深业堤亚纳湾XX年营销策略
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世联顺德深业城XXXX年营销策略总纲与执行报告140P精品文档
谨呈：顺德深业地产
顺德深业城
世联地产深业城项目组 2011-11-27
2012年深业城货量盘点
总占地面积：约30万㎡ 总建筑面积：约82万㎡
二期总货量：946套洋房，建面约13万㎡ 产品面积：建面89-198㎡4-6房、复式 总占地：74081.12㎡ 总建面：201796.44㎡ 容积率：1.8 建筑密度：14.36% 绿地率：45% 最宽楼间距：60m 总户数：946户 幼儿园建筑面积：3500㎡ 建筑形态：20座小高层、高层及复式单位
使用面积208㎡
户型亮点：
• 五房二厅三卫，超高实 用率；
• 正南北坐向、通风采光 极佳；
• 双园景单位、尊荣大户；
• 厅出阔景阳台，远眺园 林无限风光；
• 主卧特设独立衣帽间， 彰显生活品味；
• 双套房设计，高贵品味 生活；
• 一期升级产品，两梯两 户，电梯直接入户，舒 适度极高；
• 40%的超高赠送率。
户型亮点：
高赠送率是二期复式产品最大亮点，小复式的赠送率最高可达100%！
三、客户价值挖掘
客户回顾：一期宫馆成交客户主要特征，较高文化素质的财富群体
一期宫馆的成交客户主要为制造业、行政、金融行业的私营企业主或者高层 管理者，家庭组成一般为三口之家，对子女的成长教育十分关注； 置业目的：以自住为主，改善型需求； 认知渠道：多以朋友介绍的老带新成交。
本片区的居住价值与投资价值将得到大幅提升！
二、产品价值挖掘
项目自身配套：北滘首屈一指大盘，二期奢享极致配套；一期千户入伙，醇熟社区已然成型
前广场喷泉
•14万㎡意大利皇室水景园林； •2400㎡超白金会所、国际标准泳池； •2万㎡风情商业街，顶级品牌汇聚； •国际级教育小学、幼儿园一条龙完善配套； •华润万家及爱的3D电影院强势进驻； •一期1301户已经入伙，醇熟社区已然成型。
顺德深业城
世联地产深业城项目组 2011-11-27
2012年深业城货量盘点
总占地面积：约30万㎡ 总建筑面积：约82万㎡
二期总货量：946套洋房，建面约13万㎡ 产品面积：建面89-198㎡4-6房、复式 总占地：74081.12㎡ 总建面：201796.44㎡ 容积率：1.8 建筑密度：14.36% 绿地率：45% 最宽楼间距：60m 总户数：946户 幼儿园建筑面积：3500㎡ 建筑形态：20座小高层、高层及复式单位
使用面积208㎡
户型亮点：
• 五房二厅三卫，超高实 用率；
• 正南北坐向、通风采光 极佳；
• 双园景单位、尊荣大户；
• 厅出阔景阳台，远眺园 林无限风光；
• 主卧特设独立衣帽间， 彰显生活品味；
• 双套房设计，高贵品味 生活；
• 一期升级产品，两梯两 户，电梯直接入户，舒 适度极高；
• 40%的超高赠送率。
户型亮点：
高赠送率是二期复式产品最大亮点，小复式的赠送率最高可达100%！
三、客户价值挖掘
客户回顾：一期宫馆成交客户主要特征，较高文化素质的财富群体
一期宫馆的成交客户主要为制造业、行政、金融行业的私营企业主或者高层 管理者，家庭组成一般为三口之家，对子女的成长教育十分关注； 置业目的：以自住为主，改善型需求； 认知渠道：多以朋友介绍的老带新成交。
本片区的居住价值与投资价值将得到大幅提升！
二、产品价值挖掘
项目自身配套：北滘首屈一指大盘，二期奢享极致配套；一期千户入伙，醇熟社区已然成型
前广场喷泉
•14万㎡意大利皇室水景园林； •2400㎡超白金会所、国际标准泳池； •2万㎡风情商业街，顶级品牌汇聚； •国际级教育小学、幼儿园一条龙完善配套； •华润万家及爱的3D电影院强势进驻； •一期1301户已经入伙，醇熟社区已然成型。
2011年深圳策达-堤亚纳湾2期山湖岛推广
核心创作展开——户外 长沙的半岛 世界的别墅 半岛之上 无巅峰 阅千城 心归半岛
核心创作展开——报纸广告
城市与半岛第一次相遇
长沙的半岛 世界的别墅 半岛生活 比肩国际
核心创作展开——概念楼书
概念楼书： 封面：LOGO 扉页1：离世界不远的那一片湖山 （新浪微博@地产壹线 全湖景照片PS） 扉页2：世界级湖湾 山·湖·湿地·溪·半岛
(
城市价值 资源价值
规划价值 产品价值
)
X 品牌力
应用传播总纲
先进的配置和配套 革新的产品与规划 优越的生态资源
产品核心价值
人群对位
Top
阶层
“城市中坚力量” 弥补 缺失 “成熟世界人” 政府 媒体 名人 场所
统一的创意概念：世界级湖湾 应用资源集约化 人文传播 美学传播
渠道资源：四大意见领袖
起始页：
35-36P
涵养
楚家湖CBLU 名流聚落
涵养一个阶层的精神领地
37-38P
湖湾之上 邀约世界
五大中心，十大特权，礼遇尊享！ 39-40P
书香门第之境 成就荣耀传承者
孩子的青云之路已然铺就
扉页3：为长沙礼献一座半岛 为阁下力造一境人生
新浪微博@地产壹线
私属栖息地
起始页： 4-5P
疆界
界不同，远见自不同
以600历史为基石，今日楚家湖，改变前所未有！(新浪微博@地产壹线
看待城市发展的界)
6-7P 世界之近，了然如心！
一壶茶的时间，山湖岛与世界的距离(离城市很近)
起始页： 7-8P
半岛
长沙的半岛 世界的别墅
山湖岛，千亩大墅已然巅峰。(项目介绍) 9-10P
亚澜湾项目营销策划方案
深化解读篇
产品深度解读
一期规划解读 产品概念引入 产品经济测算 产品规划布局
项目营销思路
项目一期与整体的关系 项目一期定位 项目借鉴案例
一期别墅部分营销推广
现有产品调整建议 销售目标 营销总策略 价格策略 推广策略 销售计划
