房地产合作开发的四种模式
合作经营的几种模式 -回复
合作经营的几种模式-回复合作经营是指两个或多个独立的实体共同合作经营一项业务活动或共同经营一家企业。
在现代商业社会中，合作经营的模式各式各样，根据不同的目标和实施方式，可以分为多种模式。
本文将逐一介绍几种常见的合作经营模式。
第一种模式是直接投资。
直接投资是指一个国家或地区的个人或企业直接在另一个国家或地区建立投资项目或企业，实施合作经营。
这种模式的特点是可控性强、风险及利润归自己所有。
举例来说，一家中国企业在海外建立工厂并与当地企业进行合作，合作经营生产销售该国的产品。
第二种模式是联营（joint venture）。
联营是指两个或两个以上的公司在经营上共享资源、利益，并由一家独立的公司组成。
联营可以是国内的，也可以是跨国的。
这种模式的特点是各方共享风险和利益，可以整合各方的资源，共同开发市场。
例如，两家汽车制造商合资建立一家公司，共同生产和销售汽车产品。
第三种模式是特许经营（franchising）。
特许经营是指品牌拥有者（特许人）将品牌、技术、经营和管理的权利以及商品或服务销售方式许可给特许人，特许人按照一定的条件和约定，在一定的地区开展经营活动。
这种模式的特点是品牌拥有者提供知识和资源支持，特许人按照品牌标准进行经营，双方共享市场和利润。
如麦当劳、肯德基等连锁快餐品牌的特许经营模式。
第四种模式是战略联盟（strategic alliance）。
战略联盟是指两个或多个公司在特定领域或项目上建立合作关系，共同开展业务，实现一定的目标。
这种模式的特点是扩大资源、共享技术和市场，相互补充优势，强强联合。
例如，两家电子公司合作研发新技术，共同进军市场。
第五种模式是合资合作（joint co-venture）。
合资合作是指两个或多个合作方在资金、技术、产品、市场等方面进行投入和合作，共同经营一项业务或项目。
这种模式的特点是各方共同承担风险和利益，相互合作共赢。
例如，两家银行合资成立一家共同经营的金融机构。
商业项目几种合作方式
商业项目几种合作方式本文介绍了四种商业项目合作模式，分别是全权委托代理、合作经营管理、全程现场顾问参谋式和全程开店服务模式。
第一种模式是全权委托代理，该模式适合那些缺乏开店经验、人才团队薄弱的发展商。
代理公司将派驻一整套班子负责商场纯商业全程运作，包括前期市调、整体营销招商方案、项目定位、规划设计、广告策划、团队组建、销售运做、招商运做、开业以及后期经营管理。
该模式的收费包括营销策划费、广告费、销售佣金、招商佣金、经营管理费用、主力商家引进费用和其他公关费用，费用等级较高。
第二种模式是合作经营管理，该模式适合那些虽有团队但人才和专业所限的发展商。
代理公司将对其极为薄弱的板块进行单板块或多板块的委托代理，如前期策划、招商代理、销售代理等。
该模式的服务效果是对约定的效果达成目标，收费和费用等级与全权委托代理相同。
第三种模式是全程现场顾问参谋式，该模式适合那些自有完整实力团队但项目难度较大需要外援顾问团队现场驻点支持的发展商。
代理公司将派出2名以上项目经理常驻发展商项目地，对发展商所开发的商业地产项目进行从立项到开业的全程现场顾问指导式的顾问咨询服务。
该模式的收费为万元/起/年，加上前期策划费用，费用等级为中。
最后一种模式是全程开店服务模式，适合那些缺乏开店经验、人才团队极为薄弱的发展商。
代理公司将全程聘请，负责商场纯商业全程运作。
该模式的服务效果是按约定的效果全面达成，操盘主体为代理公司派驻的一整套班子。
经营布局的调整实际上是一种引导。
在开业初期，商家往往会采取百花齐放的策略，以填满铺子为目的。
但是，随着时间的推移，商家的优劣逐渐显现，必须对经营不善的商家进行调整，同时吸引有实力或创业激情的新商家加入。
这需要积累经营资源，并采取一些具体措施。
在这个过程中，有些政策具有倾向性，有些则非常坚定，因此不能同情弱者，必须采取果断措施，以确保项目的持续发展。
吸引客流是市场促销的关键。
一旦项目开始出租或销售，它就被定性为市场，而不是商场。
合作建房相关法律问题解析
合作建房相关法律问题解析各位读友大家好，此文档由网络收集而来，欢迎您下载，谢谢案例概述：被告建筑公司与原告总工会签有合作建房协议，由总工会出地、建筑公司出资，合作开发商品房。
房屋主体工程尚未完成，建筑公司即出现资金困难，无法继续履行合同，且已建工程不符质量标准，又无合法报建手续。
此时总工会无计可施，只好终止合同并报请拆除已建的主体工程。
事后起诉被告，要求承担全部违约责任。
一审法院判决解除双方的合同，被告全部承担违约责任，共应支付原告及第三人式佰式拾万元整。
被告建筑公司不服，上诉至长沙市中级人民法院。
眼看二审情形同样危险，丝毫没有胜诉的可能，建筑公司已近绝望。
在媒体上看到我所建筑房地产部刘律师的信息，进行简单咨询后立即决定更换代理律师，委托刘律师全权代理二审。
刘律师通过查阅案卷，发现前任代理律师提交的法律意见已达五万字以上，只是没能找到关键要害，不着边际地纠缠技节。
刘律师抓住了该合同所涉土地系划拨土地，未办理相关转让手续，逃避交纳国土转让费，系恶意串通损害国家利益的合同这一要害，主张合同无效，要求双方分摊缔约过失责任。
