合富辉煌-华润集团东方大学城项目发展策划报告-123页
某大学城项目策划报告提案
商品房销售均价分别比
100
上一年上涨3.9％、
2001
7.61%、10.6%，价格上
扬幅度逐年递增；其中
住宅均价2005年为2539 3200
元/m2；项目所在区域开 福区均价为2060元/m2；
3000
元/平米
2800
2005年商品房增长幅度 （10.6%）低于可支配收 2600
2582
入增长（12.8%），房价 2400
区域内教师、公务员、 企业主，主要是河西的 客户，河东客户很少
天心区 雨花区
以新搬迁的省政 府为核心的政务 新区
多层16%；小高层47% 高层34%；别墅3%
2房90；3房110-130；4房 150；复式210； 连排-；独栋-
城市传统体育、 文化中心，
城市南拓带来区 域发展利好
多层16%；小高层35% 高层41%；别墅8%
是销售的持续增长
是品牌和知名度
目
标
沟
经过和利海集团长沙项目团队的多轮沟通和
通
讨论，我们认为利海集团长沙大学城项目的
主要目标是：
PURPOSE1: 稳健开发，赢得合理的销售价格和销售速度
通过本项目的操作在长沙建立一定品牌知名
PURPOSE2: 度，为利海在长沙的进一步发展打下基础。
问
题
界
经过和利海集团长沙项目团队的多轮沟通和
项目为城郊非资源型大盘
02
市场 分析
01
5
1
长沙市场
商品房成交面积近年大幅度增长，供求关系趋于 平衡，价格平稳上扬
2005年长沙市场成交面 积首次大于竣工面积， 房价稳定上升，基本消 化了市场前几年的市场 积压；
合富辉煌绿地和创大厦商业项目营销策划报告70PPT38M
开发成本有所提高，竞争环境 更加公平。
住宅市场监管严厉，部分投资 资金转向商用物业。
海外资金大量流入，06年海外 投资上海地区大宗物业超过60 亿人民币，总面积达32万平米
中小基金投资谨慎
从政策面看上海地产市场，抑 制住宅投机成为主旋律。而商 用物业的持续加热以及大环境 的烘托，使未来的上海甲级写 字楼行情更为看好。
HOW
怎么样
目前写字楼市场怎么样
市场分析
价
值
What
是什么
我们是什么样的产品
项目分析
对
接
Who
是谁
我们的目标客户是谁
客户群分析
How
怎么样
我们怎么样抓住目标客户
营销策略
合富辉煌绿地和创大厦商业项目营销 策划报告70PPT38M
市场分析
合富辉煌绿地和创大厦商业项目营销 策划报告70PPT38M
宏观房地产发展状况
合富辉煌绿地和创大厦商业项目营销 策划报告70PPT38M
区位示意
绿地和创 南京西路
人民广场
小陆家嘴
徐家汇
淮海中路
合富辉煌绿地和创大厦商业项目营销 策划报告70PPT38M
区位示意
项目处于武宁路、曹杨路之间， 是上海市著名的城市走廊，向 西对接沪宁线，从而辐射整个 苏南平原。
项目所处于的点位于普陀区内 环以内，整体形象有待改善。
◇其中静安、黄浦租金最高，分别为每天每平 米1.17美金及1.03美金。
◇预计06年上海写字楼市场仍有很高的上涨 空间。
合富辉煌绿地和创大厦商业项目营销 策划报告70PPT38M
政策走向
06年3月，国税局关于房地产开 发业务征企业所的税。
06年5月，九部委联合下发国六 条。
合富辉煌太原城建集团东城9000亩大盘项目前期发展报告171PPT
产业发展目标：
近期（2010年），基本完成“传统产业新
型化改造”，形成现代服务业和高新技术
产业等6大主导产业；远期（2020年），
基本奠定工业“高技术化”基础，步入后
工业化阶段。
——国家十一五发展计划
中部六省
环渤海经济圈 山 西
长三角经
珠三角经济圈
太原作为大太原经济圈的核心，在未来的快速发展中将更具外部开 放性和内部互动性
为了在国家“中部崛起”战略中取得主动， 山西“十一五规划”提出了构建“大太原经 济圈”的规划，经济圈的构建，将形成区域 协调、互补、共赢、多赢的经济形态；
26
27
20
3887
2884
2868
17
26
27
95
149
94
26
20
27
中部