一期公寓部分的思考
密云公寓市场现状 公寓部分价格策略 公寓部分的销售方式
娱乐
居住
停车
会议
产品概念引入
新都市主义的表现形式二
◎功能完善，相对独立，依附性弱 ◎10分钟原则－即各种物业功能应有机组
合，步行十分钟可以到达（半径500米）， 无须借助交通工具 ◎居住类型具有多层次，而非单一档次
产品深度解读
产品概念引入
产品深度解读
新都市主义的表现形式三
◎吸引点与主题的创建与延续，塑造鲜明的新小镇形象 ◎以贴近自然的山水建筑文化为项目的发展主题
项目一期与整体的关系
项目营销思路
项目一期保有项目原有的市场形象
项目一期产品以高品质独栋产品为主，高端产品入市，吸引 了高端人群前来购买，受到媒体的追捧，确立的项目在市场上的 高端地位，树立了在客户心目中的高端形象。
项目一期与整体的关系
项目营销思路
一期产品提升了后期产品品质，并促进了后期的销售
一期产品为高品质独栋，后期产品除独栋外可能会有联排、 花园洋房，甚至是公寓，产品综合品质较一期相比略有下降，但 由于一起产品高端形象的树立，确保了项目整体的品质感，而一 期的顺利销售吸引了高端购房业主，并为后期产品积累了大量的 客户资源。处于金字塔顶层的客户会刺激金字塔中下层客户的购 买欲望，而后期多样化的产品又满足了不同客群的多样需求，一 期产品对后期产品销售起到了促进作用。
2019.6.9-长沙别墅市场调查报告 共48页
阶段
萌芽期 （2000-2019年）
成长期 （2019-2019年）
成熟期 （2019年至今）
悦禧·国际山庄、静园山庄、 代表楼盘 荷塘月色（山水芙蓉）、梦
泽园山庄
水云间、 香格里·麓山别墅
汀湘十里、威尼斯城、 青竹园、苏迪亚诺、
美洲故事
特征
本土开发商摸索阶段，产品 规划档次较低。
大量外来开发商主导
从置业目的看，基本是以自住和养老为主。投资客户较以前有所减少， 购买独立别墅基本属于自住。
从置业次数看，基本都是二次与多次置业。 从家庭结构看，基本都是三至五口之家或者三代同堂。
切脉营销 执行为王
客户群体分析
从客户群体的购买因素来看，最居影响力的因素是区位，接下 来是价格、环境。购买别墅属于提升生活品质与地位的象征。
盈峰翠邸
中铁置业水映加州 深业堤亚纳湾
在芙蓉北、暮云、星沙、麓南、市府
中国铁建山语城
五大板块；主要位于二环以外三环以
北纬28度
好望谷 威尼斯城
内，以近郊开发为主；分别从西、北、 南、等方向对主城区形成包围之势。
保利蔚蓝海岸 西山汇景
藏珑湖上国际 归心苑
纯别墅项目不多，占总量的18%，
山水英伦
其中纯独栋别墅项目有3个。 大部分为综合性项目，其中高达
瑾呈： 有限公司
长沙别墅市场调查报告
目录
1
别墅分布及板块概况
2
别墅目标客户群体分析
3
别墅价格与供求分析
4
昆仑和府华庭项目分析
切脉营销 执行为王
长沙别墅发展阶段
长沙别墅发展经过三个阶段，以外来开发商带动品质的提升。
长沙别墅市场的发展，历经了萌芽、成长、成熟三个阶段。2019年，大量 外来品牌开发商进军长沙市场，带来了先进的规划理念和创新的别墅产品，将 长沙别墅产品推上一个新台阶。一时间各种风格，多种类型的别墅产品集中放 量。
深业堤亚纳湾
竞争态势
在激烈的市场竞争中，深业堤亚纳湾需要不断创新和提升 产品品质，以在市场中保持竞争优势。
THANKS
03
看房体验
客户可以在预约时间前往深业堤亚纳 湾的展示中心，实地了解项目情况， 感受房屋品质和周边环境。
04
签订合同
客和义务。
售后服务体系
维修服务
深业堤亚纳湾为客户提供维修服务， 对房屋进行定期检查和维护，确保房
屋的正常运转。
法律援助
深业堤亚纳湾为客户提供法律援助 服务，为客户解决购房过程中遇到
该项目的开发理念是打造一个集居住、商业、文化、教育等多功能于一体的综合性社区， 以满足城市居民对于高品质生活的追求。
深业堤亚纳湾项目是深圳市政府重点支持的房地产项目之一，旨在为深圳市民提供更加舒 适、便捷、安全、健康的生活环境。
项目位置
深业堤亚纳湾项目位于深圳市宝安区新安街道，地处深圳市中心城区，交通便利 ，距离南山区仅一步之遥。
市场展望
政策影响
随着深圳市政府对城市更新和土地整备的力度加大，深业 堤亚纳湾所在区域的发展前景将更为广阔。
区域发展
项目所在区域正在经历城市更新和产业升级，将吸引更多 优质企业和人才入驻，带动区域发展。
房地产市场走势
随着深圳市房地产市场的稳定发展和全国经济的逐步复苏 ，购房需求将进一步释放，对项目的销售和市场表现将产 生积极影响。
实景照片2
实景照片4
06
购买流程及售后服务
购买流程
现场接待
深业堤亚纳湾的售楼处为客户提供现 场接待服务，客户可以咨询相关购房 问题，了解项目信息。
支付房款
客户可以选择一次性支付或分期支付 房款，根据合同约定完成支付。
北京亚澜湾别墅项目广告整合推广策略
ห้องสมุดไป่ตู้
亮相稿报广文案： 二联版1
在世界级湾区的舞台上
北京不应缺席
二联版2
同步世界的半岛湾区生活， 登陆北京
——亚澜湾，生态 ·财富 ·半岛湾区，即将全球揭幕
报广文案 系列稿1：
香港浅水湾，豪宅华邸的尊贵领地
——亚澜湾，国际半岛湾区，向世界级尊贵生活看齐
从香港浅水湾到北京亚澜湾， 同样的中西包容，衍生同样的居住文明。 在华商领袖李嘉诚、包玉刚的择址眼光中， 我们体悟到相同的东方人居智慧； 在仰山俯湾的天赋气度里， 我们坚信，亚澜湾理应具备同步世界的高度和灵犀， 因为，北京这片两河交汇的半岛湾区， 天生就为孕育尊贵而来。
活动时间：暂定10月21日 活动地点：项目现场 开盘仪式 1、项目领导现场进行开盘仪式 2、项目品质介绍 3、邀请私人游艇俱乐部 4、邀请马术俱乐部 5、体验项目（项目特色）突出项目优势 6、现场配以高档轻音乐
