房地产投融资决策及其风险管理案例分析-39PPT
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房地产投融资决策与风险管理案例分析
控政策、税收政策等。政策调整可能导致房地产市场波动，对投资者利益产生 影响。例如，政府提高房产税可能导致房产持有成本上升，降低投资者收益。 • 总结词：应对政策风险的关键在于深入研究政策变化趋势，及时调整投资策略 。 • 详细描述：投资者应关注政府政策动态，了解政策调整对房地产市场的影响。 同时，根据政策变化及时调整投资策略，如调整投资组合、选择合适的投资时 机等。此外，与政府相关部门建立良好关系也有助于获取更多政策信息，降低 投资风险。
风险管理案例三：财务风险
• 总结词：财务风险是指由于投资者财务状况出现问题而对房地产投资产生影响的风险。 • 详细描述：投资者财务状况出现问题可能导致无法按时支付房贷、无法承担房产维护费用等情况，进而影响房
产价值和投资收益。此外，投资者在融资过程中也可能面临利率风险、信用风险等问题。 • 总结词：应对财务风险的有效措施包括合理规划财务状况、选择合适的融资方式等。 • 详细描述：投资者应定期评估自身财务状况，确保有足够的资金支付房贷和维护费用。同时，选择合适的融资
02
随着房地产市场的不断发展和竞 争加剧，投融资决策与风险管理 成为企业持续发展的关键因素。
案例分析的意义和价值
01
通过案例分析，深入了解房地产投融资决策与风险管理的实际 操作和经验教训。
02
为企业提供借鉴和参考，提高投融资决策的科学性和风险管理
的有效性。
促进房地产行业的健康发展，推动经济社会的可持续发展。
方式，如公积金贷款、商业贷款等，以降低利率风险和信用风险。此外，保持与金融机构的良好关系也有助于 获取更多融资支持和风险管理建议。
06 结论与建议
对房地产投融资决策与风险管理的总结
房地产投融资决策与风险管理是房地产企业发展的重要环节，需要综合考虑市场环境、政策法规、企 业自身条件等多个因素。
风险管理案例三：财务风险
• 总结词：财务风险是指由于投资者财务状况出现问题而对房地产投资产生影响的风险。 • 详细描述：投资者财务状况出现问题可能导致无法按时支付房贷、无法承担房产维护费用等情况，进而影响房
产价值和投资收益。此外，投资者在融资过程中也可能面临利率风险、信用风险等问题。 • 总结词：应对财务风险的有效措施包括合理规划财务状况、选择合适的融资方式等。 • 详细描述：投资者应定期评估自身财务状况，确保有足够的资金支付房贷和维护费用。同时，选择合适的融资
02
随着房地产市场的不断发展和竞 争加剧，投融资决策与风险管理 成为企业持续发展的关键因素。
案例分析的意义和价值
01
通过案例分析，深入了解房地产投融资决策与风险管理的实际 操作和经验教训。
02
为企业提供借鉴和参考，提高投融资决策的科学性和风险管理
的有效性。
促进房地产行业的健康发展，推动经济社会的可持续发展。
方式，如公积金贷款、商业贷款等，以降低利率风险和信用风险。此外，保持与金融机构的良好关系也有助于 获取更多融资支持和风险管理建议。
06 结论与建议
对房地产投融资决策与风险管理的总结
房地产投融资决策与风险管理是房地产企业发展的重要环节，需要综合考虑市场环境、政策法规、企 业自身条件等多个因素。
房地产开发与经营第八章风险分析与决策
一般地，房地产开发投资过程中，总收入和总费用的变化不同 步，因此要对各种不确定性因素的变化情况以及这些变化对开 发商的收益的影响及影响程度进行分析，为房地产开发投资决 策提供依据。
通常，长期抵押贷款利率较低、资金可获得性好时，风险 承受能力较强的投资者喜欢选用较低的权益投资比率，但 金融机构出于控制信贷风险的考虑，通常要求投资者权益 投资比率不得低于某一要求的比率。
可编辑ppt
10
（三）空置率 空置率是指准备出租但还没有出租出去的建筑面积占全部
可出租建筑面积的比例。 空置率的估计对于估算房地产项目的有效毛租金收入非常
可编辑ppt
8
二、房地产置业投资项目的主要不确定性因素
（一）购买价格 购买价格是房地产置业投资项目的初始资本投资数额，其
高低变化很大程度上影响房地产置业投资经营的绩效。 高估或低估初始购买价格，会使财务评级指标偏低或偏高
，导致投资者失去投资机会或承担过多风险。 房地产投资分析中购买价格的确定，应该以房地产估价师
估算的拟购买房地产资产的公开市场价值为基础，这样基 于评估的购买价格有很大不确定性。
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9
（二）权益投资比率
权益投资比率指投资者所投入的权益资本或资本金占初始 资本投资总额的比例。
权益投资比率低，意味着投资者使用了高的财务杠杆，使 投资者所承担的投资风险和风险报酬相应增加，权益投资 收益率提高。
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5
（五）容积率及有关设计参数 开发项目用地面积一定时，容积率的大小决定了项目
可建设建筑面积的数量，而建筑面积直接关系到项目 的租金收入、销售收入和建筑安装工程费。 项目评估阶段，开发商不一定能拿到规划批文，故而 容积率和建筑面积不确定；即使拿到了批文，项目可 供出租或出售的面积仍不能肯定。
通常，长期抵押贷款利率较低、资金可获得性好时，风险 承受能力较强的投资者喜欢选用较低的权益投资比率，但 金融机构出于控制信贷风险的考虑，通常要求投资者权益 投资比率不得低于某一要求的比率。
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（三）空置率 空置率是指准备出租但还没有出租出去的建筑面积占全部
可出租建筑面积的比例。 空置率的估计对于估算房地产项目的有效毛租金收入非常
