商业地产实战基础知识(ppt 36张)
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商业地产培训课件ppt
新天地北里
新天地南里
上海新天地
*
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上海新天地/建筑设计
旧城改造 保护建筑重建
南里新建购物中心
北里中心广场保留建筑
北里入口重建建筑
新建建筑
重建建筑
保留建筑
图示说明：
石库门标志保留
改造后石库门
石库门阳台
石库门建筑雕饰
新天地在改造过程中主要以保留建筑外层表皮，改变内部结构与使用功能的方式使其具有商业功能，在我国尚属首例： 由于石库门建筑部分已经涉危，不宜以结构顶起后的方式改造，方案以拆除部分房屋，并将砖块用于外墙的修补和支弄的铺地； 按其内部按现代都市人的生活方式重新打造，配置自动电梯、中央空调、给排水系统、宽带互联网系统、污水处理、消防系统等；
垂直交通组织
4. 商业公共空间——中庭
思考： 商业体为什么需要中庭？
中庭作为商业体重要的空间节点，是很好的缓冲空间
中庭在大体量集中型商业和商业街中被广泛应用
上海恒隆广场
上海南方商城
上海-海上海商业广场
上海大拇指商业广场
恒隆广场
正大广场
中庭为半开敞形式
尺度较大、丰富、宏伟、开朗
通高空间易形成宏伟感，利用自动扶梯、观光电梯等形成交错、动态、层次丰富的空间
上海新天地
酒吧餐饮为特色招商引擎启动新天地
*
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上海新天地/业态分布
业态
租户数
租户 比例
典型租户
餐饮/酒吧
43
54%
上海锦江拉丁餐厅/璐娜西餐厅
服饰专卖
5
6%
商业地产实战基础知识(ppt 36页)
体性较好，需分割出数百平米以上大铺） • 独立集中商业（独立占地、零售、娱乐为主的纯商业，层数通常在1-
6层，整体性较强，可以是商业街区和集中商业的搭配） • 城市综合体（项目统称。通常包括商铺、写字楼、公寓、酒店等多种
形态）
销售型商业类型比较
优势：容易出体量；利于小面积 商铺的划分；特别利于零售商业组 合的经营；
溁湾镇商圈
主要以枫林一路与麓山路交汇 初为中心，向南影响麓山路 → 麓 山南路；向西到溁湾镇汽车站。
通程电器 指南针购物广场
苏宁电器
滨江新城国际商贸中心 通程商业广场
工作定义：商业服务所能够覆盖的地域 (交通是商圈地域划分的首要因素)
商圈，是指商店以其所在地点为中心，沿着一定的方向和距离扩展，吸引顾客的辐射范围，简单地说，也就是 来店顾客所居住的区域范围。无论大商场还是小商店，它们的销售总是有一定的地理范围。这个地理范围就是 以商场为中心，向四周辐射至可能来店购买的消费者所居住的地点。
劣势：公摊较大，独立存活能力 差，依托整体项目的发展；
适用性：有主力店带动，或主题 鲜明的项目，或专业市场等。
封 闭
沿 街
优势：独立存活能力强，展示面 和到达性好，公摊小；
式 切
底 商
劣势：难以形成体量，分割后面
割
积较大，去化速度慢；
适用性：只适合配套型的商业或
商务裙楼商业。
各种类型优劣势比较
楼层布局
滨江新城商圈
奥克斯广场以平和堂百货以及娱乐业态为主，围绕主体设置室内步行街； 销售部分商业布局动线单一，出入口较少，后经过重新调整规划设计，新增上下扶梯和通道，大 大降低了销售难度和压力；
BF
1F
2F
3F
6层，整体性较强，可以是商业街区和集中商业的搭配） • 城市综合体（项目统称。通常包括商铺、写字楼、公寓、酒店等多种
形态）
销售型商业类型比较