游艇俱乐部建议：
长城国际游艇俱乐部 北京水星游艇俱乐部 北京御河游艇俱乐部 私人领地游艇俱乐部 为了符合项目品质，本次活动邀请私人游艇俱乐部 作为合作单位。如开发商有活动资源可以共享。
推广原则：
以报纸、户外重塑亚澜湾高端形象及业界地位 以软文、网络炒作亚澜湾世界级湾区生活对北京的影响 以关公活动引导生活方式，
推介亚澜湾半岛湾区的先进生活方式和休闲体验
推广节奏
第一攻击波：
世界级半岛湾区 登陆北京
9月初—9月底
• 户外新形象 • 硬广亮相 • 软文造势
第二攻击波：
亚澜湾，开创北 京岛湾居住文明
亚澜湾，生态·财富·半岛湾区 开创北京岛湾居住文明，即将全球公开
报广文案 系列稿2：
澳洲Noosa湾，世人膜拜的“休闲天堂”
亮相稿报广文案： 二联版1
在世界级湾区的舞台上
北京不应缺席
二联版2
同步世界的半岛湾区生活， 登陆北京
——亚澜湾，生态 ·财富 ·半岛湾区，即将全球揭幕
报广文案 系列稿1：
香港浅水湾，豪宅华邸的尊贵领地
——亚澜湾，国际半岛湾区，向世界级尊贵生活看齐
从香港浅水湾到北京亚澜湾， 同样的中西包容，衍生同样的居住文明。 在华商领袖李嘉诚、包玉刚的择址眼光中， 我们体悟到相同的东方人居智慧； 在仰山俯湾的天赋气度里， 我们坚信，亚澜湾理应具备同步世界的高度和灵犀， 因为，北京这片两河交汇的半岛湾区， 天生就为孕育尊贵而来。
活动时间：暂定10月21日 活动地点：项目现场 开盘仪式 1、项目领导现场进行开盘仪式 2、项目品质介绍 3、邀请私人游艇俱乐部 4、邀请马术俱乐部 5、体验项目（项目特色）突出项目优势 6、现场配以高档轻音乐
游艇俱乐部建议：
长城国际游艇俱乐部 北京水星游艇俱乐部 北京御河游艇俱乐部 私人领地游艇俱乐部 为了符合项目品质，本次活动邀请私人游艇俱乐部 作为合作单位。如开发商有活动资源可以共享。
推广原则：
以报纸、户外重塑亚澜湾高端形象及业界地位 以软文、网络炒作亚澜湾世界级湾区生活对北京的影响 以关公活动引导生活方式，
推介亚澜湾半岛湾区的先进生活方式和休闲体验
推广节奏
第一攻击波：
世界级半岛湾区 登陆北京
9月初—9月底
• 户外新形象 • 硬广亮相 • 软文造势
第二攻击波：
亚澜湾，开创北 京岛湾居住文明
亚澜湾，生态·财富·半岛湾区 开创北京岛湾居住文明，即将全球公开
报广文案 系列稿2：
澳洲Noosa湾，世人膜拜的“休闲天堂”
2019沙河·堤亚纳湾商业部分商业规划和商业定位
世贸滨江
长沙未来商业项目分布图
13 3
15 1 4
10 11
8 14
12 2
5
9 7 6
1、长沙城市商业及同类商业发展概况及趋势 商业部分营销策划报告
2019年已知主要大型商业供应项目总量约达到340万平米以上，预 计将在未来2-3年内投入市场。
序号 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15
• 社会消费品零售总额增长迅速， 2009年长沙社会消费品零售总额 1524.9亿元，中部六省会城市中， 长沙仅次于武汉居第二位；
• 2009年城市居民消费性支出占到 人均可支配收入的74%左右；
长沙城市居民人均可支配收入 和消费性支出
30000 20000 10000
0
2006
2007
2008
2009
北城的人口主要集中在开福区三一大道(丽臣路)以南的旧城区，以北则为新 城区。 目前老城区的居民多以当地居民和北区新的中高档项目所带来的新居民 为主，消费能力不容小瞰。
城
开福区
市
新城区
发
展
向
开福区
北
老城区
2、项目区域发展规划背景
商业部分营销策划报告
根据《北部新城整体发展规划》 ，区域有望打造成长沙最美 的宜居新城。未来规划前景较好，发展潜力巨大。
商业现状
商业中心 商圈
金霞商业 中心
新河三角洲 商业中心
伍家岭商圈
本案
四方坪商 业中心
影视文化 中心
商业规划
2、项目区域发展规划背景 区域商业现状概况
商业部分营销策划报告
区域 伍家岭附近
业态特点
齐全，较为低端，以满足周 边居民生活为主，有综合卖 场和专业市场，但人气不足
长沙未来商业项目分布图
13 3
15 1 4
10 11
8 14
12 2
5
9 7 6
1、长沙城市商业及同类商业发展概况及趋势 商业部分营销策划报告
2019年已知主要大型商业供应项目总量约达到340万平米以上，预 计将在未来2-3年内投入市场。
序号 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15
• 社会消费品零售总额增长迅速， 2009年长沙社会消费品零售总额 1524.9亿元，中部六省会城市中， 长沙仅次于武汉居第二位；
• 2009年城市居民消费性支出占到 人均可支配收入的74%左右；
长沙城市居民人均可支配收入 和消费性支出
30000 20000 10000
0
2006
2007
2008
2009
北城的人口主要集中在开福区三一大道(丽臣路)以南的旧城区，以北则为新 城区。 目前老城区的居民多以当地居民和北区新的中高档项目所带来的新居民 为主，消费能力不容小瞰。
城
开福区
市
新城区
发
展
向
开福区
北
老城区
2、项目区域发展规划背景
商业部分营销策划报告
根据《北部新城整体发展规划》 ，区域有望打造成长沙最美 的宜居新城。未来规划前景较好，发展潜力巨大。
商业现状
商业中心 商圈
金霞商业 中心
新河三角洲 商业中心
伍家岭商圈
本案
四方坪商 业中心
影视文化 中心
商业规划