不到八百字的补充上诉状得到了法庭的认可，二审判决双方合作建房合同无效，总工会承担全部责任的百分之四十，上诉人建筑公司承担百分之六十。
合作建房分析：一、合作建房的性质与形式合作建房是一种非常普通的房地产开发形式，但其法律关系较为复杂，目前对此还没有十分明确的规定，这就为房地产司法实务带来了不少困难。
所谓合作建房是指当事人一方以土地使用权作为出资，另一方投人实际资本并组织施工，共同建筑房屋的合同行为。
其法律依据是《城市房地产管理法》第二十七条，即土地使用权可以作价入股，合作开发经营房地产。
从根本上来说，合作建房是一种土地使用权的转让。
在我国实践中有四种合作建房形态：一是土地使用权人提供土地，房地产开发商提供资金和技术，以双方名义共同开发，在工程尚未完工之前，各自以自己的名义对预先约定分得的房屋进行预售。
房地产合作开发的四种方式案例分析
房地产合作开发的四种方式事例剖析事例 :A 公司经过出让方式获得一宗土地便用权后，经建设规划部门同意，建设商住楼项目。
因为A 公司没有房地产开发资质，决定与关系单位 B 房地产开发公司合作，两方签署了拜托开发、销售协议。
协议商定该开发顶目的所有成本、花费均由 A 公司支付，开发产品拜托 B 公司销售，销售合同由 B 公司与买方签署，可是销售不动产发票由 A 公司开具， A 公司依照该楼盘销售收入的 3%支付乙方开发、销售手续费。
实务中，拥有土地使用权而没有房地产开发资质的情况比较常有，这样与具各房地产开发经营资质的公司进行合作联建就会应势而生。
本事例中， A 公司自己不具备开发资质，以自己名义获得了《建设工程规划允许证》和《施工允许证》可是没法获得《预售允许证》或《销售允许证》。
即使与 B 公司合作开发，由于此种联建开发的特别性，也没法直接获得房子的销售允许。
只能在办理完成产权登记后进行房子的二次转让。
这是本事例中销售阶段要考虑的问题。
所以该商住楼的销售主体本质是 A 公司。
B房地产公司不过受托代建和代理销售而己。
大家关怀的问题是，在这类情况下，该商住楼开发过程中合作两方应当怎样税务办理？我们知道，该商住楼是以 A 公司名义自行建筑的，没有发生土地权属更改以及转移，在项目完工前与 B 房地产公司形式上签署的是拜托代建合同。
施工阶段除成本花费所签署合同的印花税外，基本没有其余税金。
只管A 公司没有销售资格，假如在项目完工前己经提早预售，则依据营业税政策的规定也应当依照“销售不动产”计算缴纳营业税。
依照土地增值税的规定预征土地增值税。
依照《房地产开发经营业务公司所得税办理方法》国税发 [2009]31 号文规定计算纳公司所得税。
项目完工A 公司办理完成产权登记后能够转让销售，波及的也仍是“销售不动产”计算缴纳的营业税、土地增值税、公司所得税和印花税。
只可是与预售阶段不一样的是这时要进行土地增值税的清理和公司所得税本质毛利额的调整。
房地产合作开发形式一方有土地使用权方有开发资质
【房地产委托开发协议】房地产合作开发的四种方式评析A企业2008年通过出让方式取得一宗土地使用权后，经建设规划部门批准，建设商住楼项目。
由于A企业没有房地产开发资质，决定与关联单位B房地产开发企业合作，双方签订了委托开发、销售协议。
协议约定该开发项目的所有成本、费用均由A企业支付，开发产品委托B企业销售，销售合同由B企业与买方签订，但是销售不动产发票由A企业开具，A 企业按照该楼盘销售收入的3%支付乙方开发、销售手续费。
实务中，拥有土地使用权而没有房地产开发资质的情形比较常见，这样与具备房地产开发经营资质的企业进行合作联建就会应势而生。
本案例中，A企业自身不具备开发资质，以自身名义取得了《建设工程规划许可证》和《施工许可证》但是无法取得《预售许可证》或《销售许可证》。
即便与B企业合作开发，由于此种联建开发的特殊性，也无法直接取得房屋的销售许可。
只能在办理完毕产权登记后进行房屋的二次转让。
这是本案例中销售阶段要考虑的问题。
所以该商住楼的销售主体实质是A企业。
B房地产企业只是受托代建和代理销售而已。
大家关心的问题是，在这种情形下，该商住楼开发过程中合作双方应当如何税务处理我们知道，该商住楼是以A企业名义自行建造的，没有发生土地权属变更以及转移，在项目竣工前与B房地产企业形式上签署的是委托代建合同。
施工阶段除成本费用所签订合同的印花税外，基本没有其他税金。
尽管A企业没有销售资格，如果在项目竣工前已经提前预售，则根据营业税政策的规定也应该按照“销售不动产”计算缴纳营业税。
按照土地增值税的规定预征土地增值税。
按照《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》国税发[2009]31号文规定计算缴纳企业所得税。
项目竣工A企业办理完毕产权登记后能够转让销售，涉及的也还是“销售不动产”计算缴纳的营业税、土地增值税、企业所得税和印花税。
只不过与预售阶段不同的是这时要进行土地增值税的清算和企业所得税实际毛利额的调整。
B房地产开发企业开发过程中涉及哪些税呢B房地产开发企业不具有最终开发产品的所有权，不属于共同投资、共同开发、共享成果的合作经营。
