写字楼经济测算
办公用房建设资金测算报告
办公用房建设资金测算报告办公用房建设资金测算报告在现代企业中，办公用房的建设和管理是企业能否正常运营和升级的关键因素之一。
因此，对办公用房建设和管理资金的测算和规划，具有极为重要的意义。
本文将从办公用房建设的需求背景出发，分析办公用房建设资金的来源、投资规划和效益评估，提供办公用房建设资金测算报告。
需求背景办公用房是企业日常办公工作的重要资源，也是企业文化和形象的象征，对吸引人才和提升企业形象有着重要作用。
办公用房建设的需要主要受以下几方面的影响：1.企业规模扩张企业规模的扩张是办公用房建设需求的主要驱动因素之一。
随着企业规模的扩大，办公用房面积的需求也随之增加。
此时，企业需要根据自身规模和业务需求，改善办公环境，提高企业形象。
2.资源安排办公用房的建设也是企业资源安排的重要内容。
在有限的资源和资金下，企业需要合理分配和配置有限的资源，为企业的长远发展和市场竞争提供必要的支持。
3.市场需求新型的企业经济模式、扁平化管理模式、灵活化考勤模式等都在对办公用房提出了新的要求，不少企业为了适应这些新的需求，在办公用房的构造和预先安排方面提出了更高的要求。
资金来源1.自有资金企业自有资金是最理想的资金来源。
通过自有资金，企业可以做出最灵活和迅速的决策，而不必考虑外部的投资方。
这种情况下，企业可以直接制定建设计划，并在建设过程中控制每一个步骤和环节。
2.外部融资在一些情况下，企业无法完全依靠自有资金进行办公用房建设，需要依靠银行贷款、发行债券等形式进行融资。
这种融资模式不仅可以获得资金支持，而且可以提高企业的杠杆效应，提高企业的盈利能力。
当然，这种融资方式也带来了一定的风险，企业需要对自身能力、财务状况和市场趋势进行全面分析和评估，并设计合适的融资方案。
投资规划1.建筑面积办公用房的建筑面积应根据企业实际需求进行设计规划。
企业规模、人员分布、业务需求等是办公用房建设面积的主要因素，对于每一种类型的员工，需要考虑的面积不同。
写字楼投资收益四种计算方法
5.方茴说：“那时候我们不说爱，爱是多么遥远、多么沉重的字眼啊。
我们只说喜欢，就算喜欢也是偷偷摸摸的。
”6.方茴说：“我觉得之所以说相见不如怀念，是因为相见只能让人在现实面前无奈地哀悼伤痛，而怀念却可以把已经注定的谎言变成童话。
”7.在村头有一截巨大的雷击木，直径十几米，此时主干上唯一的柳条已经在朝霞中掩去了莹光，变得普普通通了。
8.这些孩子都很活泼与好动，即便吃饭时也都不太老实，不少人抱着陶碗从自家出来，凑到了一起。
9.石村周围草木丰茂，猛兽众多，可守着大山，村人的食物相对来说却算不上丰盛，只是一些粗麦饼、野果以及孩子们碗中少量的肉食。
写字楼投资收益四种计算方法租金回报率法公式：（税后月租金—按揭月供款）×12/（首期房款+期房时间内的按揭款）。
优点：考虑了租金、价格和前期主要投入。
比租金回报率分析法适用范围广，可估算资金回收期长短。
不足：未考虑前期的其他投入、资金的时间效应。
不能解决多套投资的现金分析问题，且由于其固有的片面性，不能作为理想的投资分析工具。
租金回报率分析法公式：（税后月租金—每月物业管理费）×12／购买商铺总价。
这种方法算出的比值越大，就表明越值得投资。
1.“噢，居然有土龙肉，给我一块！”2.老人们都笑了，自巨石上起身。
而那些身材健壮如虎的成年人则是一阵笑骂，数落着自己的孩子，拎着骨棒与阔剑也快步向自家中走去。
5.方茴说：“那时候我们不说爱，爱是多么遥远、多么沉重的字眼啊。
我们只说喜欢，就算喜欢也是偷偷摸摸的。
”6.方茴说：“我觉得之所以说相见不如怀念，是因为相见只能让人在现实面前无奈地哀悼伤痛，而怀念却可以把已经注定的谎言变成童话。
”7.在村头有一截巨大的雷击木，直径十几米，此时主干上唯一的柳条已经在朝霞中掩去了莹光，变得普普通通了。
8.这些孩子都很活泼与好动，即便吃饭时也都不太老实，不少人抱着陶碗从自家出来，凑到了一起。
9.石村周围草木丰茂，猛兽众多，可守着大山，村人的食物相对来说却算不上丰盛，只是一些粗麦饼、野果以及孩子们碗中少量的肉食。
商用写字楼费用测算
商用写字楼费用测算日常支出：（元）
1、员工成本 3.54
2、培训费用 0.05
3、存档费用 0.01
4、交通费用 0.05
5、通讯费用 0.06
6、电话网络 0.12
7、差旅费用 0.07
8、律师审计 0.06
9、租赁费用 0.07
10、业务招待 0.11
11、办公耗材 0.12
12、管理酬金 0.73
13、商场保险 1.12
14、不可预见 0.12