优势：容易出体量；利于小面积 商铺的划分；特别利于零售商业组 合的经营；
溁湾镇商圈
主要以枫林一路与麓山路交汇 初为中心，向南影响麓山路 → 麓 山南路；向西到溁湾镇汽车站。
通程电器 指南针购物广场
苏宁电器
滨江新城国际商贸中心 通程商业广场
工作定义：商业服务所能够覆盖的地域 (交通是商圈地域划分的首要因素)
商圈，是指商店以其所在地点为中心，沿着一定的方向和距离扩展，吸引顾客的辐射范围，简单地说，也就是 来店顾客所居住的区域范围。无论大商场还是小商店，它们的销售总是有一定的地理范围。这个地理范围就是 以商场为中心，向四周辐射至可能来店购买的消费者所居住的地点。
劣势：公摊较大，独立存活能力 差，依托整体项目的发展；
适用性：有主力店带动，或主题 鲜明的项目，或专业市场等。
封 闭
沿 街
优势：独立存活能力强，展示面 和到达性好，公摊小；
式 切
底 商
劣势：难以形成体量，分割后面
割
积较大，去化速度慢；
适用性：只适合配套型的商业或
商务裙楼商业。
各种类型优劣势比较
楼层布局
滨江新城商圈
奥克斯广场以平和堂百货以及娱乐业态为主，围绕主体设置室内步行街； 销售部分商业布局动线单一，出入口较少，后经过重新调整规划设计，新增上下扶梯和通道，大 大降低了销售难度和压力；
BF
1F
2F
3F
《商业地产基础知识》PPT课件
《商业地产基础知识》PPT课件
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学完请删除！
目录
序：基础概念普及 1：零售业态的分类及定义 2：商业发展规律 3：商业运营的专业术语
序：基础概念普及
商业——生意、买卖
Business 广义的商业：“生意”，指所有
以营利为目的的事业
特点
采取定价销售和开架面售，亦可开展连锁经营
商品结构体现专业性、深度性、品种丰富，可 供选择余地大，以某类商品为主，经营的商品具 有自己的特色，一般为高利润
从业人员需具备丰富的专业知识，可以退货
选址多样化，多数店设在繁华商业区、商店街 或百货店、购物中心内
商圈范围不定
营业面积根据主营商品特点而定
8
商家品牌
9
商品品牌
10
餐饮品牌
11
1、零售业态的定义及分类
➢ 零售业Retail industry 以向消费者销售商品为主，并提供相关服务的行业。
➢ 零售业态 Retail Formats 零售企业为满足不同的消费需求进行相应的要素组合 而形成的不同经营形态。
零售业态的定义及分类
➢分类原则： ➢ 零售业态按零售店铺的结构特点,根据其经营方式、 商品结构、服务功能，以及选址、商圈、规模、店堂 设施、目标顾客和有无固定营业场所进行分类。 ➢分类： ➢ 食杂店、便利店、折扣店、超级市场、大型综合 商场、仓储会员店、百货店、专业店、专卖店、家居 建材商店、购物中心、厂家直销中心、电视购物、邮 购、网上商店、自动售货亭、 购物等。 ➢
专用品 非常低
非常高
考虑再三
先品货、 后价格
对专业人士 影响大
重要、 量小
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目录
序：基础概念普及 1：零售业态的分类及定义 2：商业发展规律 3：商业运营的专业术语
序：基础概念普及
商业——生意、买卖
Business 广义的商业：“生意”，指所有
以营利为目的的事业
特点
采取定价销售和开架面售，亦可开展连锁经营
商品结构体现专业性、深度性、品种丰富，可 供选择余地大，以某类商品为主，经营的商品具 有自己的特色，一般为高利润
从业人员需具备丰富的专业知识，可以退货