房地产合作开发的四种模式
房地产合作开发的四种模式案例A企业2020年通过出让方式取得一宗土地使用权后，经建设规划部门批准，建设商住楼项目。
由于A企业没有房地产开发资质，决定与关联单位B房地产开发企业合作，双方签订了托付开发、销售协议。
协议约定该开发项目的所有成本、费用均由A企业支付，开发产品托付B企业销售，销售合同由B企业与买方签订，然而销售不动产发票由A企业开具，A企业按照该楼盘销售收入的3%支付乙方开发、销售手续费。
实务中，拥有土地使用权而没有房地产开发资质的情形比较常见，如此与具备房地产开发经营资质的企业进行合作联建就会应势而生。
本案例中，A企业自身不具备开发资质，以自身名义取得了«建设工程规划许可证»和«施工许可证»然而无法取得«预售许可证»或«销售许可证»。
即便与B企业合作开发，由于此种联建开发的专门性，也无法直截了当取得房屋的销售许可。
只能在办理完毕产权登记后进行房屋的二次转让。
这是本案例中销售时期要考虑的问题。
因此该商住楼的销售主体实质是A企业。
B房地产企业只是受托代建和代理销售而已。
大伙儿关怀的问题是，在这种情形下，该商住楼开发过程中合作双方应当如何税务处理？我们明白，该商住楼是以A企业名义自行建筑的，没有发生土地权属变更以及转移，在项目竣工前与B房地产企业形式上签署的是托付代建合同。
施工时期除成本费用所签订合同的印花税外，差不多没有其他税金。
尽管A企业没有销售资格，假如在项目竣工前差不多提早预售，那么依照营业税政策的规定也应该按照〝销售不动产〞运算缴纳营业税。
按照土地增值税的规定预征土地增值税。
按照«房地产开发经营业务企业所得税处理方法»国税发[2020]31号文规定运算缴纳企业所得税。
项目竣工A企业办理完毕产权登记后能够转让销售，涉及的也依旧〝销售不动产〞运算缴纳的营业税、土地增值税、企业所得税和印花税。
房地产合作开发的四种方式案例分析
房地产合作开发的四种方式案例分析1.建设用地出让与财政、房地产企业合作开发：地政府以招拍挂方式出让一块地皮，经过评估，政府决定采用与财政、房地产企业合作开发的方式进行。
财政通过出资购买一部分土地使用权，并投入相应的资金用于基础设施建设，房地产企业则负责物业开发。
这一合作方式充分发挥了财政和房地产企业各自的优势，共同推进了项目的顺利开发。
2.房地产企业与金融机构合作开发：房地产企业计划开发一处写字楼项目，但缺乏足够的资金支持。
该企业与一家国有银行签订了战略合作协议，银行在提供资金支持的同时，还与房地产企业共同推进项目的开发和销售。
通过合作，房地产企业得到了必要的资金支持，同时也能获得银行的专业金融服务，提升了项目的开发效率和销售品质。
3.房地产企业与建筑设计院所合作开发：房地产企业打算开发一处高品质住宅小区，但对项目的建筑设计和规划方案比较困惑。
该企业与一家知名建筑设计院所合作，院所负责项目的设计策划和建筑施工，房地产企业则负责项目的拿地和销售。
通过合作，房地产企业能够利用院所的专业设计经验和技术实力，为项目提供独特的建筑设计，从而提高了项目的市场竞争力和附加值。
4.房地产企业与当地居民合作开发：房地产企业在一座城市开发了一处商业综合体，但面临着与周边居民的合法纠纷。
为了解决这一问题，该企业与周边居民进行了多次协商，最终达成合作共赢的协议。
企业同意向居民提供相应的购房优惠和住房补偿，同时居民也同意配合企业推动项目的开发和销售。
通过合作，房地产企业不仅解决了纠纷问题，还得到了居民的支持，为项目的顺利推进提供了保障。
以上案例分析展示了房地产合作开发的多样性和灵活性。
通过合作，不仅能够充分整合各方资源，提高项目的开发效率和市场竞争力，还能够减少各方的风险，实现共同的利益。
因此，在房地产开发中选择合适的合作方式非常重要。
房地产合作开发的10种模式-房地产合作开发4大模式
房地产合作开发的10种模式作者：祁世芳来源：《中国房地产·市场版》2015年第07期最近关于房企“联姻”、“出轨”的新闻一直没有停过，不过在“白银时代”，单打独斗确实已经out了。
只有强强联合才能显著增强竞争能力，降低开发风险。
正如佳兆业集团总裁金志刚所言，“有钱的出钱，有地的出地，有管理经验的出管理经验，这样企业才能继续维持、发展，在房地产后半场继续运作”。
合作开发的形式多种多样，每家房企都根据自身的需求选择其中一种或几种；不同的房企自身的优劣势不同，合作开发对它们各自的作用自然有所差异。
一、土地入股合作开发以土地入股合作开发，这是目前主流的方式。
该模式是A企出地，B企出资的合作模式。
该模式需要注意的细节是：项目开发需要以合作双方的名义向政府部门办理审批手续和各种证件许可。
同时，双方还需要到国土部门办理土地权属的变更手续，依法将该宗土地使用权按照合作开发协议约定分成比例变更登记到开发商的名下。
项目开发完成后，A企按照获得房屋的公允价值计算转让土地使用权营业税、土地增值税、印花税和企业所得税。
B企按照分出的房屋公允价值计算销售不动产营业税、土地增值税、印花税和企业所得税并确定土地入账价值。
该方案合作双方都要视同销售，看似没有享受税收优惠，但以土地费为开发主体转变为以A、B双方合作名义上的开发主体，符合开发资质要求，项目经营核算以B企为主，项目设计的税金也以B企业为主体计算缴纳。