小计： 5.24元/月/平方米
经营成本：（元）
A：日常保洁
1、垃圾清运 0.12
2、粪池清抽 0.05
3、门前三包 0.02
4、公区消杀 0.05
5、外墙清洗 0.05
6、公区地面 0.12
小计： 0.41元/月/平方米
B：工程日常维修保养及能源费用：（元）
1、中央空调能源及综合管理 9.82
2、公共区域照明 1.99
3、电梯 2.09
4、公共用水 0.82每个取水点X0.5TX30天X水价
5、冷冻机日常维护 0.08
6、消防年检 0.06按国标配备灭火器X当地报价
7、消防系统外委保养 0.12
8、生活水箱年检清洗 0.03
9、工程备品备件 0.48此标准需实际测算
小计： 14.5元/月/平方米
C其它（元）
1、节日装点 0.10
2、已上共计 20.25/月/平方米
3、法定税金 1.11
合计：21.35元/月/平方米
注：要注明所有不包括费用
如/商户经营区域/停车厂/固定资产摊销（仅限自购）。
办公楼地块经济财务分析测算
事项说明Biblioteka 项目成本效益测算项目 投资总成本 土地费 前期工程费 基础设施费 建筑安装工程费 公共配套设施费 投资成本 期间费用 财务费用 开发间接费 管理费用 销售费用 不可预见费用 总销售收入 高层 小高层 洋房 收 入 保障房 安置住宅 0 商铺 办公 商场 车库（可售部分） 1、成本 2、收入 3、营业税及附加 4、土地增值税 经 济 效 益 分 析 5、毛利 6、成本毛利率 7、计税毛利 8、所得税 9、溢价 10、净利润 11、成本净利润率 12、销售利润率 13、销售净利润率 14、总投资回报率 (5)-(8) (10)÷(1) (5)÷(2) (10)÷(2) (10)÷(1) (5)÷(1) (2)× 6.000% 0.00 (2)－(1)－(3)－(4) 90000 26,919 0 0 31081 0 0 0 -31081 -100.0% -31081 -7770 0 -23310 -75.0% ########### ########### -75.0% 27,119.0 27,119.0 27,119.0 27,119.0 27,119.0 单价(元/m2) 计量(m2) 合计(万元) 折合可售建面单价 占总成本％ 31,081 13,144 1,898 715 10,217 38 4,248 3,775 166 308 0 820 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 11,546 0 0 0 -11,546 -0 -11,546 -2,886 0 -8,659 11,546 4,883 705 265 3,796 14 1,578 1,402 61 114 0 305 0 100% 42.3% 6.1% 2.3% 32.9% 0.1% 13.7% 12.1% 0.5% 1.0% 0.0% 2.6%
滨江成本测算(三期办公楼)
182
6
5
14
207
207
8423
287
222
668
9600
9600
1318
44
28
87
1476
11%
162
1639
113759 2051
1380 4266 121455
11379
131196
2363.52 2363.52
770.75 210.83 1381.95
770.75 210.83 1381.95
86 10 9 1 4107 653
2389
0 15 1050 730 63 147 0 0 380 0 90
0.00 4385 316 210
86 10 9 1 3057
0.00 4557 316 210
86 10 9 1 3149
653 653
2390 2390
0
0
14
14
0
92
827 908
54
1450 85 56 24 3 2 0
1117 178
650
0 4 285 198 17 40 0 0 103 0 24
0.00
922
2883 49189
66
199
2856
43
130
1868
6%
19
56
807
0%
2
7
94
11%
2
5
78
11%
0
1
9
11%
643
1993 32341
0.00 6020 132 112
364
12
商业写字楼评估方法
商业写字楼评估方法随着城市发展和经济的不断增长，商业写字楼成为了现代城市中不可或缺的一部分。
对于投资者和房地产开发商来说，了解商业写字楼的价值和评估方法至关重要。
本文将介绍一些常用的商业写字楼评估方法，帮助读者更好地了解这一领域。