选址多样化，多数店设在繁华商业区、商店街 或百货店、购物中心内
商圈范围不定
营业面积根据主营商品特点而定
8
商家品牌
9
商品品牌
10
餐饮品牌
11
1、零售业态的定义及分类
➢ 零售业Retail industry 以向消费者销售商品为主，并提供相关服务的行业。
➢ 零售业态 Retail Formats 零售企业为满足不同的消费需求进行相应的要素组合 而形成的不同经营形态。
零售业态的定义及分类
➢分类原则： ➢ 零售业态按零售店铺的结构特点,根据其经营方式、 商品结构、服务功能，以及选址、商圈、规模、店堂 设施、目标顾客和有无固定营业场所进行分类。 ➢分类： ➢ 食杂店、便利店、折扣店、超级市场、大型综合 商场、仓储会员店、百货店、专业店、专卖店、家居 建材商店、购物中心、厂家直销中心、电视购物、邮 购、网上商店、自动售货亭、 购物等。 ➢
专用品 非常低
非常高
考虑再三
先品货、 后价格
对专业人士 影响大
重要、 量小
商业建筑房地产基础知识培训PPT课件
房地产专业术语
土地使用年限年满后？ 1、土地使用年限到期后，自动续期。目前具体规定未出台。 2、地上的建筑属于个人所有，不受土地使用年限的限制。 3、如遇拆迁，会按照具体的拆迁补偿方案进行补偿，不同的时期、不同的地区，该方案差别很大。现在逐步趋向于以当地市场价为标准。
房地产专业术语
建筑基地面积：是指建筑物首层的建筑面积。
房地产专业术语
>按建筑结构承重方式分类
承重墙结构：它的传力途径是：屋盖的重量由屋架（或梁柱）承担，屋架支撑在承重墙上，楼层的重量由组成楼盖的梁、板支撑在承重墙上。因此，屋盖、楼层的荷载均由承重墙承担；墙下有基础，基础下为地基，全部荷载由墙、基础传到地基上。框架结构：主要承重体系有横梁和柱组成，但横梁与柱为刚接（钢筋混凝土结构中通常通过端部钢筋焊接后浇灌混凝土，使其形成整体）连接，从而构成了一个整体刚架（或称框架）。一般多层工业厂房或大型高层民用建筑多属于框架结构。排架结构：主要承重体系由屋架和柱组成。屋架与柱的顶端为铰接（通常为焊接或螺栓连接），而柱的下端嵌固于基础内。一般单层工业厂房大多采用此法。其他：由于城市发展需要建设一些高层、超高层建筑，上述结构形式不足以抵抗水平荷载（风荷载、地震荷载）的作用，因而又发展了剪力墙结构体系、桶式结构体系。
裙楼：指与高层建筑相连的附属建筑，高度不超过24米,如商场。
房地产专业术语
建筑类型
层数或建筑高度
低层建筑
1-3层
多层建筑
4-6层
高层建筑
总高度超过24M，但不包括总高度超过24M的单层建筑
超高层建筑
总高度超过100M
>按层数和高度的分类
房地产专业术语
>高层建筑的国际分类
建筑类型
层数
土地使用年限年满后？ 1、土地使用年限到期后，自动续期。目前具体规定未出台。 2、地上的建筑属于个人所有，不受土地使用年限的限制。 3、如遇拆迁，会按照具体的拆迁补偿方案进行补偿，不同的时期、不同的地区，该方案差别很大。现在逐步趋向于以当地市场价为标准。
房地产专业术语
建筑基地面积：是指建筑物首层的建筑面积。
房地产专业术语
>按建筑结构承重方式分类
承重墙结构：它的传力途径是：屋盖的重量由屋架（或梁柱）承担，屋架支撑在承重墙上，楼层的重量由组成楼盖的梁、板支撑在承重墙上。因此，屋盖、楼层的荷载均由承重墙承担；墙下有基础，基础下为地基，全部荷载由墙、基础传到地基上。框架结构：主要承重体系有横梁和柱组成，但横梁与柱为刚接（钢筋混凝土结构中通常通过端部钢筋焊接后浇灌混凝土，使其形成整体）连接，从而构成了一个整体刚架（或称框架）。一般多层工业厂房或大型高层民用建筑多属于框架结构。排架结构：主要承重体系由屋架和柱组成。屋架与柱的顶端为铰接（通常为焊接或螺栓连接），而柱的下端嵌固于基础内。一般单层工业厂房大多采用此法。其他：由于城市发展需要建设一些高层、超高层建筑，上述结构形式不足以抵抗水平荷载（风荷载、地震荷载）的作用，因而又发展了剪力墙结构体系、桶式结构体系。
