1-万达集团房产税纳税指引(暂行稿)

房产税纳税指引2012年暂行稿目录一、征收范围 (4)（一）一般规定 (4)（二）特殊规定 (4)1、地下建筑 (4)2、售楼处与样板间 (4)3、物业用房 (4)4、临时设施或临时用房 (5)5、办公用房 (5)二、纳税义务人 (5)（一）一般规定 (5)1、产权所有人 (5)（二）特殊规定 (6)1、无租使用房产税纳税人 (6)2、免租期间房产税纳税人 (6)3、居民住宅区内业主共有的经营性房产 (6)三、计税依据 (6)（一）一般规定 (6)1、按房产余值作为计税基础 (6)2、按出租收入作为计税基础 (7)（二）特殊规定 (7)1、房产原值规定 (7)2、无租使用其他单位房产的计税基础 (7)3、出租房产免收租金期间计税基础 (8)4、业主共有经营性房产计税基础 (8)5、售楼处及样板间计税基础 (8)6、临时用房或临时设施计税基础 (9)7、房屋附属设备和配套设施计税基础 (9)8、地下建筑计税基础 (9)9、房产评估增值计税基础 (10)四、税率 (10)1、以房产余值征税 (10)2、以租金征税 (10)五、税收优惠 (11)1、关于房地产开发企业开发的商品房征免房产税问题 (11)2、临时性房屋或临时设施 (11)3、企业办学校房产税相关政策 (11)六、税收征管 (11)（一）征收方式 (11)（二）征收机关 (11)（三）纳税义务时间 (11)1、自建房 (11)2、委托建造 (12)3、出租、出借房产 (12)4、房地产企业自用、出租、出借 (12)5、原有房屋用于生产经营 (12)6、自购新建房 (12)（四）房产税纳税义务截止时间 (12)为了规范并完善房产税税务管理工作，控制税务风险，提高税务管理水平，落实税务战略与规划，依据《中华人民共和国房产税暂行条例》及实施细则、集团各项规章制度，制定本指引。

一、征收范围（一）一般规定《中华人民共和国房产税暂行条例》规定，处于城市、县城、建制镇、工矿区的应税房产应按规定计缴房产税。

一般讲，财务上计入固定资产以及投资性房地产科目核算的房屋，属于房产税规定的应税范围，包括自持大商业、酒店、以及产权归项目公司所有的配套设施。

（二）特殊规定1、地下建筑具备房屋功能的地下建筑，包括与地上房屋相连的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑、地下人防设施等，自2006年1月1日起均应当征收房产税。

自持地下车库（或已与业主签订车位使用协议方式销售但政府视同出租的车位）、可供出售的地下建筑、地下人防（不论是否拥有所有权，及成本如何处理）应当缴纳房产税。

2、售楼处与样板间自建（包括临建和永久建筑）或用本企业开发产品作为售楼处和样板间的应缴纳房产税。

3、物业用房物业用房属于应税房产范围，应计缴房产税。

4、临时设施或临时用房在基建工地为基建工地服务的临时设施（包括但不限于：工棚、材料棚、休息棚和办公室、食堂、茶炉房、汽车房）在施工期间不属于应税房产范围，工程结束后移交的，从次月起征收房产税。

5、办公用房自建或用本企业开发产品作为办公用房的，应缴纳房产税。

二、纳税义务人（一）一般规定1、产权所有人产权属国家所有的，由经营管理单位纳税；产权属集体和个人所有的，由集体单位和个人纳税。

需要注意的是：第一、房地产产权最终是以房地产权利证明（如产权证）来确认的，但房产税纳税义务人的应税房产不完全如此，比如地下人防，纳税人不拥有所有权，也办理不了产权证。

自建临时售楼处、其它临时设施和临时用房等也不能办理产权证明。

第二、大商业、可售物业的物业用房房产税应由商管公司或物业公司承担，不由项目公司或者租金户承担。

第三、各公司租用个人物业的，根据税法规定，个人物业租赁方为房产税纳税义务人。

实务中，各公司需要为个人业主代缴纳房产税，但代缴房产税不能在企业所得税税前列支，因此，建议各公司向主管税务机关申请代开全额房屋租赁费发票。

（二）特殊规定1、无租使用房产税纳税人无租使用其它单位房产的房产税纳税义务人，为实际使用房产的单位和个人。

2、免租期间房产税纳税人免租期间房产税纳税人为产权所有人。

3、居民住宅区内业主共有的经营性房产居民住宅区内业主共有的经营性房产为实际经营（包括自营和出租）的代管人或使用人为纳税义务人。

集团各项目内业主共有的经营性房产（包括但不限：小区车位、会所、裙楼等）用于实际经营（包括自营和出租），交由物业公司从事经营的，物业公司应作为纳税义务人履行纳税义务；未由物业公司从事经营的，由实际经营代管人或使用人作为纳税义务人履行纳税义务。