避免了以A企名义开发带来的一系列问题。
二、合作建房合作建房是指以一方提供土地使用权，另一方或多方提供资金合作开发房地产的房地产开发形式。
主要分为挂牌模式和协议模式。
实际上是通过挂牌或者协议模式受让部分土地使用权。
三、联合成立项目公司该模式是开发商与土地方成立项目公司，土地方将土地使用权变更到项目公司名下后，由项目公司具体开发经营项目的一种模式，有时被视同为土地转让，需要发生土地转让的交易税费。
该合作模式的优点是土地证落在项目公司名下，双方合作关系比较密切，缺点是涉及到项目公司的股权转让或清算。
房地产合作开发的四种方式比较分析分析
房地产合作开发的四种方式比较分析在房地产领域，合作开发项目已经成为越来越流行的合作方式，这种合作可以加速项目开发，在风险和收益之间达到平衡，并且共同促进市场的稳定发展。
但是，市场上存在多种不同类型的合作开发方案，每种方案都有其优势和缺陷。
在本文中，将比较分析四种主要的合作开发方式，包括合资、合作、转让和收购。
合资合资是一种最古老且最常见的房地产合作方式，通常适用于大型项目。
在这种模式下，房地产开发商和投资方共同投资项目。
他们合并资金、技术和人才，共同开发房地产项目。
双方共享风险和收益，并共同管理项目。
合资经营可以大大减少开发方面的风险，并提高在项目管理中的效率。
合资方案的优点是：1.收益共享：两个或多个实体共同投资，共享风险、收益。
2.对于新手来说，减少了风险：新手可能无法完全掌握房地产开发和管理的所有知识，但在合资的情况下，可以得到有经验的合作伙伴的协助。
3.共同管理：双方共同管理项目，可以大大提高项目的管理效率。
虽然合资是一种非常流行的合作方式，但也有一些缺点：1.投资事项需要详细考虑。
一旦项目启动，投资方可能无法更改决策，对投资的长期影响可能难以掌握。
2.投资方并没有完全掌握开发细节，这可能导致项目的未来发展出现问题。
3.双方之间的权力和责任分配问题需要注意，以避免未来的纷争。
合作合作是一种广泛应用于房地产开发的合作方式，通常适用于规模较小或中等的项目。
合作方案是指两个或多个开发人员、公司或实体在项目中共同合作，共享风险、收益。
合作方案的优点是：1.收益共享：与合资类似，合作方案允许双方合作开发项目，并共同分配风险和收益。
2.更加灵活：合作方案通常比合资方案更加灵活，具有更大的自主权和决策权。
3.容易开展：典型的合作模式是指两个开发方共同协作，以满足项目需求。
这种模式在房地产开发中较为普遍，非常容易开展。
缺点：1.共同管理决策可能不明确。
2.尤其是在知识和技术方面，如果双方对开发所需的专业做法没有足够的了解，成功的概率也很小。
房地产合作开发的四种模式
房地产合作开发的四种模式房地产合作开发的四种模式房地产合作开发是指多方共同投资、开发和销售房地产项目的一种模式。
在这个模式下，各方共同承担风险和责任，实现资源优化配置和利益分享。
房地产合作开发有许多不同的模式，本文将介绍其中的四种常见模式。
1. 联合开发模式联合开发模式是指开发商与土地所有权者（通常是政府或企事业单位）达成合作协议，共同进行房地产项目开发。
在这种模式下，土地所有权者提供土地资源，开发商负责资金投入、技术支持和市场推广等工作。
联合开发模式的优点是共享风险和利益，减少了开发商的资金压力，提高了项目的成功率。
另外，土地所有权者可以通过合作获得土地增值收益，并有效控制土地利用。
2. 委托开发模式委托开发模式是指土地所有权者委托开发商来进行房地产项目的开发工作。
在这种模式下，土地所有权者通常通过招标或协商的方式选定开发商。
开发商承担全部的开发责任和风险，并按照约定的条件和标准完成开发工作。
委托开发模式的优点是土地所有权者可以通过招标或协商来选择具备一定实力和经验的开发商，减少了自身的风险。
开发商在完成开发工作后，可以通过出售房屋或收取管理费等方式获取回报。
3. 合资合作模式合资合作模式是指开发商与其他企业或个人合资成立公司，共同进行房地产项目的开发和经营。
在这种模式下，各方共同投资、共同承担风险和利益。
合资合作模式的优点是各方的利益高度一致，有利于提高项目的成功率。
另外，各方可以通过合资公司来合理分工、合理利用资源，提升项目的整体效益。
4. 建筑承包模式建筑承包模式是指开发商委托建筑公司进行房地产项目的建设工作。
在这种模式下，建筑公司负责项目的施工和工程质量，开发商则负责资金投入、市场推广和销售等工作。
建筑承包模式的优点是由专业的建筑公司负责项目的建设，可以提高项目的质量和效益。
开发商可以将更多的精力和资源用于销售和市场推广，提升项目的竞争力。
以上是房地产合作开发的四种常见模式，每种模式都有其独特的优点和适用场景。
产业地产运营模式分析
产业地产运营模式分析根据国内外以发展产业为主体的地产开发建设的经验，产业地产开发有四种开发模式，即政府主导开发模式、主体企业引导模式、产业地产商模式和综合运作模式。
(一) 政府主导模式1、概述政府主导模式是在产业地产开发过程中以政府为主导，由各地政府负责园区的开发、建设以及招商引资等工作。