裙楼：指与高层建筑相连的附属建筑，高度不超过24米,如商场。
房地产专业术语
建筑类型
层数或建筑高度
低层建筑
1-3层
多层建筑
4-6层
高层建筑
总高度超过24M，但不包括总高度超过24M的单层建筑
超高层建筑
总高度超过100M
>按层数和高度的分类
房地产专业术语
>高层建筑的国际分类
建筑类型
层数
商业地产基础知识培训材料PPT(内部资料)[1]
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商业地产研究
十四、 ShoppingMall发展条件（四）
国内之所以与欧美发展大型商业地产发展的GDP水平 有明显的差距，但仍然具备发展大型商业地产项目，主 要因素在于其人口密度远远大于欧美城市的人口密度， 消费总量决定大型商业地产发展的市场潜力。
商业房地产项目开发的基础条件，是项目所面对核心商 圈的消费总量，因为它体现了核心商务圈的人口基数， 也体现了核心商圈的能力，也包括了GDP的水准。
五、什么叫超市、分类怎样
开架售货，集中收款，采取自选销售方式,以销售 生鲜商品,食品和向顾客提供日常必须品为主要目的的 零售业态. 根据商品结构的不同，可以分为食品超市 和综合超市。 大型超市—实际营业面积6000㎡以上,满足顾客一次性 购齐的零售业态.根据商品结构,可以分为以经营食品 为主的大型超市和以经营日用品为主的大型超市. 仓储会员店---以会员制为基础,实行储销一体,批零兼 营,以提供有限服务和低价商品为主要特征的零售业态.
城市化背景下的商业地产
城市化背景下商业与地产的对接
研究商业业态的规律 业态的变化 研究城市、商业与房地产的结合，是目前摆在商 业地产开发商面前最棘手的问题。
城市化背景下的商业地产
十三、商业地产的发展态势（一）
万达广场样板效应 一个万达广场，一个城市商业业中心。
商业地产诱惑
十三、商业地产的发展态势（二）
成熟阶段
1930－1979（40年）
衰落阶段
1980年后
法国 日本
中国
中国与西方 国家的差别
1852－1880（28年） 1904－1922（18）
1894－1949（55年） 距美、法50年，距日
本30年
1880－1914（34年） 1923－1937（14） 1950－1995（45年） 距美、法、日60年
十四、 ShoppingMall发展条件（四）
国内之所以与欧美发展大型商业地产发展的GDP水平 有明显的差距，但仍然具备发展大型商业地产项目，主 要因素在于其人口密度远远大于欧美城市的人口密度， 消费总量决定大型商业地产发展的市场潜力。
商业房地产项目开发的基础条件，是项目所面对核心商 圈的消费总量，因为它体现了核心商务圈的人口基数， 也体现了核心商圈的能力，也包括了GDP的水准。
五、什么叫超市、分类怎样
开架售货，集中收款，采取自选销售方式,以销售 生鲜商品,食品和向顾客提供日常必须品为主要目的的 零售业态. 根据商品结构的不同，可以分为食品超市 和综合超市。 大型超市—实际营业面积6000㎡以上,满足顾客一次性 购齐的零售业态.根据商品结构,可以分为以经营食品 为主的大型超市和以经营日用品为主的大型超市. 仓储会员店---以会员制为基础,实行储销一体,批零兼 营,以提供有限服务和低价商品为主要特征的零售业态.
