979 1982 1985 1988 1991 1994 1997 新增人口（万） 出生率( % ) 2000 1500 1000 500 0 2000 2003 2006
谨呈：深圳市中洲粤华投资有限公司
龙溪花园旧改项目 定位及物业发展建议
世联地产 2010.4.28
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商业声明
本文内包含的资料属于深圳世联地产顾问股份有 限公司的商业机密，一旦泄漏，可能被商业竞争者利 用。因此本文档内容仅限于对中洲粤华投资有限公司 之龙溪花园旧改项目所用；除此之外，不得私自发布、 使用和复制文档的任何内容。
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长度信号——宏观经济指标
2008年，政策撤出市场时经济进入快速下降通道，政府由打压转为刺激政策；
2010年第一季度GDP增长率达11.9%，预计下半年经济基本面也会相对平稳，因 此本次调控的时间也将长于2008年的调控；
一旦经济进入快速下降通道，也就意味着本次调控即将企稳。
调控政策
政府仅针对房地产市场进行调控，目标 十分明显，旨在“部分城市”的“过快 增长”，重点是解决“民生问题”，是 为了缓解社会主义制度下的生计问题 由于前一个周期政策导向和施工周期的 原因，目前和未来半年的市场供应走低， 需求持续旺盛，供不应求。
供应量巨大，成交量低迷 市场严重供过于求
供求关系
地产商纷纷开工，调控政策的出台增加 了开发商的开发成本，对资金的运作提 出了更高的要求，导致资金链紧张