政府主导模式是目前中国各级地方政府最常使用的产业地产开发模式，同样也是中国目前产业地产市场的主要载体。
其运作主体一般是开发区或产业园区管委会下设的开发公司。
在过去几十年产业地产发展过程中政府主导开发模式更便于运作与招商引资。
因为产业园区的开发并不属于简单意义上的工业地产开发，而更多的是基于区域经济建设、社会发展、百姓就业等各种综合因素考虑而设置的，政府在这些方面主导作用更为突出。
政府主导的开发模式在政策、税收、招商公信力等方面具有一定得优势；其缺陷是不熟悉产业地产的运作方法，项目前期缺乏科学合理的定位与策划，导致其在产业园的整体运作中不够专业化，致使大部分产业园区限制于搁荒。
2、特点政府主导模式开发是在政府主导的前提下进行，通过创造相关产业政策支持、税收优惠等条件营造园区与其他产业地产项目所具备的独特优势，然后通过招商引资、土地出让等方式引进符合相关条件的产业发展项目。
3、典型案例上海张江高科技园区是较为典型的政府主导开发产业园区，于1992年7月成立，规划面积25平方公里。
1999年8月，上海市委、市政府颁布了“聚焦张江”的战略决策，明确园区以集成电路、软件、生物医药为主导产业，集中体现创新创业的主体功能，自此，张江园区步入了快速发展阶段。
2009年，上海市委、市政府颁布“聚焦张江”战略，决心集全市之力，依托上海的综合优势和浦东开发开放先试先行优势，大力发展张江高科技园区，是张江高科技园成为“特而又特”的政策区。
为了更好地实施“聚焦张江”的战略，市委、市政府不仅在政策上给予了园区充分的优惠和倾斜，还从组织给予了保证。
房地产合作开发的四种方式案例分析
房地产合作开发的四种方式案例分析1.投资合作开发方式案例：地一家大型房地产开发公司与当地政府合作，以土地使用权作为企业持有的资本进行投资开发。
该开发公司先以一定的价格购买土地使用权，然后整合资源，投入资金进行房地产项目的开发。
2.土地购房合作方式案例：地一家建筑企业与土地使用权人合作购房，共同进行项目开发。
建筑企业负责进行土地、规划、设计、建设和销售等环节，土地使用权人负责提供土地使用权，并按照约定支付一定比例的款项给建筑企业。
这种方式的特点是，建筑企业承担了开发项目的建设和销售的主要责任，而土地使用权人则通过出让土地使用权获利。
这种方式适用于那些不具备开发能力但拥有土地使用权的土地使用权人，可以分享项目收益，减少经营风险。
3.委托开发方式案例：地政府以土地使用权作为条件，委托给开发商进行土地开发。
政府负责提供土地使用权和相关手续，而开发商负责项目的规划、设计、建设和销售等环节，承担项目的全部风险。
这种方式的特点是，政府作为委托方，不承担项目的经营和风险，而是通过委托开发的方式实现土地价值的最大化。
开发商则通过项目的规划和开发获得收益。
这种方式适用于政府将土地资源交由专业开发商进行开发，实现市场化运作。
4.信托合作开发方式案例：地一家信托公司与房地产开发商合作进行项目开发。
信托公司作为资金提供方，将资金投入到房地产项目中，并代表投资人进行合作开发，而房地产开发商负责项目的规划、设计、建设和销售等环节。
这种方式的特点是，信托公司作为资金提供方可以获得稳定的回报，而房地产开发商可以获得资金支持和专业的管理人才。
这种方式适用于开发商需要引入资金进行项目开发的情况，可以实现风险共担和利益共享。
总之，房地产合作开发方式多种多样，可以根据具体情况选择合适的方式进行合作。
无论采用哪种方式，合作双方需明确各自的权益和责任，有效协调利益关系，以实现共同的发展目标。
联合开发模式的利弊
3.此模式是以订立合作开发合同为基础，是以履行合同为模式的联合开发。
模式2：项目公司型的合作开发
甲公司与乙公司共同出资设立丙公司，以丙公司名义购买土地并进行开发。
优势
以公司的名义进行房地产项目的直接开发，效率更高。灵活性较强，若遇到市场变化可通过公司决议调整发展项目。
弊端
1.如果新组建项目公司，则受到房地产开发资质的限制。根据《房地产开发企业资质管理规定》第三条的规定，“房地产开发企业应当按照本规定申请核定企业资质等级。未取得房地产开发资质等级证书（以下简称资质证书）的企业，不得从事房地产开发经营业务。”因此，组建的项目公司应当取得相应的资质，才能从事房地产项目开发。因申请办理房地产开发企业资质核定续繁杂，需要的时间较长势必会影响开发进度；而且，新注册企业申请核企业资质等级较低，不能承担建筑面积25万平方米以上的开发建设项目。
模式1：联合开发模式
甲公司提供土地，乙公司提供资金，双方订立合作开发合同，按照约定对房地产项目进行开发管理，承担相应义务。
优势
手续简单。合作双方只要签订合作开发协议并按约定履行各自的权利义务，即可通过契约控制的方式来掌控管理整个房地产项目。
弊端
1.合同履行周期较长，容易产生分歧。具体来说，一份完备的合作合同至少应包含合作的模式、合作条件、收益分配和亏损的承担。包括各方如何投资、何时以何种形式投资？违反投资约定该如何处理？收益分配的条件、方式和程序如何？亏损如何承担等。此外，关于土地使用权的使用方式、土地出让金的支付情况、合作后土地使用权的归属、行政审批程序及证照办理的义务、项目资金的监管等，也应当进行明确的约定。如果签约合同的内容不完备，势必为合作以后的纠纷埋下伏笔。