商业写字楼的评估方法可以分为三个主要方面：收入法、成本法和市场比较法。
收入法是一种常用的评估方法，它基于商业写字楼的租金收入来确定其价值。
评估师会考虑到期租金、租金增长率、空置率和折现率等因素，计算出商业写字楼的净现值。
这种方法适用于已经有稳定租金收入的商业写字楼。
成本法是另一种常见的评估方法，它基于商业写字楼的重建成本来确定其价值。
评估师会考虑土地价值、建筑物的折旧和维护成本等因素，计算出商业写字楼的重建成本。
这种方法适用于新建或需要进行大规模改建的商业写字楼。
市场比较法是一种基于市场上类似商业写字楼的交易数据来确定价值的方法。
评估师会收集和分析类似商业写字楼的销售数据，比较其特征和价格，从而确定商业写字楼的市场价值。
这种方法适用于市场上有大量可比较数据的情况。
除了以上三种主要方法，评估师还可以结合其他因素来进行综合评估。
例如，他们可以考虑商业写字楼所在地的地理位置、交通便利性、周边设施和市场需求等因素。
这些因素可以对商业写字楼的价值产生重要影响，评估师需要综合考虑它们。
评估师还需要注意一些评估过程中的细节。
例如，他们需要准确获取商业写字楼的相关信息，包括土地使用权、建筑面积、租赁合同和租户情况等。
评估师还需要了解当地的法律法规和市场状况，以确保评估结果的准确性和可靠性。
商业写字楼的评估方法是一个复杂而重要的领域。
通过收入法、成本法和市场比较法等方法，评估师可以确定商业写字楼的价值。
然而，评估师还需要考虑其他因素，并注意评估过程中的细节。
只有综合考虑各种因素，才能得出准确可靠的评估结果，帮助投资者和开发商做出明智的决策。
写字楼模型测算关键指标
写字楼模型测算关键指标
房地产经济的快速增长，给城市发展和社会经济带来了巨大发展。
为了更好地评估商业写字楼模型的关键指标，需要从经济效益和设计角度出发，从多方面全面考虑和研究。
以经济效益为出发点，可以通过分析写字楼模型的总投资成本、建设和运营成本，以及投资收益率等指标来评价其效益。
通过研究和分析，可以看出，写字楼模式的经济效益良好，一般投资收益率能够达到8%以上，可以节约大量的成本，改善发展进程，创造社会效益。
此外，从结构设计角度出发，也要考虑写字楼模型的技术性能，例如采光、内部布局、通风条件等，其中采光是一个很重要的指标。
无论是有限的光线，还是室外泛光集中条件，都不利于办公人员的健康和工作效率，所以如何确保光照通风充足，成为写字楼设计专业人士考虑的重点。
总而言之，商业写字楼模型的关键指标需要结合经济效益和结构设计，以识别项目的投资价值，针对有限的资源，发挥出最大的社会效益。
写字楼经营费用测算表
写字楼经营费用测算表在拥有或经营写字楼的过程中，经营费用是非常重要的一部分。
对于初创企业或者刚刚开始经营写字楼的人而言，准确地计算经营费用是非常重要的。
下面将介绍如何编制写字楼经营费用测算表。
1. 房租房租是经营写字楼的首要开支。
一般写字楼的租金都是按月计算的，所以在编制经营费用测算表时需要将房租按月份列出来。
在列出月份后，需要按照租金的单价和面积，计算出每个月的租金总额。
如果写字楼的租金是根据面积级别来区分的，需要根据租金面积和租金单价来计算出每个月的租金总额。
2. 物业管理费物业管理费是指写字楼在使用过程中所需要支付的物业管理费用。
主要包括安保、保洁、绿化、电梯和空调等方面的管理费用。
一般情况下，物业管理费会按照建筑面积来计算。
在编制经营费用测算表时，需要根据每个月的物业管理费用单价和写字楼的面积来计算出每个月的物业管理费。
3. 电费除了物业管理费，写字楼还会产生电费。
一般情况下，写字楼的电费是根据写字楼使用的电量来计算的。
因此，在编制经营费用测算表时，需要根据每个月的电费单价和写字楼的电量来计算出每个月的电费。
4. 水费和电费类似，写字楼还需要支付水费。
一般情况下，写字楼的水费是根据用水量来计算的。
因此，在编制经营费用测算表时，需要根据每个月的水费单价和用水量来计算出每个月的水费。
5. 装修费用在经营写字楼前，一般需要对写字楼进行装修。
装修费用是经营写字楼的重要开支之一。
在编制经营费用测算表时，需要考虑到装修费用和装修的持续时间。
如果写字楼的装修时间较长，那么装修费用的总额也会相应增加。
6. 投资回报率经营费用测算表不仅可以用来计算写字楼的开支，还可以用来检查投资回报率。
投资回报率是指写字楼的收益与投资成本之间的关系。
在编制经营费用测算表时，需要计算每个月的总收入和总支出。
然后，通过将总收入除以总支出来计算投资回报率。