煤炭资源是山西经济可持续发展的保证，对整体经济快速增长的贡 献大
山西省现有各类煤矿3207处，生产及在建总产 能为9.33亿吨／年；全省保有查明煤炭资源储 量2654亿吨，占全国的26%。
煤炭资源长期以来都是山西经济发展的重要依 托；03年，随着国家放开煤炭市场以及国内、 国际能源紧缺，煤炭价格快速上涨，煤炭成为 山西经济加速发展的核心。
——摘自《太原市国民经济和
社会发展第十一个五年规划纲要》
近5年太原三产结构比例变化
数据来源：太原统计年鉴
2006年太原与周边城市产业结构比较
消费型城市特征明显，居民收入水平稳步提高；高端消费能力强
01-06年太原城镇人均可支配收入与消费支出对比表 (单位
合富辉煌岳阳中航南湖的项目发展的的策划的报告2
东部排列为高层产品
案例二：沙河堤亚纳湾
岳阳南湖项目发展策划报告
产品竞争策略
地段
内外部自 然资源
品牌树立
纯粹性
园林表现力：★ ★ ★
园林表现 力
外立面表 现力
户型结构
产品附加 值
物业服务 内部配套
外立面表现力： ★ ★ ★
案例二：沙河堤亚纳湾
岳阳南湖项目发展策划报告
产品竞争策略
地段
内外部自 然资源
金科东方大院销售总结
岳阳南湖项目发展策划报告
金科东方大院通过“价值全面标杆化”策略，实现了快销与高价的双丰收
物业类型
供应量
建筑面积
联排别墅 独立别墅
一期220套 5套
169-243平
产权 400多平
电梯洋房
408套（2019 年）
114—179平
使用面积 434-545平 1000多平
逾1：1
均价 10000-12000元/平米 20000-25000元/平米
项目战略发展方向选择
岳阳南湖项目发展策划报告
通过SWOT分析及市场调研明确本案发展战略：
战略地位分类
战略地位所具 备的特征
本案条件及市 场特征
领导者
挑战者
追随者
补缺者
一线品牌 项目具有无可复制的 资源
产品创新
垄断价格标杆，引领 市场潮流
具有持续作战能力市场 新进者
具备强劲的企业实力 改变游戏规则 强调新的评估标准 强调产品的特色和价值
绿化率50%。
外立面表现力： ★ ★ ★★★
东方大院国宅建筑分顶、中、底共三段，通过退、 错、院、露、门、雕、墙等手法将三部分有机地融 合为一体。 顶段是国宅的形与魄的所在：以中国建筑的斜顶为 建筑远观主剪影，辅以双坡、半坡黛瓦屋顶，形成 错落有致的建筑天际轮廓线。以不对称的手法削减 了建筑的繁沉与累赘，增添动感与时尚。 中段为空间联系阶段：以白色粉墙为主，配以小面 积明亮的灰砖及窗框，与墙面形成鲜明的对比。 底段为亲近的和谐段：在尺度上更讲究，层次更丰 富，细节亮点更细腻鲜明，每栋具有前庭后院、下 沉私家会所、挑空花池等设计。
东方大学城开发有限公司组织机构设置情况.doc
东方大学城开发有限公司组织机构设置情况公司目前的组织机构设置：股东会董事会监事会总经理总经理助理（6名）总经理办公室、企业策划部、财务部、投资融资部、计划合约审计部、行政事务部、人力资源部、教育文化发展部、法务部、开发拓展部、综合执法大队、总工程师办公室、质量技术部、物业管理公司、资产经营部共计15个部门。
整合修改后为实行的组织机构设置：股东会董事会监事会总经理总经理助理（6名）综合部、规划发展部、经营管理部、人力资源部、财务部、教育发展部、工程技术部、物业管理部、法务部共计9个部门。
企业员工共计98人。
美文欣赏1、走过春的田野，趟过夏的激流，来到秋天就是安静祥和的世界。
秋天，虽没有玫瑰的芳香，却有秋菊的淡雅，没有繁花似锦，却有硕果累累。
秋天，没有夏日的激情，却有浪漫的温情，没有春的奔放，却有收获的喜悦。
清风落叶舞秋韵，枝头硕果醉秋容。
秋天是甘美的酒，秋天是壮丽的诗，秋天是动人的歌。
2、人的一生就是一个储蓄的过程，在奋斗的时候储存了希望；在耕耘的时候储存了一粒种子；在旅行的时候储存了风景；在微笑的时候储存了快乐。
聪明的人善于储蓄，在漫长而短暂的人生旅途中，学会储蓄每一个闪光的瞬间，然后用它们酿成一杯美好的回忆，在四季的变幻与交替之间，散发浓香，珍藏一生！3、春天来了，我要把心灵放回萦绕柔肠的远方。
