教育地产分析报告

教育地产分析报告 Prepared on 22 November 2020北京教育地产分析报告一、教育地产历史沿革教育地产，特指房地产借助教育资源以提升自己的产品附加值，是继旅游地产、体育地产、休闲地产之后开发商为实现收益最大化而产生的又一类房地产经营思路，在现实中，教育地产的经营思路多是以“名盘+名校”的强强联合方式来实现。

从理论上来说，教育地产的经营思路之所以能够成为现实的盈利模式，是因为它很好地适应了经济环境的制度安排和消费者需求。

从制度安排上讲，以北京市教育委员会的有关规定为例，义务教育阶段坚持免试和就近入学。

实际操作中，学校实行划片入学的方法，并且北京市教委规定学校要首先接收本片学生，保证本划片内每个适龄儿童入学，确保义务教育阶段的学生不失学。

这一规定在制度层面上使得房地产和教育资源的联姻有了可能。

从消费者的角度讲，中国素有尊师重教的传统，为了孩子能获得好的成长环境，购置房产的消费者大多具有“望子成龙”、“望女成凤”的情结，这一点自然就催生了消费者对教育和地产联姻的需求。

而在市场实际操作层面上，业界一般认为最早采用教育地产经营思路的是1992年启动的广东顺德碧桂园项目。

该项目与北京景山学校成功合办了广东碧桂园学校，而且率先进行了配套先行，教育先行的大胆实践。

顺德碧桂圆项目实行以教育启动房地产，以学校为依托的策略，此外，该项目配套以五星级会所、俱乐部等社区设施，取得了巨大的成功。

从此，各地楼盘接连打出教育牌，教育地产迅速风行全国。

教育地产之所以如此盛行，不但因为对开发商具有提升楼盘品位和附加值的作用，而且对于消费者来说也具有升值潜力大，抗跌能力强和满足教育诉求的特点，属于供、求双方的共同选择。

这一点不独北京、中国如此，即便次贷危机发源地的美国也不例外，08年全球金融危机爆发，美国房地产市场一片萧条，但在拥有斯坦福大学和加州大学伯克利分校两所世界名校的旧金山湾区，房价走势优于整体市场，受到影响的程度相对较低。

二、教育地产类型及典型案例分析当前业界教育地产的经营模式不但盛行，而且具体表现形式多样。

根据表现形式的不同，本报告认为可细分为四类：1、现存名校附近的教育地产，或者说是二手房市场。

这类教育地产并不太区分是幼儿园、小学还是中学或者大学，主要借力于“名校”的金字招牌。

名校周围的房地产或者说二手房普遍具有如下优点：①名校就在附近，子女方便就读。

②房产同教育资源融为一体，使得居住地人文环境较好，利于子女健康成长。

③名校里外各类文体设施完善，这个优势看起来小，但会给业主的生活带来诸多额外收益与方便。

④名校周围基础设施完善，交通便利。

此外，即便不同房源其他参数相差无几，但由于名校周围房地产具有诸多其他房源所无法比拟的优势，因此抗跌性较好，升值能力强，具有较好的投资价值。

这些都是名校附近的房价较高的原因。

其中，又以被就近入学规定划进可入学区的房源尤为抢手。

这些房源本报告称之为学区房。

就海淀区而言，海淀区重点小学和重点中学周边的学区房明显要比非学区房在成交量和房价方面都胜出一筹。

案例1：离名校远近自然会导致房产价格差别较大，但即便都是在名校附近，是否是学区房也会导致房价的差别较大。

以中关村一小为例，本报告将中关村一小附近二手房的成交价格、成交量以及相应的房价涨幅情况进行了比较，制表如下：从表1中可以清楚的看出，同样是中关村一小附近的二手房，只是因为是否学区房的差别，不但价格相差6500—7500元/平米不等，而且价格涨幅差异也较大，最重要的是供求关系大相径庭，学区房供不应求，非学区房供大于求，“名校”对二手房价值的提升作用由此可见一斑。