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8
二、房地产置业投资项目的主要不确定性因素
（一）购买价格 购买价格是房地产置业投资项目的初始资本投资数额，其
高低变化很大程度上影响房地产置业投资经营的绩效。 高估或低估初始购买价格，会使财务评级指标偏低或偏高
，导致投资者失去投资机会或承担过多风险。 房地产投资分析中购买价格的确定，应该以房地产估价师
估算的拟购买房地产资产的公开市场价值为基础，这样基 于评估的购买价格有很大不确定性。
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（二）权益投资比率
权益投资比率指投资者所投入的权益资本或资本金占初始 资本投资总额的比例。
权益投资比率低，意味着投资者使用了高的财务杠杆，使 投资者所承担的投资风险和风险报酬相应增加，权益投资 收益率提高。
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5
（五）容积率及有关设计参数 开发项目用地面积一定时，容积率的大小决定了项目
可建设建筑面积的数量，而建筑面积直接关系到项目 的租金收入、销售收入和建筑安装工程费。 项目评估阶段，开发商不一定能拿到规划批文，故而 容积率和建筑面积不确定；即使拿到了批文，项目可 供出租或出售的面积仍不能肯定。
房地产投融资决策及其风险管理案例分析(PPT)
测量预定投资期总体回报最常使用的方法，常与投资者要求的回报率相 比较
通常IRR大到在12%至15%的范围内，对于新的或投机性的投资可超过 20%以上
1.房地产投资决策
房地产投资与现代投资组合理论及资产定价模型
投资组合回报是各资产回报的加权平均（线性代数）；而投资组合 风险并非各资产风险的回权平均
应对上述各项参数投资期5到10年的变化进行估测
1.房地产投资决策
重要的金融比率（用于决定投资的可行性）
毛租金乘数 贷款价值（LTV）比 债务覆盖率（DCR） 盈亏平衡点 费用比 税前股本回报率 税后股本回报 资产回报 内部回报率 转售价格
房地产投资决策
有关财务杠杆和运营的比率（用于风险管理）
1.房地产投资决策
计算程式
估计毛租金 减去估算的空置损失 加上其它收入 ＝实际的总收入 减去运营费用 ＝净运营收入或“NOI” 减去债务还本付息 ＝税前现金流（“BTCF”） 把抵押偿还本金加到BTCF上 减去折旧 ＝须纳税的收入 减去应缴税金或者加上节省的税款 ＝税后现金流（“ATCF”）
选择NPV（=CF0+V0）最大的方案，即NPV最大化 永远不要选择NPV小于0的方案 要求的回报率=底限回报率=无风险回报+风险回报 正常的投资收益（即预期回报）中已考虑了风险程度的影响，如果
NPV>0，r就会超出正常收益
1.房地产投资决策
内部回报率（IRR）的计算
NPV=0，或：股本CF0=未来现金流贴现V0= CF1/(1+ irr)+CF2/(1+irr)2+…+(CFt+预定转售CFt)/(1+irr)t 可使用税前或者税后现金流分别计算税前或者税后内部回报率
通常IRR大到在12%至15%的范围内，对于新的或投机性的投资可超过 20%以上
1.房地产投资决策
房地产投资与现代投资组合理论及资产定价模型
投资组合回报是各资产回报的加权平均（线性代数）；而投资组合 风险并非各资产风险的回权平均
应对上述各项参数投资期5到10年的变化进行估测
1.房地产投资决策
重要的金融比率（用于决定投资的可行性）
毛租金乘数 贷款价值（LTV）比 债务覆盖率（DCR） 盈亏平衡点 费用比 税前股本回报率 税后股本回报 资产回报 内部回报率 转售价格
房地产投资决策
有关财务杠杆和运营的比率（用于风险管理）
1.房地产投资决策
计算程式
估计毛租金 减去估算的空置损失 加上其它收入 ＝实际的总收入 减去运营费用 ＝净运营收入或“NOI” 减去债务还本付息 ＝税前现金流（“BTCF”） 把抵押偿还本金加到BTCF上 减去折旧 ＝须纳税的收入 减去应缴税金或者加上节省的税款 ＝税后现金流（“ATCF”）
选择NPV（=CF0+V0）最大的方案，即NPV最大化 永远不要选择NPV小于0的方案 要求的回报率=底限回报率=无风险回报+风险回报 正常的投资收益（即预期回报）中已考虑了风险程度的影响，如果
NPV>0，r就会超出正常收益
1.房地产投资决策
内部回报率（IRR）的计算
NPV=0，或：股本CF0=未来现金流贴现V0= CF1/(1+ irr)+CF2/(1+irr)2+…+(CFt+预定转售CFt)/(1+irr)t 可使用税前或者税后现金流分别计算税前或者税后内部回报率
第七章房地产投资项目风险分析《房地产投资分析》PPT课件
4．可测性：风险具有一定的不确定性，但这种不确定性并不 是指对客观事物的全然无知。通过概率分析方法对可能发生
的风险是可以主观预测和衡量的。
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第二节房地产投资风险的种类与控制方法
一、房地产投资风险的主要类型
（一）自然风险与意外风险 自然风险是指由于人们对自然力失去控制或自然本身发生
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x
第三节 房地产投资风险分析
7、置信区间与置信概率
“预期值±Z个标准差”称为置信区间，相应的概率称为置
信概率。置信概率实际上是正态分布曲线与置信区间所组成
的面积。
xi x
x
式中：
xi：对称分布曲线对应的（常称作标准曲线）某一具体的值；
以上三种类型投资主体对风险—回报之间关系的态度，也 可用图示的方法进行说明（如图7－2所示）。
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回报
避险型
普通型