2、项目区域发展规划背景 区域商业现状概况
商业部分营销策划报告
区域 伍家岭附近
业态特点
齐全，较为低端，以满足周 边居民生活为主，有综合卖 场和专业市场，但人气不足
郑州财信圣堤亚纳高端项目营销方案
推广效果指标
通过推广效果指标可以了解项目的推广效 果，以及各种推广渠道的效果。
营销效果评估方法选择
数据分析和统计
通过数据分析和统计的方法，对项目的销售数据、客户 数据、市场数据等进行统计和分析，以获取项目的销售 情况、客户情况、市场情况等信息。
市场调研
通过市场调研的方法，对项目的目标客户、竞争对手、 市场趋势等进行调研，以获取项目的目标客户、竞争对 手、市场趋势等信息。
感谢您的观看
THANKS
投资价值
对房产的投资价值和未来的升值空间有较高关注 ，希望购买高品质的房产以实现资产保值增值。
目标客户群体购买心理分析
安全与私密性
客户对安全性和私密性的关注程度较高，希望小区的安保措施严 密，同时注重房产信息的保密性。
追求品质
客户对生活品质有较高追求，注重小区的建筑质量、装修材料和 配套设施的品质。
渠道管理
建立渠道管理制度，规范渠道商的行为，提高渠道商的积极性。
渠道拓展
根据市场需求和竞争状况，积极拓展新的销售渠道，如网络营销 、私人定制等。
促销策略制定
1 2
促销目标
提高项目知名度和美誉度，促进销售和增加市 场份额。
促销手段
采用多种促销手段，如广告宣传、公关活动、 销售促进等。
3
促销预算
根据促销目标和市场竞争状况，合理安排促销 预算，确保促销效果。
节假日营销活动策划与执行
节假日活动主题
活动形式
以节假日为契机，设计符合节日氛围和项目 特色的主题活动。
组织各类文化、娱乐、体育等活动，如音乐 会、艺术展览、亲子活动等，吸引潜在客户 参与。
宣传推广
活动场地布置
通过多种渠道进行活动宣传，如户外广告、 社交媒体、短信推送等，扩大活动影响力。
通过推广效果指标可以了解项目的推广效 果，以及各种推广渠道的效果。
营销效果评估方法选择
数据分析和统计
通过数据分析和统计的方法，对项目的销售数据、客户 数据、市场数据等进行统计和分析，以获取项目的销售 情况、客户情况、市场情况等信息。
市场调研
通过市场调研的方法，对项目的目标客户、竞争对手、 市场趋势等进行调研，以获取项目的目标客户、竞争对 手、市场趋势等信息。
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THANKS
投资价值
对房产的投资价值和未来的升值空间有较高关注 ，希望购买高品质的房产以实现资产保值增值。
目标客户群体购买心理分析
安全与私密性
客户对安全性和私密性的关注程度较高，希望小区的安保措施严 密，同时注重房产信息的保密性。
追求品质
客户对生活品质有较高追求，注重小区的建筑质量、装修材料和 配套设施的品质。
渠道管理
建立渠道管理制度，规范渠道商的行为，提高渠道商的积极性。
渠道拓展
根据市场需求和竞争状况，积极拓展新的销售渠道，如网络营销 、私人定制等。
促销策略制定
1 2
促销目标
提高项目知名度和美誉度，促进销售和增加市 场份额。
促销手段
采用多种促销手段，如广告宣传、公关活动、 销售促进等。
3
促销预算
根据促销目标和市场竞争状况，合理安排促销 预算，确保促销效果。
节假日营销活动策划与执行
节假日活动主题
活动形式
以节假日为契机，设计符合节日氛围和项目 特色的主题活动。
组织各类文化、娱乐、体育等活动，如音乐 会、艺术展览、亲子活动等，吸引潜在客户 参与。
宣传推广
活动场地布置
通过多种渠道进行活动宣传，如户外广告、 社交媒体、短信推送等，扩大活动影响力。
销售公约
沙河·堤亚纳湾联合销售管理公约一．联合销售目的：联合销售意在通过双方公司的营销策略、销售战术、客户资源的不同侧重，充分发挥各自长处，通过良性的竞争，使项目的运营获得单独销售无法达到的效果，创造辉煌的销售佳绩。
二．联合销售原则：双方本着互补，共赢的前提进行合作。
一切战术、手法不得损害对方利益、项目品牌。
一切纠纷不得影响项目现场客户正常接待工作，以开发商判别为唯一准绳。
三．双方合作形式：1．第三方监控制。
在两家团队共同合作的基础上加入第三方监控制度。
分别为开发商及物业团队的人员指定的“导购大使”，并由导购大使监督填写现场及电话排轮表格。
1)导购大使A.团队归属：导购大师直接受开发商或物业公司统一管理,作息时间严格与置业顾问上岗时间一致B.设置目的：让两家销售团队能够有效地、积极地接待客户，避免销售接待过程中的纠纷出现。
实现两家销售代理公司能够有序、公平、公正的完成沙河·堤亚纳湾日常销售接待工作。
C.行使权利：导购大使在非活动接待日的接待中，对来访客户进行登记的同时，还负责新到访客户的接待分配工作。
同时，有义务将访客户登记信息进行保密。
2)开发商A.设置目的：对代理销售公司双方在接待，跟踪，签约等各个环节中导购大使无法判定的情况下，或日常工作中存在的纠纷，进行处理。
B.行使权力：在本制度生效之日起，开发商拥有对双方团队最终的判定权、监督权、处罚权。
附第三方监控单位级别及构架图2．两家接待轮排制。
在日常销售中心的销售工作中，可分为电话接待，新客户来访接待，为保证双方团队的利益，实行由两家公司轮流接待来访客户、接听咨询来电的销售工作。
四．现场接待细则1.导购大使1)导购大使设置地点及人数基于项目现场特点，我司建议导购大使一名。
安排于项目营销中心内。
分配及监控置业顾问轮排，并进行登记。
2)导购大使基本服务标准A.衣着整洁，微笑服务；B.文明用语，礼貌服务。