城市化背景下的商业地产
城市化背景下商业与地产的对接
研究商业业态的规律 业态的变化 研究城市、商业与房地产的结合，是目前摆在商 业地产开发商面前最棘手的问题。
城市化背景下的商业地产
十三、商业地产的发展态势（一）
万达广场样板效应 一个万达广场，一个城市商业业中心。
商业地产诱惑
十三、商业地产的发展态势（二）
成熟阶段
1930－1979（40年）
衰落阶段
1980年后
法国 日本
中国
中国与西方 国家的差别
1852－1880（28年） 1904－1922（18）
1894－1949（55年） 距美、法50年，距日
本30年
1880－1914（34年） 1923－1937（14） 1950－1995（45年） 距美、法、日60年
《商业地产基础知识》课件
市场趋势
总结词
预测未来商业地产市场的发展趋势，包 括需求变化、价格走势、政策影响等。
VS
详细描述
未来，商业地产市场仍将保持稳定增长态 势。随着消费升级和城市化进程的推进， 商业地产需求将继续增加，尤其是电商物 流、科技产业、文创产业等新兴领域的快 速发展将为商业地产带来新的增长点。同 时，政策对商业地产的调控也将更加严格 ，对环保、节能等方面的要求将进一步提 高。
总结词
市场定位不准确、招商困难、经营管理不善
详细描述
某商业地产项目由于在市场定位、招商和经 营管理等方面存在严重问题，导致项目失败 。具体表现为市场定位不准确，业态组合不 合理；招商困难，无法吸引优质品牌入驻； 经营管理不善，缺乏有效的营销策略和运营 手段。这些问题的存在使得该项目无法实现
商业价值，最终导致了失败的结局。
06
CATALOGUE
商业地产案例分析
成功案例一：万达广场
总结词
规模宏大、品牌聚集、运营管理出色
详Байду номын сангаас描述
万达广场作为国内商业地产的领军项目，凭借其规模宏大的建筑群和丰富的业态 组合，吸引了众多知名品牌入驻。其独特的运营管理模式和营销策略，使得万达 广场在市场竞争中占据了优势地位，成为了商业地产的成功典范。
法律风险
商业地产投资涉及的法律法规 较多，投资者需注意遵守相关
规定，避免纠纷。
投资回报
租金收入
长期持有商业地产并通过出租 获得稳定的租金收入。
资产增值
随着商业地产市场的波动，投 资者可能获得资产增值收益。
税收优惠
符合条件的商业地产投资可能 享受税收优惠政策，降低投资 成本。
其他收益
如股权或债权投资可能带来的 分红、利息等其他收益。
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商业地产实战基础知识
什么是“商业地产”？
——并无科班的定义
狭义概念——retail real estate；意指用于各种零售、餐饮、休闲等生活 服务类经营方式的不动产，包括商场、店铺、MALL、步行街以及社区商业等。
广义概念——commercial real estate 或 commercial property；除商铺 之外还涵盖写字楼、公寓式酒店、连锁酒店等具有商务属性的不动产.
