石家庄市城乡规划局城市土地使用和建筑管理技术规定

附件1：石政文审（2012年45号）石家庄市城乡规划局城市土地使用与建筑管理技术规定第一章总则第一条为加强城市规划管理，保证城市规划的实施，根据《中华人民共和国城乡规划法》、《城市居住区规划设计规范》等有关法律、法规、规范，制定本规定。

第二条本规定适用于石家庄市内五区和石家庄市高新技术产业开发区（含托管区）范围。

其它地区参照执行。

第三条编制城市规划、进行城市规划管理，应当遵守本规定。

批准的控制性详细规划中有特殊规定的，从其规定。

第二章建设用地分类与适建范围第四条城市建设用地按其主要用途进行分类，各类用地分类需符合《城市用地分类与规划建设用地标准》。

经批准的城市控制性详细规划另有规定的，按控制性详细规划执行。

第五条城市建设用地细分应遵循以下原则：居住用地中绿地应控制到小类；公益性公共服务设施应控制1到小小类；其他控制到中类；公共服务设施用地、工业用地、仓储用地、对外交通用地、道路广场用地、特殊用地应控制到中类；市政公用设施用地、城市绿地应控制到小类。

非城市建设用地中村庄建设用地控制到小类，其它控制到大类。

第六条城市建设用地根据其受保护的重要程度按下表进行分类。

各类建设用地按其主导性质可以正向兼容。

各类用地之间的正向兼容应符合以下原则：生活居住区范围：A1>A2>A3>B1>B22>B31>B32>B34；工业生产区范围：A1>A2>A3>B31>B32>B33>B34>B2>B1；城市中心、副中心区：A1>A2>A31>A32>A33>A34>B21>B12>B3。

建设用地分类管理代码表第七条各类建设应遵循土地使用与建筑性质的相容性原则，并按《主要建设用地适建范围表》的规定执行。

城市“四线”2用地还应符合“四线”管理规定中有关相容性规定。

各类建设用地适建范围表4注：√允许设置；×不允许设置；○允许或不允许设置，由城乡规划管理部门根据具体条件和规划要求确定。

第三章插建住宅规划管理规定第八条旧城改造坚持统一规划、成片开发，原则上以红线宽度25米以上道路围合的区域规模为最小开发单元，严格控制插建。

第九条插建住宅是指在已按规划建设的居住片区内部建设户数小于500户或建筑面积小于3万平方米或用地规模小于2公顷的住宅项目（不包括危险住房改造项目）。

居住小区内部用地规模小于1公顷的非居住小区配套的商业办公等经营性项目以及在多层居住小区内建设的高层住宅组团项目，也适用于本规定。

5第十条严禁在居住用地中的规划公建、道路和公共绿地内插建住宅。

第十一条居住街坊内现状规划指标达不到国家规范中强制性标准要求以及城市规划确定为非居住用地的，禁止插建住宅。

第十二条现状多层居住小区内禁止插建组团以下规模的高层住宅。

第十三条插建住宅项目应符合城市规划要求，建设后小区内各项强制性指标应符合国家规范规定且不低于现状水平。

插建住宅应以现有居住小区、组团为依托，或其建成后能与现有住宅组合成相对完整的小区或组团。

插建商业办公项目应位于居住小区边缘，且建设用地至少一条边界与城市支路以上级别的道路相邻。

插建项目应综合考虑基础设施与配套设施的承载能力，考虑建筑间距、空间环境及天际轮廓线的连贯与过渡。

第十四条现状多层居住小区内部建设一个高层住宅组团的，其建筑高度不应超过12层（36米）。

建设两个及两个以上高层住宅组团的，在保证有高度为7-12层的住宅组团过渡的前提下，可安排一部分13-18层住宅。

依此类推，直至18层（54米）以上的高层住宅。

第十五条插建项目以及多层居住小区内部建设高层组团项目，报批前需落实下列要求：一、土地权属明晰。

6二、符合控制性详细规划。

三、建设单位应征求其所依托的物业管理区域内的业主大会的意见，并提供由业主大会按照《石家庄市住宅区业主大会规则》出具的同意建设的书面决定，并由公证处或律师事务所出具公证或见证。