3)导购大使工作内容：A.每日20：00之前发送当日客户接待日报至甲方现场经理；B.必须询问每一位来访客户，如新客户则按照双方公司的自然轮排来接待，如是老客户，则询问客户是否有熟悉的置业顾问，将客户分类后，交至相关销售人员进行销售介绍；C.导购大使工作流程及内容4)接待标准说词A.首次来访客户，导购大使于营销中心迎宾：导购大使：您好，欢迎来到堤亚纳湾，请问您两位是一起来的吗（看客户的具体情况，也许同时会有2批以上的客户到场）？请问有置业顾问跟您电话或者短信联系过吗？客户：没有，第一次过来。
财信圣提亚纳XXXX年度营销方案
明年走高，不排除政策范围扩大和新的行政政策出台。
（3）【刚需适时爆发】：11年楼市观望期较长，部分刚需未得到释放，未来
在市场降价主流、观望减弱、成交回升的情况下，刚性将集中爆发。
2011年市场预判：政策长期延续、价格短期松动，刚需适时爆发；
项目状况梳理
【楼座推售】
2011年7月26日开盘，推出1#、2#楼共计面积55605平米; 【未推售产品】：写字楼、社区商业、3#楼、13#、15#、16#楼
双层商业街：总长度约300米；总 建面积5740㎡
住宅: 3#楼、13#、15#、16#楼
财信大厦：22F，总高约70米； 总建面积22940㎡。
项目状况梳理
【剩余货量梳理】
1#楼西户四房由于两面临路， 噪音影响大，去化速度慢
1#、2#楼27层以上价位高， 楼层客户接受程度低，销售较 少
纯南向户型通透性较差，区域 内两房产品存量较大，价格较 低，本项目的两房和小三房面 积重叠，去化慢
7月-9月份价格出现滞涨，并开始微幅下降。不少楼盘的价格已经出现了松动，但是，郑州市场并没 有出现房价剧烈下跌的现象，是因为郑州作为二三线城市，楼市泡沫较少，其次也说明开发商对2012 预期较好，随着来年房地产调控政策基调的确定，2012年楼市很有可能在降价中开局。
2011年郑州住宅总体供大于求，库存量增大加大了未来的销售压力。 2011年郑州住宅价格较为稳定，政策调控下有微幅下降。
拿地加速融资，体现其对资金和房价下跌的担忧； 2、以目前存量来看，明年潜在供应充足，供大于求愈加明显，价格下行压力增
大； 3、购房者信心下降，期望房价下跌以迎合其矛盾心理； 4、2011年刚需被压制，2012年如符合刚性客户价格预期，刚需有望集中释放。
（3）【刚需适时爆发】：11年楼市观望期较长，部分刚需未得到释放，未来
在市场降价主流、观望减弱、成交回升的情况下，刚性将集中爆发。
2011年市场预判：政策长期延续、价格短期松动，刚需适时爆发；
项目状况梳理
【楼座推售】
2011年7月26日开盘，推出1#、2#楼共计面积55605平米; 【未推售产品】：写字楼、社区商业、3#楼、13#、15#、16#楼
双层商业街：总长度约300米；总 建面积5740㎡
住宅: 3#楼、13#、15#、16#楼
财信大厦：22F，总高约70米； 总建面积22940㎡。
项目状况梳理
【剩余货量梳理】
1#楼西户四房由于两面临路， 噪音影响大，去化速度慢
1#、2#楼27层以上价位高， 楼层客户接受程度低，销售较 少
纯南向户型通透性较差，区域 内两房产品存量较大，价格较 低，本项目的两房和小三房面 积重叠，去化慢
7月-9月份价格出现滞涨，并开始微幅下降。不少楼盘的价格已经出现了松动，但是，郑州市场并没 有出现房价剧烈下跌的现象，是因为郑州作为二三线城市，楼市泡沫较少，其次也说明开发商对2012 预期较好，随着来年房地产调控政策基调的确定，2012年楼市很有可能在降价中开局。
2011年郑州住宅总体供大于求，库存量增大加大了未来的销售压力。 2011年郑州住宅价格较为稳定，政策调控下有微幅下降。
拿地加速融资，体现其对资金和房价下跌的担忧； 2、以目前存量来看，明年潜在供应充足，供大于求愈加明显，价格下行压力增
大； 3、购房者信心下降，期望房价下跌以迎合其矛盾心理； 4、2011年刚需被压制，2012年如符合刚性客户价格预期，刚需有望集中释放。
堤亚纳湾商业街营销思路
堤亚纳湾商业街营销思路第一部分:整体营销思路第一章、整体营销策略一、 策略理念随着全国范围内商业地产市场的日趋成熟，在商业物业的大量供应下，卖方市场逐渐向买方市场逐步转移，消费者购买的需求越显理性化且层次不断提高，商业地产市场营销与整合推广也表现出一种显著的新变化，这种变化标志着地产商与商家强强联手共建品牌概念的形成；市场攻略手段已经开始从传统的4PS 营销组合向品牌组合战略营销策划转化。
策略理念图解：本项目在营销推广思路方面通过两大策略，长期与一批市场诚信度高、美誉度好，有市场号召力的客户或公司合作，以提高项目市场优势形象。
强强联手：即与市场知名的经营管理公司、物业管理公司合作，为客户提供优质服务，营造较好的销售及经营环境，并充分利用知名合作公司的优质资源，保证项目好的销售业绩和长时间良性经营，为公司创造更好的经济效果。
品牌战略：即主要是与品牌商家的合作，在前期招商过程中一定要坚持品牌商家的大原则，通过2-3家品牌大商家的确定，以及在其后招入有市场影响力的各品牌小商家，将本项目的经营包装成特色精品汇萃、品牌交相辉映的主题商业中心，在实际推广宣传中极大的挖掘品牌价值，给投资者较强的信心，也为本项目树立好的市场形象创造了有利条件。
二、 营销推广宗旨现代市场学通常把消费者接受产品的过程分为五个阶段（AIDAS 原理），在项目的销售过程中，应遵循AIDAS 原理和品牌营销的策略，保持整个促销活动的战略性、连续性、系统性，逐步将项目的销售推向高潮。
本项目推广策略也将遵循这一原理，对项目各阶段进行综合考量，梳理项目所拥有和可运用的社会资源、渠道，分阶段、有重点地逐步将项目形象、产品形象推向市场，以实现消费者渐进式的需求满足，使项目的市场形象、市场知名度与认同度随之清晰与提升，为整体销售顺利进入预期轨道奠定良好的外部基础。