冒险型
风险
图7-2 不同类型投资者的风险曲线
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风险可以事先知道所有可能结果及每种结果的变动程度。 如果说某事件具有不确定性，则意味着对于可能的情况无法估 计其可能性。
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第一节 房地产投资项目风险概述
三、房地产投资风险
房地产投资风险就是从事房地产投资而造成的损失的可能 性大小，这种损失包括所投入资本的损失与预期收益未达到 的损失。
的风险是可以主观预测和衡量的。
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第二节房地产投资风险的种类与控制方法
一、房地产投资风险的主要类型
（一）自然风险与意外风险 自然风险是指由于人们对自然力失去控制或自然本身发生
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x
第三节 房地产投资风险分析
7、置信区间与置信概率
“预期值±Z个标准差”称为置信区间，相应的概率称为置
信概率。置信概率实际上是正态分布曲线与置信区间所组成
的面积。
xi x
x
式中：
xi：对称分布曲线对应的（常称作标准曲线）某一具体的值；
以上三种类型投资主体对风险—回报之间关系的态度，也 可用图示的方法进行说明（如图7－2所示）。
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回报
避险型
普通型
冒险型
风险
图7-2 不同类型投资者的风险曲线
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风险可以事先知道所有可能结果及每种结果的变动程度。 如果说某事件具有不确定性，则意味着对于可能的情况无法估 计其可能性。
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第一节 房地产投资项目风险概述
三、房地产投资风险
房地产投资风险就是从事房地产投资而造成的损失的可能 性大小，这种损失包括所投入资本的损失与预期收益未达到 的损失。
投资决策与风险分析课件(PPT 39张)
5
车位案例的决策
• 购买车位现金流量总额：
90000+600×50=120000元
• 购买车位现金流量的现值：
90000+600×25.73=105438 元
• 租车位现金流量总额：
3600×50=180000元
• 租车位现金流量的现值：
3600×25.73=92628元
6
预测现金流量应注意的问题
第二步：根据上述两个邻近的贴现率用 插值法，计算出方案的实际的内含报酬 率。 • 内含报酬率的优点：考虑了资金的时间 价值，反映了投资项目的真实报酬率。 与净现值相比有更强的直观感染力。
23
贴现现金流量指标的比较
• 净现值和内含报酬率的比较：净现值用 绝对数来表示投资项目的收益，而内含 报酬率用相对数来表示投资项目的收益。 在互斥项目的决策中，多数情况下，两 个指标得出的结论是一致的，但在以下 情况下可能会有差异：
2
第一节 投资项目现金流量分析P75
• 项目现金流量：是指由一个投资项目引起的、在 未来一定时期内现金流入和流出的数量。 • 现金流量的构成 ：
按流向不同分：现金流入量、现金流出量、现金净流 量（＝流入量－流出量）
按发生的时间不同分：初始现金流量、营业现 金流量、终结现金流量（即期末现金流量） • 现金流量的计算： 营业净现金流量＝营业现金收入－付现成本－所得税 ＝净利润＋折旧 P78
32
不同风险等级的约当系数
标准离差率 0.00——0.07 0.08——0. 15 0.16——0.23 0.24——0.32 0.33——0.42 0.43——0.54 0.55——0.70 --约当系数 1 0.9 0.8 0.7 0.6 0.5 0.4 --33
第十章房地产置业投资项目案例分析《房地产投资分析》PPT课件
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第四节 房地产租赁投资分析
❖ 5.有关税费 ❖ （1）营业税：1 728 000×5% = 86 400（元） ❖ （2）城市维护建设税：86 400×1% = 864（元） ❖ （3）教育费附加：86 400×1% = 864(元) ❖ （5）房屋租赁管理费：1 728 000×2% = 34
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第四节 房地产租赁投资分析
❖ 通过分析后，如果仍想进行投资经营，则应考虑如 下几个方面：
❖ （1）要求业主适当降租； ❖ （2）要求业主给予至少3个月的装修过渡期； ❖ （3）出租租金是否还有提高的可能性； ❖ （4）有无降低出租空置率的可能性。 ❖ 如果上述几个方面的问题能够得到解决，可以考
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第一节 房地产置业项目投资分析简述
❖ 二、房地产置业投资的主要方向 ❖ 房地产置业投资的方向几乎包括所有类型的
物业，如居住物业、商业物业、工业物业以 及其他物业。但我国目前置业投资的热点方 向主要包括以下几种: ❖ 1．中小户型普通住宅； ❖ 2.酒店式公寓； ❖ 3.社区商铺； ❖ 4.产权式酒店。
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第三节 房地产置业消费投资分析
❖ 案例10—2 ❖ 某先生一家4口，包括1个老人，家有存款12万元，家庭月