做更细致的分析，可以发现东南小区927号楼、大泥湾2号楼同属北京市海淀区四环内的二手房，两楼之间仅隔一道铁栅栏和少许树木，相距仅20多米。

虽然外观和新旧程度略有不同，但两栋楼房实际上都建于1988年，建筑风格和楼层结构也完全相同，属于同等档次的二手房。

但是从表1中可以看出，由于927号楼是中关村一小的学区房，2号楼不是学区房，因此在二手房市场上，927号楼单价是—万元/平米，大泥湾2号楼单价是—万元/平米，换句话说，其他参数基本相同的两套楼房，仅因是否学区房一项的差别，每平米的价格就能差到将近万元。

2、开发商在现有名校周围置地开发。

开发商在现有名校周围置地开发，虽然土地成本可能较大，但由于新开发的楼盘不但具有前述诸多其他楼盘无法与之媲美的长处，而且使得开发商节约了在教育资源以及许多配套设施的投入，将会增加楼盘的附加值。

案例2：唐宁ONE。

唐宁ONE堪称名校附近置地开发的典范。

近邻大学不但有名校北航、人大，而且还有堪称全国大学翘楚的北京大学、清华大学。

附近的中学有人才辈出的北大附中、清华附中和人大附中。

此外，唐宁ONE还靠近中关村一、二、三小学。

最重要的是唐宁ONE与北京名校中关村二小签约，凡是唐宁ONE的业主（包括购买商用产权的业主），不论买多大面积，不管户籍在什么地方（外地户口也可以），其直系三代内子女，都可以就读二小。

而且不用交赞助费，每年交400元借读费即可唐宁ONE所在的中关村甲3号地，早在土地招牌挂时就受到多家开发商的关注，包括SOHO中国、保利等知名开发商。

2007年12月21日，该宗地最终被重庆龙湖地产发展有限公司和北京时代华人房地产开发有限公司投标联合体以亿元的总价竞得。

中关村甲3号地总面积平方米，规划建筑面积平方米，另需配建6000平方米廉租房，2500平方米的公交场站，折合楼面价接近万元/平方米。

龙湖在拿地之时，北京土地市场尚在火爆期，从今天的角度看，万元/平方米的楼面价尚可以接受，而在唐宁ONE首期推出的2008年底，这样的成本价格并不菲。

而在本研究中心研究员在对唐宁ONE的深度调研也发现，2008年11月底唐宁ONE推出首期单价在2万元/平方米左右。

而龙湖在运作这一项目时，也反复强调对于成本的控制。

换而言之，如果换作一个成本风险控制不强的公司而言，对于这样一个项目的运作可能会不尽如人意。

教育地产的一大优势在于安全性很强。

在2008年市场形势不好的时候，唐宁ONE依然受到购房者的关注，这与其教育地产、学区房的保值优势密不可分。

而在2009年上半年市场形势好转的时候，唐宁ONE顺势推出后续升级产品，价格也上涨到万元/平方米。

利润是每个经济个体的诉求，但唐宁ONE利润率的提升可能更多需要在后续大户型项目上体现。

但龙湖运作这一项目的另一更重要诉求在于树立品牌。

对于一个外来发展商而言，品牌的知名度在北京具有天然的弱势，龙湖经过几年的京城发展，已经形成了园林、产品的口碑。

而此番唐宁ONE的一个重要使命在于是龙湖在高端市场方面的一个标杆，对于龙湖地产的品牌影响力具有非常重要的作用。

龙湖的可借鉴之处还在于，与教育地产的理念相契合，在大户型的布置上突出了书房的文化气息，在整个楼作的外立面上也强调人文大盘的精神，以及成立“唐宁书会”，组织两岸三地的文化名人的沙龙活动，共同提升唐宁ONE的教育气质和项目品质。