弊端
房地产合作开发合同转性认定的判断标准
房地产合作开发合同转性认定的判断标准房地产合作开发合同转性认定的判断标准鉴于我国的土地所有权属于国家所有，国有土地所有权不可以转让，为了实现对国有土地的合法利用和市场流转，我国设立了独特的国有土地所有权和国有土地使用权相分离的土地制度。
土地使用权人所享用的用益物权在不违反法律、法规的情况下，可以通过不同的方式在不同的民事主体之间流转，从而实现土地资源的市场配置。
土地使用权人可以用土地作为出资与他人合作开发房地产，实现土地要素与资金要素的结合，从而在最大程度上实现国有土地使用权的用益物权，这是合作开发房地产的法律基础。
然而，在房地产开发实务中经常出现名为合作开发房地产而实为土地使用权转让、名为合作开发实为房屋买卖、名为合作开发实为借款、名为合作开发实为房屋租赁的情况。
为了正确处理以上问题，2005年8月1日开始施行的《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》（以下简称《司法解释》）以四个条文对上述四种情况作了界定，这也是本文要讨论的房地产合作开发中的转性合同，本文主要讨论上述四种转性合同认定的判断标准。
一、合作开发房地产合同的概念及特征1.合作开发房地产合同的概念及特征要确定当事人之间订立的名为合作开发房地产合同是否名实相符，首先就要对什么是合作开发房地产合同的概念作出界定，进而分析合作开发房地产合同的特征，从而来判定那些合同属于合作开发房地产合同，那些合同应该转性合同，并应按照转性后的合同关系来处理。
《司法解释》第十四条对合作开发房地产合同作出明确界定：“本解释所称的合作开发房地产合同，是指当事人订立的以提供土地使用权、资金等作为共同出资，共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议。
”因此，合作开发房地产合同应该具备以下特征：第一，当事人以土地使用权、资金等作为共同出资；第二，当事人双方共享利润；第三，当事人共担风险，第四，当事人是以开发房地产为合同的基本内容。
联合开发模式的利弊
模式1：联合开发模式甲公司提供土地，乙公司提供资金，双方订立合作开发合同，按照约定对房地产项目进行开发管理，承担相应义务。
优势手续简单。
合作双方只要签订合作开发协议并按约定履行各自的权利义务，即可通过契约控制的方式来掌控管理整个房地产项目。
弊端 1.合同履行周期较长，容易产生分歧。
具体来说，一份完备的合作合同至少应包含合作的模式、合作条件、收益分配和亏损的承担。
包括各方如何投资、何时以何种形式投资？违反投资约定该如何处理？收益分配的条件、方式和程序如何？亏损如何承担等。
此外，关于土地使用权的使用方式、土地出让金的支付情况、合作后土地使用权的归属、行政审批程序及证照办理的义务、项目资金的监管等，也应当进行明确的约定。
如果签约合同的内容不完备，势必为合作以后的纠纷埋下伏笔。
2.容易产生“名不副实”的合作合同或者导致合同无效。
首先，??在司法实务中，存在这样一些情况，当事人自以为是“合作开发”，但实际上并不符合法律上关于合作开发的定义，这些情况主要包括：第一，约定提供土地使用权的一方不承担经营风险，只收取固定利益，则实为土地使用权转让；第二，约定投资方不承担经营风险，只收取固定数额货币，则实为借款行为；第三，约定投资方不承担经营风险，只分配固定数量房屋，则实为房屋买卖；第四，约定投资方不承担经营风险，只以租赁或其他方式使用房屋，则实为房屋租赁。
上述四种合作开发均按其实际法律关系处理。
其次，法律规定合作合同无效的情形主要有三种：第一，合作开发房地产合同当事人均不具备房地产开发经营资质的；第二，土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，以划拨土地使用权作为投资与他人订立合作开发合同的；第三，未经批准改变土地用途，签订合作开发合同的。
合同无效后，依法按无效合同的有关法律规定处理。
提示 3.此模式是以订立合作开发合同为基础，是以履行合同为模式的联合开发。
模式2：项目公司型的合作开发甲公司与乙公司共同出资设立丙公司，以丙公司名义购买土地并进行开发。
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房地产合作开发的四种方式比较分析案例A企业2008年通过出让方式取得一宗土地使用权后，经建设规划部门批准，建设商住楼项目。
由于A企业没有房地产开发资质，决定与关联单位B房地产开发企业合作，双方签订了委托开发、销售协议。
协议约定该开发项目的所有成本、费用均由A企业支付，开发产品委托B企业销售，销售合同由B企业与买方签订，但是销售不动产发票由A企业开具，A企业按照该楼盘销售收入的3%支付乙方开发、销售手续费。
实务中，拥有土地使用权而没有房地产开发资质的情形比较常见，这样与具备房地产开发经营资质的企业进行合作联建就会应势而生。
本案例中，A企业自身不具备开发资质，以自身名义取得了《建设工程规划许可证》和《施工许可证》但是无法取得《预售许可证》或《销售许可证》。