三、 营销推广方式整合营销沟通的要点，是从整体着眼，借用堤亚纳湾三期洋房媒体推广（如：媒体广告、活动行销、CI 、新闻报导、海报、DM 杂志等营销推广工具），建立与项目保持统一的、高品位的品牌形象，同目标顾客进行最全面、最密切的沟通，最后达成认同。
14平方公里苏托垸动工在即 区域内原始股买房推荐
14平方公里苏托垸动工在即区域内原始股买房推荐如果不是去年9月开福区大手笔概念性规划，估计没有多少人知道苏托垸这个地名。
今年5月，这个湖南省最大的苏托垸湿地公园确立即将于明年开建，动工在即，再一次吸引了全长沙的关注。
生态资源对于区域发展的带动力绝不仅限于区域周边，从梅溪湖及洋湖垸的发展可看出，片区崛起驱动的是各地购房者的购房者纷纷将置业目标锁定在该区域内，带来的还有房价的飙升。
苏托垸湿地公园北至长沙北三环，东至开福区区界，南至捞刀河，西至芙蓉北路，包括苏托垸湿地公园片区和湿地公园外东北片区两部分，总面积约22.73平方公里，其中湿地公园片区面积约14.30平方公里。
是湖南省最大的湿地公园，占地14平方公里，目前正在规划阶段，明年即将正式开建，“先下手为强”，小编趁此给大家推荐几个区域内原始股楼盘：1、珠江郦城价格：均价7800/㎡推荐理由：珠江郦城北邻苏托垸湿地公园，并且小区坐拥约2万㎡带薰衣草的台地式花园、4万㎡的郦城公园，小区环境优美；项目紧邻地铁2号线（福元路站、汽车北站站），内部珠江花园酒店已落成，15万㎡商业综合体及运动会所即将启幕，郦城小学即将开学…50万㎡大盘配套逐步兑现，是片区精装成熟大盘首选。
项目动态：珠江郦城在售74-177平地铁口精装房，均价7800元每平，现参加团购交5000元可享受总价减2万元的优惠，项目预计10月初开盘。
项目介绍：珠江郦城是珠江实业继珠江花城之后，打造的又一力作。
项目位于长沙开福区芙蓉北路与福元西路双主干道交汇处，10分钟贯通东塘商圈、五一商圈；3分钟可经福元路大桥直达河西滨江新城；紧靠2014年通车的地铁1号线汽车北站站与福元路站，是主城区双地铁口物业。
珠江郦城占地面积约50万㎡，汇聚城北央区商业配套——内有珠江花城商务酒店、珠江实业15万㎡商业综合体、5000㎡运动会所等配套；外有华润万家、深国投大型商业卖场；北邻湖南最大城市湿地公园——苏托垸湿地公园明年正式开建。
房地产行业深业堤亚纳湾项目策略推广方案
556998㎡ 82万方
32158㎡ 12万方
503228㎡ 120万方
58800㎡ 27万方
容积率 主力户型
均价
1.2 153-248㎡花园洋房
7500元/㎡
2.9
1.88
大于160㎡洋房、110137㎡高层比较多
-
93-138㎡三-四居 15000元/㎡
3.96
高层100-130㎡ 洋房130-140㎡
先来看看，岭秀对应的是一群怎样的领袖
洋房的圈子不可能以项目为中心5公里划圈来锁定客户！ 领袖的圈子应该是一群有着共同品位的一群人！ 这个圈子圈住的是一群进取亦从容的城市主人！
领袖的朋友圈应该是这样一群人！
买台好车 证明自己 走过的路 没有白费
买块名表 证明自己 过去时光 没有白花
买好洋房 证明承诺 再也不是 空头支票
以时间和美好情景 让生活变得更有乐趣
ADD:开福区北二环与车站北路交汇处 T：0731-8290 9999
项目价值点广告语
合院划分的，是一群志同道合的领袖！
生意场上的高谈论阔，不必在酒桌上成全！
ADD:开福区北二环与车站北路交汇处 T：0731-8290 9999
项目价值点广告语
湖畔圈住的，是宁静致远后的从容！
上市。 • 1997年核心企业深圳控股有限公司（HK.0604，“深圳控股”）
在香港联合交易所上市。 • “深业”品牌连续八年荣获 “中国华南房地产公司品牌价值
TOP10”。 • 截止2015年末，集团总资产940.1亿元，净资产284.5亿元，土地
储备近1,300万平方米。
大品牌低调的说法！
相对于中国百强企业的名头 我更在乎百万家庭的幸福
2010长沙深业·堤亚纳湾小高层推广建议
• （2）、第二版
• 大城 大湖 大宅 大境界 领启一种超越长沙的湖居生活态度
• （3）、第三版
• 澹入大湖 浓入奢华 代言长沙主城绝无仅有的千亩湖居时代
• （4）、第四版
• 澹台85㎡两房、150㎡三房全湖景豪宅 比肩别墅级湖居享受
视觉表现
（请陈平更新设计内容，能重新处理的都重 新来一次，重点在前期调性阶段）
级国际湖区比肩。 【生态价值】 守望一江四河十湖，秀峰山公园、市生态植物园近距离环拥，在长沙主城，尽享自然与生态的奢侈。 【生活价值】 长沙新火车北站、伍家岭商圈、“两馆一厅”、星级酒店汇聚，全程教育体系，高端生活圈已然成熟，宜居、生
活价值彰显。 【产品价值】 比肩别墅产品，全湖景空中大宅，180度观湖无敌景观视野，底层泛会所园林、大阳台、大露台、顶层空中花园。 【风情价值】 水岸风情阳光，地中海式景观园林，现代式风格建筑，荡漾着湖上的日子。 【品牌价值】 深业地产上市公司品牌，国际城市湖区物业创导者，执导长沙国际湖居生活。 【圈层价值】 1000亩别墅社区、星级双会所、水上码头、商业街汇聚，容纳高端客群，上层荣耀圈层生活。
空中湖墅
即比肩别墅产品的“城市湖景豪宅”
不是消费产品，而是消费身份与地位
产品的终级价值
• 此前的别墅我们在推广中一直使用“湖墅”的概念，在长沙高端市场， “湖墅”已成堤亚纳湾的代名词；
• 前缀“空中”二字，“高处”的概念浮出，一目了然，让消费者一看 即明白是小高层或高层产品；