结论在编制写字楼经营费用测算表时，需要计算房租、物业管理费、电费、水费和装修费用等开支。
高层写字楼成本测算策略
高层写字楼成本测算策略在如今竞争激烈的商业世界中，选择建设高层写字楼已成为许多企业的首选。
然而，如何准确而有效地测算高层写字楼的成本将影响到企业的经济利益和发展前景。
本文将探讨高层写字楼成本测算的策略，并提供一些建议来帮助企业准确评估并合理规划成本。
一、建筑设计与规划高层写字楼的成本测算首先要考虑建筑设计与规划。
建筑设计要符合企业的需求，并满足建筑安全和环保标准。
对于高层写字楼的规划，应综合考虑建筑造价、用地成本、市政配套设施等因素。
二、建筑材料与装修在建筑材料的选择上，应权衡价格和品质。
高层写字楼需要使用优质的结构材料和装修材料，以确保建筑的质量和稳定性。
同时，节约成本的策略也可以考虑使用可再生材料，如可降解材料和可回收材料，以降低环保成本。
三、项目管理与施工高层写字楼的施工过程需要严谨的项目管理和有效的成本控制。
企业可以雇佣专业的工程项目管理团队来监督施工进展和成本预算。
同时，合理安排施工进度，避免延期造成的额外成本支出。
四、设备与技术高层写字楼的设备和技术也是成本测算的重要因素。
选择高效节能的设备，如智能照明系统和智能空调系统，可以降低能耗成本。
此外，运用先进的技术，如智能办公系统和云计算技术，可以提高企业的工作效率和生产力，从而为企业带来更大的经济效益。
五、租金与维护费用除了建设成本，企业还应考虑高层写字楼的租金和维护费用。
租金是企业入驻高层写字楼时不可避免的成本，应根据市场行情以及地理位置和楼层的不同进行合理评估和谈判。
同时，维护费用包括物业管理费、保洁费等，企业应与物业管理公司进行充分沟通，确保维护费用合理且物有所值。
六、市场调研与竞争分析在进行高层写字楼成本测算之前，企业还应进行市场调研和竞争分析。
合理评估市场需求和竞争情况，确定自身的定位和目标，以便更好地制定成本控制策略。
同时，与行业内的专业人士合作，从他们的经验和建议中学习成本控制的技巧。
七、数据分析与优化高层写字楼成本测算的过程中，数据分析和优化是不可或缺的步骤。
宁海兴宁大厦经济测算书
宁海兴宁大厦经济测算书目录一、说明 (3)二、项目概况 (3)三、项目操作定位 (6)四、售价预估 (6)五、销售收入与改造成本 (14)一、说明：1、大厦采取3—6层分割销售、1—2层做商业经营模式；2、3—6层面积约3800平米；1—2层约2400平米；3、 3层层高含梁约5米2 、6层层高含梁约5米，可做成区部复式；4层西侧可通往3层屋顶，可做小花园；4、1层需留出至少50平米的公寓大堂；5、投入测算不包括购入成本与财务成本，收益测算指销售收入。
6、辅楼部分：前栋底层274平米商业出售，其余部分装修后出售。
二、项目概况：1、项目状况兴宁大厦位于宁海城关中心城区，兴宁南路与环城西路交叉口，北临环城西路，南东临兴宁路。
大楼共为为6层，总建筑证载面积为6277.87平方米，原为宁海县供销社和宁海县农业生产资料公司的行政大楼。
目前现1—2层为三江超市正常营业，3层为三江租用的仓库，4—6层现空臵。
另有辅楼2幢，砖木结构，证载面积1644平米，设计用途主要是住宅，其中沿街共274m2为商业。
宁海大厦整体状况兴宁路一侧环城西路一侧内侧5楼内部公共大厅消防通道3层超市仓库3层超市仓库兴宁大厦各层层高如下：从该房屋结构及各层层高来看，物业本身具备改造的条件。
三、项目操作定位四、售价预估（一）商铺部分1、可售面积：一二层总面积2460平米；单层面积1230平米，一楼应除去大堂、门卫（暂算50平米），则：一楼可售面积约为1180平米；二楼可售面积约为1230平米。
2、附近店铺参考出租收益：*理论售价按商铺成熟期社会平均5%年回报率计算得出。
3、附近住宅参考售价4、售价分析：分析依据：非商业核心地段，底层商业的售价一般为同地段住宅平均售价的1.5-3倍。
•本地段的住宅预估平均售价11000元/平米左右（不含装修），则理论上本案底层商铺的销售价值在1.7-3.3万元之间。
•剔除地段商业繁华度、面积、出样率、剩余年限等因素，结合层高的考虑，本案一楼的商业价值应不低于2.5万/平米。
写字楼经营测算及考核方案
写字楼经营测算及考核方案
一、经营费用测算
1、人员编制及工资费用
各岗位工资
2、每月总费用测算表
各项经营费用统计
3、盈亏平衡点的测算
说明：月费用已经减去营业外收入。
4、营业收入测算表
房租收入测算
5、营业外收入统计
二、考核方案
1、计提办法：
当月经营收入达到元为盈亏平衡点，达到元/月则盈利元/年。
2、绩效发放要求：