即便与B企业合作开发，由于此种联建开发的特殊性，也无法直接取得房屋的销售许可。
只能在办理完毕产权登记后进行房屋的二次转让。
这是本案例中销售阶段要考虑的问题。
所以该商住楼的销售主体实质是A企业。
B房地产企业只是受托代建和代理销售而已。
大家关心的问题是，在这种情形下，该商住楼开发过程中合作双方应当如何税务处理？我们知道，该商住楼是以A企业名义自行建造的，没有发生土地权属变更以及转移，在项目竣工前与B房地产企业形式上签署的是委托代建合同。
施工阶段除成本费用所签订合同的印花税外，基本没有其他税金。
尽管A企业没有销售资格，如果在项目竣工前已经提前预售，则根据营业税政策的规定也应该按照“销售不动产”计算缴纳营业税。
按照土地增值税的规定预征土地增值税。
按照《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》国税发[2009]31号文规定计算缴纳企业所得税。
项目竣工A企业办理完毕产权登记后能够转让销售，涉及的也还是“销售不动产”计算缴纳的营业税、土地增值税、企业所得税和印花税。
只不过与预售阶段不同的是这时要进行土地增值税的清算和企业所得税实际毛利额的调整。
B房地产开发企业开发过程中涉及哪些税呢？B房地产开发企业不具有最终开发产品的所有权，不属于共同投资、共同开发、共享成果的合作经营。
其合同形式属于代建房屋。
而代建房屋必须同时符合以下四个条件：必须事先与委托方订有委托代建合同，并在合同上载明取费依据及标准；所建房屋的基建计划与立项审批必须是下达给建设单位的，不发生土地使用权转移；以委托方名义与负责施工队结算；不垫付建设资金。
假如B企业符合上述条件，仅仅是利用技术力量帮助A企业管理工程和受托销售，其取得的代建管理费和销售代理费只计算缴纳营业税，如果产生利润，另行征收企业所得税。
但是，这种代建方式实际上存在很大的纳税风险，对于B企业来说，假如未同时具备上述四个条件，主管税务机关可能对其按“销售不动产”税目征收营业税。
毕竟关联企业之间的这种运作比较常见，房地产企业以代建合同的名义进行开发销售，实际情况一般不可能不垫付建设资金，特别是销售合同是由B房地产企业与买方签订的，销售主体与实质不符。
其中的税务风险需要综合评估。
对于A企业来说，由于其不是房地产开发企业，项目完工土地增值税清算计算扣除项目时，难以享受房地产开发企业加计扣除20%的政策优惠。
对于双方的经营风险也不容忽视，该项目由于不能以有资质的B房地产开发企业名义取得销售许可证，法律要件不完备，难以同正常的商品房相竞价，经营收益会有所减少，在办理产权手续时也极容易与买方产生纠纷。
合作开发是否有更好的途径呢？笔者研究了改公司的情况后，建议双方可以考虑以下的四种方式。
一、规范联建运作双方可以约定：A企业出地、B企业出资金，双方合作开发。
这是通常运用比较普遍的联建合作模式。
该方案需要注意的细节是：项目开发需要以合作双方的名义向政府部门办理审批手续和各种证件许可。
另外B企业投入资金参与房地产开发并享有最终一定成果。
同时，A、B双方还需要到国土部门办理土地权属的变更手续，依法将该宗地土地使用权按照合作开发协议约定分成比例变更登记到B的名下。
项目开发完成后，A企业按照所获得房屋的公允价值计算转让土地使用权营业税、土地增值税、印花税和企业所得税。
B企业按照分出的房屋公允价值计算销售不动产营业税、土地增值税、印花税和企业所得税并确定土地入账价值。
该方案合作双方都要视同销售，看似没有享受税收优惠，但以A企业为开发主体转变为以A、B双方合作名义上的开发主体，符合开发资质要求，项目经营核算以B企业为主，项目涉及的税金也以B企业为主体计算缴纳。
避免了以A企业名义开发带来的一系列问题。
二、直接转让土地使用权假如在该项目开发过程中，A企业不需要自用开发产品，哪么除联建方式外，A企业可以考虑直接转让土地使用权给B房地产开发企业，完全以B企业的名义立项开发销售，项目开发销售过程中的营业税、土地增值税、印花税、企业所得税以B企业为主体计算缴纳。
整个开发过程能够名正言顺。
这种方式下A企业转让土地使用权应当缴纳营业税、土地增值税、印花税、企业所得税。
B企业应当缴纳承受土地使用权契税。
三、以土地使用权投资A企业以土地使用权作为对B房地产企业的投资，项目开发以B企业名义立项。
项目开发销售过程中的营业税、土地增值税、印花税、企业所得税仍然以B企业为主体计算缴纳。
对于A企业的影响如下：1、营业税：《财政部、国家税务总局关于股权转让有关营业税问题的通知》（财税[2002]191号）规定“以无形资产、不动产投资入股，参与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征收营业税。
”A企业以土地使用权作为对B房地产企业的投资，不用缴纳营业税。
2、土地增值税：《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税[1995]48号）第一条规定“对于以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地（房地产）作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税。