收入6 000元，日常开销约为3 000元。在购房时，有以下几 种户型、面积、价格及付款方式可供选择（见教材中表 10—1）。 ❖ 其他条件如下： （1）抵押贷款付款方式：首期付3成，贷款7成15年，每月1 万元还款额为83.09元；首期付2成，贷款8成20年，每期1 万元还款额为66.22元。 （2）预计办理购房各类手续费和税费共计约1万元； （3）室内装修每平方米约500元，家居装饰每平方米约200元。 ❖ 根据上述条件，请你给这位先生提供一个合理的置业建议。
第四节 房地产租赁投资分析
❖ 5.有关税费 ❖ （1）营业税：1 728 000×5% = 86 400（元） ❖ （2）城市维护建设税：86 400×1% = 864（元） ❖ （3）教育费附加：86 400×1% = 864(元) ❖ （5）房屋租赁管理费：1 728 000×2% = 34
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第四节 房地产租赁投资分析
❖ 通过分析后，如果仍想进行投资经营，则应考虑如 下几个方面：
❖ （1）要求业主适当降租； ❖ （2）要求业主给予至少3个月的装修过渡期； ❖ （3）出租租金是否还有提高的可能性； ❖ （4）有无降低出租空置率的可能性。 ❖ 如果上述几个方面的问题能够得到解决，可以考
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第一节 房地产置业项目投资分析简述
❖ 二、房地产置业投资的主要方向 ❖ 房地产置业投资的方向几乎包括所有类型的
物业，如居住物业、商业物业、工业物业以 及其他物业。但我国目前置业投资的热点方 向主要包括以下几种: ❖ 1．中小户型普通住宅； ❖ 2.酒店式公寓； ❖ 3.社区商铺； ❖ 4.产权式酒店。
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第三节 房地产置业消费投资分析
❖ 案例10—2 ❖ 某先生一家4口，包括1个老人，家有存款12万元，家庭月
收入6 000元，日常开销约为3 000元。在购房时，有以下几 种户型、面积、价格及付款方式可供选择（见教材中表 10—1）。 ❖ 其他条件如下： （1）抵押贷款付款方式：首期付3成，贷款7成15年，每月1 万元还款额为83.09元；首期付2成，贷款8成20年，每期1 万元还款额为66.22元。 （2）预计办理购房各类手续费和税费共计约1万元； （3）室内装修每平方米约500元，家居装饰每平方米约200元。 ❖ 根据上述条件，请你给这位先生提供一个合理的置业建议。
房地产项目融资ppt课件
定义与特点定义特点实现项目启动应对市场风险提升企业竞争力030201融资的重要性向银行申请贷款，以项目资产和预期银行贷款根据项目需求、企业实力、市场环境等因素综合考虑，选择最合适的融资选择依据通过出售公司股份或增发新股的方式，引入新的投资者，共同承担项目风险，分享项目收益。
股权融资债券融资借助信托公司的平台，设计信托产品，向社会募集资金，以项目的未来收益信托融资0201030405融资方式及选择市场规模与增长不同投资者对项目类型、投资回报和风险控制等方面有不同的需求。
投资者越来越注重项目的可持续性、环保和社会责任等方面。
银行、信托、基金等金融机构是房地产项目融资的主要投资者。
投资者类型及需求国家对房地产市场的调控政策对房地产项目融资市场有重要影响。
土地、税收、金融等相关政策法规的调整将直接影响房地产项目的融资成本和难度。
未来，政策法规将继续向规范化、透明化方向发展，为房地产项目融资市场提供更加稳定的政策环境。
政策法规影响因素融资策略制定确定融资需求分析市场环境制定融资方案融资渠道拓展01020304银行贷款信托融资股权融资夹层融资降低融资成本提高资金使用效率加强风险管理建立良好的信用记录融资成本优化项目风险评估分析房地产市场趋势，评估项目在市场波动中的风险。
对项目财务状况进行深入分析，识别潜在的财务风险。
评估项目在建设过程中的风险，如施工延误、成本超支等。
分析政策变化对项目的影响，预测潜在的政策风险。
市场风险评估财务风险评估建设风险评估政策风险评估风险防范措施市场风险防范财务风险防范建设风险防范政策风险防范设定风险预警指标，及时发现并应对潜在风险。
建立风险预警机制制定风险应对计划建立风险管理团队加强风险沟通和报告针对可能出现的风险，制定详细的应对计划和措施。
组建专业的风险管理团队，负责风险的识别、评估和应对。
定期向项目相关方报告风险状况，加强风险沟通和协作。
风险应对机制成功案例分享案例一成功因素融资策略融资策略案例二成功因素某旅游地产项目融资失败案例一失败案例剖析市场定位不准确、资金链紧张、政策调控影响失败原因重视市场调研、合理规划资金运作、关注政策动向教训产业定位不清晰、招商困难、融资结构单一失败原因某工业地产项目融资失败案例二明确产业定位、加强招商力度、拓展融资渠道教训010204经验教训总结重视项目可行性研究，确保投资决策科学合理；关注市场动态和政策变化，及时调整融资策略；建立多元化融资渠道，降低单一融资方式带来的风险；加强项目运营管理，提升项目盈利能力，为融资提供有力支持。
BOTBTTOTTBTPPP投融资模式全解析PPT39张课件
营—移交(TOT)
固废处置
公共私营合作制(PPP)、 移交—经营—移交
股权合作等
(TOT)模式
移交—经营—移交 (TOT)模式
镇域供热
建设—经营—移交 (BOT)
什么叫BOT、BT、TOT、TBT和PPP投融资模式
1、BOT（Bulid-Operate-Transfer）即建造－运营－移交方式 这种方式最大的特点就是将基础设施的经营权有期限的抵押以获得项目融资，或 者说是基础设施国有项目民营化。在这种模式下，首先由项目发起人通过投标从 委托人手中获取对某个项目的特许权，随后组成项目公司并负责进行项目的融资 ，组织项目的建设，管理项目的运营，在特许期内通过对项目的开发运营以及当 地ZF给予的其他优惠来回收资金以还贷，并取得合理的利润。特许期结束后，应 将项目无偿地移交给ZF。在ＢＯＴ模式下，投资者一般要求ZF保证其最低收益率 ，一旦在特许期内无法达到该标准，ZF应给予特别补偿。
