商业地产名词解释及专业术语

招商运营中涉及各类专业术语及名词，对于刚入行的新人来说，系统学习商业地产名词解释及专业术语是必修课程。

本文归纳70个商业地产名词解释及专业术语，包括业态、扣点计算、坪效计算、提袋率等，供大家学习参考。

商业地产名词解释—卖场行业类1、扣点计算、抽成扣率扣点就是商场的营业抽成。

这个扣点分为两块：一块是基础扣点，这是在签定合同的时候就在合同中列明的，例如扣点25%，管理费2%，卫生费1%合计28%。

那么在正常销售的情况下你每销售100元就要给商场28元，其计算公式如下：100*（25%+2%+1%）=28。

另一块是临时大型活动的扣点。

例如商场每逢大型节假日就会举办买减、买赠、买送等等活动，这种活动的扣点一般是临时洽谈的。

或者是厂方在特殊情况时可以向商场申请扣点。

例如有团购的工作服，本来应该正价销售的，结果为了优惠团购客户，会低于正常折扣价，而在这种情况时可以向商场申请降低扣点。

2、坪效计算坪效是台湾经常拿来计算商场经营效益的指标, 指的是每坪的面积可以产出多少营业额(营业额÷专柜所占总坪数)。

一般来说，O2O电商卖场比传统卖场坪效高出3-4倍。

3、人流量人流量是在计划开店的地点掐表记录经过的人流，测算单位时间内多少人经过该位置。

除了该位置所在人行道上的人流外，还要测马路中间的和马路对面的人流量。

马路中间的只算骑自行车的，开车的不算。

是否算马路对面的人流量要看马路宽度，路较窄就算，路宽超过一定标准，一般就是隔离带，顾客就不可能再过来消费，就不算对面的人流量。

4、超外超市经营区以外，一般由超市经营者租赁给小商户，利用超市人气带动消费，租金价格很高。

5、商品描述指各商品详细的名称，规格，产地，生产日期，保质期及条形码。

6、拉排面商品没有摆满货架的时候，利用先进先出的原则，将商品向前排列，使排面充盈，丰满。

7、拾零、理货、码货捡回遗弃在各角落的零星商品，把凌乱的商品清理整齐，整齐地堆放商品。

8、端架货架两端的位置，也是顾客在卖场回游经过频率最高的地方。

9、先进先出先进的货物先销售。

10、堆头印“促销区”通常用栋板，铁筐或周转箱堆积而成。

11、价格卡也称价签，用于标示商品售价并作定位合理的标牌。

12、价格牌标示价格的POP牌。

13、桡板木制放货的卡报。

14、清货降价处理活动，多为滞销品或近期货（快到保质期限的商品）。

15、过磅付需进行第二次加工包装为商品的称重。

16、稽核为防止顾客遗漏商品，在其离开时对其所购商品的核对。

17、货不对板指实物和标示上的商品描述有差别的现象。

18、滞销指商品销售效果不明显或很难卖出的现象。

19、精品主要指体积小，价格高的商品。

20、上架把商品摆放在货架上。

21、促销试品用来促进销售用的试用（吃）商品。

22、基本构件价格卡，掌上型终端机，数据机。

23、POP（POINT OF PVRCHASE ADVERTISING）销售点广告：指超市卖场中能促进销售的广告，也称作销售时的广告。

在零售店内将促销讯息，以美工绘制或印刷方式，张贴或悬挂在商品附近或显著。

24、DM商品将指店促及快讯商品。

25、产品生命周期指任何一项产品均有其寿命，从其上市起，一般可分为导入期，成长期，成熟期，衰退期，各期期间长短及消费环境及竟争之影响。

26、商品台账商品目录，将每项商品基本资料（如品名，名号，规格，单位，成本，售价，供应商等）详细整理成明称之。

27、端架陈列指利用整排货架的两端，作变化性的陈列，一般陈列的作法为：A:大量陈列，B：低价位,C:季节感，D：广告促销。

28、并连陈列也称关连陈列，指据某项目的，而将相关连之商品陈列在同一地区或附近。

29、棚板泛指在货架内或冷藏（冻柜内，放置商品之横隔板）。