• “湖中湖墅”一脉相承“湖墅”概念，将小高层产品的价值拔到与别 墅产品等量齐观的份上，让消费者不去消费产品，而去消费身份与地 位。
项目叠拼别墅现场围挡包装
（执行时间：2019-5月至6月）：
•项目北二环围挡包装
• 大城 大湖 大宅 大境界 领启一种超越长沙的湖居生活态度
• （3）、第三版
• 澹入大湖 浓入奢华 代言长沙主城绝无仅有的千亩湖居时代
• （4）、第四版
• 澹台85㎡两房、150㎡三房全湖景豪宅 比肩别墅级湖居享受
视觉表现
（请陈平更新设计内容，能重新处理的都重 新来一次，重点在前期调性阶段）
级国际湖区比肩。 【生态价值】 守望一江四河十湖，秀峰山公园、市生态植物园近距离环拥，在长沙主城，尽享自然与生态的奢侈。 【生活价值】 长沙新火车北站、伍家岭商圈、“两馆一厅”、星级酒店汇聚，全程教育体系，高端生活圈已然成熟，宜居、生
活价值彰显。 【产品价值】 比肩别墅产品，全湖景空中大宅，180度观湖无敌景观视野，底层泛会所园林、大阳台、大露台、顶层空中花园。 【风情价值】 水岸风情阳光，地中海式景观园林，现代式风格建筑，荡漾着湖上的日子。 【品牌价值】 深业地产上市公司品牌，国际城市湖区物业创导者，执导长沙国际湖居生活。 【圈层价值】 1000亩别墅社区、星级双会所、水上码头、商业街汇聚，容纳高端客群，上层荣耀圈层生活。
空中湖墅
即比肩别墅产品的“城市湖景豪宅”
不是消费产品，而是消费身份与地位
产品的终级价值
• 此前的别墅我们在推广中一直使用“湖墅”的概念，在长沙高端市场， “湖墅”已成堤亚纳湾的代名词；
• 前缀“空中”二字，“高处”的概念浮出，一目了然，让消费者一看 即明白是小高层或高层产品；
• “湖中湖墅”一脉相承“湖墅”概念，将小高层产品的价值拔到与别 墅产品等量齐观的份上，让消费者不去消费产品，而去消费身份与地 位。
项目叠拼别墅现场围挡包装
（执行时间：2019-5月至6月）：
•项目北二环围挡包装
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★
金科东方大院 天麓
★ 澳海澜庭
★
卓越蔚蓝海 岸
二环线 ★
幸福考拉
★★
本案
建发西山汇景
洋房在售项目
洋房将售项目
★
藏珑湖社上区国际郡原居里★ ★
宁华星湖湾
★
合能洋湖公 馆
★
欧莱雅郡 ★ ★ 阳光壹佰 中建芙蓉和苑 ★
★
中城丽景香山
国会山官邸 ★ ★ 格兰小镇 ★
橘郡礼顿 龙湾山国际社
区
托斯卡纳
★
★
郡原美村
• 未推公寓产品180套；
• 别墅剩余产品20余套
深业堤亚纳湾XX年营销策略
产品价值点分析
➢ 项目3期围合式花园情景洋房，一批共17栋，497套住宅，建筑面积84967㎡ ；自成一个区域； ➢ 西、北面邻城市主干道北二环线；竹隐路跨线桥将地块分割为两小块；南面临规划市政道路；
西面临建设中的沙河中心学校，南面紧邻燃气公司宿舍区。 ➢ 3期做为一个整体的围合式组团，内部又可分为7个小组团，每个组团相对独立，既享邻里院落
深业堤亚纳湾XX年营销策略
客户基本情况
成交客户年龄主要集中在31岁-40岁占比50%， 大部分客户的家庭结构是三口之家。
成交客户的区域以开福区为主占，其次是 占25%，由于工作地点的距离以及交通便 客户选择置业区域有重要影响，因此地缘 本项目成交的主力军。
深业堤亚纳湾XX年营销策略
客户社会特征
客户认知途径56%为“老带新”，其它推广类渠 道甚少，由此可得人际传播是所有传播形式中效 果最好的，但也体现了其它渠道应用的不足。
深业堤亚纳湾XX年营销策略
项目货源盘点
上述未签约总剩余货量虽然涵盖一期、二期、三期等各类产品，但实际上主要剩余货量为三期一 产品，已推售1-9栋产品中，剩余233套未售。按照15%的销售转化率，全年需接待3495批来访客 按月均20套的去化速度，需12个月才可完全去化。
7
6 8
1 2 3
9
4
5
• 三期洋房部分，总货量49 套；已推售产品280套，已 去化47套，余233套未售
在已成交的客户中企业高层管理者占4 体商户占及事业单位人员各占18%，从中 出拥有稳定经济收入、具备较高综合素质 是主流消费人群。
深业堤亚纳湾XX年营销策略
客户关注问题
较高的自住率使客户对自己的未来生活环境持 有较高期待。良好的区位、完善的配套，对降 低居家成本、便利生活或者房产投资等都具有 现实意义。
湘江北片区 区域内无相关产品在售，市场相对空白。 虽然没有竞品的分流，但总价相当的房源量巨大； 大平层项目、经济型别墅项目会分流掉相当一部分客户；
深业堤亚纳湾XX年营销策略
2015年销售任务需完成3.6亿元，即整个项目三期已推售洋房外，公寓需要 消化达80%，相较于2015年的消化速度来说，任务量巨大，凭借2014年的 平推散卖，小步快跑，月均小于10套的销量来看，任务不轻松。 2015年，我们将面临市场恶性竞争的严峻考验，价格也水涨船高，我们该 怎么做？
洋房面积 （㎡）
82-143 158-252 130-250 157-180 85-143 140-240 87-110 114-278 137-218 134-256 148-170 141-160 110-265
洋房均价
6 12 11 9 8 9 6 5 8 6 9 8 7
深业堤亚纳湾XX年营销策略
楚家湖公园 清水塘小学
163医院
邮政储蓄银行
深业堤亚纳湾XX年营销策略
区域价值蜕变
苏托垸湿地公园，根据开福区的发展规划，未来五年，开福区将重点推进苏圫垸片区的建设， 201 将正式启建；比肩世界湿地公园的高新规划，星城精英聚集的高尚领地，以及作为长沙金融城后花园 重要占位，助力开福区耀世崛起。
