酒店式公寓案例(区位图)
上海酒店式公寓报告(上)
上海酒店式公寓研究报告（上）前言[一] 研究背景酒店式公寓自九十年代初从港、台传入上海以来，目前正处于稳定上升的阶段。
由于具备“酒店式服务、公寓化管理”的特点，酒店式公寓非常适合中短期居住，因此倍受外籍来沪人员及高级白领人士的青睐，同时，酒店式公寓又以其出色的市场表现，可观的回报，成为广大投资者的新宠。
尽管酒店式公寓是一种极富发展潜力的物业，但其在上海尚处于探索阶段，在市场预测、社区形态、建筑设计、服务设施的配套、服务功能的开发与管理等方面都缺乏经验。
它至少要五到七年的发展期或成长期，才能逐步进入成熟期。
本文旨对酒店式公寓这一物业业态进行研究，致力于分析归纳酒店式公寓的主要影响因素，探求不同类别酒店式公寓的成功模式，并对未来发展趋势进行预测，以求有助于对酒店式公寓的定位开发。
[二]、主要研究内容本报告主要就酒店式公寓的地段、供需状况和价格进行市场分析，并围绕酒店式公寓的客户资源、设备配臵和管理服务等几大基本因素进行产品研究。
包括以下内容：第一章，概论。
主要分析酒店式公寓的发展进程，主要特点和竞争分析。
第二章，酒店式公寓市场状况。
研究酒店式公寓分类、区域分布特点、供需状况以及价格走势。
第三章，酒店式公寓产品分析。
结合客源状况、产品特色和经营管理三方面进行研究。
第四章，前景展望。
本章主要对未来市场状况和产品发展趋势进行展望，预测酒店式公寓的发展前景。
一、概论[一] 酒店式公寓的市场形成酒店式公寓最早出现在欧洲，当时指旅游区内租给游客，供其临时休息的物业，由专门的管理公司统一上门管理，既有酒店的性质，又相当于个人的“临时住宅”，这种物业就是酒店式公寓的雏形.在我国大陆，酒店式公寓最早出现在深圳，随后在上海、北京等中心城市陆续出现。
1990年，上海最早的酒店式公寓——上海商城的建成，标志着上海酒店式公寓的兴起，到2003年，上海共有酒店式公寓75家（本报告选取有代表性的52家进行分析），预计到年底，其总面积可达到140万平方米。
世联国内外酒店式公寓案例调查研究20P
•产品面积较大、顶级高端公寓以大户型为主
世联国内外酒店式公寓案例调查研究 20P
•北京
•世界城
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•规模：总占地1.4万，总建面7.9万，容积率5.5，公寓建面 61130平，共719套 •运营模式：对外发售 •管理公司：第一太平洋戴维斯 •价格：27000,带精装修 •主力客户：90％为活跃投资客 •产品面积：一房：55 、 一房一厅：86、总裁级官邸豪宅： 363 •溢价因素：朝外商圈、建国门商圈和国贸商圈三大商圈交汇
•租金：900－9999元/天；12000－99999元/月，一般都有折
扣。最多8折 ，带精装修
•主要租户：外籍跨国公司（有通勤车接送）租客为主（70－
80 ％）， 分布较广，蛇口周边写字楼、关外（宝安、龙
岗外企），散客以南山为主
•出租情况：目前出租情况较好，近7成，以长租客为主
•产品面积：单房：35-113、两房：147-171、三房：198-286
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世联国内外酒店式公寓案例调查研究 20P
•北京
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•柏悦居
•规模： 总占地3.13万，总建面35万，容积率8，7-33层柏悦居
•昆仑公寓
•美国曼哈顿
•Manhattan House •455 Central Park West
世联国内外酒•T店h式e公寓Li案n例c调o查ln研P究ark
20P
•深圳
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•泰格公寓
•规模：34000平米，7栋，4-25层，232套公寓
•运营模式：产权长期持有，只租不售
•管理公司：FRASER (新加坡) 专业管理公司
CRIC 上海 华丽家族 汇景天地 产品案例
A户型为三室二厅二卫户型，整个户型出卧室为封闭空间，其它都为敞开式空间设计。 弧线观景使使观景视野更为开阔，本户型基本为全明户型，通透感强增加居住的而舒适度。 用家具饰品作为空间布局的分割，即增加了面积的使用感，空间又可灵活的自由使用增加了生活的情趣性。
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户型分析/户型分析 户型B建筑面积87㎡
汇景天地 Art Deco 装饰艺术风格， 独特内街设计，将艺术经典演化成时 代风尚，创造出独树一帜的新都会主 义的生活体验。 集合精装御景大宅、行政公馆、精 品商铺为一体，是上海首个的3+1“ 滨江国际综合社区”。 地铁四号线鲁班路站连接汇景天地 地下商场。 两幢30层和31层囿形全景高层建筑， 并可永丽珍藏黄浦江畔魅力江景顶层， 270度的阔景“御览庨”，从容壮阔， 令人叹为观止。
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户型分析/分析总结
项目特色——全明设计理念
充分利用区位景观资源作为设计核心理念做到景观和空间资源的最大共
享化：
弧形观景设计达到视觉观景的最大化的效果，按照建筑设计尽量使每一户的外窗都设 计有一定的觊度，增加观景面。 户型设计采用敞开式的设计理念，使房间的通透性更强，增加了居住的舒适度。
丌足之处：
规划分析/规划总结和规划分析示意
规划总结：
本项目位于上海市卢湾区，毗邻黄浦江滨江地区，为上海的黄金地段土地资源稀缺。项目根据自身体量
较小周围资源丰富的特点，用下沉式商业街的设计使整个项目居住和商业产品产生空间分割的效果。 两幢30层和31层圆形全景高层建筑为项目的核心点，精品商铺和行政御所不之相连构成项目的主体建 筑。 下沉式商业街的设计使项目产生了更多的视觉层面，尽可能的减少了项目体量较小给人带来的狭小的视觉 感受。更增加了产品的多样性，是产品产生更多的溢价空间。
商业案例分析(太古汇、欢乐海岸、绿地中央广场、深圳万科风情街)
（4）开发规模原则：应以新开发小区及周边1公里范围内的住宅规模为商业开 发辐射半径，因地制
宜，选择相适应的商业开发体量，以满足供求平衡 关系。 2、商业业态规划表：
深圳万科风情商业街
项目总体规划图