让心灵长出北归大雁的翅膀，乘着吹动彩云的熏风，捧着湿润江南的霡霂，唱着荡漾晨舟的渔歌，沾着充盈夜窗的芬芳，回到久别的家乡。
我翻开解冻的泥土，挖出埋藏在这里的梦，让她沐浴灿烂的阳光，期待她慢慢长出枝蔓，结下向往已久的真爱的果实。
4、好好享受生活吧，每个人都是幸福的。
人生山一程，水一程，轻握一份懂得，将牵挂折叠，将幸福尽收，带着明媚，温暖前行，只要心是温润的，再遥远的路也会走的安然，回眸处，愿阳光时时明媚，愿生活处处晴好。
5、漂然月色，时光随风远逝，悄然又到雨季，花，依旧美；心，依旧静。
月的柔情，夜懂；心的清澈，雨懂；你的深情，我懂。
合富辉煌_西安曲江新区项目发展策划报告_225PPT_2009年资料
区域发展：曲江新区的现状与规划，将会给项目带来怎样的开发环境？
区域的发展能给项目带来怎样的机遇？
曲江新区现在开发热点主要集中于“雁塔南路-大唐芙蓉园-南湖西部” 区域，寒窑是近期将要开发的旅游项目，对项目带来一定利好
2004－2008年西安商品房成交走势图
（万㎡）
1200 1000
800 600 400 200
0
488.44
536.76
2004年
2005年
成交面积
681.04
958.01
2006年
2007年
成交金额
（亿元）
450
400
350
668.91
300
250
200
150
100
50
0
2008年
2004－2008年西安普通住宅成交均价走势图
谨呈：陕西三鼎实业有限公司
西安曲江新区项目发展策划报告
合富辉煌 发展策略·开发设计研究中心 2009年4月
合富辉煌的策划工作是基于大量的基础研究
目前，项目小组对曲江新区内所有项目进入了仔细的市场调研，并进行超过30次的深入访谈，其中包括消 费者、业内人士等，而在基础研究中，则包括城市、区域发展及规划、房地产市场、客户需求等多个方面， 收集了充分的市场信息及数据，为策划工作的成功奠定了扎实的基础
中海集团成立于1979年，香港上市，在香港开发项 目超过60个，国内已进入20多个城市，已完成和计 划投入的房地产投资额超过1000亿元，开发总量超 过2500万平方米
新界
金地集团成立于1988年，2001年于上海上市，进 入城市超过15个，开发项目超过30个，房地产开发 企业国家一级资质单位，至2008年集团总资产 355.7亿，净资产87.1亿
合富辉煌XX年廊坊市华润集团东方大学城项目发展策划
中心区分别为40公里和60公里，1个小时可到达首都国 际机场、天津国际机场和天津新港，在以100公里为半 径的范围内，拥有两个国际机场、一个特大货运港口、 三条高速公路、五条国家级公路、四十多条省级公路。
城市定位：京津之间的新兴城市、高新技术产业
和现代化制造业基地、园林式生态型宜居名城。
2
汽车零部件
柳博安利活塞环、瑞达汽车制动器、全兴工业、 威意特汽车系统、上方汽车内饰、华安汽车装
备、亚新科制动技术等。
好丽友食品、露露饮料、伊利乳品、飞鹤乳业、
3
食品加工
新瑞番茄制品、威康特食品、智爱富食品、张 裕葡萄酒、日清中粮食品、多维食品、中基金
米兰咖啡、中孚食品等。
4
新材料
立邦涂料、阿克苏诺贝尔、国瑞电子、阿童木、 超尔固涂料等。
合富辉煌XX年廊坊市华润集团东方 大学城项目发展策划
1
城市发展研判
2
房地产市场研究
3
区域板块竞争分析
4
项目分析与定位
5
规划建议
6
经济测算
7
营销思路
合富辉煌XX年廊坊市华润集团东方 大学城项目发展策划
廊坊房地产市场研究
1 发展状况：起步晚，但高速发展
廊坊商品房市场自2000年左右才正式启动，由于起步较 晚，整体发展水平低。但城市发展建设空间充足，可借鉴的成 功经验较多，加之与北京、天津等地特殊的位置关系，目前处 于高速发展阶段。
合富辉煌XX年廊坊市华润集团东方 大学城项目发展策划
目前，东方大学城已经完成建筑面积205万平方米，总楼宇200多座，30 多所高校的近5万名大、中学生入驻。
合富辉煌XX年廊坊市华润集团东方 大学城项目发展策划
合富辉煌佳诚地产建材城的项目发展的的策划的报告精品文档