➢苏圫垸湿地公园北至长沙北三环，东至 开福区区界，南至捞刀河，西至芙蓉北路, 包括苏圫垸湿地公园片区和湿地公园外片 区两部分。 ➢苏圫垸湿地公园面积14.30平方公里， 外片区面积约8.43平方公里。建成后将成 为湖南最大的城市湿地。 ➢将来的苏圫垸，是一个与森林、湿地相 衔接的生态公园，也是未来长沙市民无上 向往的休闲、旅游、居住地。 ➢苏托垸城市利好的兑现很大程度上依赖 于政府的执行力度及招商引资成果。在本 案三期营销过程中，能够借势的可能不大。
2015年核心策略
> 要抓住开福区崛起的机遇，要牢牢把握区域市 动作的主动权，开福区280万拆迁户及即将开 高岭商贸城将成为本项目重要客户来源；
> 夯实项目的核心比较优势—居住环境；临湖、 是本项目产品端的核心优势，夯实产品优势， 竞争中突围的必由之路；
深业堤亚纳湾XX年营销策略
营销策略总纲
核心策略：重塑自身价值体系，凸显差异化价值，扩大项目市场影响力。 战略目标：营造本项目亲湖、亲城、未来规划等，利用高岭商贸城即将开业 的未来蓝图以及准现房销售成为湘江北片区的居家领头者。 支 撑：足够的营销费用以及服务全面的升级
深业堤亚纳湾XX年营销策略
小结
项目内外部条件优越，但城市建设及板块进化滞后
交通路网
项目本质及其档次已经能体 现产品价值，但竞争优势不 具独特性
项目区位
生活配套
➢ 深业置业倾力打造的高端居住项目，是二环内唯一内湖别墅项目，占据开福区苏托垸湿地公园 段、丰富的自然景观资源、便利的交通等综合优势，生活居住条件优越，未来投资价值明显。
深业堤亚纳湾XX年营销策略
这种情况之下， 如何突围市场困局， 如何做足区域影响， 如何理顺三期洋房、公寓、别墅等内部的营销关系， 成为本项目2015年的三大“核心问题”。
深业堤亚纳湾XX年营销策略
通过以上分析，我们认为2015年的核心策略要围绕以下两点进行：
1 与高岭结盟，掌握市场主动 2 依托湖、路，夯实产品价值
暮云 暮云 暮云
物业类型
洋房 洋房、高层
洋房 洋房、小高层 高层,洋房,别墅 别墅、洋房
高层 别墅、洋房 别墅、洋房 洋房、小高层 别墅、洋房 别墅、洋房 洋房、别墅
总建面积 （万㎡）
5.38 20 7.5 100 25 61 31 31 51.6 10 38 113 33.3
容积率
1.17 1.01 1.21 1.8 1.8 一期1.07 1.8 1.06 0.64 1.3 0.83 0.6 0.6
青竹湖板块 本案
北二环
洪山公园板块
影视城板 块
开福中心板块
东二环
深业堤亚纳湾XX年营销策略
区域价值蜕变
项目绕楚家湖公园修建，距离两馆一厅、芙蓉广场、五一商业圈十多分钟车程，几分钟车程即可快 达浏阳河、长沙园林生态园、秀峰山公园等，周边人文景观价值优越。
本案
鹅羊毛公园
秀峰山 公园
楚家湖公 园
两馆一厅
深业堤亚纳湾XX年营销策略
推售节奏建议
5月
6月
7月
8月
9月
工程节点
洋房交房
6#、7# 重新包装开盘
推售节奏 价值重塑期 价值补强期 蓄客期
2015销售目标
全年实现总销售额 3.6个亿（约350套）
长期目标
树立项目强势品牌和良好市场口 碑，形成生命力，持续旺销
深业堤亚纳湾XX年营销策略
目标之下，市场格局转变 高岭商贸城建设速度火热，年底面临首次开业 开福区拆迁量280万，拆迁补助金额相对较高。
区域之内，缺乏人气。 苏圫垸湿地公园规划建设虽获得政府通过， 从2013年开始建设、但推进速度相对缓慢， 政府支撑、炒作的力度欠缺。 各类配套尚未成熟， 市场影响力有待提升。
产品本身、升值潜质和综合影响 60%的比例，这说明产品利益点具有多 发散的特点，地段、产品、教育、景观 格、增长潜力都是其中的要素。
深业堤亚纳湾XX年营销策略
客户分析小结
客户分析小结： • 首改客群是项目的主力客户群：项目的主力客户多为城市精英阶层，是各行业的中
量，家庭稳定，事业快速上升，多数有置业经验，以改善居住环境为主要的置业动 • 渠道多样化，需要加社会化的营销方式：老带新渠道是主要的来访渠道：但其他各
在售项目 已售项目 将售项目
深业堤亚纳湾XX年营销策略
竞争格局扫描
项目
幸福考拉 托斯卡纳 中建芙蓉和苑 郡原美村 欧莱雅郡 宁华星湖湾 澳海澜庭 金科东方大院
天麓 郡原·居里 橘郡礼顿山 龙湾·国际 格兰小镇
板块
北城板块 省府南城 省府南城 省府南城 省府南城 经开星沙 金星北 麓谷雷锋 麓谷雷锋 经开星沙
深业堤亚纳湾堤亚纳湾XX年营销策略
Contents 2015年深业堤亚纳湾工作计划
Part 1:项目本体价值分析 Part2:项目竞争环境分析 Part3:堤亚纳湾洋房成交客户分析 Part4:2015年营销战略与战术 Part5:挖掘项目客户增长点及服务提升建议
芙蓉广场
五一广场 商业圈
本案 长沙园林
生态园
浏阳河
长
风光带
两馆一厅
烈士公园
深业堤亚纳湾XX年营销策略
区域价值蜕变
项目周边配套处于发展阶段，距离主干道及北二环近，交通通达度好，省内一流学校一站式教育 育资源相对完善，但商业配套过于依赖社区商业街，难以满足居民生活所需。
➢教育配套: 小区配套幼儿园、清水塘九年 制义务学校陈家渡中学、前进小学； ➢银行配套: 建设银行、农业银行、邮政储 蓄银行、农村信用合作社； ➢医疗配套：163医院； ➢风景资源：湘江风光带、捞刀河风光带 、长沙园林生态园、楚家湖公园、龙州生 态公园及桃花港公园、立交桥规划绿地； ➢内部配套：国际化风情街区商业、超五 星级双会所、室内游泳馆、健身中心、网 球场、酒店式公寓、国际水准的幼儿园、 小学、中学等。
又享私密生活； ➢ 洋房主力面积段在160-180㎡之间，占整个房源比例的3/4，与市场主流洋房相比，面积偏大，