深圳万科风情商业街
鸟瞰图
深圳万科风情商业街
SWOT分析
优势： 1、万科强大品牌号召力。 2、精细化的操作提升项目品质 3、超大型社区，本体配套及功能完善。 4、项目别据一格的西班牙建筑风格与户型设计优 势（退台设计）。 5、亲地概念的煸动力 6、项目紧临九年一惯制小学 机会： 1、万科在坂田区前瞻性的战略布局，使项目升值 潜力巨大。 2、撤关使深圳一体化对项目房价的支撑。 3、龙华的建区及政府对北部的开发推进，使北部 未来充满生机。 劣势： 1、周边环境差，治安状况令人担忧，近一两年不 会有明显改观。 2、周边配套较为匮乏，距离中心城区距离较远。 3、梅林关口的交通瓶颈目前未解决。 4、项目物业形态复杂，高端客群很难找到高档社 区的归属感。
100—800平米 50—100平米 300—500平米 80—100平米 80—120平米 50—100平米 8—12平米 30-50平米 50—150平米 30—100平米
应预留卫生间上下水、 空调机位、招牌位
应预留卫生间上下水、空调机位、 招牌位 应预留卫生间上下水、空调机位、 招牌位 应预留卫生间上下水、 空调机位、招牌位 应预留卫生间上下水、 空调机位、招牌位 应预留卫生间上下水、 空调 机位、招牌位 应预留卫生间上下水、 空调 机位、招牌位 应预留卫生间上下水、 空调 机位、招牌位 应预留卫生间上下水、 空调 机位、招牌位 应预留卫生间上下水、 空调机位、 招牌位 应预留卫生间上下水、 空调机位、 招牌位
案例+酒店式公寓-天津国际大厦
天津国际大厦
三、会馆设施 康体娱乐 由于大厦建成时间较早，会所的设施比较 陈旧，许多现代的健身娱乐设施没有设计， 如室内泳池。大厦三层为康乐中心，设有 桑拿浴、健身房、麻将房、弹子房，向客 户提供免费服务，客户可以免费使用沃特 酒店的泳池。
天津国际大厦
餐饮 大厦一、二层设有星巴克咖啡厅、西餐厅， 及三家中餐厅：江南春酒家、富丽娜餐厅、 食为天美食坊。国际大厦还针对日本客户 居多的特点设置了日本餐厅和日式烧烤， 受到日本客户的喜爱。
天津国际大厦
一、酒店式公寓 户型及面积
国际大厦酒店式公寓设在大厦的26-36层，共10层，除35层8户外， 其余每层12户，共116套公寓。公寓有独立入口，位于写字楼入口东 侧。公寓入口大堂面积约30平米左右，装修典雅，由物业人员24小 时值班，类似于酒店的管理。设置两部电梯。 大厦公寓面积在78-220平米，层高约3米。标准层面积在80-150平 米之间，房型为一室一厅一卫一厨（78、86、96、103平米），一 室一厅一书房一卫一厨（107、129、132平米）。35层公寓的面积 较大，面积在90-220平米之间，户型最大的是三室两厅两卫两厨 （面积195、220平米）。公寓内一般设开放式厨房，只有少量的大 面积公寓内设置封闭式厨房。对于较大面积的公寓内，还设计了储 物室。由于公寓与写字楼的空间结构基本一致，因此公寓的空间分 割组合比较灵活，但也存在不足之处，如开窗面积过小，房间内有 柱子等。
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案例 酒店式公寓-天津国际大厦
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商业商务案例之东京中城Tokyo Midtown
3 艺术设计
东京中城在艺术、设计的推广方面可谓不遗余力，主要有 三得利美术馆、21_21 DESIGN SIGHT、Design Hub（东 京中城设计中心）、富士Xerox艺术空间（Midtown West 地下），东京中城中还装点着20件公共艺术作品
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业态篇
4 商业
Tower
商业分布 ➢Galleria：拱廊街，购物中心。全长150米，高约25米， 地上四层、地下一层。地下主要是餐厅、咖啡饮品店、超市； 一、二楼为时装店；三楼为设计、家居用品店；四楼是 Billboard live Tokyo ➢Plaza：广场，巨大的圆拱形网状天幕Big Canopy，设有 大型电子屏幕，FM现场广播中心，周围有星巴克咖啡和 TSUTAYA书店的复合店 ➢Garden Terrace：圆形的玻璃建筑，餐饮中心。集中了 日本国内外的高级餐厅
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设施篇
Suntory Museum of Art（三得利美术馆）由隈研吾 设计，美术馆外墙排列精美的白瓷竖百页，充满日本风 味，展品以“生活中的美”为主题，主要展示绘画、漆 器、陶瓷、玻璃、织染等日本的工艺美术。
THE RITZ-CARLTON TOKYO（东京丽嘉酒店） 位于45楼至53楼，其中47-53楼为客房区，共248间客房 (其中套房36间)，面积均达52平方米以上，可以眺望富士 山和东京塔。52楼和53楼设有“丽嘉酒店俱乐部”。餐厅 有45楼的国际餐厅 forty five、日本料理 HINOKIZAKA 、 休息室 & 酒吧 及1楼的丽嘉咖啡厅。拥有全东京最大（面 积560平方英尺？）与最贵（16300美元一晚的丽嘉套房） 的客房
福州仓山万达案例分析
福州仓山万达广场
交通概况：
地址：福州市仓山区浦上大道尤溪州大桥往南下桥200米
公交站
公交线路：42、82、89、98、99、117、133、125、315、321、507、513
综合体功能布局
A区的商业综合体由购物中心、 商务酒店、甲级写字楼、室外步行 街组成。室外步行街地上两ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ店铺，酒
店部分共3层，商务酒店10层位于步行 街店铺上方，购物中心地上3—6层，2 栋甲级写字楼位于综合体之上，共21层。 其中购物中心建筑面积10.7万平米。商 务酒店0.75万平米。甲级写字楼4.20万 平方米。
服务空间包括休息空间，卫生间， 吸烟室，走道，楼梯间等。其位置可 在营业空间中部，并可以结合中庭设 置，以便于使用
中庭的出现使营业空间的水平流线更为清晰，能 有效避免死角和遗漏。中庭的设置不仅丰富室内空间 环境，也有助于商业气氛的创造。许多商家利用中庭 作为举办各种促销活动的场所，尽管牺牲了少量建筑 面积，但却改善了购物环境，吸引了大量客流.