四、符合现行规划审批程序的其他要求。

第十六条批准的控制性详细规划中有特殊规定的，按控制性详细规划执行。

第四章建设用地容积率规划管理规定第十七条居住用地容积率限定上限指标，并按《居住用地容积率高限指标表》执行。

居住类用地容积率高限指标表第十八条公共设施用地容积率规定指导指标，并按《公共设施用地容积率指导指标表》执行。

7公共设施用地容积率指导指标表第十九条公共设施与居住混合用地的容积率指标按不同类别用地分别计算；工业等其它用地容积率指标按《石家庄市城市建设节约用地标准》或按批准的详细规划及有关专业规定执行。

第二十条超高层建筑容积率指标根据具体情况另行确定。

第二十一条容积率指标一般只计算地上建筑面积；地下建筑容积率指标根据具体情况另行确定。

第二十二条建筑物层高超出标准层高规定的，容积率指标按建筑面积的2倍计算。

第二十三条建筑物之间因公共交通需要，架设穿越城市道路的空中人行廊道，符合下列规定的，人行廊道的建筑面积不计入容积率。

廊道净宽度不大于6米，廊道下净空高度不小于5.5米（穿越15米及以下城市支路的廊道下的净空高度可不小于4.6米），且廊道内不设置商业设施。

第二十四条建设项目代拆、代征城市道路、城市绿地等公益设施用地比例超出项目净用地面积20%的，可采用容积率补偿办法，超出面积参与容积率指标计算，但增加的建筑面积不得超过原核定总建筑面积的30％，且居住用地容积率不超过3.0。

第二十五条原有建筑的容积率指标已超出规定值的，不得8在原有建筑用地范围内进行扩建、加层。

第五章建筑间距和退地界规划管理规定第二十六条多层居住建筑间距按间距系数确定。

（一）南北朝向的正面间距不小于南侧建筑高度的1.55倍，其它方向间距系数按《多层居住建筑间距控制标准一览表》执行。

多层居住建筑间距控制标准一览表注：表中方向角为正南向（0°）偏东或偏西；（二）侧面间距不应小于8米，主居室侧面开窗相对时，不宜小于20米。

（三）垂直布置的建筑间距按各自相应间距标准的1/2之和计算，但不得小于9米。

第二十七条中、高层居住建筑间距按日照分析、最小间距双因子控制，且满足下列要求：（一）依据《石家庄市城乡规划局日照分析技术规定》进行日照分析。

日照标准应满足大寒日日照不低于2小时的标准，旧区改建的项目内新建住宅可酌情降低，但不应低于大寒日日照1小时的标准，有效日照时间带为8时—16时。

9（二）南北向平行布置时，最小正面间距按《中、高层住宅建筑间距控制标准一览表》执行；其它方位按照《城市居住区规划设计规范》表5.0.2—2中的方位折减系数进行换算。

中、高层住宅建筑间距控制标准一览表（三）平行布置时，最小侧面间距不应小于13米，主居室侧面开窗相对时不得小于20米。

（四）垂直布置时，最小间距按各自最小间距标准的1/2之和计算，但不得小于20米。

第二十八条不同高度的居住建筑最小间距按以下规定执行：（一）正面间距：遮挡建筑物高度高于被遮挡建筑的，按遮挡建筑物的最小间距标准执行；遮挡建筑物高度低于被遮挡建筑的，按各自最小间距标准的1/2之和执行。