PPP模式是一个完整的项目融资概念,但并不是对项目融资的彻底更改,而 是对项目生命周期过程中的组织机构设置提出了一个新的模型。它是ZF 、营利性企业和非营利性企业基于某个项目而形成以“双赢”或“多赢 ”为理念的相互合作形式,参与各方可以达到与预期单独行动相比更为有 利的结果，其运作思路如图所示。参与各方虽然没有达到自身理想的最 大利益，但总收益即社会效益却是最大的,这显然更符合公共基础设施建 设的宗旨。
BOT是英文Build－Operate－Transfer的缩写，即“建设－经营－转让 ”。实质上是基础设施投资、建设和经营的一种方式，以ZF和私人机构 之间达成协议为前提，由ZF向私人机构颁布特许，允许其在一定时期内 筹集资金建设某一基础设施并管理和经营该设施及其相应的产品与服务 。ZF对该机构提供的公共产品或服务的数量和价格可以有所限制，但保
房地产项目融资计划案列分析ppt
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产品形式
Forms of products
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竞争对手
Competitor
市场占有率低 市场占有率低
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01
02
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市场占有率低
市场占有率低
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核心成员
core members
运营总监
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技术总监
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创业融资商业合作计划书
适用于创业计划丨投资合作丨公司介绍丨企业宣传
汇报人：774688 部门：营销部
1
Contents
公司团队介绍 项目介绍 产品及运营方案 发展计划 财务与融资
目录
2
3 4
5
第一部分
1
PART 1
公司团队介绍
※ 公司介绍 ※ 核心成员 ※ 团队介绍 ※ 组织结构
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- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
计算程式
估计毛租金 减去估算的空置损失 加上其它收入 ＝实际的总收入 ◗ 减去运营费用 ＝净运营收入或“NOI” ◗ 减去债务还本付息 ＝税前现金流（“BTCF”） ◗ 把抵押偿还本金加到BTCF上 ◗ 减去折旧 ＝须纳税的收入 ◗ 减去应缴税金或者加上节省的税款 ＝税后现金流（“ATCF”）
◗ ◗ ◗
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1.房地产投资决策
单一期间的或者静态的赢利量度标准
◗ 税前股本回报率 ◗ 税后股本回报率 ◗ 资产回报或者期初资本还原率
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1.房地产投资决策
税前股本回报率 税前现金流量/股本投资额
往往用一测度初始赢利水平 此比率越高越好 通常第一年税前股本回报率一般在4-10%的范围内
© Shimai Consulting 2004
2.房地产融资决策
信托
◗ 信托以其极强的适应及其中介功能，受到了各方面的重视。到目前
为止用于房地产投资的信托计划可归纳为下列四种方式：债权、股 权、准REIT、财产信托。 ◗ 信托计划风险 ◗ 中外比较
就集合信托资金产品来说，委托人在购买资金信托产品之后，取得信托受益权， 但丧失了对资金的控制权，其收益完全有赖于信托公司的投资操作，如不考虑 投资者对信托公司的依赖程度，投资者的利益一定程度上将有赖于信托公司的 信息披露。
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1.房地产投资决策
净现值（NPV）的计算
◗ 预测未来的现金流 ◗ 以要求的回报率把未来的现金流折成现值：
现值V0=CF1/(1+r)+CF2/(1+r)2+…+(CFt+Vt)/(1+r)t ◗ 决策的基本原则是
选择NPV（=CF0+V0）最大的方案，即NPV最大化 永远不要选择NPV小于0的方案 要求的回报率=底限回报率=无风险回报+风险回报 正常的投资收益（即预期回报）中已考虑了风险程度的影响，如果 NPV>0，r就会超出正常收益
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2.房地产融资决策
基金（案例分析）
◗ 现在国内多数基金公司是依据《公司法》采用投资公司模式运作的，
◗ ◗ ◗ ◗
而不是以基金形式运作的。采用公司、信托制的房地产基金，将采 用私募形式，因受《公司法》和《信托法》的限制，其投资者数量 分别不超过50人和200份。 国内房地产基金按资金类型分类 投资方式 国外房地产基金 中国成立房地产信托基金的障碍
房地产投融资决策及其风险管理案例分析
Case Study on How to Make Real Estate Investment and Financing Decisions, Risk Management