平面布局分析
商业平面功能布局分析
地下一层平面图
二层平面图
一层平面图
三层平面图
空间设计
无障碍设计是商业建筑设计中的 一个重要内容，由于门口直接与营业 厅相连，所以在入口处不设高差。
中庭的出现使室内核心空间得到强化。营业空间 围绕中庭设置，便于确定购物方向。当处在远离中庭 的其他空间时，也能通过对中庭方位的判断而决定下 一步的行动路线。
良好的流线组织可以使商场每 一寸营业空间都能充分发挥其最大 功效，并创造出良好的购物环境， 也能使购物者方便快捷地完成购物
城市综合体 (HOPSC
CITY COMPLEX
A)
1.国内主流模式： 万达模式、红星美凯龙 模式、宝龙模式 2.国际知名品牌及设计
酒店式公寓100强名单
中国酒店式公寓100强名单名次 项目名称开发商得分1雅诗阁 雅诗阁国际管理有限公司91.55 2贡院六号 北京绿都源房地产开发有限公司91.51 3棕榈泉国际公寓 北京世纪朝阳房地产开发有限公司 91.07 4碧云108 上海东渡房地产开发有限责任公司91.06 5易墅殿堂 北京凯迪宝房地产开发有限公司91.01 6新梅万豪行政公寓 上海兴盛集团·万豪国际集团 90.99 7旺座中心 北京天亚物业开发有限公司90.98 8莫奈印象 上海绿地(集团)有限公司90.97 9元嘉国际公寓 北京三元嘉铭房地产开发有限公司 90.94 10衡山路41号 上海汇发房地产有限公司 90.91 11锦麟天地 上海华丽房地产发展有限公司90.19 12海河之子·港湾中心 天津海贸物业发展有限公司90.15 13嘉里公寓 北京嘉奥房地产开发有限公司89.99 14高新·水晶岛 西安高新技术产业开发区房地产开发公司89.84 15第一城 中信国安第一城国际会议展览有限公司89.81 16昆泰国际中心 北京昆泰嘉华房地产开发有限公司89.74 17官邸Double 厦门福康经济发展有限公司89.08 18深圳大梅沙海景公寓 深圳市桂祺实业发展有限公司 89.02 19锦骏华庭 广州百嘉信集团有限公司88.99 20东方瑞景国际公寓 北京峻成房地产开发有限公司88.96 21国际明佳城 上海明佳房产经营开发有限公司88.83 22世豪国际酒店公寓北京世豪臵业投资集团有限公司88.65 23绿洲仕格维花园 上海绿洲仕格维花园酒店公寓有限公司87.43 24雅地天际 重庆共创臵业有限公司 87.43 25万泉新新国际公寓 万泉花园物业开发有限公司 87.42 26钛度元嘉国际公寓 北京三元嘉铭房地产公司87.4 27巴黎时光上海淞南商业公司28新世界太华公寓北京崇裕房地产开发有限公司87.27 29东方云顶广场 昆山红枫房地产有限公司87.26 30银珠公寓 天津凯成房地产咨询有限公司87.25 31和乔丽晶公寓北京将军苑房地产公司 87.24 32丽高国际公寓 北京丽高房地产开发公司87.23 33康桥水郡 北京信远万柳房地产公司87.2 34金陵王府南京市建邺房地产开发公司87.19 35睿园 上海兴谊房地产有限公司87.16 36月亮城堡 东润集团 87.12 37时代豪苑公寓 龙庆物业发展公司87.1 38金色假日 深圳市津联泰投资有限公司87.07 39世纪金源国际公寓 北京金源鸿大房地产有限公司86.51 40世福汇外滩中福现代城 上海金福外滩臵业有限公司86.49 41恋日国际 北京华野投资管理有限公司86.48 42钻石年代 重庆江山物业发展有限公司86.47 43兆丰苑酒店式公寓 上海裕隆房产发展有限公司86.43 44通用时代 北京通润房地产开发有限公司86.42 45海晟·名苑 北京海晟房地产开发有限公司86.36 46阳光上东 北京星泰房地产开发有限公司86.34 47明城花苑酒店式公寓 上海明城花苑管理有限公司 86.33 48新世界酒店式公寓 新世界中国有限公司86.31 49丹枫白露酒店公寓 深圳市三九房地产集团86.29 50珠江骏景北京珠江房地产开发有限公司86.24 51里昂花园 上海浦江发展有限公司86.23 52阳光·新天地新天地房地产开发（武汉）公司86.11 53万源晶典 上海源鸿臵业有限公司86.1 54富顿中心 北京昆泰嘉业房地产公司86.09 55西屋国际公寓 北京嘉海房地产开发公司86.08 56摩登时代安天大厦 上海安天臵业有限公司86.06 57远洋新干线 中远房地产开发有限公司86.05 58爱丽轩 仁信发展（上海）有限公司 86.01 59中信广场熊谷蚬壳（广州）有限公司85.95 60绿城. 深蓝广场 杭州中山房地产有限公司85.94 61协和丽豪 协和建设有限公司85.93 62丽晶国际 江苏建坤臵业有限公司85.2863炫特区 北京广厦京都臵业有限公司 85.22 64云鼎国际公寓重庆恒通房地产发展有限公司84.19 65金桥国际公寓北京新润房地产开发有限公司83.41 66亨纳斯酒店公寓上海永阳房地产有限公司83.36 67恒升半岛国际中心 上海东方房产投资发展有限公司83.19 68同济佳苑上海同恒臵业有限公司83.17 69温莎公寓 温莎臵业（上海）有限公司82.96 70爱都公寓 上海鹏飞房地产开发有限公司82.91 71远中悦莱 北京远中房地产开发有限公司 82.42 72金茂礼都深圳市大富铭投资发展有限公司82.4 73金丰世家 上海万都房地产有限公司82.34 74东环广场酒店式公寓 北京华建房产开发公司81.97 75金桥凤凰酒店公寓上海诚至臵业有限公司81.94 76光彩国际公寓 