（二）侧面和垂直布置间距按照各自最小间距标准的1/2之和计算。

垂直间距不应小于20米，侧面间距不应小于13米，主居室侧面开窗相对时不应小于20米。

10第二十九条被遮挡的居住建筑底部为非居住用房时，间距计算可扣除相应高度，但不应超过两层。

第三十一条非居住建筑的最小间距应符合下列规定：（一）多层平行布置时，其正面间距不小于较高建筑高度的1.0倍，并不小于6米。

垂直布置时，其间距不小于9米。

侧面间距不宜小于6米。

（二）高层平行布置时，其正面最小间距按《高层非居住建筑间距控制标准一览表》执行。

垂直布置时，按各自最小间距标准的1/2之和计算，且不小于18米。

侧面间距不宜小于13米。

高层非居住建筑间距控制标准一览表（三）不同高度等级的建筑平行布置时，其正面最小间距按照各自最小间距标准的1/2之和计算。

垂直布置时，其间距不小于13米。

侧面间距不宜小于9米。

第三十一条居住建筑与非居住建筑间距应符合下列规定：（一）被遮挡建筑为居住建筑，按居住建筑间距规定执行。

（二）被遮挡建筑为非居住建筑，按各自对应间距的1/2之和计算，同时考虑视觉卫生因素。

11（三）多层建筑侧面间距不宜小于8米，高层建筑侧面间距不宜小于13米，多层与高层侧面间距不宜小于9米。

主居室侧面开窗相对时，侧面间距不应小于20米。

第三十二条居住建筑进深大于16米以及非居住建筑进深大于20米的，其侧面间距按正面间距标准计算。

第三十三条特殊建筑的最小间距应符合下列规定：托儿所、幼儿园的生活用房，应保证冬至日满窗日照的有效时间不少于3小时；医院的病房、疗养院的疗养室、中小学的教学楼以及老年建筑的主要居室应保证冬至日满窗日照的有效时间不少于2小时；新建建筑与上述建筑之间的最小间距不得低于与住宅建筑之间的最小间距标准。

第三十四条建筑间距应考虑自然地坪高差影响因素。

第三十五条建筑退让地界的距离应符合下列规定：（一）多层建筑应按照最小间距标准的1/2退让正面地界。

（二）高层建筑应按照最小间距标准的1/2退让正面地界，且标准日照遮挡线不得突破北地界13.5米或北侧道路的北红线外5米。

（三）多层建筑退侧面地界不小于4米；高层退侧面地界不小于6.5米。

主居室侧面开窗时，退侧面地界不小于10米。

第三十六条建筑沿城市道路以及城市绿线、蓝线、紫线建设时，在符合退让道路红线和相邻建筑间距、城市紫线保护等要12求的前提下，退城市绿线、蓝线、紫线的距离，多层不小于5米，高层不小于8米。

第三十七条建筑间距和建筑退地界应符合消防、卫生防疫、环境保护、工程管线、地下空间、人防疏散、建筑保护、施工安全等要求。

第三十八条因现状建筑自身退地界不足，新规划的相邻建筑在满足日照、退地界等相关要求的前提下，与该建筑之间的最小间距可适当减小,但不应低于正常间距的0.7倍。

第三十九条遇有特殊、复杂情况时，建筑间距和退地界参照相应规范另行确定。

第四十条除大型公共建筑等有特殊要求外，多、高层建筑物的面宽按以下规定执行：（一）建筑高度小于或等于24米时，其最大面宽不宜超过80米；（二）建筑高度大于24米时，其最大面宽不宜超过60米；（三）不同建筑高度组成的连续建筑，其最大面宽按最高建筑执行；（四）临城市道路平行布置的建筑物增加面宽时，应按面宽增加长度的1倍增加侧面间距及正面退道路红线距离；临地界平行布置的建筑物增加面宽时，应按面宽增加长度的1倍增加正面退地界距离。

第四十一条地下建筑物退地界距离，在满足管线敷设、施13工安全等相关技术要求的前提下，其最小值为5米；深度超过30米的，需根据实际情况另行确定。

第六章建筑退道路红线规划管理规定第四十二条红线宽度15米以上的城市道路两侧新建建筑退红线距离应符合《建筑后退道路红线距离控制一览表》规定。