30、价格带指在商店内销售同一项的产品，其卖价从上限到下限之间的数据。

比较陈列，把相同商品，依不同数量。

31、联营类15天结算一次，30天结算一次等。

32、商场费用进场费（根据供货品类，品牌数决定）；堆头费（每月每个×元）；端杂费（每月每个×元）；超市广告位使用费（根据位置不同，收取）；开业赞助费。

33、平均交易客单价是指商场（超市）每一个顾客平均购买商品的金额，也即是平均交易金额。

客单价=销售总额÷顾客总数，或者是客单价=销售总金额÷成交总笔数。

34、DP点Display 静态的一个商品展示，具有提升商业氛围、增加景观点位、传递商场形象的功能。

35、提袋率大概是说进卖场的总人数和实际购买人数的比例，反映卖场的客流量和实际有效客户，用以来评估商业的整体效益。

提袋率 = 成交单数 / 到店的总访客 * 100%。

36、DM单广告直接投递或是邮寄。

37、POP意为“卖点广告”，又名「店头陈设」。

本来是指商业销售中的一种店头促销工具，其型式不拘，但以摆设在店头的展示物为主，如吊牌、海报、小贴纸、纸货架、展示架、纸堆头、大招牌、实物模型、旗帜等等，都是林立在POP的范围内。

其主要商业用途是刺激引导消费和活跃卖场气氛。

常用的POP为短期的促销使用，它的形式有户外招牌，展板，橱窗海报，店内台牌，价目表，吊旗，甚至是立体卡通模型等等。

38、SP: sales promotion(销售促进) 直接效果。

39、PR：public relationship（公共关系）长期效果。

商业地产专业术语—影院类40、上座率即一部影片获得观众人次的多少。

从某种意义上来说，优秀的影片上座率就高，反之则低，因而上座率又是衡量一部影片质量优劣的重要标准之一。

上座率还直接影响票房价值，上座率高票房价值自然高，所以对一部影片票房价值大小往往用上座率多少来衡量。

因此，通过各种有效的办法来提高上座率，是提高票房价值大小往往用上座率多少来衡量。

因此，通过各种有效的办法来提高上座值最常用的办法。

如在电影中，多用演技高的电影明星、作影片广告等都是提高电影上座率的办法。

41、票房特指电影或戏剧的商业销售情况。

票房可以用观众人数或门票收入来计算。

42、制作方式D英文dimension，在这里翻译成维，维在理数上就是维数。

分2D、3D、IMAX3D、DMAX （巨幕）、4D。

IMAX是世界上目前技术比较成熟的高精密度电影系统里最先进的。

投射在巨型银幕上的令人惊叹的、水晶般清晰的图像，配以最先进音响系统带来的震撼声IMAX 胶片音，给予观众世界上最身临其境的电影观赏体验。

IMAX 3D就是指“巨幕立体电影”。

其中，IMAX指的是“巨型超大银幕”，全称为Image Maximum（图像最大化），被誉为“电影的终极体验”，分为矩形巨幕、IMAX 3D巨幕以及球型巨幕三种。

3D则是three dimension（三维、立体）的缩写，指的是立体电影。

观看IMAX 3D film时，需要配戴3D / stereo glasses（立体眼镜）。

43、数字放映流程收盘、下载、密钥生效、放映、删片。

44、影厅硬件普通银幕、金属银幕、座椅、顶灯、地脚灯、喷淋、无障碍通道、安全出口。

45、电影上映发行通知、最低票价、监票、首映期、二轮期、票房分账比例、上座率、平均票价。

46、电影产业链制片商、发行商、院线、影院、电影后产品、团体、广告、见面会、看片会、媒体场。

47、影院管理系统放映计划、放映报表、售票、订票、退票、会员招商运营—商业地产设计类48、中庭楼与楼之间之空间用地，即天井。

中庭通常是指建筑内部的庭院空间，其最大的特点是形成具有位于建筑内部的“室外空间”，是建筑设计中营造一种与外部空间既隔离又融合的特有形式，或者说是建筑内部环境分享外部自然环境的一种方式。