目前引进大型百货并完成98%招商的奥克斯广场可售部分商业已基本售完；今年该片区的商业氛围 随着奥克斯4月底开业基本形成规模，该区域未来新增供应约33万方。
1 2
3
5
4
滨江新城商圈
奥整体定位中高端，集百货、超市、休闲娱乐、餐饮于一体的大型商业体，项目整体 的商业规模较大； 项目属于滨江新城商圈的开拓者和领导者角色，弥补了河西北部大型商业的空白；
如何认识和研究一个综合商业项目的商圈——认知维度
居住人口（数量、结构、收入、消费习惯） 办公人口（数量、结构、收入、行业、个人和商务消费习惯） 客流导入（与周边商圈的关系） 竞争关系（商圈内竞品的数量、分布、招商资源的竞争、客户竞争） 业态结构（商圈内业态关系，和其他商圈的关系） 交通（吸引客流的基础条件） 其他公共设施配套（医院、学校、政务机关、工业园区等）
溁湾镇商圈
主要以枫林一路与麓山路交汇 初为中心，向南影响麓山路 → 麓 山南路；向西到溁湾镇汽车站。
通程电器 指南针购物广场
滨江新城国际商贸中心 通程商业广场
苏宁电器
工作定义：商业服务所能够覆盖的地域
(交通是商圈地域划分的首要因素)
商圈，是指商店以其所在地点为中心，沿着一定的方向和距离扩展，吸引顾客的辐射范围，简单地说，也就是 来店顾客所居住的区域范围。无论大商场还是小商店，它们的销售总是有一定的地理范围。这个地理范围就是 以商场为中心，向四周辐射至可能来店购买的消费者所居住的地点。
中央 商务 区
交通规划
区域特点
景观资源丰富，交通便利；区域以现代金融商务 为核心，旅游服务驱动，形成滨江商务商业及生 态居住的综合板块； 活力生活区是最新成熟的区域，中央商务区的发
城际铁 路 地铁6 号线
活力 生活 区
发展情况
展将需要一定时间的培育，商圈依托住宅项目的
发展优先于商务区成型；
滨江新城商圈
溁湾镇商圈
该商圈是河西最早形成的商业中心，商圈内以通程商 业广场为主，周边电器卖场、街铺零售作为补充。受 到区域发展的影响，商业未来发展空间比较有限；
麓南商圈
依托麓南大学城的发展，以满足区域学生和居民生活 消费为主，主要是特色风味小吃、快餐等，以中低档 为主；
望城坡商圈
区域以流动人口为主，属于河西区域的建材和小商品 批发的集中区域，随着长房人人乐购物中心的开业， 区域内综合配套逐步发展。
商业地产五大模块
选址及获取土地
商业地产开发
和住宅开发类似。同样包括定位、做规划、设计、施工等
招商
招商是一个把商业建筑“填满”的过程，但操作过程远不是直观上这么简 单，后文还将论述
运营管理
招商并不是商业地产的最后一个环节，呕心沥血的经营才是商业获得成功 的必经之路
退出机制
商业地产本质上不是开发，而是投资，建立退出机制，整个产业链条才得 以保持完整 根据公司战略需要，在通过运营提高估值水平后，选择适当时机和适当渠 道退出
商圈，有很多层次，需要区别分析
(1)核心商圈(Primary Trading Area)。这是最接近商店并拥有高密 度顾客群的区域，通常商店55％～70％的顾客来自核心商圈。
(2)次要商圈(Secondary Trading Area)。这是位于主要商圈之外、 顾客密度较稀的区域，约包括商店15％一25％的顾客。 (3)边际商圈(Fringe Trading Area)。这是指位于次要商圈以外的区 域，在此商圈内顾客分布最稀，商店吸引力较弱，规模较小的商店在此 区域内几乎没有顾客。
什么是“商圈”？ 通俗定义：多个相邻商业体（包括商铺、酒店、写字楼等）组成的区域
市府商圈
随着步步高广场和湘腾广场底商街区的开业，提高了 整体商业的丰富度和档次，特别是步步高广场代表了 目前大河西区域的最高档次的商业物业，弥补了区域 零售、餐饮及娱乐方面的市场空白；
市府商圈 望城坡商圈 溁湾镇商圈 麓南商圈
河西主要商圈
区域内早期形成的溁湾镇商圈、麓南商圈、望城坡商圈发展最为成熟的商圈，
