案例万科城市地图模型介绍

Ｄ１６组团——商品房市场分析
项目名称 开发商 占地面积 容积率 建筑面积 总户数 车位 户型 层数 价格 开盘时间 备注
鸿业苑３期 深圳鸿基房地产有限公司
1.475 7.8 12.02 544 380 普通住宅 30～32 8000 2003-11-1
银汉国际公寓 深圳银汉外商国际俱乐部有限公司
0.3695万 3.6
宏观经济、人口
政府资源
土地分布
城市规划 目标和内部环境
战略
商品房市场
竞争对手 客户细分
城市地图形成过程
客户细分
要素1 景观图
要素2 医疗图
……
要素n XX图
土地分布图

楼盘分布图
评分标准 片区、组团划分图
评分标准
客户细分
城市地图
(客户匹配)
土地市场 商品房市场 竞争对手
分析
分析
分析
宏观经济、人口 规划、产业 政府资源 目标和内部因素
20%
8.2
20%
7.6
以上比例均为参考
结论：Ｄ１６组团根据客户匹配最适宜的细分人群为社会新锐
Ｄ１６组团——土地市场分析 １、近三年Ｄ１６组团内没有土地出让记录。 ２、组团内目前没有存量土地。 ３、教育新村内房屋破旧，有可能在未来被政府列为旧改项目。
教育新村
Ｄ１６组团——商品房市场分析 近年内销售项目有鸿业苑和银汉国际公寓。
区级医院 其他
最低4分 10 8 6
影响范围定 义为20分钟 步行路程
组团医疗设施得分：10分
组Ｄ团１影６响组因团素影分响析因素分析——商业设施
东门商圈 沃尔玛购物广场 万佳百货
行政区最低得分
罗湖
4
福田
3
南山北环以南
3
南山北环以北
2
距离
商圈 大型卖场 商业点
商圈内
10 6 6
10分钟步行 15分钟步行 20分钟步行
组团景观条件得分：６分
Ｄ１６组团影响因素分析——教育设施
翠园小学 翠园中学（省重点） 明珠中学 幼儿园 螺岭中学
省、市重点小学+省、市重点初中 10
省重点小学或初中
9
市重点小学或初中
8
组团教育设施得分：９分
Ｄ１６组团——客户匹配
组团编号：Ｄ１６－１０－６－８－６－９
编号说明：行政区－片区－医疗－商业－交通－景观－教育
10分
华强北商圈
8分 1000m
6分 500m
沃尔玛超市
城市地图 组团模型示意：Ｄ１６组团
俊园
最终成果概况——各因素影响范围叠加图 由各种要素影响范围叠加形成，用于划分片区和组团。
最终成果概况——片区组团划分图
Ｄ１６组团详图
翠竹苑
竹园宾馆
市 人 民 医 院
儿童公园
市公路局商住楼
京基·东方华都
孙 逸 仙 医 院
·
翠园小学
银汉公寓
翠园中学 （省一级）
园林农科研究院
鸿业苑
明珠学校 （国有民办）
鸿业苑
怡景花园
教育新村
木头龙住宅小区 酒店、银行等配套
俊园
Ｄ１６组团影响因素分析——要素分布 医疗设施 商业设施 景观绿化 教育设施 地铁站点
Ｄ１６组团影响因素分析——医疗设施
人民医院 心血管医院
中心城区内 省、市级医院
城市地图——模型介绍
深圳地产项目发展部
城市地图与战略
✓仅由客户细分导出的城市地图只能回答：哪里？适合做什么样的项目？这是狭义的城市地图。 ✓狭义城市地图的制做过程是外部因素收集和分析的过程，是城市战略形成的重要组成部分。 ✓城市地图制作过程可以兼容其它六个方面，进而回答：我们的外部环境如何？地图概念得到了扩展。 ✓外部环境+内部环境，结合企业目标，利用战略管理工具，最终形成城市战略。（广义的城市地图） ✓广义的城市地图就是城市战略。
发展战略
城市地图提纲
地图说明
城市地图制作的目的 研究的方法 使用方法
项目发展的工具 客户细分 形成城市战略
客户细分
评分标准
片区、组团划分及客户匹配
城 市
交通和基础设施建设 各要素分布及影响范围 片区、组团划分和客户匹配
医疗要素分布图 医疗要片素区影、响组范团围介图绍
客户匹配
……
片区、组团存量土地
地
土地市场
片区、组团商品房市场
图
目前我们的商工品作房集市中场 在第二部分，以客户细分为基础进行数据收集、
发片还展区可空组以间研团作究划为分项和目竞 政客 发争 府户展对 资匹的手 源配辅。助该工环具节和的以成后果形除成了城完市成战了略狭的义基的础城。市地图以外
宏观经济和人口
城市规划
城市发展战略研究
目标城市的经营目标
公园
景观 文体设施
富贵之家 √ 健康养老 √ 富贵之家 × 健康养老 √
建议
1. 设计指标的时候应该考虑不良的影响，它们可能对 于目标客户来说是要减分的，因此指标的权重应该 既有正也有负。
2. 规划和基础设施不是静止不变的，在成熟片区做客 户分析地图具有指导意义，但是在不成熟片区制作 地图的变数太大，建议个性案例个性分析，最多做 一个概图。
指标 D16 富贵之家 社会新锐 望子成龙 健康养老 经济务实
景观 10 40% 25% 5% 20% 20%
商业 6 20% 30% 5% 20% 20%
医疗 8 20% 5% 20% 40% 10%
教育 6 15% 0% 50% 0% 30%
交通 9 5%
总分 39
8.15
40%
8.3
20%
7.2
内部因素分析
城市战略
片区、组团发展策略
评分标准
✓评分标准解决的是对要素点的影响程度和影响范围的评价。 ✓影响程度指要素点之间横向比较而形成的在其影响范围内的最高得分， 是对要素点的综合评价。 ✓影响范围指要素的对于客户的影响距离，或者说辐射能力。 以下以商业要素为例说明：（具体使用方法将在模型中详细介绍）
8
6
6
6
6
-
6
-
-
组团商业设施得分：６分
Ｄ１６组团影响因素分析——交通设施
地铁３号线站点
行政区最低得分
罗湖
6
福田
6
南山北环以北
3
南山北环以南
4
盐田
4
距离
10分钟步行 15分钟步行
地铁站点（包
10
8
括规划中）
组团交通设施得分：８分
Ｄ１６组团影响因素分析——景观条件
翠竹公园 罗湖文化公园 儿童公园 怡景花园
思考
客户细分
战略的八个方面
要素调查、分析 客户匹配
城市战略
产品发展策略
片区、组团发展策略
～ＥＮＤ～
1.31万 363 120
１、２房（小户型） 15
平层6500、复式9300 2005-7-2
由烂尾楼改造，精装修
注：鸿业苑项目１、２期的数据暂缺。
疑问
1. 缺少各类因素影响范围界定的科学手段；
2. 商业同医院的情况是类似，不同客户对商业的最佳 距离有不同的选择
3. 景观的影响很难确定，而且对于不同的客户景观和 文体设施的影响可能重叠，带来矛盾。