北京光彩臵业有限公司81.32 77财智公馆 北京建房房地产开发公司81.31 78美华大厦 天津美通发展有限公司81.2 79东华经典 北京市宣武区房地产公司81.13 80新黄浦酒店公寓上海海浦中心房地产公司81.08 81钱塘·沁园 杭州钱塘房地产开发集团81.02 82海上花园上海上科实业有限公司80.43 83夏都盈座北京夏都房地产发展公司79.42 84金隆海悦 上海金隆臵地有限公司79.41 85独立年代南京建宇房地产开发公司79.35 86康斯丹郡 北京和祥恒房地产公司 79.34 87森林高尔夫·公寓 北京先锋臵业股份有限公司79.33 88领地国际公寓领地集团79.14 89都会国际 北京京港物业发展有限公司79.09 90金兰花苑上海东联房产开发有限公司78.89 91北京宝鼎中心致祥房地产开发公司78.85 92中汇花园 上海兴威房产开发有限公司 78.84 93鼎极·嘉华世纪 北京白金房地产公司78.74 94白金酒店公寓 澎柏臵业实业有限公司 78.65 95百汇中心独立时代 上海赛元房地产有限公司 78.65 96华苑大厦新上海国际房地产有限公司78.63 97华山花园上海基立房地产有限公司77.25 98君临国际 江苏中住地产开发公司76.45 99春天花园酒店公寓 上海东方金马房地产公司76.43 100紫荆豪庭 中海发展（北京）有限公司75.8。
速速速
北京服务式公寓案例1、万豪棕榈泉行政公寓2、嘉里公寓3、东方广场尊萃豪庭4、盛捷中关村行政公寓5、银泰中心北京服务式公寓案例——万豪棕榈泉行政公寓万豪棕榈泉行政公寓北京服务式公寓案例位于居住区内的服务式公寓居家风格与酒店服务共舞！居家风格与酒店服务共舞！北京服务式公寓案例——万豪棕榈泉行政公寓万豪棕榈泉行政公寓北京服务式公寓案例概况地处北京商业休闲中心，朝阳公园美景尽收眼底总建筑面积32万平米，其中棕榈泉万豪行政公寓44000平方米行政公寓位于8号和11号楼，共224套酒店服务式公寓套房北京服务式公寓案例——万豪棕榈泉行政公寓万豪棕榈泉行政公寓北京服务式公寓案例景观特色北京服务式公寓案例——万豪棕榈泉行政公寓万豪棕榈泉行政公寓北京服务式公寓案例建筑特色新加坡DP建筑设计事物所担当建筑设计外立面是现代风格，线条简单、清晰、摩登，以浅色石材为主底部入口以及下面几层线条用豪华和古典的做法，顶部将现代和古典豪华的精神融合到一起，形成了丰富而具有气质的天际线新古典主义手法塑造出物业的尊贵感富有特色的建筑细部体现了物业的高档性北京服务式公寓案例——万豪棕榈泉行政公寓万豪棕榈泉行政公寓北京服务式公寓案例户型设计?1房：125平方米；2房：176-178平米；3房：245-286平米? 共224套；1房约占25%；2房约占45%；三房约占30% 户型的梯度化满足不同客户的需求；户型的梯度化满足不同客户的需求；所有户型都配有客厅、卧室、餐厅、厨房、卫生间、储藏室、所有户型都配有客厅、卧室、餐厅、厨房、卫生间、储藏室、阳台/转角窗，明显的居家风格。
阳台/转角窗，明显的居家风格。
北京服务式公寓案例——万豪棕榈泉行政公寓万豪棕榈泉行政公寓北京服务式公寓案例户型设计? 1房2个卫生间，2房2个卫生间，3房3个卫生间? 2房与3房的主卫均为四件套；1房的主卫三件套，设浴缸卫生间主客分离，明显趋于“居家”型设计；卫生间主客分离，明显趋于“居家”型设计；考虑到国际商务人士的需求，主卫的配置方面均配置了浴缸。
海航地产海口市海阔天空国兴城项目介绍及案例分析
3、近享大英山新城区 总体规划之优势，未来 50万平米大型海口市民 广场出门可及，红城湖 美景近在眼前。
5、人车分流，安全降 噪，高绿化率，低建 筑密度，三大风情主 题园林风格，具有超 大景观空间。
4、位于海口最高地势， 龙脉之上，属风水宝地。
海口项目：国悦城项目
地址
海口大英山国兴大道
销售面积
110143.24 平米
5室2厅2卫191.46㎡国城16#酒店式公寓国兴城10#酒店式公寓情况
项目酒店式公寓详细介绍
层数
23或28层
销售价格 均价14000元/平方米
住宅总户数
1338 户
总建面
106233.13平米
项目位置
海口市大英山东三路2号
主力户型
B16酒店式公寓为44-74㎡的一房及两房，B10酒店式公寓为40-60㎡的一房
B16地块2013-9-30 B10地块2013-12-30
海阔天空国兴城项目位于海口 市大英山新城市中心区国兴大道北 侧，毗邻省政府行政中心。地理位 置优越，为海口市规划的CBD核心 区，其周边市政道路、广场、商业、 文化、医疗、生活配套设施完备， 10分钟车程可达海秀路商业圈、国 贸商业圈，15分钟便至美兰机场， 交通畅通，出行便利。且社区近享 大英山新城区总体规划之优势，商 务生活两相宜，未来50万平米海口 日月广场出门可及，红城湖近在眼 前。社区位于省政府、省图书馆、 省体育馆、医院、大学等集中的政 治、文化新中心区，是未来海口最 具经济价值增长区域。海阔天空国 兴城一期为现代简约主义风格建筑 群，线条优美，高贵大方，海口新 的视觉性地标。规划合理，高绿化 率，低建筑密度，具有超大景观空 间，鲜明的园林主题风格。
海航海阔天空国兴城总建筑面积约150万㎡，一期计划开发38万㎡，其中住宅面积约25万㎡，配套公 建面积约8万㎡，住宅容积率为2.5-3.5，建筑密度16.51%，绿地率47.43%，住宅总户数约为2142户。项 目户型为板式结构，南北通透，采光通风俱佳，二梯二户，户户拥有入户花园，主力户型为80-130㎡的 两房、130-150㎡的三房、150-200㎡的四房及200㎡以上的复式，且布局合理，动静分区，干湿分区，功 能齐全。适应多种人群需求。
