保定商业市场调研报告

新市区
小高层、高层
2.5-3.2
二居
80-110
4400-4800
现代简约
普通绿化
保定市区政府公务员、市职工作者、大型企业收入较 客群及置业特征 高人员为主，以刚需和首次改善型置业为主，自住客 户比例较高，部分投资客户 关注点 客群及置业特征 关注点 总价、交通、户型及周边配套 以刚需和首次改善型自主客户为主，以在城区工作的 工薪阶层为主 主要为总价、户型以及生活配套
保定市区的政府公务员、事业单位职工为主，购买需 客群及置业特征 求以自主改善型居住为主，投资置业为辅且具备较强 的支付能力 总价、地段、户型、交通、投资升值潜力及开发商品 牌 保定市区和在高开区能源企业工作的职工为主，工作 稳定且收入较高，以自主刚需和首次改善型置业为主
二居 北市区 小高层、高层 2.5-3 三居
80-105 5100-5800 120-140 现代简约 普通绿化
关注点
二居 高开区 小高层、高层 2.5-3.2 三居
80-90 4500-5900 130-140 现代简约、新 古典、新中式 主题园林
客群及置业特征
关注点
在注重价格的同时，对居住品质的要求较高，看中楼 盘综合品质、交通条件及开发商实力
城市印象—城市规划 区域交通
快速交通体系的建立，尤其京石高铁的开通，对保定房地产市场的未来发展起到带动作用。
保定市区交通以发展轻轨铁路、高速外环与高速公路、铁路枢纽为重点。 轨道交通：保定市区为一中心三组团结构，适宜发展轻轨，都市区的轻轨路规划为“一
保定
环四放射”的布局形式。 高速外环：保阜、张石、容乌、保沧高速路与京珠高速公路连接形成围绕保定市区的高 速外环路，并形成以市区为中心的高速公路枢纽。 铁路枢纽：2015年，随着保霸、保大、京石和京郑客运专线的建成，保定市区将形成
较完善
社区底商
社区底商
较为完善
中、小学
政务中心
较齐全 一般
不太完善 路边便利店 小学
城市印象—城市规划 商业
保定市区规划有四个核心商圈，朝阳北大街、朝阳南大街商圈、裕华中路商圈和火车站商圈
朝 阳 北 大 街 商 圈
裕华中路商圈：传统商圈，商业氛围最为成熟。
火车站商圈：档次不高，总体水平较低。 朝阳南大街商圈：商圈规模较小，正处于不断成
第二梯队之首。石家庄北国集团运营，定位时尚、
前沿，重品牌。以购物返券（保定第一家推出）的 营销手段吸引大量客流，最终获得市场认同。 销售额：30-40万元 出租条件：扣点18%-23%。 保定百货大楼 开业：1994年1月1日
业态：传统百货、集购物、休闲为一体的综合性商厦
营业面积：1.3万平方米 成功点：产品质量、服务、信誉具有良好的口碑
保定 保定
区。
城市宏观环境分析—资源发展

资源发展较缓，较其他城市落后
2008年、2009年保定市全社会固定资产投资总额增幅23、40%，2010年保定全社会固定资产投资718.4亿元，其
中城镇固定资产投资648.3亿元，同比回落37%，分别完成全年预期目标的50.8%和51.8%。
数据来源：2006-2009年保定经济统计年鉴
4000-8000美元 稳定发展期 改善需求为主
8000-20000美
元
减缓发展期 改善需求为主
平稳发展，以质 超速发展单纯数量 快速发展数量为主， 缓慢发展 量为主，数量与 型 数量与质量并重 综合发展型 质量并重
城市宏观环境分析—经济发展
居民收入提升明显、消费能力迅速提高
数据来源：保定2006-2010年年鉴
科技园和工业园区布局，将产生大量的住房需求。
城市房地产市场分析—住宅市场

板块划分及特征
高 开 区 板 块
目前保定市房地产市场由北市区板 块、高开区板块、新市区板块和南 市区板块四个板块；
新市区板块
北市区板块
南市区板块
城市房地产市场分析—住宅市场
板块 建筑类型 容积率 主力户型（㎡） 销售价格区间 （元/㎡） 建筑立面 园林 客群分析
保州城 保定市地处河北省中部，是一座有2300年历史的文化名城。曾获得“戏剧之乡”、 “中国民间音乐之乡”、“中国民间特色艺术之乡”、“雕刻之乡”等多种称号。
城市印象—城市历史 名胜类：满城汉墓