1）员工当月出勤率必须为全勤。
2）在日常工作中无重大工作失误，没有收到客户投诉。
3）新员工入职必须满三个月后，方可参与绩效考核。
4）在实际岗位工作，有考勤记录的人员方可参与绩效考核。
3、绩效发放系数：
按岗位级别的不同系数发放，每月日与基本工资一起发放。
高层写字楼成本测算
高层写字楼成本测算高层写字楼是现代城市中常见的建筑形式，它作为商业办公场所的代表，在城市发展中扮演着重要的角色。
然而，建设和运营一座高层写字楼需要巨大的资金和投入，因此准确测算成本至关重要。
本文将就高层写字楼成本测算进行探讨。
一、土地成本高层写字楼的土地成本是建设成本的首要因素之一。
在城市核心区域，土地价格通常较高，因此在选址时需考虑地段和周边配套设施的影响。
一些先进的城市会引入土地利用权租赁政策，减轻企业初期的资金压力。
当然，土地租金或购买费用也应纳入成本测算。
二、基础设施与建筑工程建设一座高层写字楼需要进行各种基础设施与建筑工程的投入。
这包括土地平整、供电、供水、供暖、通风等基础设施的建设，以及建筑物本身的结构和装修。
这些因素都会直接影响到成本的多少。
此外，为了确保建筑安全，还需要加强消防系统、电梯等设施的建设，这也需要纳入成本测算范围。
三、办公设备与家具高层写字楼内的办公设备是必不可少的，如计算机、打印机、传真机等办公设备，以及电话、宽带网络等通讯设备。
此外，还需要购买各类办公家具，包括工作台、椅子、储物柜等。
这些设备和家具的成本需纳入成本测算，并根据业务规模和员工需求进行合理的购置。
四、物业管理费用高层写字楼的物业管理费用是建筑运营过程中的重要开支。
物业管理公司会负责建筑物的日常维护、保洁、保安等工作，以及对大楼设备的维修与更新。
物业管理费用通常根据建筑面积和服务范围而定，因此在成本测算中需充分考虑这一方面。
五、人力资源成本运营一座高层写字楼需要一支稳定的员工队伍。
这包括行政人员、保安人员、客服人员等，他们会对建筑的日常运营和服务质量起到至关重要的作用。
人力资源成本包括员工的薪资、社会保险、福利待遇等，也需要在成本测算中进行合理的评估。
六、税费与其他开支在高层写字楼的成本测算中，还需考虑各种税费和其他开支。
这包括房产税、土地使用税、水电费、燃气费等。
同时，在建设与运营过程中，可能还会发生其他各类费用，如维修费、装修费、广告费等。
写字楼经营费用测算表
1
建筑物室外维修
按与房屋维修公司合同每月每平米
建面？元
与房修公司合同
2
建筑物室内维修
按与房屋维修公司合同每月每平米
建面？元
与房修公司合同
3
空调系统维修
按与专业公司合同每月？元
与专业公司合同
4
电梯维护保养
按与电梯公司每月每台电梯？元，年检费？元
1
交通、通讯费
探亲、差旅、市内交通、其它交通月100元/人，传真机1台200元；电话3部，话费100元月/部；
2
低质易耗品
人均50元/月
3
办公用房租金
办公用房150平米，月租50元/平米
4
业务费
人均100元/月
5
广告宣传费
根据市场推广计划，该项费用3万元/年
针对写字楼具体情况
6
法律费
按常年法律顾问合同，1万/年
3）
煤气费
按用煤气量和相应单价估算
4）
热水供应等
按热水供应量和所需燃料及单价估算
三
绿化管理费
绿化面积？平米，大堂花卉摆设，绿化员1名
1
人工费
每人每月基本工资1100，效益工资200元，其他福利，服装费？元/年，无加班费
根据劳动部门、各公司资料及劳动力市场价格等情况综合确定
2
工具费
购锄头、草剪、喷水管、喷雾器等其他用品每年支出400元
根据税务局规定
十
企业管理费及利润
取第一至第九项之和的15﹪
根据物业管理规定和市场情况确定
十一
上述费用合计
第一至第十项费用之和
写字楼管理费用测算方式例表
保险：医疗、工伤保险分别按工资8%、1.5%计提
（医疗保险8%+工伤保险1.5%）×工资/人/月+×人数÷面积
（8%+1.5%）×650×16÷30000
0.033元/平方米/月
办证费：办理暂住证，每人每年430元
金额/年/人×人数÷12个月÷面积
430×16÷12÷30000
500÷30000
0.017元/平方米/月
7
垃圾清运费
每天清运一次，每次一车，每车75元
清运次数×每车单价×天数÷面积
1×1×75×30÷30000
0.075元/平方米/月
五
公共秩序
1．保安员16人
2．对讲机8部
1+2+3
1.000元/平方米/月
1
人工费
工资：基本工资按300元/人/月，职务工资200元/月/人，效益工资150元/月/人
元/平方米/月×绿地面积÷面积
0.3×15000÷30000