产权酒店、服务式公寓简介及案例解析.pptx
服务式公寓在中国的发展概况
随着中国加入世贸组织(WTO)，越来越多的跨国财团看好中国这个庞 大的消费市场，纷纷进驻。而跨国公司大都规定派驻海外的人员不能用公 司的名义买房子，但可以以公司名义在当地租房，租金由公司支付，这笔 津贴相当优厚。因此这类进驻的外籍人员一般都选择租用豪华和服务完善 的居所。
以旅游人士为主要对象
此服务式公寓大都座落于旅游热点，为住户提供较廉价的居住 单位及各类服务及设施。为设合不同旅游人士及家庭的需要，单位 间隔有一房、二房及三房，以方便家庭成员或同行亲友互相照顾及 耍乐。对于一些能吸引旅游人士逗留一至二星期的旅游热点，此类 服务式公寓十分受旅游人士欢迎。
其他
此外，目前还兴起老人公寓、学生公寓（这里特指留学生楼、 专家楼）等各种类型服务式公寓，在国外甚至还出现专为同性恋提 供的“同性恋公寓”，这些都是服务式公寓发展到一定阶段，迎合 市场需求而产生的。
起源及发展过程
服务式公寓的概念最早源于欧洲。 时至今日，此种暂住式经营模式更为一些大集团专业经营。近年更流 行大酒店集团在兴建酒店项目中加入一栋或以上的服务式公寓，如深圳的 会展阁，广州的远洋宾馆及其公寓等。此举有利于所有设施及员工除了提 供服务予本身酒店住客外，亦同时为服务式公寓的住客提供服务，大大省 却了人手和经营成本。
开发商将酒店的每间客房分割为独立权出售给投资者，投资者一般不在 酒店居住，而是将客房委托酒店管理公司统一出租经营获取年度客房利润 分红，同时获得酒店管理公司赠送的一定期限免费入住权。
物业投资新品种 ---- 服务式公寓
——服务式公寓是随着现代房地产的不
断向前发展，经济全球一体化进程的不断 加速，顺应商务配套的需求而诞生的一种 新型地产开发、投资模式。 随着国内金融、 经济的起飞，社会不断改变，带领服务式 公寓进入一个更多元化的发展空间，各式 各样的服务式公寓将配合社会的不同需要 而衍生……
【干货】酒店式公寓常见尺度尺寸总结
【干货】酒店式公寓常见尺度尺寸总结本文针对酒店式公寓的空间尺度标准有非常全面细致分析，满满的干货。
一、常见的酒店式公寓建筑平面层组合形式酒店式公寓的建筑平面组合形式适用于走道式组合和单元式组合这两种形式，并且酒店式公寓的建筑结构形式类似于酒店，其平面布置形式也类似于酒店式的客房布置，因此，酒店式公寓的平面组合形式大致有以下几种：1.走道式组合——内廊式内廊式即是沿走道两侧布置房间，这种组合形式平面紧凑，建筑进深大，有利于寒冷地区的保温节能，但有一侧房间的朝向较差，走道两侧的房间之间有一定的干扰，走道的采光通风较差。
2.走道式组合——外廊式外廊式是沿走道一侧布置房间，这种组合形式可使房间获得良好的朝向及采光通风条件，但其走道所占面积相对较多，建筑进深较小，用地较多，不够经济。
3.中庭式此类设计层平面四周围合，中央是内院或中庭，除了房间有良好的窗外景观之外，走廊一侧也提供了较好的中庭景观，并且部分裙楼还做到南北通透。
4.塔楼式塔楼式是指中部的核心筒被单一的走廊或很多客房环绕着，对塔外部的建筑处理可以有不同图形方案，有方形、十字形、圆形、三角形等等。
塔楼式平面组合形式平面紧凑，布局整齐，外形较为统一，利于建筑的标准化和形式的多样化，利用率较高。
二、常见的酒店式公寓户型设计1、长方形：这是最常见的酒店式公寓户型布局，类似酒店客房排布。
2、偏方形、正方形：此两类户型排布面宽大，进深小，采光和通风较好。
3、不规则形：主要布置于转角处或建筑外观有斜边的建筑当中。
三、各功能空间家具的基本尺寸与布局█ 客厅客厅是公共的会客空间，主要的居住活动包括家庭团聚、视听活动、会客接待。
1.沙发团聚、会客、视听的主要居住行为通常以沙发组及视听设备展开，与之相对应的居室空间布局便是通过多人沙发或沙发组+茶几+电视柜组合而成。
此外，为满足其他阅读学习、运动、储藏、展示等兼具功能，还需增加角几、台灯、装饰陈列柜或书柜、储物柜等家具设备，但这些家具的增设应处于辅助地位，不应影响沙发组+茶几+电视柜的组合所需空间。
某地广场十四层酒店式公寓建筑施工图
中国经典服务式公寓案例及照片
•1房：125平方米；2房：176-178平米；3房：245-286平米 • 共224套；1房约占25%；2房约占45%；三房约占30%
户型的梯度化满足不同客户的需求； 户型的梯度化满足不同客户的需求； 所有户型都配有客厅、卧室、餐厅、厨房、卫生间、储藏室、 所有户型都配有客厅、卧室、餐厅、厨房、卫生间、储藏室、 阳台/转角窗，明显的居家风格。 阳台/转角窗，明显的居家风格。
户型设计
•1房80—85平米；2房103—163平米；3房165--205 平米；4房270 平米 •158平米二房，两个卫生间，均为四件套；130平米二房，两个卫生间， 主卫四件套，次卫三件套 • 卧室中均设有小办公区域
有厨房、卫生间、客厅、卧室、餐厅， 有厨房、卫生间、客厅、卧室、餐厅，符合居家性质 考虑到国际商务人士的需求， 考虑到国际商务人士的需求，主卫的配置方面均配置了浴缸
•与嘉里中心共用会所 •600平米健身房、室外跑道、35米室内游泳池、网球场、壁球场、乒乓球室 和台球室、羽毛球、篮球、排球场、桑拿、蒸汽浴、漩流浴和 豪华更衣室、 儿童游戏场 •网球、篮球、羽毛球另付费，其它为业主免费使用； •会所对外经营，业主使用费用比对外价格便宜，可计入租金内