王洪 清华大学经济管理学院
© Shimai Consulting 2004
1.房地产投资决策
© Shimai Consulting 2004
1.房地产投资决策
贷款价值比 抵押贷款额（Loan）/收购价（Value）
估量房地产投资的金融风险 违约风险随LTV的升高而升高 行业内典型的LTV控制在75%以下
债务覆盖率（DCR） 净营运收入/债务还本付息
必须超过1.0才有能力偿还抵押贷款 大多数贷出方一般要求债务覆盖率达到约1.1或1.3
除开发商直接银行直接贷款外，在建筑企业垫资和预售款中都有相当多的银行
贷款。所调查，不省北京开发商对银行信贷资金的依赖度竟达到90%以上。 2003年6月121号文件后央行银根紧缩使得一半以上的房地产企业面临资金链 断裂之患，甚至面临出局的危险。
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2.房地产融资决策
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1.房地产投资决策
多期间或者动态回报量度 净现值（NPV） 内部回报率（IRR）
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1.房地产投资决策
转售价格计算 预定年的净运营收/R
这里R表示物业的期末资本还原率 记住从期待的转售价格中扣除合理的交易成本 并须考虑到税收的影响
税后股本回报 税后现金流/股本投资额
类似于税前股本回报率 加上考虑到投资房地产常可避税的好处 能常第一年大致在5-12%范围内
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1.房地产投资决策
资产回报率反映总体回报水平 一项物业可以承受多大的债务；此比率越高，表示可支持的俩务就越多 通常资本还原率大致在8-12%范围内
应对上述各项参数投资期5到10年的变化进行估测
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1.房地产投资决策
重要的金融比率（用于决定投资的可行性）
◗ 毛租金乘数 ◗ 贷款价值（LTV）比 ◗ 债务覆盖率（DCR） ◗ 盈亏平衡点
◗ 费用比
◗ 税前股本回报率 ◗ 税后股本回报 ◗ 资产回报
◗ 内部回报率
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1.房地产投资决策
期权价值理论与房地产
与房地产有关的一些重要期权 ◗ 土地开发期权（土地价值与最佳发展时机买入期权模型） ◗ 土地买入期权 ◗ 抵押贷款提前偿付期权 ◗ 无追索权抵押贷款违约期权 ◗ 租约期权，等等
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国内上市主要的困难在于政策变化，房地产公司对资本市场的准入是几经周折。有些房 地产公司转而采取“借壳上市”的方式，而这些借壳上市的公司，较难获得再融资。 海外上市方面，以香港联交所的规定，三年业绩规定的扣除非主管业务后的净利润绝对 数，前两年累计不少于3000万港元，最近一年不少于2000万元。与国内上市相比，虽 然在海外IPO的成本较A股上市要高，但再融资成本低，灵活性强，这是吸引很多中资 公司到海外上市的重要原因之一。 选择国内或者海外，最终还是看企业自身的发展需要，如果是志存高远的企业，想引入 新的股东和现代企业制度，应该将海外上市作为首选，因为可以借助海外投资者的监管 与规模推进企业自身的规模、透明，提高经营管理水平，如果是为了圈钱，上海A股市 场的市盈率高于香港股市。
风险并非各资产风险的回权平均
房地产投资信托（REIT）公司，通常在市场上公开地买卖，是为股东赚 取利润为目的的拥有和经营包括房地产和（或）抵押贷款的投资组合。 抵押贷款支持证券（MBS）是由许多抵押贷款的组合作保而发行的一种 债券或其它的债务投资形式。
◗ 资本资产定价模型（CAPM）
资产要求期待回报等于无风险回报加在市场的风险回报乘以此资产 的贝他系数； E[ri]=rf+RPi=rf+βi(ErM-rf)
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1.房地产投资决策
盈亏平衡点 （运营费用+抵押付款）/估计毛租金
建筑为了能支付所有的现金开支和融资偿还必须达到的入住率 一般在65%至95%范围内
费用比 运营费用/实际的总收入
用于与其他的房地产作比较，单独本身并无太大的用途 应该足够高以保持物业的正常运转，同时使有关费用如能源成本得到控 制避免浪费
1.房地产投资决策
投资案例分析示例
◗ 投资可行性研究 ◗ 开发可行性研究 ◗ 建设项目
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2.房地产融资决策
资金来源
◗ 传统渠道：自有资金，合作，银行贷款，施工单位垫资，预售
我国长期以来，房地产开发商的融资渠道单一，主要依靠银行贷款融资。
目前我国房地产企业有3万多家，但是以单个项目开发公司为主，规模小且缺 乏持续开发能力，资产负债率大多在70%以上，自有资金所占的比重相当小， 主要依靠银行贷款和项目销售回款来周转。
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2.房地产融资决策
上市集资
◗ 有的认为国内房地产企业不适合上市，因为没有长期稳定的收租型物业，也就没