三、计税依据（一）一般规定1、按房产余值作为计税基础房产税依照房产原值一次减除10%至30%后的余值计算缴纳。

具体减除幅度，由省、自治区、直辖市人民政府规定。

没有房产原值作为依据的，由房产所在地税务机关参考同类房产核定。

各公司非用于出租获取租金的各类应税房产，应按照房产原值一次减除10%至30%后的余值计算缴纳房产税。

具体减除幅度，各公司应依据应税房产所在地地税部门规定，并报集团财务部税务组备案。

2、按出租收入作为计税基础房产租金收入为房产税的计税依据。

各公司用于出租获取租金的应税房产，应以房产租金收入为房产税的计税依据。

需要说明的是，自持大商业主力店按收入的一定百分比收取租金的，应按分成收入作为计税收入；存在一次性收取多月租金的，应按月以月租金收入向主管税务机关申报。

鉴于部分地区存在仅按房产余值或者出租收入作为房产税基础的情况，建议各公司征询主管税务机关意见，明确房产税计税基础。

（二）特殊规定1、房产原值规定房屋原值应根据国家有关会计制度以及集团会计核算指引的规定进行核算，但无论会计上如何核算，房产计算房产税时房产原值应包含地价。

需要说明的是：第一、以原值计算房产税的酒店和自持物业（如空租期，商管用房）确认房产原值中土地成本时按会计核算指引相关规定执行。

第二、原值中土地价款若存在各种形式的土地返还应按会计核算指引关于土地返还款财务处理相关规定执行。

第三、鉴于目前各公司可能存在用地性质特殊，如政府免费提供土地建临时售楼处和样板间、在租用土地上建设售楼处以及规划用地范围内存在保护性文物建筑等情况，凡目前税收政策尚未明确规定的，房产税计算时土地成本确认按建造成本核算口径。

上述特殊事宜，各公司应结合项目所在地房产税具体税收政策，并积极与主管税务机关沟通，情况特殊的个别事项，可做个案处理。

第四、房屋部分出租，部分自用或空租，应按未租（空租）部分建筑面积占总建筑面积的比例计算房产原值。

2、无租使用其他单位房产的计税基础无租使用其他单位或个人应税房产，应依照房产余值代缴纳房产税。

3、出租房产免收租金期间计税基础各公司与租户签订含免租期条款的应税房产租赁合同，免租期内应由各公司按照房产余值缴纳房产税。

4、业主共有经营性房产计税基础业主共有经营性房产用于获取租金收入的，应依照租金收入计征房产税；业主共有经营性房产用于自营的，应按依照房产余值计征房产税；基于上述部分业主共有经营性房产在会计核算过程中其价值均已按合理方法分摊入可售房产价值中，无法准确获取房产原值。

因此，应准确划分业主共有房产与其他房产原值，对没有房产原值或不能将业主共有房产与其他房产的原值准确划分开的，各公司应要求主管税务机关核定房产原值，取得相关批文，并报集团财务部税务组备案。

5、售楼处及样板间计税基础自建售楼处或用开发产品作为售楼处应按房产余值计缴房产税；租入房产用作售楼处不缴纳房产税。

鉴于会计核算中，对于售楼部、样板间的成本费用归集在开发成本或者在建工程中核算，仅包括了建造成本，没有包括土地成本，无法确定房产计税原值，在计算房产税时其房产原值应借助辅助台账进行纳税调整，并包括土地成本。

根据相关税收政策，宗地容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价；宗地容积率高于0.5的，一律按照地价全额计入房产原值计征房产税，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等（计算举例附后）。

需要说明的是：第一、宗地容积率高于0.5房产税计算时土地成本计算方法目前尚未有相关税收政策明确，但实务中税务机关原则上依据财税[2010]121号相关政策精神，要求按全额将土地成本计入房产原值计缴房产税。

鉴于上述情况，各公司应就上述事宜与主管税务机关沟通，明确计算方法。

第二、项目公司售楼处、样板房合同结算金额与合同金额不一致，或者结算价值高于预估价值的，导致房产原值发生变化的，需在缴纳房产税时按会计准则及目前会计核算指引关于固定资产暂估入账相关规定及时调整房产原值。

第三、单独建造的临时售楼处景观及园林景观设计费用原则上应该从原值中剔除。

计算举例：有一宗土地，占地26000平方米，支付价款26000万元，每平方米平均地价1万元，该宗土地上建筑房屋面积12000平方米，则该宗地容积率为0.46，因此，计入房产原值的地价为24000万元（应税房产建筑面积×2×土地单价＝12000平方米×2×1万元/平方米＝24000万元）假如该这宗土地其他条件不变，占地26000平方米，支付价款26000万元，每平方米平均地价1万元，该宗土地上房屋建筑面积50000平方米，该宗地容积率为1.92，则计入房产原值的地价为26000万元。

6、临时用房或临时设施计税基础在基建工程结束以后，施工企业将临时性房屋交还或者估价转让给各公司，各公司应当从接收的次月起，按房产余值计缴房产税。

7、房屋附属设备和配套设施计税基础附属设备和配套设施（包括但不限于：排水、采暖、消防、中央空调、电气及智能化楼宇设备等）计入房产原值，计征房产税；更换房屋附属设备和配套设施的，在将其价值计入房产原值时，可扣减原来相应设备和设施的价值；对附属设备和配套设施中易损坏、需要经常更换的零配件，更新后不再计入房产原值。

凡因上述事项需调整房产原值的，应按按会计核算指引规定的原值调整方法对原值进行调整。

8、地下建筑计税基础集团各业态具备房屋功能的地下建筑（包括地下停车场、各类自持物业地下人防设施、可供出售的地下建筑）凡用于收取租金收入，应按照出租收入计算征收房产税；用于工业用途房产，以房屋原价50-60%作为房产原值；商业和其他用途房产，以房屋原价的70-80%作为应税房产原值，具体比例由主管税务机关确定；鉴于目前各地主管税务机关对地下建筑房产税税收政策执行口径不统一，各公司应就上述事项与主管税务机关沟通，明确计税基础具体政策。

需要说明的是：第一、对于与地上房屋相连的地下建筑，如房屋的地下室、地下停车场、商场的地下部分等，应将地下部分与地上房屋视为一个整体按照地上房屋建筑的有关规定计算征收房产税；第二、地下车位永久性使用权应区分出售和出租两种不同情况处理：（1）一次性出售地下车位永久性使用权。