但受到地域等方面的限制，麓南商圈辐射力有限，溁湾镇未来发展潜力不足；望城 坡和市府商圈有望逐步向综合型商圈转型。
溁湾镇商圈
溁湾镇商圈发展缓慢，后劲不足，随着现在商业项目硬件的老化从最成熟的商圈将 会逐步走向衰退，河西新兴商业项目的发展将对本商圈形成较大的威胁；
商业项目分布
郁金香 长房时代广场
广大环球 湘浙市场 河西交通枢纽
西中心 达美D6街区
滨江新城商圈
区域规划
地铁4 号线
滨江新城集商务、商业、文化、旅游、休闲及 功能定位
生态 中心 区
娱乐等综合功能于一体，分为生态中心区、中 央商务区、活力生活区，预计2016年活力生活 区的滨江商圈将会初步成型； 通过城际铁路、4号线、6号线轨道交通，银盆岭 大桥、福元路大桥、桐梓坡隧道、营盘路隧道等 连接河东和河西主城区； 区域处于河东主城区北侧，临江与河东相望；
室外步行街北区商铺 室外步行街南区商铺 室内步行街 写字楼裙 步行商业街 （销售部分） 楼商业 1-6F 平和堂百货 7-25F 5A甲级写字楼 BF 华润万家超市 1F 电玩城 2F 平和堂 3F 国美电器 4F 广东魔方KTV俱乐部 5-6F 韩国CGV 3DIMAX影院 7-24F 商务公寓
麓南商圈
麓南商圈依托校园发展，受客群和交通阻隔的限制，未来发展依然以区域内客户群为主；很 难吸引外部消费群体，但整体将会逐步由零散式向集中商业体方向发展；
商业项目分布
家润多广场 悦购广场 麓南商业广场
步步高生活广场
望城坡商圈
望城坡商圈随着新商业项目供应，逐步从建材综合市场为主的商业中心向综合型商业中心进行转型；
什么是“商业地产”？
——并无科班的定义
狭义概念——retail real estate；意指用于各种零售、餐饮、休闲等生活 服务类经营方式的不动产，包括商场、店铺、MALL、步行街以及社区商业等。
广义概念——commercial real estate 或 commercial property；除商铺 之外还涵盖写字楼、公寓式酒店、连锁酒店等具有商务属性的不动产.
目前引进大型百货并完成98%招商的奥克斯广场可售部分商业已基本售完；今年该片区的商业氛围 随着奥克斯4月底开业基本形成规模，该区域未来新增供应约33万方。
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滨江新城商圈
奥整体定位中高端，集百货、超市、休闲娱乐、餐饮于一体的大型商业体，项目整体 的商业规模较大； 项目属于滨江新城商圈的开拓者和领导者角色，弥补了河西北部大型商业的空白；
如何认识和研究一个综合商业项目的商圈——认知维度
居住人口（数量、结构、收入、消费习惯） 办公人口（数量、结构、收入、行业、个人和商务消费习惯） 客流导入（与周边商圈的关系） 竞争关系（商圈内竞品的数量、分布、招商资源的竞争、客户竞争） 业态结构（商圈内业态关系，和其他商圈的关系） 交通（吸引客流的基础条件） 其他公共设施配套（医院、学校、政务机关、工业园区等）
溁湾镇商圈
主要以枫林一路与麓山路交汇 初为中心，向南影响麓山路 → 麓 山南路；向西到溁湾镇汽车站。
通程电器 指南针购物广场
滨江新城国际商贸中心 通程商业广场
苏宁电器
工作定义：商业服务所能够覆盖的地域
(交通是商圈地域划分的首要因素)
商圈，是指商店以其所在地点为中心，沿着一定的方向和距离扩展，吸引顾客的辐射范围，简单地说，也就是 来店顾客所居住的区域范围。无论大商场还是小商店，它们的销售总是有一定的地理范围。这个地理范围就是 以商场为中心，向四周辐射至可能来店购买的消费者所居住的地点。
中央 商务 区
交通规划
区域特点
景观资源丰富，交通便利；区域以现代金融商务 为核心，旅游服务驱动，形成滨江商务商业及生 态居住的综合板块； 活力生活区是最新成熟的区域，中央商务区的发
