宁波楼市年度调研分析报告

2006年宁波楼市调研报告（转载）(2007-03-12 16:39:21)目录一、2006年宁波房地产市场总体状况1、房地产投资接着稳步增长2、新建商品房销售良好，成交价格稳中有升3、二手房市场价格稳定，成交量起伏较大二、土地市场分析三、各个版块市场分述1、市中心板块、城中板块大户型为主2、东部新城催熟江南版块3、鄞州逐渐成为宁波的都市副中心4、江北居住氛围后发而上5、城西等待拓展延伸四、2007年市场展望1、2007年政策调控执行力度将加大。

2、土地增量供应操纵更严，土地成本将提高3、2007年中小户型将唱主角。

4、房价格依旧会稳步上涨，销售量会平缓上升5、写字楼市场则是走向两极分化五、附表（2006年土地出让成交一览等）一 2006年宁波房地产市场总体概况2006年是房地产市场的调控年，宁波的房地产市场则是总体表现良好，房产投资稳步增长，新建商品房销售良好，二手房市场并未大起大落。

宏观调控，尤其是“国六条”及细则政策的出台，对接着稳定宁波的房地产市场持续健康稳定进展起到重要作用。

1、房地产投资接着稳步增长宁波楼市在2006年的宏观未出现大起大落，从宁波市统计局公布的数字情况来看，今年宁波房地产行业的投资截止11月份已达255.34亿，接近2005年整年的水平。

全年的增幅在10％左右，讲明在宏观调控后，整个宁波的房地产市场进展逐渐趋于稳定，经历了2003年、2004年的房地产行业投资非理性增长后，宁波的房地产行业投资在2006年开始凸现理性一面。

2、新建商品房销售良好，成交价格稳中有升由于消费者对房价大幅下降的预期，宏观调控在抑制了投资性需求的同时，一定时刻内也抑制了自住性需求。

从2006年的情况来看，购房者的心态逐渐趋于稳定，一些较好的楼盘，价格显稳中有升的趋势，从成交量上看，今年宁波房地产市场已恢复较平稳状态。

1-11月宁波市四区商品房住宅成交面积一览依照房产交易中心提供的数据，截止11月宁波四区成交的商品房面积在221万平方（其中住宅部分164万平方，去年整年成交商品房140余万方），成交规模与去年宏观调控前已相差无几。

亲亲家园，日湖花园等逆市开盘的楼盘也销售火爆。

据宁波市城调队一份调查数据表明，当前宁波的住宅销售八成以上是本地人在购买，以本地人自住型需要为主，基础相对扎实，因此在面临宏观调控的时候，市场并没有出现恶化情况。

在成交均价上，除了因4月份江北区阳光清晨均价为4370元的楼盘大量成交，拉低了4月份商品住房均价而出现较大波动外，其余则保持平稳状态，处于小幅度稳步上涨过程中。

但也有个不项目涨幅较大，如水岸心境二期均价以6018元成交，比一期成交均价5400元超出许多，亲亲家园一期成交均价为4187元，后期成交均价则在4800元左右。

1－11月宁波四区（海曙、江东、江北、鄞州）商品房住宅价格宏观调控不是调控房价下跌，而是让房价稳定在合理的范围之内，使价格能够体现价值，同时让整个房地产业更稳定，更健康。

事实上，宁波自去年新政的“组合拳”调控以来，房价并未如部分消费者所预期的下跌，而是稳中有升，只只是涨幅减缓。

今年5月最新一轮宏观调控在短时刻内也未对宁波市房价产生大的波动，市场供需双方也没有出现去年“国八条”出台后共同观望的现象，充分讲明宁波楼市已开始步入理性进展的时期。

3、二手房市场价格稳定，成交量起伏较大1-11月份宁波市四区二手房（住宅）成交价一览1-11月份宁波四区二手房（住宅）成交量一览（万平方）1-11月份宁波市四区二手房（住宅）交易均价为5444元/平方米，比去年同期上涨2％。

