关于房产交付中的几个问题

关于房产交付中的几个问题

何谓“交房时间”？

答：所谓“交房时间”，是指出卖人在合同约定的期限内使房屋达到合同约定的交付使用条件，并按照合同约定的方式通知买受人办理房屋交接手续，买受人在通知所确定的期限内办理完毕房屋交接手续的过程。

2、问：交房过程中出卖人的主要义务有哪些？答：交房过程中出卖人的主要义务有：（1）在合同约定的期限内使房屋达到合同约定的使用条件；（2）房屋达到交付使用条件后，应当及时约定的方式通知买受人办理房屋交接手续；（3）在交接时出示有关房屋达到交付使用条件的证明文件，并不得以任何非合同约定的条件阻碍交房。

3、问：交房过程中买受人的主要义务有哪些？答：交房过程中买受人的主要义务是按照出卖人通知要求的时间、地点与出卖人办理房屋交接手续。

4、问：商品房交付使用后，房屋权属证明办理完毕前，房屋如发生毁损、灭失的风险由谁承担？答：对此，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（下称《解释》）中第11条明确规定：“对房屋转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。房屋毁损、灭失的风险在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定的除外。”

5、问：《解释》第11条中所说的“正当理由”主要是指那些理由？答：这里所说的“正当理由”主要是指自然灾害等不可抗力的理由。其他原因，如疾病、外出等，由于买受人可以委托他人办理交房手续，因此，不构成“正当理由”。

6、问：出卖人在房屋没有达到合同约定的交付使用条件的时候就将房屋交付给了买受人，而买受人接收了房屋。如果房屋达到交付条件的时间超过了合同约定的时间，买受人能否要求出卖人承担逾期交房的违约责任？答：按照双方当事人的合同约定，买受人在接收房屋时应当有权察看房屋达到合同约定交付条件的有关证明文件，因此，无论是出卖人在交房时没有出示这些证明文件，还是买受人明知房屋没有达到合同约定的交付条件而同意接收房屋，双方当事人都以自己的实际行为变更了合同关于房屋交付条件及程序的约定，那么，如果房屋达到交付条件的时间超过了合同约定的时间，买受人不能再依照合同的约定追究出卖人逾期交房的违约责任。

7、《商品房买卖合同》逾期履行违约金如何确定？答：一般原则：按合同约定的违约责任为标准来计算违约金；合同没有约定的，按逾期履行的天数依逾期贷款利息标准来确定。

8、开发商恶意违约或实施欺诈行为致合同无效的违约金如何确定？答：除返还买受人已付房款及利息、赔偿损失外，还应支持买受人不超过已付购房款一倍的违约金要求，即只要买受人要求的违约金没有超过100%，买受人要求多少就支持多少。

9、当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当如何处理？答：一般原则：按合同约定来处理。如当事人能举出证据说明其违约行为给对方造成损失的具体数额，则违约金按是否超过损失30%为限来进行适当调整。

10、问：按照法律规定，交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，并具备国家规定的竣工条件有哪些？答：主要是以下几点：（1）完成工程设计和合同中规定的各项工作内容，达到国家规定的竣工条件；（2）工程质量符合国家安全规定的标准，如符合房屋土建工程验收标准、安装工程验收标准等；（3）符合工程建筑设计和工程建设合同约定的内容；有完整的并经有关部门审核的工程建设技术数据及档案图纸材料；（4）有建筑材料、设备、购配件的质量合格证件资料和试验检验报告；（5）有勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格或优良等；（6）有工程施工单位签署的工程质量保修书；（7）已办理工程竣工交付使用的有关手续。

11、问：《建筑法》第60条第1款明确规定：“建筑物在合理使用寿命内，必须确保地基工程和主体结构质量。”请问，国家规定的建筑物的合理使用寿命有多久？若对此产生纠纷，应如何认定？答：关于“合理使用寿命”的问题，目前国家还未有统一规定，根据《民用建筑设计通则（试行）》，一般认为按民用建筑的主体结构确定的建筑耐久年限分为四级：一级100年以上，适用于重要的建筑和高层建筑（指10层以上住宅建筑、总高度超过24米的公共建筑及综合性建筑）；二级耐久年限为50——100年，适用于一般建筑，三级耐久年限为25——50年，适用于次要建筑；四级为15年以下，适用于临时性建筑。若对于地基和主体结构发生质量缺陷，是否在合理使用寿命内引起争议，应首先确定该建筑物的合理使用寿命。已有确定年限的，以该年限为准；无确定年限的，由原设计单位或有权确认的部门确定，并按此确定的年限为准。

12、问：对于出卖人交付不合格房屋的，买受人可采取的救济措施有哪些？答：买受人采取的补救措施有：（1）实际履行。买受人所购置的房屋如果地基基础工程及主体结构工程质量出现问题，如果通过加固等能够修复，且确保建筑物安全的，买受人可以请求出卖人依照法律规定及合同约定内容履行义务。实际履行是我国合同履行的一项基本原则，是一方违约以后另一方可以采取的一项主要补救措施。但要考虑违约方能否继续履行及其继续履行的合理性，如果违约方确无力继续履行或继续履行将会付出更大的代价等，均不宜采取此种补救措施。（2）解除合同。在房屋出现地基基础工程及主体结构工程质量问题后，难以通过修复办法解决的，买受人可请求解除合同。解除合同是一种较严厉的措施，一般禁止当事人在没有任何法定或约定根据的情况下任意解除合同。（3）违约金及损害赔偿。出卖人交付的房屋不合格，买受人不论是请求实际履行还是解除合同，均不影响请求出卖人支付违约金及承担损害赔偿责任。（4）违约侵权责任。

13、问：出卖人交付不合格房屋，买受人采取违约侵权责任措施予以补救的，应注意哪些问题：答：《合同法》第122条明确规定：“因当事人一方的违约行为，侵害对方人身、财产权益的，受损害方有权选择依照本法要求其承担违约责任或依照其他法律要求承担侵权责任。”这一条其实是违约责任与侵权责任的竞合问题。在此应注意：（1）不法行为造成受害人人身伤害和精神伤害的，即使当事人之间存在着合同关系，也应按侵权责任予以处理，因为合同责任不能对受害人所遭受的人身伤害和精神损害提供补救。（2）当事人之间存在合同关系，而不法行为仅造成受害人财产损失的，则按合同纠纷处理对受害人更为有利些。（3）责任竞合的情况下，若当事人事先在合