城际铁 路 地铁6 号线
活力 生活 区
发展情况
展将需要一定时间的培育，商圈依托住宅项目的
发展优先于商务区成型；
滨江新城商圈
溁湾镇商圈
该商圈是河西最早形成的商业中心，商圈内以通程商 业广场为主，周边电器卖场、街铺零售作为补充。受 到区域发展的影响，商业未来发展空间比较有限；
麓南商圈
依托麓南大学城的发展，以满足区域学生和居民生活 消费为主，主要是特色风味小吃、快餐等，以中低档 为主；
望城坡商圈
区域以流动人口为主，属于河西区域的建材和小商品 批发的集中区域，随着长房人人乐购物中心的开业， 区域内综合配套逐步发展。
商业地产五大模块
选址及获取土地
商业地产开发
和住宅开发类似。同样包括定位、做规划、设计、施工等
招商
招商是一个把商业建筑“填满”的过程，但操作过程远不是直观上这么简 单，后文还将论述
运营管理
招商并不是商业地产的最后一个环节，呕心沥血的经营才是商业获得成功 的必经之路
退出机制
商业地产本质上不是开发，而是投资，建立退出机制，整个产业链条才得 以保持完整 根据公司战略需要，在通过运营提高估值水平后，选择适当时机和适当渠 道退出
商圈，有很多层次，需要区别分析
(1)核心商圈(Primary Trading Area)。这是最接近商店并拥有高密 度顾客群的区域，通常商店55％～70％的顾客来自核心商圈。
(2)次要商圈(Secondary Trading Area)。这是位于主要商圈之外、 顾客密度较稀的区域，约包括商店15％一25％的顾客。 (3)边际商圈(Fringe Trading Area)。这是指位于次要商圈以外的区 域，在此商圈内顾客分布最稀，商店吸引力较弱，规模较小的商店在此 区域内几乎没有顾客。
什么是“商圈”？ 通俗定义：多个相邻商业体（包括商铺、酒店、写字楼等）组成的区域
市府商圈
随着步步高广场和湘腾广场底商街区的开业，提高了 整体商业的丰富度和档次，特别是步步高广场代表了 目前大河西区域的最高档次的商业物业，弥补了区域 零售、餐饮及娱乐方面的市场空白；
市府商圈 望城坡商圈 溁湾镇商圈 麓南商圈
河西主要商圈
区域内早期形成的溁湾镇商圈、麓南商圈、望城坡商圈发展最为成熟的商圈，
但受到地域等方面的限制，麓南商圈辐射力有限，溁湾镇未来发展潜力不足；望城 坡和市府商圈有望逐步向综合型商圈转型。
溁湾镇商圈
溁湾镇商圈发展缓慢，后劲不足，随着现在商业项目硬件的老化从最成熟的商圈将 会逐步走向衰退，河西新兴商业项目的发展将对本商圈形成较大的威胁；
商业项目分布
郁金香 长房时代广场
广大环球 湘浙市场 河西交通枢纽
西中心 达美D6街区
滨江新城商圈
区域规划
地铁4 号线
滨江新城集商务、商业、文化、旅游、休闲及 功能定位
生态 中心 区
娱乐等综合功能于一体，分为生态中心区、中 央商务区、活力生活区，预计2016年活力生活 区的滨江商圈将会初步成型； 通过城际铁路、4号线、6号线轨道交通，银盆岭 大桥、福元路大桥、桐梓坡隧道、营盘路隧道等 连接河东和河西主城区； 区域处于河东主城区北侧，临江与河东相望；
室外步行街北区商铺 室外步行街南区商铺 室内步行街 写字楼裙 步行商业街 （销售部分） 楼商业 1-6F 平和堂百货 7-25F 5A甲级写字楼 BF 华润万家超市 1F 电玩城 2F 平和堂 3F 国美电器 4F 广东魔方KTV俱乐部 5-6F 韩国CGV 3DIMAX影院 7-24F 商务公寓
麓南商圈
麓南商圈依托校园发展，受客群和交通阻隔的限制，未来发展依然以区域内客户群为主；很 难吸引外部消费群体，但整体将会逐步由零散式向集中商业体方向发展；
商业项目分布
家润多广场 悦购广场 麓南商业广场
步步高生活广场
望城坡商圈
望城坡商圈随着新商业项目供应，逐步从建材综合市场为主的商业中心向综合型商业中心进行转型；