以实际销售情况来佐证，也可以看出唐宁ONE在市场方面的运作效果。

其不远处还有一档次、品位相近的楼盘，此处称之对比楼盘，对比楼盘离诸名校比起唐宁ONE较远，尤其是没有唐宁ONE 学区房的身份。

因此，唐宁ONE的价格和成交套数明显的要比对比楼盘表现显着地好。

由于本中心数据按周统计，故以6月1日到8月2日九个周为例，唐宁ONE售出178套，而对比楼盘仅售出138套。

下面是这九个周的成交价格走势图：从图1中可以明显看出，同一时期档次、品位的楼盘由于和教育资源的结合程度不同在楼盘的销售量和销售价格上都存在较为显着的差异。

3、开发商在自己的楼盘内兴建并自营学校以吸引业主，增加房产的附加值。

这种形式借力的学校主要是幼儿园和小学，少部分还有中学。

这种形式的教育地产实际上是将房地产作为主业，将教育视为附属产业。

典型的例子是绿城房产，它于2001年成立了浙江绿城教育投资有限公司，在绿城建立的楼盘里，建立了绿城育华学校之类的诸多绿城自营的学校，其中主要是幼儿园和小学，中学较少，但从效果来看，并不是十分理想。

4、开发商和已有名校联姻，由开发商负责兴建，名校负责经营。

这种类型主要借力于现存的幼儿园、小学和中学中的名校。

这是北京教育地产中新楼盘和教育联姻最常见的方式。

这里比较典型的成功案例如亿城西山华府、远洋万和城和华润西堤红山。

案例3：华润·西堤红山。

位于宣武区广安门外大街的西堤红山，对该项目起到如虎添翼作用的是引进了名校北京小学。

北京小学是唯一以“北京”命名的小学，诞生于1949年6月19日，是建国初期由北京市委亲自组建的规模最大的公立寄宿制学校。

该学校强调“生活自理、学习自主、行为自尊，健康自强”的“四自”教育思想，其办学质量在社会上享有较高声誉。

在此基础上，西堤红山试点了“幼儿园—北京小学—第十四中学”的一体化全程教育模式，北京小学直接管辖。

最重要的是华润·西堤红山规定只要是本项目的业主，子女即可依据业主身份直接入读，免收助学费，而不必受户口等问题的限制。

而在本研究中心研究员在对西堤红山的深访中得知，北京小学的引进其实结合了三方面的需求。

其一，华润置地在拿地时，该宗地规划中就要配建学校，这是必须做的，同时也可以给业主提供更好的教育资源；其二，该区域位于金融街、三里河中央政务区、广安门商务办公区三区交汇之地，北京小学也愿意吸纳周边的优质生源；其三，宣武区教委在广外区域的基础教育部署中，也希望能成立一个比较好的学校。

具体操作中，华润置地需要指出的成本包括：其一，规划中修建5000平米的学校，而华润多增加了2000平米的校舍投入；其二，学校硬件设备的配置；其三，实现幼儿园至中学的一体化教育，而土地的使用权交于宣武区建委与北京小学；其四，后续维护中，华润置地每年都会帮业主交一定的助学费用，小区业主的子女都可以免费就读北京小学。

而周边的片区业主子女入学每年还要交赞助费了，大约每年1万元。

四项费用汇总，华润置地需要上千万的费用投入，分摊到20万平方米的建筑面积上，每平米约合数百元。

发展商的投入产出在于，带来成交量和成交价格的双重回报。

据了解，该项目约有20%-25%业主是直接冲着教育资源来买房；15%-20%的业主是看中项目的投资价值，间接因为教育地产埋单；同时，周边二手房近期有超过%的涨幅，而该项目也有万元/平方米上涨到万元/平方米，当然这其中没有剔除产品升级的因素。

华润的经验也在于，教育地产并不一定在于它有多大的议价空间和利润收益，而是在市场萧条的时候可以卖得好一些，在市场景气的时候，可以卖得贵一些。

尤其25-38岁的中产阶级客群，对教育地产的直接需求很高，教育资源作为项目配套的一方面，对于这部分客群而言是非常关键的配套。