中庭的应用可解决地下建筑固有的一些问题，诸如不良的心理反应、外部形象与特征不明显、观景与自然光线的限制、方向感差等。

49、前室、合用前室（1）防烟楼梯间：在楼梯间入口处设有防烟前室，或设有专供排烟用的阳台、凹廊等，且通向前室和楼梯间的门均为乙级防火门的楼梯间。

（2）防烟楼梯前室：进入防烟楼梯间前的一块封闭独立区域，需要用耐火极限2H隔墙和1.5H楼板与其他区域隔开，如需开门需要乙级防火门。

（3）消防电梯前室：消防电梯前（厅）一块独立的区域，耐火要求同第2条。

（4）合用前室分为两类：防烟楼梯与消防电梯合用前室；两个剪刀楼梯间共用一个前室，个剪刀楼梯间与消防电梯三前室合用是不允许的。

50、通道动线（内部）商场通道主要划分为主通道和副通道，主通道就是指导顾客行动的主线，副通道就是指导顾客在店内流动的支点。

卖场的通道动线设计是根据商场配置的位置跟陈列来设计的。

优秀的通道动线设计，能够引导顾客按照设计自然走向商场的每一个角落，接触到卖场的所有商品，有效利用商场的空间。

51、开间与进深开间：两横墙间距离。

进深：两纵墙间距离。

有些结构设计横墙不全在短轴，这种情况不能把开间简单看做两横墙间距离，而一般根据房间门的朝向来区分，房门进入的方向的距离为进深，左右两边距离为开间。

52、外立面指物体和物体的外部空间直接接触的界面，以及其展现出来的形象和构成的方式。

建筑外立面即是除屋顶外建筑所有外围防护部分。

53、容积率又称建筑面积毛密度，是指一个小区的地上总建筑面积与用地面积的比率。

对于开发商来说，容积率决定地价成本在房屋中占的比例，而对于住户来说，容积率直接涉及到居住的舒适度。

一个良好的居住小区，高层住宅容积率应不超过4，多层住宅应不超过1.5，绿地率应不低于30%。

但由于受土地成本的限制，并不是所有项目都能做得到。

54、荷载是建货梯应考虑交通通道路线的便利性，和商业功能配置、业态的分布，以及物业的规划设计而相应配比。

筑物本身所承受的重量，分为活荷载和死荷载：活荷载指人，家具，陈设品等。

死荷载指楼板，隔墙，门窗等建筑实际构成部分。

每平方米的单位面积/每平方米的单位重量=每单位平方米的荷载。

55、下沉式广场是城市休闲广场的一种设计手法，应当与邻近地下空间串连融合，成为整个空间序列中的重要组成部分。

他是一个围合式的开敞公共空间，将人流往下吸引，极大提高地下商场的租赁价值。

56、临街面与街道相临的一面。

57、裙楼一般指在一个多层建筑的主体下半部分，修建在横切面机大于建筑主体本身横切面积的低层附属建筑体。

58、层高下层地面到上一层地面的距离。

59、净高层高减去楼板厚度，商业上通常指吊顶后天花板到地面的距离。

60、柱距两根柱子中心线到中心线的距离。

61、回廊在建筑物内设置在二层或二层以上的曲折环绕的回形走廊。

62、挑檐楼顶或门楣平面凸出墙体的部分，主要是为了方便做屋面排水。

其实起到美观效果。

63、“金角银边”转角商铺叫做“金角”，沿客动线干道的路两边称作“银边”说明商业价格极高。

招商运营—市场调研专业术语64、辐射人群商业中心以其所在地点为圆心，沿着一定的方向和距离扩展，吸引人群。