碧桂园案例分析

四、碧桂园案例：财务管理的投融资内容以 何形式反映的 ？ • 借款： • 截至2009年12月31日，碧桂园的现金及银行 存款共约84亿元，总借贷余额约为人民币 178亿元，其中银行借款约为108.9亿元。
一、此案例留下的感想
• 第一：碧桂园办了一所“贵族”学校
• 第二：教育储备金3.9亿帮碧桂园走出困境 • 第三：跳出房地产来发展房地产，为房产 注入文化。
案例之后的碧桂园故事：
• 1999年碧桂园开始进军广州，开始时不做广告、不做宣传 70栋楼同时起建，造成“黑云压城”大盘围城之势，许多 消费者持币等待碧桂园开盘。2000年春节，碧桂元以3000 元的价格推出自带花园的洋房，这个价格甚至比同一地段 的毛坯房还便宜。超低的价格让业界感受到的巨大的冲击 和震憾，创造了两个多月销售一空的奇迹。碧桂园“准确 定位，规模制造”创造了地产界的神话。随后碧桂园推出 了“白领别墅”，50万元的联排别墅直击地产市场。 • 碧桂园从设计、规划、建筑、施工到装饰都是自己的。大 到排名前三的打桩厂小到会所里的水果和蔬菜，碧桂园将 垂直一体化发挥到了极致。
一天，为孩子上学去考查一离广州市区近两小时车程的贵族学 校，突受启发：这里也是未发展地区，学校建在水田鱼塘之上，却 有那么多“大款”争先恐后把自己小孩往这儿送，尽管每个学生要 交教育储备金15万元。由此萌发“先建配套学校，再建别墅区”想 法。
1994年，碧桂园的“投资子女”广告，引出了“21世纪经济大 潮的黄埔军校——碧桂园”，首期报名者突破1300人，教育储备金 由一个学生18万元涨到23万元至30万元，筹资近3.9亿元。 由此，碧桂园的运作模式确立：学校+会所+物业管理。
二、碧桂园独特的模式
• 1. “借鸡生蛋”盘活资产，但“并不杀鸡取卵”。
• 2. 碧桂园选择面对主体市场，市场定位准确。
• 3. 发挥规模效应、最大程度上节约成本，用碧桂 园的话说是：“规模制造、价格为王” • 4. 纵向一体化的垂直整合、将成本控制做到极致。
• 5. 注重公司信誉，IPO上市融资。
• 碧桂园发行：可转股债券 • 碧桂园2013年到期的可换股债券，是该集团于 2008年2月第一次发行的海外债券。其2009年业绩 报告显示，该笔债券全年平均利息为9.7%，原定 期限为5年，即2013年到期，但是，当时的合同约 定，债券持有人可在3年后，即2011年的2月后， 提出提前赎回的要求。
按照整合的模式做项目，并在运作过程中严格控制土地成本 和人工成本，碧桂园企业越做越大。
2000年，顺德碧桂园度假村开业，开始介入酒店业；2001年， 碧桂园凤凰城建设，提出“别墅城市”概念；2002年凤凰城开盘， 创造了一天销售7.5亿元的奇迹；2006年，相继启动占地2700亩的 长沙项目和占地23万平方米的上海项目。近10年内碧桂园已兴建 3.8万个住宅单位，以千亩乃至万亩大盘为主流产品，成为集设计、 建设、装修、物业管理、管桩厂等一系列生产的大集团化企业。 2007年4月，碧桂园登陆港交所，发行24亿股，挂牌首日成为 香港股市最大的内地房地产发展股份，市值为1160亿港元。同年9 月，碧桂园宣布半年销售额超过100亿元，其市值也随之突破2000 亿元。碧桂园的土地储备由4月上市时的1900万平方米增加到8月 下旬的5470万平方米，年底目标总额为8000万平方米（香港岛面 积为7800万平方米）。碧桂园在发展过程中，成本控制始终如一： 今年4个月内新增土储，每平方米平均成本为216元，其购入的地 皮只属乡郊之地。
四、碧桂园案例：财务管理的投融资内容以 何形式反映的 ？ • IPO上市融资： • 2007年4月，碧桂园登陆港交所，发行24亿 股，挂牌首日成为香港股市最大的内地房 地产发展股份，市值为1160亿港元。
• 成功的上市发行股票使碧桂园获得发展的 充裕资金，有效降低资金的使用成本。
四、碧桂园案例：财务管理的投融资内容以 何形式反映的 ？
三、碧桂园经营模式的潜在风险
• 一）政策的风险： • 1. 教育保证金到期返本，以固定利息方式作 为学生的学费。国家降息使碧桂园遭受损 失，不得不挪用其它资金支援教育。 • 2. 大量囤地，如果不及时开发使用将面临wenku.baidu.com 策变化后土地回收的风险。
三、碧桂园经营模式的潜在风险
• 二）资金风险： • 1. 大量囤地使其资产使用超过排名第二的地 产商近一倍，成为全国名副其实的“地 主”，然而这么大规的土地储备将会带来 的严重的资金负担。 • 2. 规模制造，以生产商品的概念来生产房屋 使其资金投入量较大，加大了资金使用成 本。
碧桂园与房地产泡沫
1993年国家对房地产市场进行调控。广东顺德建筑商杨国强带 资在顺德市广珠公路南侧的1000多亩土地上建造了几百套别墅。房 子造好了，遇到宏观调控，投资逾亿的项目基本面临死火状态。当 杨国强向开发商索要工程所垫费用时，开发商最终答应让杨销售已 盖好的别墅，以销售收入核销建筑成本。为盘活此项目，杨动足脑 筋，但收效甚微。
有一位名人对房地产的建设讲了下面一段话：
“就房地产搞房地产肯定死火，要跳出房地产才能开发房地 产，房地产不等于钢筋加水泥。地产也要用文化的方式去运作”。
思考：
1.此案例给你留下何感想？
2. 碧桂园的经营模式，同其他开发商的模式相比，你认为最 大的区别是什么？ 3. 碧桂园的经营模式，你认为会隐藏什么样的风险？ 4.碧桂园的案例中，财务管理的投融资内容以何形式反映的？
三、碧桂园经营模式的潜在风险
• 三）管理风险： • 1. 碧桂园到目前为止还是家族管理方式，存 在着大部份家族企业的弊端。
• 2. 垂直一体化的整合，使其面临着综合管理 的困难，也面临着管理不善成本将成倍上 涨的风险。
四、碧桂园案例：财务管理的投融资内容以 何形式反映的 ？ • 1. 碧桂园学校的教育储备金案例：此策略充 份利用的“货币的时间价值” • 具体实例：上学前交30万储备金，毕业后退 还30万元的储备金。利用储备金的利息支付 学生上学的费用，从学生家长来看交多少 拿回多少，并且小孩受到好的教育。但实 际上上学前的30万与毕业后的30万已经大不 相同，即使没有投资货币的现值一定大于 它的未来值。
四、碧桂园案例：财务管理的投融资内容以 何形式反映的 ？ • 2. 投资：2004～2006年间，碧桂园土地成本 占平均售价的比例分别为9.2%、7%及7.5%， 2007上半年又降低至7.45%，远低于当时其 他开发商20%左右的比例。低成本拿地使碧 桂园缩短的投资成本的回收期，降低了经 营的风险，提升了竞争力。