有稳定的现金流。现在国内大多数的房产企业，资本规模都比较小，根本没有能 力像海外房地产机构那样去大量收购并持有收租物业，所在在资本规模较小的情 况下，要想快速增长，必须要快速周转。国际上很多大的地产公司在他们发展初 期，也是像中国目前的房地产企业一样。发展到一定规模之后，为了保持公司的 平衡，增加资产的抗风险能力，才选择做一部分收租物业。 ◗ 上海复地成功地于2004年2月在香港上市，某一程度的说明了投资者已经突破了 这一种心理障碍。今年国际投资者接受了上海复地的快速周转业务模式，以这样 一个模式，公司可以保持一个持续的增长。 ◗ 国内与国外上市比较：
银行贷款
◗ 121文件后，尽管各种不同的房地产融资渠道都有所增强，比如全国房地产信
◗ ◗ ◗
◗
托的数量增长很快，但2003全年募集的资金不超过100亿元。而当年全国房 地产开发贷款增加了近2000亿元。银行信贷仍然是中国现在房产界资金主力。 银行贷款有着很多优点：便捷，成本相对较低，财务杠杆作用大。同时，房 地产信贷业务目前被普遍视为银行的优质资产。 银行贷款现阶段从紧，其对项目开发程度和开发商自有资金的要求，不是大 多数开发商短期内能够达到的。 美国的房地产金融业很发达，融资种类多，在房地产企业使用资金总额中银 行贷款只占15%左右，贷款总额占银行资产的比重不到10%。而有些东南亚 国家以及我国的香港特区，房地产企业的大部分开发资金来自银行贷款，银 行资产中房地产信贷占了40%~50%。 在国际商业银行领域有两个所谓“三七开”的惯例，一个是给房地产业贷款 占全部贷款余额的30%，其余行业占70%；二是发放给开发商开发性贷款占 给房地产业贷款总余额的30%，住房抵押贷款及其他业务占70%。
估计毛租金 减去估算的空置损失 加上其它收入 ＝实际的总收入 ◗ 减去运营费用 ＝净运营收入或“NOI” ◗ 减去债务还本付息 ＝税前现金流（“BTCF”） ◗ 把抵押偿还本金加到BTCF上 ◗ 减去折旧 ＝须纳税的收入 ◗ 减去应缴税金或者加上节省的税款 ＝税后现金流（“ATCF”）
◗ ◗ ◗
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1.房地产投资决策
单一期间的或者静态的赢利量度标准
◗ 税前股本回报率 ◗ 税后股本回报率 ◗ 资产回报或者期初资本还原率
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1.房地产投资决策
税前股本回报率 税前现金流量/股本投资额
往往用一测度初始赢利水平 此比率越高越好 通常第一年税前股本回报率一般在4-10%的范围内
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2.房地产融资决策
信托
◗ 信托以其极强的适应及其中介功能，受到了各方面的重视。到目前
为止用于房地产投资的信托计划可归纳为下列四种方式：债权、股 权、准REIT、财产信托。 ◗ 信托计划风险 ◗ 中外比较
就集合信托资金产品来说，委托人在购买资金信托产品之后，取得信托受益权， 但丧失了对资金的控制权，其收益完全有赖于信托公司的投资操作，如不考虑 投资者对信托公司的依赖程度，投资者的利益一定程度上将有赖于信托公司的 信息披露。
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1.房地产投资决策
净现值（NPV）的计算
◗ 预测未来的现金流 ◗ 以要求的回报率把未来的现金流折成现值：
现值V0=CF1/(1+r)+CF2/(1+r)2+…+(CFt+Vt)/(1+r)t ◗ 决策的基本原则是
选择NPV（=CF0+V0）最大的方案，即NPV最大化 永远不要选择NPV小于0的方案 要求的回报率=底限回报率=无风险回报+风险回报 正常的投资收益（即预期回报）中已考虑了风险程度的影响，如果 NPV>0，r就会超出正常收益
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2.房地产融资决策
基金（案例分析）
◗ 现在国内多数基金公司是依据《公司法》采用投资公司模式运作的，
◗ ◗ ◗ ◗
而不是以基金形式运作的。采用公司、信托制的房地产基金，将采 用私募形式，因受《公司法》和《信托法》的限制，其投资者数量 分别不超过50人和200份。 国内房地产基金按资金类型分类 投资方式 国外房地产基金 中国成立房地产信托基金的障碍
房地产投融资决策及其风险管理案例分析
Case Study on How to Make Real Estate Investment and Financing Decisions, Risk Management
王洪 清华大学经济管理学院
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1.房地产投资决策
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1.房地产投资决策
贷款价值比 抵押贷款额（Loan）/收购价（Value）
估量房地产投资的金融风险 违约风险随LTV的升高而升高 行业内典型的LTV控制在75%以下
债务覆盖率（DCR） 净营运收入/债务还本付息
必须超过1.0才有能力偿还抵押贷款 大多数贷出方一般要求债务覆盖率达到约1.1或1.3
除开发商直接银行直接贷款外，在建筑企业垫资和预售款中都有相当多的银行
贷款。所调查，不省北京开发商对银行信贷资金的依赖度竟达到90%以上。 2003年6月121号文件后央行银根紧缩使得一半以上的房地产企业面临资金链 断裂之患，甚至面临出局的危险。
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2.房地产融资决策
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1.房地产投资决策
多期间或者动态回报量度 净现值（NPV） 内部回报率（IRR）
© Shimai Consulting 2004