对投资、联营企业将上述房地产再转让的，应征收土地增值税。
”《财政部、国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税[2006]21号）规定，自2006年3月2日起，对于以土地（房地产）作价入股进行投资或联营的，凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，均不适用《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税[1995]48号）第一条暂免征收土地增值税的规定。
所以，A企业以土地使用权作为对B房地产企业的投资，应当计算缴纳土地增值税。
3、印花税：A企业以土地使用权作为对B房地产企业的投资，应当按照“产权转移书据”计算缴纳印花税。
4、企业所得税：《关于企业重组业务企业所得税处理若干问题的通知》（财税[2009]59号）明确：资产收购，是指一家企业（以下称为受让企业）购买另一家企业（以下称为转让企业）实质经营性资产的交易。
受让企业支付对价的形式包括股权支付、非股权支付或两者的组合。
资产收购重组交易，相关交易应按以下规定处理：1）被收购方应确认资产转让所得或损失。
2）收购方取得资产的计税基础应以公允价值为基础确定。
3）被收购企业的相关所得税事项原则上保持不变。
A企业以土地使用权作为投资，应当确认资产转让所得，计算缴纳企业所得税。
即投资易发生时分解为按公允价值销售土地使用权和投资两项经济业务进行所得税处理，计算确认资产转让所得或损失。
如果该投资环节满足《关于企业重组业务企业所得税处理若干问题的通知》（财税[2009]59号）关于资产收购特殊性税务处理的规定，即“资产收购，受让企业收购的资产不低于转让企业全部资产的75%，且受让企业在该资产收购发生时的股权支付金额不低于其交易支付总额的85%.”可以选择按以下规定处理：1）转让企业取得受让企业股权的计税基础，以被转让资产的原有计税基础确定。
2）受让企业取得转让企业资产的计税基础，以被转让资产的原有计税基础确定。
这种情形下A企业不用计算投资环节的资产转让所得或损失，但是B房地产企业在计算企业所得税时只能以A企业的土地使用权账面价值确定。
还有在投资环节，B房地产企业需要交纳契税，但是如果其符合《关于企业改制重组若干契税政策的通知》（财税[2008]175号）的规定“企业改制重组过程中，同一投资主体内部所属企业之间土地、房屋权属的无偿划转，包括母公司与其全资子公司之间，同一公司所属全资子公司之间，不征收契税。
”的规定则又可以免缴本环节契税。
四、整体产权转移如果A企业除土地使用权外，没有其他重要经营项目，也可以探索实现整体产权与B房地产企业合并的途径，合并后以B房地产企业的名义立项开发。
这种方式下对于A企业的影响如下：1、营业税：不需要缴纳。
《国家税务总局关于转让企业产权不征营业税问题的批复》（国税函[2002]165号）中规定：企业整体转让企业资产、债权、债务及劳动力的行为，其转让价格不仅仅是由资产价值决定的，与企业销售不动产、转让无形资产的行为完全不同。
因此，转让企业产权的行为不属于营业税征收范围，不应征收营业税。
2、土地增值税：不需要缴纳。
根据土地增值税暂行条例规定，在企业兼并中，对被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的，暂免征收土地增值税。
3、印花税：根据财政部国家税务总局《关于企业改制过程中有关印花税政策的通知》（财税[2003]183号）的规定，经县级以上人民政府及企业主管部门批准改制的企业，凡原资金账簿已贴花的部分可不再贴花，未贴花的部分和以后增加的部分应按规定贴花；因改制签订的产权转移书据免予贴花。
4、企业所得税：《关于企业重组业务企业所得税处理若干问题的通知》（财税[2009]59号）明确：合并，是指一家或多家企业（以下称为被合并企业）将其全部资产和负债转让给另一家现存或新设企业（以下称为合并企业），被合并企业股东换取合并企业的股权或非股权支付，实现两个或两个以上企业的依法合并。
企业合并，当事方应按下列规定处理：案例A企业2008年通过出让方式取得一宗土地使用权后，经建设规划部门批准，建设商住楼项目。
由于A企业没有房地产开发资质，决定与关联单位B房地产开发企业合作，双方签订了委托开发、销售协议。
协议约定该开发项目的所有成本、费用均由A企业支付，开发产品委托B企业销售，销售合同由B企业与买方签订，但是销售不动产发票由A企业开具，A企业按照该楼盘销售收入的3%支付乙方开发、销售手续费。
实务中，拥有土地使用权而没有房地产开发资质的情形比较常见，这样与具备房地产开发经营资质的企业进行合作联建就会应势而生。
本案例中，A企业自身不具备开发资质，以自身名义取得了《建设工程规划许可证》和《施工许可证》但是无法取得《预售许可证》或《销售许可证》。
即便与B企业合作开发，由于此种联建开发的特殊性，也无法直接取得房屋的销售许可。
只能在办理完毕产权登记后进行房屋的二次转让。