配套设施
配套设施非常完善，对外经营，利用率较高； 配套设施非常完善，对外经营，利用率较高； 运动配套设施与运动品牌相结合， 运动配套设施与运动品牌相结合，倡导健康生活方式
装修温暖舒适，体现对居家者的关怀； 装修温暖舒适，体现对居家者的关怀； 交付配置方面仍显著体现出酒店的服务
北京服务式公寓案例——盛捷中关村服务公寓 盛捷中关村服务公寓 北京服务式公寓案例
室内装修
北京服务式公寓案例——银泰中心 银泰中心 北京服务式公寓案例
酒店式公寓设计要点
酒店式公寓设计要点一、几大设计原则及相应套型设计中的相关比例酒店式公寓是建筑综合体中的一种;各种功能体系纷繁交错;在设计中要遵从一系列的设计原则保证各大功能空间的合理、有效以及整体的运营流畅..⑴整体有机原则..作为一个复杂的大系统;酒店式公寓内部的每个单元又都是完整的小系统;系统之间相互关联;相互影响..因此;无论是公共部分的设计还是每个单元的设计都要有整体概念..⑵动态有机原则..酒店式公寓住户的居住时间、个人需求等因素都很复杂;所以在设计时要采取动态的弹性原则;以适应各种可变因素..⑶系统的次序与程序原则..不同的客人同时提出不同的需求;物业管理者在处理时需遵循一定的顺序及程序;所以在设计中必须考虑系统的等级与优先级的问题..⑷个性化及均好性原则..酒店式公寓住户的需求较为个性化;物业管理者需提供个性化的家居及服务;因此设计时应根据需要体现个性化的概念;并讲求户型的均好性..⑸材料选用需遵循亲和力、家居性;舒适性和实用性的原则..⑹颜色系统的“能级跃迁”原则..为使酒店式公寓在色彩的运用上;既多样变幻又协调统一;所以;在设计时需要首先确定主色;然后根据色温和色差变化建立一个专门的色彩体系表;作为参照..酒店式公寓的套型设计基本分为“简单型”和“复合型”两个系列..简单型的套型格局;是以酒店式的客房为主要居住体系;客厅与卧室及全部的服务配套设施集中在一个大房间内..复合型的套型格局;是将客厅与卧室分别设置在不同的房间内;可以是两室、三室或三室以上的户型..而且对于不同层次的居住者及其生活习惯;居室套型设计可以灵活分隔..二、配套设施齐全及内部空间设计标准酒店式公寓作为稳定的居住建筑形式;配套设施应齐全;并满足基本居住功能的要求;具体包括独立卫生设施、厨房操作区、就餐区、书写工作区、梳妆区、衣储区等;其中独立卫生设施与厨房操作区是设计中不可缺少的必备内容..此外：⑴两居以上的户型应考虑设计步入式更衣间和储藏间；⑵卫生间的设计应体现时尚感;有条件时;可将干、湿分区或设计双台盆..⑶采用中央空调系统;分户计量;房间温度可独立调节..⑷可接收多个国际卫星电视频道..⑸厨房设计必须充分考虑电器设备的摆放;并为每户配给足够的额定电量..酒店式公寓内部空间的设计上：⑴大堂设计应具有开放性和现代感;面积适宜在300～400平方米之间;且设有休息区和接待区..⑵标准层室内净高不低于2.7米;中央空调低区部分室内净高不低于2.4米..⑶二居以上的户型;客厅面积不小于35平方米;采光面宽不小于4.2米;进深不大于12.5米;主卧面积不小于16平方米;采光面宽不小于3.6米;主卫面积不小于8平方米..⑷位于建筑综合体中的酒店式公寓应同与之配套的写字楼、商业中心、会展中心、酒店之间有便捷、安全的连接通道..三、到位的安全保卫设施高档公寓一般都具有更强的安全防范意识;酒店式公寓更不例外..在安保设施有几大设计要点不可忽视：⑴应设置四道安全防范措施;第一道为电视监控系统;第二道为门禁管理系统;第三道为防盗报警系统;第四道为巡更系统..⑵有条件的可考虑应用安全防范集成技术;在夜间设防时段里如果有人闯入设防区域内;安防系统在报警的同时;会打开相应区域的灯光;联动附近的摄像机进行录像..⑶可考虑应用门禁系统与电梯的集成技术;当住户在进入大门刷卡的同时;系统能自动呼叫电梯到一层等候；重要的住宅楼层;也由门禁根据输入的数据自动将住户送到指定楼层;防止不同楼层的居民之间互相干扰..⑷可考虑采用停车管理系统与电梯的集成技术;当住户通过停车场入口时;停车管理系统会记录入口的信息;根据该用户所停车位;打开相应区域的照明;并在一定延时后自动呼叫电梯到该层等候;节省用户的候梯时间..案例分析———芜湖凯宾斯基大酒店芜湖凯宾斯基大酒店位于芜湖市经济技术开发区;总用地13.8公顷;距芜湖长江大桥2公里;西临风景秀丽的银湖;东靠凤鸣湖路;北临越秀路和美的工业城;南邻华信药业公司;整体形状为一南北向的长方形..整个项目以五星级酒店为主;包括酒店式公寓、办公、商业等各种服务设施的都市综合体..由区域位置可知;如何结合东西两侧的湖面景观;处理与南北两侧的厂房关系;以及理顺各部分功能的秩序是方案设计中的关键所在..方案一：水轴线型方案本方案是格式塔理论的一个很好体现;整个设计完美和谐;所有的要素都统一在一个大构图中..以银湖作为轴线的起点;经由项目用地向城市延续;形成水轴线的概念..不仅将湖景引入酒店;更将湖水以景观轴线的方式导入城市..本方案着重强调建筑体量关系以及形体之间所构成的外部空间的感觉;形成流动感..考虑到观赏风景的要求;酒店以弧形面向银湖;同时也使主立面面向客流方向..考虑到客人有长期入住的需要;设计公司所做户型以南北朝向为主;客人可随时欣赏湖景..由于本方案过于强调中心地位;对后期建筑的布局、体量和关系的限制因素非常多;而且发展用地过于分散;所以最后没有被确定为实施方案..