0.015元/平方米/月
5
绿化用水
按每平方米绿地0.3吨/月，每吨1元计
用水量/平方米/月×单价×绿地面积÷面积
0.3×1.00×15000÷30000
0.015元/平方米/月
6
大堂办公室摆花
按年支出费25000元/年计
月租金÷面积
25000÷12÷30000
1
交通通讯费
摩托车2辆00元，其他市内交通费、探亲差族费100元/人/月，通讯费：传真500元/台/月，电话5部500元/月，电报邮电费500元/月
1+2+3÷面积
6400÷30000
0.213元/平方米/月
写字楼经济测算共17页文档
本报告是严格保密的。
7
1 项目评估报告概述
2 项目投资及筹资分析
3 项目建设周期分析
项目工程进度安排
4 项目市场分析
5 项目效益及风险分析
6
案例分析
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8
Step4: 土地价格测算
土地价格估算
地价V＝开发价值- 建造成本-取地税费-管理费-不可预见费销售费用-销售税费-利息-融资成本-土地增值税-公用设施专 用基金-利润 V＝4599 ( 万元)
土地和房地产项目经济测算
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28.09.2019
假设开发法是测算土地取得价格最为科学 土地价格估算 的方法
假设开发法的原理： 开发商的最终目的是为了得到可销售的房屋而非土地。因此， 决定一宗土地 价格高低的最根本因素是该地块上的房屋建成 后的市场销售价格。也就是说，我 们可以从房价倒推出地价， 这种方法在估价上称为假设开发法或者剩余法。
据项目的具体情况确定。
销售费用
投资资金来源构成表
序号
项目
1
自筹资金
项
2
银行融资
目
3 销售收入回款
建
合计
总投资
筑
成
项目开发贷款在项
本
目自筹资金投入35% 后方可进行，土地不
能贷款。
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11
测算结果之二：经济效益指标
序号 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11
项目 占地面积 总建筑面积（含地下） 项目总投资 项目经营收入 利润总额 税后利润 成本利润率（税前） 成本净利润率（税后） 财务净现值（FNPV） 财务内部收益率（FIRR） 动态投资回收期
60 10 1000 0 60 0 10 10 20 100 20
A写字楼成本测算.doc
5A甲级写字楼建安工程费测算表地下层面积24000m2可售面积60000m2总建筑面积84000m2 准层高3.6m，建筑物高150m内。
序号成本项目原始指标系数预计工程量单价合价（万元）单方造价可售单方工程量及单价说明一建筑工程费建筑面积84000m2 2325.7元/m2 19535.574 2325.7元/m2 3255.9元/m21 基础及地下室工程地下面积24000m2 2799.6元/m2 6719.034 799.9元/m21.1 土方工程基底面积12 96000m3 60元/m3 576 工程量按基底面积*12m深1.2 基坑支护护坡面积0.18 4320m2 1810.2元/m2 7821.2.1 人工挖孔桩护壁桩桩数0.0417 180根24000.0元/ 根432 按180根，平均深度20m，1200元/m 1.2.2 基坑护坡护坡面积 1.1574 5000m2 700元/m2 350 按周长360m1.3 桩基础桩数0.04 320根12000元/ 根384 1.4桩基检测费基底面积8000m2 25元/m2 201.5 排降水基底面积8000m2 20元/m2 161.6 桩承台基础基底面积0.08 1920m3 450元/m3 86.4 按基底面积的20%1.7 地下室钢筋混凝土结构地下面积24000m2 1660.0元/m2 3984 含承台基础钢筋含量160kg/m2，单价6000元/t1.7.1 地下室钢筋吨数160 3840t 7000元/t 2688 （其中材料费4900元/t+ 施工费1100元/t ）1.7.2地下室混凝土（含模板）方量0.9 21600m3 600元/m3 1296 砼含量0.8m3/m2，单价600元/m31.8 地下室砌体地下面积0.048 1152m3 400元/m3 46.081.9 地下室粗装饰地下面积24000m2 96.0 元/m2 230.4 