速度整体保持稳 定，城市人口的 增加将导致对房
年份 指标
2019年 2019年 2019年
2019年 2019年
地产的潜在需求 加大，势必引起 房地产开发量的
大理市人口 非农业人口
518636 525556 589779 195846 201961 206153
596044 209507
603199 214660
70000 60000 50000 40000 30000 20000 10000
0
6915 2004年
600% 47836
57206
2005年
20% 2006年
7
51406
6
5
4
3
2
1
-10% 0
-1 2007年
销售面积（单位：㎡）
增长率
商业销售增长持续走低，未来市场竞争 激烈，本项目的销售压力将十分巨大。
58000M2×2=116000M2
-
14
小结
位于新老城区结合部； 交通方便快捷 初步具有商业氛围 地块居住价值较低 地块商业价值较高 地块容积率指标较高
可借势打造一个更新升级的项目 具备打造集散型商业的条件 不适合开发大量的住宅物业 适合开发大量的商业物业 要充分结合当地市场实际情况，不
560000 540000 520000 500000 480000
定激增，导城致城市人口46发0000展在2002刺年 激2城003年市房20地04年产业200发5年 展2006年
市定人下口降比外例，的有增一长同时，也将间接导致大理建市人材口 需求人口的增长增速度加
14.00% 12.00% 10.00% 8.00% 6.00% 4.00% 2.00% 0.00%
2018年贵阳合富辉煌红华新天地商业规划建议98页.pdf
贵州合富辉煌房地产顾问有限公司红华新天地商业规划建议CONTENTS 商业市场研究1l 宏观环境l 商圈分析l 区域市场分析 项目定位2l 竞争力界定l 项目商业定位商业规划建议3l 业态功能分区l 平面规划建议l产品改造建议研究方法和思路合富辉煌针对项目特征，将从以下3个维度进行分析，进而得出定位策略及规划方案规划定位区域背景本体分析市场研究l 区域环境l 人口规模l 消费力水平l 商业活跃度l 地块条件l 资源条件l 产品建筑特征l 供需关系l 价格水平l 周边项目l 竞争项目l 案例1Part.1商业市场研究分版目录l 宏观环境l 商圈分析l 区域市场分析宏观环境—区域经济2016年第一季度GDP增速，贵阳一跃至全国第一，而前三季度贵阳在中西部城市排名位列三甲；展现了惊人发展潜力吸引了全国上下的目光ü今年在全国经济下行的大背景下，贵阳市经济仍旧保持高速增长，今年前三季度的GDP增速在西部城市中排名第3，成为西部最具有发展潜力的城市之一；ü在上半年GDP增速排名及第一季度GDP增速排名中，贵阳增速最快达到了全国第一，增长率进超全国水平。
宏观环境—消费水平2016年贵阳消费力惊人，“买买买”多次出镜；可支配收入逐年升高，市场基础优异；同时支出占比高达9成，消费欲望强烈ü贵阳市常驻人口存款余额历年稳步发展，人民手中有越来越多的资金可以消费，市场有优异的经济基础；ü贵阳居民消费支出占可支配收入的9成以上，显示出贵阳人爱消费勇于消费的一面。
宏观环境—城市发展到2020年，贵阳市将实现“一个目标”、“三个建成”。
“一个目标”，即打造创新型中心城市；“三个建成”，即建成大数据综合创新试验匙、建成全国生态文明示范城市、建成更高水平的全面小康社会。
小结关键词：机会贵阳总体经济运行良好，发展潜力较大，消费水平上升为商业发展创造机会。
1Part.1商业市场研究l 宏观环境l 商圈分析l 区域市场分析商圈分析—贵阳商业市场演变特征贵阳城市商业开发不再局限于主城区传统商业板块，市级商业中心逐步向外扩展。
北大纵横—东方大学城—东方大学城调研报告
北大纵横管理咨询公司
第 11 页
第二阶段：过渡阶段－管理体制上前期由于政府力量的介入属于混合制当中的 政企分开型
北大纵横管理咨询公司
第 12 页
第二阶段：过渡阶段－管理体制上资产重组以后属于混合制当中的政企合一型