方案二：折板型方案本方案以转折、连接的板楼形式将公寓及酒店有机地连为一体;构成完整独特的建筑形态;而又保持功能的相互独立..在统一的形体上解决酒店客房和公寓之间的关系问题;缩短了交通流线;非常利于统一管理..本方案强调自然、环保、节能、健康的建筑理念..由于公寓及客房均采用单面走廊;因此减少了建筑进深;而且每间客房均可自然对流通风;保证了客房拥有充足的阳光及优美的景观..酒店中庭的东侧为大面积可开启玻璃幕墙;可以最大限度地争取阳光及保证新鲜空气对流;减少热负荷;降低酒店运营费用..结合功能活动需求;方案还设计了三维的主体绿色系统;湖景———规划用地内的水景———内院绿地及花园———多处位于首层屋顶的绿化平台———开敞式空中花园———各层房间的观景阳台..在强调建筑的通透感及室内外空间的有机融合方面;本方案通过对首层的局部架空处理及大面积透明玻璃窗的运用;使入口广场、室内及内院的视觉效果一气贯通;形成流动空间..酒店中庭东侧为通高的透明玻璃幕墙;将入口绿地广场及街景引入室内..二层北侧顶部两层架空;结合首层顶部的屋面花园;突出了建筑的空间层次及通透流畅的效果..但由于该方案分期实施的可能性较小;因此业主最终没有采用此方案..方案三：花园式生态型方案本方案是业主最终选择的设计方案;主要特点如下：1整个初步方案考虑到分期开发的可能;在保证前期建设项目用地的前提下;适当考虑了后期建设的方向;保证前期建设与后期开发的连续性和整体性..2银湖秀美的景色;成为本项目不可多得的环境条件..设计方案中;将湖面局部扩大后引入酒店规划区;使之成为沿湖景观带的活水;并且配合设计造型;使酒店及公寓都具有观赏银湖景观的可视条件..3室外停车场与沿街景观带结合考虑..此方案将沿街景观带的主体水景与室外停车场相结合;在降低主干道的汽车扬尘的同时;扩大建筑立面的景深..4主楼双向反“八”字的造型有利于建筑的采光和通风;并具有良好的景观朝向..裙房则运用了弧线元素;贯穿于主楼之间..5突出可持续发展的建筑理念..建筑主体外墙采用镜面镀膜反射玻璃;减少了太阳直射对室内微气候的影响;有利于空调的节能和保养..夕阳斜照;玻璃幕墙倒映的光色;与银湖水景浑然一体..体现了建筑与环境相融;人文与自然共生的设计追求..6整个设计方案追求建筑与城市发展有机结合的关系..方案的最终目的是使之成为芜湖市经济技术开发区内的标志性建筑物;沿街水景与建筑开放的造型正是突出了这一主题..7酒店大堂与室内、外设计的水景相得益彰..大堂后部的景观轴线;结合芜湖的水乡风格与徽派建筑的特有手法;塑造出一个古朴的仿古渡口;酒店的品位在此得到新的诠释..8酒店套房及酒店公寓采用国际五星级标准设计;并优化了建筑结构;使其可根据后期具体使用要求进行灵活的空间划分;满足客户不同的功能要求..9外部交通流线组织较为流畅、合理;交通接点的选择恰到好处..内部交通通过沿街景观带与城市交通干道相结合..案在解决了功能关系的同时;非常好地解决了景观和朝向的问题;而且利于后期发展和分期开发;所以业主选择此方案作为发展方案..。
酒店式公寓案例
目录前言——何谓酒店式公寓？ (2)第一篇※酒店式公寓的发展历程 (4)一、......................................................................................................................................... 国外情况4二、........................................................................................................................ 国内开发建设状况4第二篇※广州市酒店式公寓市场状况 (5)一、........................................................................................................... 酒店式服务公寓类型细分5二、........................................................................................................... 酒店式公寓的散布及特征5三、...................................................................................................... 代表性酒店式公寓列表分析7四、........................................................................................................... 酒店式公寓市场分析结论13第三篇※珠江新城计划前景分析 (14)一、........................................................................................................................ 珠江新城区域现状14二、................................................................................................................................. 