闻名中外的满城汉墓，位于河北保定满城县城西南1.5公里的陵山上，满城汉墓是西汉中山靖
王刘胜及其妻窦绾之墓。举世闻名的“金缕玉衣”、“长信宫灯”、“错金博山炉”、“朱
城市宏观环境分析—经济发展
人均GDP进入快速发展期，生存与改善型需求并存
数据来源：2007-2010年保定经济统计年鉴
பைடு நூலகம்宏观经济增长和人均GDP与房地产市场发展阶段的关系
河北省各市县2010年国民生产总值排序 4,000 3,000 2,000 1,000 0
0-800美元 启动期 生存需求
800-4000美元 快速发展期 生存、改善需求兼 有
高开区 新市区 南市区 北市区
荣发达。 高开区：中心科技园、西区工业园、东区大学城“一区三园”的格 局。 各板块功能比较：
行政区 北市区 交通 发达 配套 商业 商业中心 教育 系统完善 较知名学校驻 市政 齐全 公 交 便 利 ， 路 网 完善
新市区
南市区 高开区
路网较发达
路网较发达 路网发达
较完善
朝 阳 南 大 街 商 圈
长发展中。
朝阳北大街商圈：高档的商务休闲娱乐场所聚集，
裕华中 路商圈
保定市商务气氛最浓，消费水平最高的区域。
项目所在地北市区没有商圈形成，万和城的开发将 对保定形成新的商圈格局。
城市印象—城市规划 产业格局
市区周边各科技园及工业园，在提高地区经济的同时，还将产生大量的住房需求。
园区名称
园区产业
主要企业
保定国家高新区中心科技 能源、软件开发、
英利绿色能源控股有限公司、保定天威集团有 限公司、乐凯集团、河北博为电气有限公司、 保定东大太阳能科技有限公司
园
数码电子
本案
西区工业园
以食品、轻工业
生力八达啤酒有限公司、欧麦八达麦芽有限公 司
保定高新区大学城（原华 北工业园）
教育
河北大学、河北省第二外国语高中
中生代
城市核心职能性中轴， 成熟全面， 经济辐射圈
新生代
现代高端消费中心
消费升级圈
商业市场研究
裕华路商圈
商 业 大 厦
财 满 街
保 定 商 场
裕 华 名 品
明华电脑城 钟 楼 商 厦
北 国 商 城
保 百 大 楼
裕 华 金 街
总 购
颐 高 数 码
裕 华 小 商 品 城
商业市场研究
北国商城 业态：百货商场 成功点：保定新兴的百货商场之一，位居保定商业
清代直隶总督署驻保，保定成为直隶和全省的政治、军事、文化中心 莲池书院
1913年 直隶省会迁天津，保定改府道，辖40县 1928年 南京国民政府废直隶省改建河北省，辖区各县直属省政府 新中国成立前夕 河北省人民政府在保定建立，保定为省会和省辖市 省会迁天津，保定专区所属22县1市分别合并为保定市、定县、阜平、 1958年5月 涞源、涿县、易县、高阳、徐水、安国、唐县10县（市） 1966年5月 省会由天津迁回保定 1968年2月 省会迁石家庄市 1994年12月 保定地区与保定市合并，统称保定市
城市宏观环境分析—经济发展
三大产业撑起保定经济，逐年稳步提升
11%
10%
18%
新能源、汽车、纺织三大产业撑起保定经济，仅汽车2009年就完成销售收入200亿元。三大产 业在保定市具有雄厚的物质基础，在全市经济总量中占有相当比重。
城市宏观环境分析—人口发展
全市总人口变化不大，城市化率加剧。
城市分区 南市区 北市区 新市区 高开区
人口（万） 30万 35万 45万 1.2万
所占百分比 2.6% 3% 3.9% 0.1%
定州市 涿州市
安国市 高碑店市 其他县总计 总计
114万 60万
40万 57万 777.8万 1157万
9.8% 5%
3.4% 4.9% 67.3% 100%
城市宏观环境分析—交通发展

城市交通
保定市区交通以发展轻轨铁路、高速外环与高速公路、铁路
保定
“京南”、“津西”、“石北”东西南北贯通的铁路枢纽，其中京石高铁的修建将带动 该区域内各类服务业的提升，未来将形成跨越京石高速的东部新城区。
城市印象—城市规划 城区功能划分
本案所处的北市区，是城区改建项目，具备一定的发展潜力。