1.9.1楼地面找平抹灰面积0.8 19200m2 50元/m2 96 1.9.2 墙面抹面涂饰抹灰面积 2 48000m2 20元/m2 961.9.3 天棚抹面抹灰面积0.8 19200m2 20元/m2 38.4 1.10 地下室防水基底面积8000m2 342.8元/m2 274.21.10.1 底板防水防水面积 1.2 9600m2 120元/m2 115.2 垫层+防水+保护层1.10.2 顶板防水防水面积 1.1 8800m2 150元/m2 132 防水+保护层+排水层+过滤层1.10.3 外墙防水防水面积0.5625 4500m2 60元/m2 27 防水+保护层1.11 变更工程造价3% 24000m2 80.0 元/m2 191.9724 按造价的3％考虑1.12 签证工程造价2% 24000m2 53.3 元/m2 127.9816 按造价的2％考虑2 上部结构及粗装修地上面积60000m2 1002.1元/m2 6012.33 715.8元/m22.1 钢筋混凝土结构地上面积60000m2 680.0元/m2 4080钢筋含量55kg/m2，单价6400元/ 吨2.1.1 上部钢筋吨数60 3600t 7000元/t 2520 （其中材料费4900元/t+ 施工费1500元/t ）2.1.2上部混凝土（含模板）方量0.4 24000m3 650元/m3 1560 砼含量0.4m3/m2，单价650元/m32.2 砌体地上面积0.12 7200m3 400元/m3 288 砌块含量0.22m3/m2，单价380元/m3 2.3 找平及抹灰地上面积60000m2 86.0 元/m2 516第-4105页共5页总建筑面积84000m2 准层高3.6m，建筑物高150m内。
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3 项目建设成本的测算参考 《深圳市建筑工程价格信息》 5
建安工程 管理费
及区域同类房地产开发项目 的实际建造成本并考虑本项
6
目的实际情况。
7
不可预见费 其他费用
项目的财务费用根据项目
8
公用设施专用基金
贷款额度、贷款年限及贷款
利率测算得出。
9
财务费用
项目的销售费用一般为销
10
售收入的2%~3%之间，根
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5
Step2: 测算项目建筑成本（不含地价）
土地价格估算
预测项目的建筑成本（在大亚湾项目的高层 建筑成本）：
序号
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12
工程项目
勘查、设计费用 桩基础 基础土方 主建成本 水电安装 消防 电梯 通讯 有线电视 煤气管道 室外配套 智能系统 合计
经济测算以动态分析为主，静态分析为辅。
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10
项目经济测算 测算结果之一：投资及筹资分析
房地产项目取得土地的方 式主要有：征用土地的土地 征用拆迁费、出让土地的土 地出让地价款、转让土地的 土地转让费、租用土地的土 地租用费、股东投资入股土 地的投资折价
投资构成明细表
序号 1 2
项目名称 土地成本 前期工程费
据项目的具体情况确定。
销售费用
投资资金来源构成表
序号
项目
1
自筹资金
项
2
银行融资
目
3 销售收入回款
建
合计
总投资
筑
成
项目开发贷款在项
本
目自筹资金投入35% 后方可进行，土地不
能贷款。
本报告是严格保密的。
11
测算结果之二：经济效益指标
序号 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11
项目 占地面积 总建筑面积（含地下） 项目总投资 项目经营收入 利润总额 税后利润 成本利润率（税前） 成本净利润率（税后） 财务净现值（FNPV） 财务内部收益率（FIRR） 动态投资回收期
假设开发法需要确定的参数： 物业建成后的销售价格； 物业的开发周期； 物业的开发成本
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3
案例：项目用地性质为商住项目，根据委托方提
土地价格估算 供的建筑设计方案，相关规划指标如下
用地面积（平方米） 容积率 总建筑面积（平方米）
商业面积 住宅面Hale Waihona Puke 会所面积 架空层面积 车库及设备用房