北大纵横管理咨询公司
第 13 页
第二阶段：过渡阶段－管理体制上资产重组以后属于混合制当中的政企合一型， 是适应目前特殊时期的一种特殊的方式
第 18 页
从企业价值链中我们可以看到，东方大学城开发公司目前的主要职责从建设已经转到经 营上来
北大纵横管理咨询公司
第 19 页
本阶段面临的主要问题是债务清欠问题／定位调整问题／资源整合问题
北大纵横管理咨询公司
第 20 页
债务清欠的问题仅仅依靠东方大学城是不够的，必须借助政府的力量，通过引入和整合 外部资源来逐步解决
第 30 页
到ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ005年5月底，东方大学城共有31所院校办学， 它们是：
北京中医药大学 对外经贸大学卓越国际学院
北京联合大学 北京服装学院 北京青年政治学院 北京中医药大学高职部 北京联合大学东方信息技术学院
北大纵横管理咨询公司
山西财经大学中德学院 河北职业技术学院 河北体育学院 北京城市学院
北京北大方正软件技术学院 北京经济技术职业学院第 31 页
东方大学城项目
调研报告
北大纵横管理咨询公司 2005年Ｘ月
导读
１．历史回顾； ２．目前阶段面临的主要问题和使命；
北大纵横管理咨询公司
第1页
经过几年的建设经营，东方大学城取得了令人瞩目的成绩，完成了一个骄人的 创举
北大纵横管理咨询公司
第2页
在整个过程中，东方大学城积累了丰富的经验，同时也出现了一些不足之处
东方大学城项目策划报告2[1]
![东方大学城项目策划报告2[1]](https://img.taocdn.com/s3/m/9f8e6b432f60ddccdb38a03a.png)
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东方大学城项目策划报告2[1]
•四、這邊風景獨好
•——今日東方大學城
•國際化的交流
• 東方大學城作爲中國高等教育改革的産物，自然站 到了教育發展和合作的前沿，注重同國際院校進行交流與 合作；目前東方大學城已經與英國魯頓大學、澳大利亞維 多利亞大學、美國奧克拉荷馬大學等多所國外著名教育機 構簽訂了合作辦學協定；隨著中國加入WTO，中國的教育 日益與國外接軌，中外合作辦學將日益深入。
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东方大学城项目策划报告2[1]
•五、生態型教育科技城市
•——東方大學城規劃與合作
•復合產業群
• 東方大學城的復合産業群 是以教育爲龍頭，複合了高科技、 運動休閒、飲食娛樂、信息服務、 觀光旅遊、健康養生、商業等多 種産業和行業。
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东方大学城项目策划报告2[1]
•五、生態型教育科技城市
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东方大学城项目策划报告2[1]
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•東方大學城與美國奧克拉荷馬大學 •簽訂合作辦學儀式东方大学城项目策划报告2[1]
•四、這邊風景獨好
•——今日東方大學城
•“樣板間”與“示範區”
•
今天的東方大學城，只不過是東方大學城整體規劃的“樣
板間”與“示範區”。按照規劃，東方大學城未來將沿著京津高速
东方大学城项目策划报 告2
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2020/11/1
东方大学城项目策划报告2[1]
•四、這邊風景獨好
•——今日東方大學城
•東方大學城首期開發情況
• 目前東方大學城已經建設114萬平方米的建築面積；其 中樓宇200多座，佔地近萬畝，總投資額近35多億。
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