5月29日“九部委意见”出台，从6月1日起将实施“征收全额营业税的时刻从2年延长到5年”的新政，造成5月份的最后2天，二手房交易放量成交的现象，对宁波市二手房交易价格变动带来一定的阻碍；5月份的最后2天，受九部委《意见》的阻碍，江东、江北、海曙三区二手住房日均成交高达234.5件。

6月份宁波市四区二手住房平均价格并未出现较大幅度下跌，反而是接着保持平稳上升走势要紧缘故过了那个大限后，手里有房的客户又不急着出手。

随着“国六条”及“九部委意见”的出台，部分购房者开始持币观望，然而成交的数量明显下降，为5月份的一半左右，交易量有所萎缩，。

8月1日后，二手房开征20％的个人所得税，对二手房市场产生较大阻碍。

9月份市三区二手房交易持续走低，市场反映冷淡直到11月二手房市场才有回复到原先正常水平。

小结：今年宁波房地产市场的平稳进展，归功于市场对国家调控政策适应程度进一步提高。

同时真正有购房需求的群体，纷纷放弃等待观望，变潜在需求为有效需求，讲明居民对房价的承受能力也有所增强。

由于去年受宏观调控阻碍而推迟预售的楼盘，在今年纷纷登场，市场供应量加大，居民因市场观望而推迟的需求开始激发，使得市场重新进入正轨，并在今年达到一个高潮。

二土地市场分析土地市场是商品房市场的风向标，和商品房市场稳中有升相比，宁波2006年的土地市场则明显要敏感得多。

2006年1-12月（12月15日截止数据，土地市场部分下同）宁波四区共出让成交土地97幅，共计7466亩（497公顷），其中9月到12月成交土地3967亩（264公顷），占到全年的一半多。

1、住宅用地“一地难求”据宁波市国土资源局的统计，2004年宁波出让一般住宅用地为404公顷；2005年一般住宅用地供应212公顷，2006年截止12月15日，累计已供应一般住宅用地247公顷。

2005年由于宏观调控，住宅用地放量较少，2006年与2004年的土地放量供应情况相比，住宅用地对开发商来讲可谓“一地难求”。

因此2006年出让的住宅用地实际成交价格要远远高于出让前公布的底价。

如洪塘3#地块从120万/亩竞价到202万/亩，七家公司进行激烈竞争便是专门好的一个缩影。

由于宁波老城区腹地较小，可供推出的住宅项目用地已日渐稀少，大宗土地更是难觅踪影。

2006年出让的住宅用地里，维科以2560元/平方拿下的水上公园三期地块（168亩）是比较大的土地。

另一块成交的住宅用地则较小，位于江东中兴路以东、灰沙厂以北的33亩住宅用地，被宁波通程投资开发有限公司以2860元/平方的楼面价取得。

2、百亩以上住宅地块较多，成交均为实力企业除去经济适用房地块以外，2006年成交的住宅用地里，超过100亩的地块共计7块，总出让面积接近2000亩，占到住宅用地的一半左右。

关于政府相关部门来讲，一次性出让大规模的土地，通过总额较高的土地款作为一道进入门槛，能够保证参与竞争的开发商差不多上有相当的资金实力，能够在开发的同时保证该地块开发的完整性，可不能因为开发商的不同，导致难得一块好地被开发成素养参差不齐的项目。