未来计划建设16第四篇※珠江新城J2—7地块分析 (18)一、...................................................................................................................... J2—7地块综合情况18二、..................................................................................珠江新城J2—7地块开发条件分析列表20三、........................................................................ 地块作为酒店式公寓项目开发的分析结论：20第四篇※珠江新城J2—7地块项目定位与市场策略 (21)一、................................................................................................................................. 目标客户定位21二、................................................................................................................................. 市场定位分析22三、......................................................................................................................................... 项目命名25四、............................................................................................................................ 经营与物业管理26五、......................................................................................................................................... 租赁建议26六、................................................................................................................................. 经营推行重点26七、项目年经营收益 (27)策划方案总结论 (29)前言——何谓酒店式公寓？酒店式公寓，顾名思义，首先是公寓，公寓一般是用来出租的住宅物业，其室内空间距离及利用功能与住宅类似；而“酒店式公寓”就是指提供酒店式全套服务的公寓类型，其兼具传统酒店和公寓之长，大多位于成熟商务区域、外资企业和外籍人员聚集流动地带，这些地域写字楼、酒店、商业中心等配套设施都比较完善。
酒店式公寓案例分析
酒店式公寓案例分析一、不同城市案例１.１北京酒店式公寓资料：北京酒店式公寓区域多分布在商务氛围浓重的地域，客户主要分布在以下三个地域：ﻩa、CBD商务中心区周围——机场路及使馆区形成的高档消费区，占总数的65%;ﻩb、依托高科技形成的中关村区域商务酒店式公寓c、金融街商务区东方广场【介绍】“东方豪庭公寓”共有四幢住宅大厦,包括“尊萃豪庭”、“君汇豪庭”、“金悦豪庭”、“汇贤豪庭”。
全属美轮美奂的豪华公寓,一柱一梁皆精雕细琢，为您重新诠释北京高尚生活的定义。
ﻫ“东方豪庭公寓”提供一房至四房的豪华府第,每个单位均布置华丽，家具精挑细选,世界级的生活艺术,体现于每个细节,还有“东方君悦大酒店”所提供之五星级酒店式家务管理、洗衣和2４小时送餐服务，随时为您效劳。
【配套设施】☉毗邻王府井-北京最大的商业中心,各种配套设施非常齐备。
☉理发店、干洗店。
☉诊所、牙医、紧急医疗中心。
ﻫ☉便利店、书店、影音店、文具店、计算机器材店等各种商店。
☉邮政、快递、票务等设施一应俱全。
ﻫ☉银行、24小时自动柜员机及外汇兑换机。
☉会议室、培训厅、产品展览中心和商务中心。
【服务】☉五星级酒店式家务管理。
☉豪华客车班车服务。
ﻫ☉2４小时送餐服务。
☉丽都俱乐部项目：网球，壁球，保龄球等☉洗衣服务。
☉包括ＣNN、BBC、HBO、CNBC、NHK、ＥSＰＮ体育频道等40多个国际卫星电视频道。
ﻫ☉国内外报刊、杂志。
☉俱乐部项目:游泳，健身，桑拿，瑜珈,阅览室,按摩池,蒸汽浴,儿童游乐室。
ﻫ【户型与报价】说明：§以上租金包括物业管理、供暖、会所、宽带、卫星电视、每周两次房间打扫最短一个月租期国贸公寓【介绍】国贸公寓座落在中国国际贸易中心内,由南、北两座30层高的公寓楼组成。
共有一居到四居及顶层豪华套房４01套。
国贸公寓租客可以充分享受国贸中心综合完善的配套设施带来的便利生活。
ﻫ国贸公寓附设的“儿童之家”国际幼儿园为国贸公寓租客和其他驻京外籍人士的子女提供同国际接轨的全英文幼儿教育。