1.房地产投资决策
转售价格计算 预定年的净运营收/R
这里R表示物业的期末资本还原率 记住从期待的转售价格中扣除合理的交易成本 并须考虑到税收的影响
税后股本回报 税后现金流/股本投资额
类似于税前股本回报率 加上考虑到投资房地产常可避税的好处 能常第一年大致在5-12%范围内
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1.房地产投资决策
资产回报率反映总体回报水平 一项物业可以承受多大的债务；此比率越高，表示可支持的俩务就越多 通常资本还原率大致在8-12%范围内
应对上述各项参数投资期5到10年的变化进行估测
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1.房地产投资决策
重要的金融比率（用于决定投资的可行性）
◗ 毛租金乘数 ◗ 贷款价值（LTV）比 ◗ 债务覆盖率（DCR） ◗ 盈亏平衡点
◗ 费用比
◗ 税前股本回报率 ◗ 税后股本回报 ◗ 资产回报
◗ 内部回报率
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1.房地产投资决策
期权价值理论与房地产
与房地产有关的一些重要期权 ◗ 土地开发期权（土地价值与最佳发展时机买入期权模型） ◗ 土地买入期权 ◗ 抵押贷款提前偿付期权 ◗ 无追索权抵押贷款违约期权 ◗ 租约期权，等等
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国内上市主要的困难在于政策变化，房地产公司对资本市场的准入是几经周折。有些房 地产公司转而采取“借壳上市”的方式，而这些借壳上市的公司，较难获得再融资。 海外上市方面，以香港联交所的规定，三年业绩规定的扣除非主管业务后的净利润绝对 数，前两年累计不少于3000万港元，最近一年不少于2000万元。与国内上市相比，虽 然在海外IPO的成本较A股上市要高，但再融资成本低，灵活性强，这是吸引很多中资 公司到海外上市的重要原因之一。 选择国内或者海外，最终还是看企业自身的发展需要，如果是志存高远的企业，想引入 新的股东和现代企业制度，应该将海外上市作为首选，因为可以借助海外投资者的监管 与规模推进企业自身的规模、透明，提高经营管理水平，如果是为了圈钱，上海A股市 场的市盈率高于香港股市。
风险并非各资产风险的回权平均
房地产投资信托（REIT）公司，通常在市场上公开地买卖，是为股东赚 取利润为目的的拥有和经营包括房地产和（或）抵押贷款的投资组合。 抵押贷款支持证券（MBS）是由许多抵押贷款的组合作保而发行的一种 债券或其它的债务投资形式。
◗ 资本资产定价模型（CAPM）
资产要求期待回报等于无风险回报加在市场的风险回报乘以此资产 的贝他系数； E[ri]=rf+RPi=rf+βi(ErM-rf)
© Shimai Consulting 2004
1.房地产投资决策
盈亏平衡点 （运营费用+抵押付款）/估计毛租金
建筑为了能支付所有的现金开支和融资偿还必须达到的入住率 一般在65%至95%范围内
费用比 运营费用/实际的总收入
用于与其他的房地产作比较，单独本身并无太大的用途 应该足够高以保持物业的正常运转，同时使有关费用如能源成本得到控 制避免浪费
1.房地产投资决策
投资案例分析示例
◗ 投资可行性研究 ◗ 开发可行性研究 ◗ 建设项目
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2.房地产融资决策
资金来源
◗ 传统渠道：自有资金，合作，银行贷款，施工单位垫资，预售
我国长期以来，房地产开发商的融资渠道单一，主要依靠银行贷款融资。
目前我国房地产企业有3万多家，但是以单个项目开发公司为主，规模小且缺 乏持续开发能力，资产负债率大多在70%以上，自有资金所占的比重相当小， 主要依靠银行贷款和项目销售回款来周转。
© Shimai Consulting 2004
2.房地产融资决策
上市集资
◗ 有的认为国内房地产企业不适合上市，因为没有长期稳定的收租型物业，也就没
有稳定的现金流。现在国内大多数的房产企业，资本规模都比较小，根本没有能 力像海外房地产机构那样去大量收购并持有收租物业，所在在资本规模较小的情 况下，要想快速增长，必须要快速周转。国际上很多大的地产公司在他们发展初 期，也是像中国目前的房地产企业一样。发展到一定规模之后，为了保持公司的 平衡，增加资产的抗风险能力，才选择做一部分收租物业。 ◗ 上海复地成功地于2004年2月在香港上市，某一程度的说明了投资者已经突破了 这一种心理障碍。今年国际投资者接受了上海复地的快速周转业务模式，以这样 一个模式，公司可以保持一个持续的增长。 ◗ 国内与国外上市比较：
银行贷款
◗ 121文件后，尽管各种不同的房地产融资渠道都有所增强，比如全国房地产信
◗ ◗ ◗
◗
托的数量增长很快，但2003全年募集的资金不超过100亿元。而当年全国房 地产开发贷款增加了近2000亿元。银行信贷仍然是中国现在房产界资金主力。 银行贷款有着很多优点：便捷，成本相对较低，财务杠杆作用大。同时，房 地产信贷业务目前被普遍视为银行的优质资产。 银行贷款现阶段从紧，其对项目开发程度和开发商自有资金的要求，不是大 多数开发商短期内能够达到的。 美国的房地产金融业很发达，融资种类多，在房地产企业使用资金总额中银 行贷款只占15%左右，贷款总额占银行资产的比重不到10%。而有些东南亚 国家以及我国的香港特区，房地产企业的大部分开发资金来自银行贷款，银 行资产中房地产信贷占了40%~50%。 在国际商业银行领域有两个所谓“三七开”的惯例，一个是给房地产业贷款 占全部贷款余额的30%，其余行业占70%；二是发放给开发商开发性贷款占 给房地产业贷款总余额的30%，住房抵押贷款及其他业务占70%。