南市区：保定府的发源地，重工业厂房较多，城市改造难度颇大。 新市区：面积接近市区面积的1/2，是保定市政治、经济、文化、 科技中心。 北市区：是保定各类高校、科研院所的聚集地。区内民营经济较繁
雀街环杯”就出土于此。
城市印象—城市历史 名胜类：上古八景
上谷，是古郡名；上谷八景，就是保定八景。分为大慈阁、奎楼应宿、横翠朝晖、古莲
花池、东皋春雨、西刹秋涛、鸡水环清、狼牙山。
城市印象—城市历史
美食类：饮食文化源远流长，历史悠久，冀菜的重要渊源
保定特色美食以极具民间特色小吃闻名于冀中平原。如：驴肉火烧、白运章包子、大慈阁
商业市场研究
三居 二居 三居
120-150 90-110 110-130
南市区
小高层、高层
2-3
3300-3500
现代简约
普通绿化
商业市场研究
源起序列
古生代
保定商业发展历程——三足鼎立
特征描述
影响力大，成熟也陈 旧的消费圈
格局奠定
裕华路商圈 其中以裕华路、永华大街、莲池大街聚集形成的商业区， 自20世纪50年代建成以来逐渐发展成为保定市最为繁华、 最有影响力的商圈。 时代商圈 朝阳大街的时代商圈前几年商业、商务、金融发展迅速， 以朝阳大街和东风路为核心形成了保定城市的新中轴，成 为继裕华路商圈之后的又一成熟商圈。 高区商圈 高区商圈是最新发展起来的最具现代化气息的商圈。也是 代表保定高端消费的主要场所，聚集了大批中、外商业品 牌。
保定市场分析
◎隆基泰和〃宜佳旺商贸部出品◎2014年11月10日◎
城市印象—城市历史 中国历史文化名城、戏曲之乡
公元前770年 公元981年 公元1239年 公元1275年 公元1368年 公元1403年
公元1636年
燕国在今雄县建中都，于易县建下都 宋太平兴国六年升为保州 改保州为顺天路治所 改顺天路为保定路，保定始名，辖15州县，顺平更名保定， 改保定路为保定府 保定直属京师，设宁都司，负责保卫京师附近安全
枢纽为重点。
轨道交通：保定市区为一中心三组团结构，适宜发展轻轨， 都市区的轻轨路规划为“一环四放射”的布局形式。 高速外环：保阜、张石、容乌、保沧高速路与京珠高速公路 连接形成围绕保定市区的高速外环路，并形成以市区为中心 的高速公路枢纽。 铁路枢纽：2015年，随着保霸、保大、京石和京郑客运专线 的建成，保定市区将形成“京南”、“津西”、“石北”东 西南北贯通的铁路枢纽，其中京石高铁的修建将带动该区域 内各类服务业的提升，未来将形成跨越京石高速的东部新城
城市宏观环境分析—小结
关键词：
配套设施逐步完善、居民收入迅速提高，消费能力增强，房地产进入快速发展阶段。
城市宏观经济稳步发展，居民人均收入水平逐渐提高，房地产市场进入快速发展阶段； 公路及铁路交通网络发达，与京津的一体化能力逐步增强，京石高铁的贯通对保定房地产市场的未来 发展起到带动作用； 城市化率加速，资源发展相对缓慢。
酱菜、马家老鸡铺卤煮鸡、义春楼白肉罩火烧、高碑店豆腐丝等。
城市印象—城市历史
体育文化类：体育冠军的摇篮”、“体育之城”
保定拥有4个“国家高水平体育后备人才基地”建有18个运动项目训练中心；拥 有16位世界冠军、22位亚洲冠军、130多位全国冠军。钱红、郭晶晶、庞伟、高 军、王浩、齐宝香、牛剑锋等一批世界体坛名将。
城市印象—城市历史
民俗文化类：涿州皮影
皮影艺术，俗称“皮影戏”，在中国已有一千多年历史。有人考证，现在北京、唐山，
甚至承德、辽宁一带的皮影的来源就是涿州的皮影。涿州的皮影，被称之为“涿州影”。
城市印象—城市规划 区域规划
保定作为环首都的“京畿”城市，目前城市发展水平不高，但未来发展机遇广阔。
保定
保定
保定
一轴三带规划
“
8+2”发展规划
环首都经济圈
一轴三带：包括京津发展轴、滨海新兴发展带、山前传统发展带以及燕山——太行山山区生态文化带；
8+2 发展模式：包括北京、天津两个直辖市和河北省的石家庄、秦皇岛、唐山、廊坊、保定等8地市； 环首都经济圈：在北京周边的十余个区县，建设高层次人才创业园区、科技成果孵化园区、新兴产业示范园区、 现代物流园区，以新兴产业为主导的经济圈。2011年，廊坊、保定等4市13个县电话区号将变成010，这是打造 环首都经济圈发展战略的第一步。