从拿地的企业来看，这些百亩以上的大地一半以上是被初次进入宁波市场的外来地产大鳄取得，对这些企业来讲，也正必须要拿较大的土地才能符合他们在宁波的战略布局。

百亩地块摘牌的本地几家企业，差不多上在宁波拥有丰富开发经验以及相当资金实力的老牌开发商。

在宁波市场上手中的土地差不多消化，早两年通过公开市场拿的项目也已差不多进入尾盘时期，现在进入公开市场获得土地，使企业能够接着进展。

3、鄞州、江北是住宅用地热点供应地区。

江北的住宅用地供应要紧集中在洪塘及附近区域，今年共成交9幅地块，计1099亩，其中经济适用房占到一半左右。

江北及洪塘居住氛围将会在这些项目建成后逐渐形成。

鄞州区近两年的土地出让及住宅推出量一直是遥遥领先其他区域。

今年共成交住宅用地13幅，共计1066亩。

4、市中心依旧俏，楼面地价突破上万元市中心板块的土地，不论是住宅用地依旧商业用地，一直差不多上物以稀为贵。

今年成交的土地，在市区里以商业地块为显眼：江东七里垫地块以3800元/平方米楼面价成交；江北桃渡路1#地块和渔轮厂地块分不被宁波银鑫房产和百隆房产以4400元/平方和4500元/平方的楼面价拿下；和义路2＃地块更是以19176元/平方的楼面价格创下宁波第一地价。

5、东钞票湖区成为新的开发热土。

东钞票湖区域以其良好的山水环境和人文景观一直被众多进展商看好，通过几年的基础性投资建设，今年该区域土地出让开始逐渐启动，土地推出呈现规模化和体量化趋势，雅戈尔、华润置业、宁波华龙房地产开发公司在该区域竞得地块。

三幅土地共638亩，出让楼面价在2300元/平方上下。

今年的雅戈尔推出钞票湖.比华利不墅，销售情况良好，成为该区域开始启动的先锋，可能今后该区域土地推出和开发将快速上升，接着呈现规模化和体量化趋势。

6、国内一线开发商接着进军宁波市场继金地、中海之后、绿城之后，国内房产领军企业万科、华润、合生创展也在宁波拿下土地。

万科在中心区拿下了288亩的住宅用地用于开发金色家园系列，华润则以7.2亿的总价在东钞票湖取得东钞票湖寨基地块458亩，容积率为1.0，合生创展用7.25亿取得450亩庄市的土地。

国内一线开发开发商在资金实力上明显高于本地企业，这对宁波土地市场价格上涨推波助澜起了一定的作用。

7、商业用地、住宅用地命运迥异宏观调控要紧是针对住宅市场从开发到消费的一系列大力调控，许多原先以开发住宅为主的企业都萌生开发商业地产的意识，许多都市的商业地块也因此悄悄地热起来，而宁波大概是个例外：住宅市场依旧受热，商业地产市场却不总是尽如人意。

纵观一年来的土地出让，商业用地、住宅用地出让能够讲是冰火两重天。

因此也有例外，位于江东的七里垫地块的出让确实是商业地产扬眉吐气的一次，通过103轮次现场竞价，最后以高出底价1.88亿元（总价6.8亿元）的价格成交。

该地块处在江东有开元酒店、欧尚超市、石浦酒店等围绕，这一区域的配套齐全，以其优越的地理位置、环境配套，出现激烈的竞价场面也是情理之中。

8、今年土地市场肖像图：头轻脚重2006年1-8月宁波四区总共成交土地3499亩（233公顷），而9月到12月不到三个月时刻却成交了土地3967亩（264公顷），相形之下稍显突兀，有些头轻脚重。

宁波的开发商通过将近两年处于缺地状态后，对住宅土地都颇有“饿”态，临近年底，许多企业都有大笔的回收资金无处可去，土地价格自然会被抬高；同时许多业内人士认为这可能也和2007年1月1号起实施的对国有出让土地款项重新分配原则有关。

从9月份开始，宁波的土地市场再次出现热情澎湃局面，成交量和成交价格一再上升。

9、土地市场上地点政府和中央之间再次有微妙关系出现。

在合升创展拿下庄市地块前，中央开始表态要对大幅出让的土地进行调控，以防止开发商囤积土地取得利益。

合升创展拿下的庄市的450亩土地则是一共分成了6块，被同一家公司取得。

如此的做法专门可能使中央政府在限制地点大幅出让土地点面收效甚微。

小结：当前市场中，已出让尚未形成有效房源供给的存量土地总量不多。

考虑到征地拆迁等客观问题阻碍土地的开发进度，可能这些存量用地要形成有效房源供给需要2-3年的时刻，短时刻内市场中不太可能出现大批量集中放量供给的现象。