土地和房地产项目经济测算
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2020/4/23
假设开发法是测算土地取得价格最为科学 土地价格估算 的方法
假设开发法的原理： 开发商的最终目的是为了得到可销售的房屋而非土地。因此， 决定一宗土地 价格高低的最根本因素是该地块上的房屋建成 后的市场销售价格。也就是说，我 们可以从房价倒推出地价， 这种方法在估价上称为假设开发法或者剩余法。
32,713.00 2.998
131,252.90 5,870.50 91,340.60 868.00 2,124.80 31,049.00
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4
Step1: 测算项目开发价值
土地价格估算
预测项目在一年后的销售情况（以项目取 得预售资格后的项目均价）：商业售价： 8000元/平方米；住宅销售价格4000元/平 方米。 则项目能够实现的销售收入为：41232万 元。
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7
1 项目评估报告概述
2 项目投资及筹资分析
3 项目建设周期分析
➢项目工程进度安排
4 项目市场分析
5 项目效益及风险分析
6
案例分析
本报告是严格保密的。
8
Step4: 土地价格测算
土地价格估算
地价V＝开发价值- 建造成本-取地税费-管理费-不可预见费销售费用-销售税费-利息-融资成本-土地增值税-公用设施专 用基金-利润 V＝4599 ( 万元)
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项目经济测算 房地产项目经济评价解决的是预测项目的 经济效益和部分风险问题
经济评价部分主要参 考中华人民共和国建设 部发布《房地产开发项 目经济评价方法》
测算的目的：
以租售收入、建设投资、经营成本和流动资金的估算 为基础，考察整个计算期内现金的流入和流出，编制 项目投资的现金流量表，利用资金的时间价值的原理 进行折现，计算项目投资内部收益率和净现值等指标， 从而为企业的投资/融资提供决策支持。
住宅及住宅
80 60 10 1050 130 60 150 10 10 20 100 20
1,700
工程成本（元/平方米）
商业
地下室
80 60 10 1050 130 60 150 10 10 20 100 20
1,700
80 60 10 1200 130 60 150 0 0 0 0 20 1710
计算公式为： 地价V＝开发价值- 建造成本-取地税费-管理费-不可预见费-销 售费用-销售税费-利息-融资成本-土地增值税-公用设施专用基 金-利润
本报告是严格保密的。
2
土地价格估算
对于市场预测准确是土地价格测算科学性 的基础
假设开发法的适用性分析：
运用假设开发法的关键和难点是鉴定所需 要的未来开发、销售的数据资料是通过市 场调查和分析预测得来的，这些数据资料 的准确与否，直接影响鉴定结果的客观、 合理。而分析预测通常是不容易把握的。 所以，我们在运用假设开发法时，市场调 查必须详实，分析预测必须客观，这样， 鉴定结果才能够比较准确。
项目的总建筑成本为22274万元
架空层 80
60 10 1000 0 60 0 10 10 20 100 20
1370
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Step3: 测算项目开发成本及费用
土地价格估算
①取地税费：取地税费包括契税3%及印花税0.05%.；取地税费 =(3%+0.05%)V=0.0305 V（元）（土地交易中心询问） ②管理费：取建造成本的3％。 ③不可预见费：取建造成本的3％。 ④销售费用：取开发价值的3％. ⑤销售税费：包括营业税、城建税、教育费附加、印花税，合计为开发价 值的5.23％。（当地地税局取得相关数据） ⑥利息：利率取2年期企业贷款年利率R为7.56%，土地费用一次性投入，建 安工程费用建设期内均匀投入，根据项目的规模确定其建设期n为2年，则： 利息＝（V+取地税费）×[(1+R)n-1]+(建造成本+管理费+不可预见费+销售 费用)×[(1+R)N/2-1] ⑦融资成本：一般取利息的10%。 ⑧土地增值税：普通住宅项目增值率不超过20%，无需缴纳土地增值税。 ⑨公用设施专用基金：深圳以外的城市不存在，（关内为建造成本的2%， 关外还需要增加土地） ⑩利润：利润率取25%