吉林省国有土地上房屋征收评估办法(8.24)

各机构：现将《吉林省国有土地上房屋征收补偿评估办法》征求意见稿发给各机构，请各机构积极配合，于9月1日前将意见发至估价委。

吉林省国有土地上
房屋征收补偿评估办法（暂行）
第一条为了规范房屋征收补偿评估行为，确保评估结果公平、公正、公开，依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》，《国有土地上房屋征收评估办法》，吉林省人民政府关于贯彻《国有土地上房屋征收与补偿条例》的指导意见以及《房地产估价规范》，《吉林省房地产估价规程》，结合我省实际情况，制定本办法。

第二条从事房屋征收补偿评估的机构和注册房地产估价师，应当独立、客观、公正地开展评估业务，评估过程和评估结果不受任何单位和个人的干预。

第三条房地产估价机构和注册房地产估价师有下列行为的记入信用不良记录。

（一）以分支机构名义承揽估价业务，或出具估价报告；
（二）允许他人利用资质从事房屋征收补偿评估；
（三）出具虚假，或有重大差错报告；
（四）拒绝复估；
（五）滥用假设条件；
（六）与他人恶意串通，损害当事人或利害关系人合法权益；
（七）法律规定的其他禁止行为。

第四条评估被征收房屋补偿价值，应当包括建筑物、建筑物占用范围内建设用地使用权和其他不动产的价值。

非住宅房屋占用范围内建设用地使用权的价值评估，应当包括土地取得费、土地开发的必要成本、利润及其土地增值收益。

但不考虑土地使用权取得方式、期限。

出让方式取得的未届满的剩余年限的土地使用权价值，应当依据估价时点的出让金标准评估，但要考虑剩余年限对价格产生的影响。

被征收房屋及其占用范围内建设用地使用权的附属物、地上附着物、或构筑物等不动产评估，政府有标准的参照标准评估；没有标准的，可以邀请专业机构或专业人士给予帮助，但要在房地产估价师声明中予以表述。

违章建筑和超过批准期限的临时建筑不予评估。

但征收部门另有要求的除外。

第五条被征收房屋估价目的:“为房屋征收部门与被征收人确定被征收房屋价值的补偿提供依据，评估被征收房屋的价值”。

产权调换房屋评估目的：“为房屋征收部门与被征收人计算被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价提供依据，评估用于产权调换房屋的价值”。

第六条被征收房屋的价值内涵：“被征收房屋及其占用范围内的土地使用权在正常交易情况下，由熟悉情况的交
易双方以公平交易方式在评估时点自愿进行交易的金额，但不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响”。

第七条接受委托的房屋征收评估机构，应当委派注册房地产估价师到现地查看并核对估价对象权益、实物和区位状况，填写估价对象现场查看表，并拍摄和妥善保管反映被征收房屋外部和内部的影像资料。

征收人和被征收人应当在估价对象现场查看表上签字。

被征收人不同意入室查看，或不同意在估价对象现场查看表上签字的，应当由房屋征收部门或房屋征收实施单位、注册房地产估价师和无利害关系第三人签字证明，并在估价师声明中予以表述。

第八条房屋征收补偿价值可以选用一种或多种方法进行评估的，应当选用最适合的方法评估，并合理确定估价结果。

采用加权平均法确定估价结果的，要说明权重设定的理由。

第九条采用市场法评估被征收房屋，应当选取供求范围、权利性质、用途、结构、成新、档次、规模等与估价对象类似的房屋交易案例作为可比实例，并考虑交通、临街状态和物业服务等因素的影响。

规模应当在估价对象的0.5-1倍范围内。

砖木结构的住宅房屋因市场交易不活跃，案例偏离市场
且有失公允的，可以选择与估价对象类似的其他结构的房屋交易案例作可比实例。

第十条采用收益法评估非住宅房屋，应当根据估价对象的用途类型确定净收益。

租赁型房地产，应选取约定租金或客观租金，并扣除相应费用确定净收益，约定租金高于客观租金的，被征收人要提供不动产租赁税的完税凭证。

经营型房地产，应当依据征收人认定的被征收人的年度财务报告或审计报告确定净收益。

第十一条采用假设开发法评估非住宅房屋，应当根据在建工程批准的用途、结构、规模和容积率进行评估。

第十二条采用成本法评估非住宅房屋，应当考虑估价对象的建筑年代、用途、结构、高度、跨度、设施设备、装饰装修及其重新开发建设所需要的各项必要成本费用、税金和开发利润的构成，但开发利润率不能低于市场平均利润率。

第十三条房地产估价机构出具的初评分户报告，由房屋征收部门公示，公示期间负责该项目机构的注册房地产估价师应当现场答疑。

公示期满，估价机构应当将项目整体报告（叙述式）和项目分户报告（表格式）送给征收人，分户报告由征收人向被征收人转交。

第十四条分户报告主要包括，征收公告和评估报告编号、委托人、估价目的、估价时点、价值类型，房屋所有权人、或承租人，估价对象四至、用途、建筑面积、结构、设施设备、成新率、评估单价和总价；或土地使用权人、四至、用途、面积、类型、性质、评估单价和总价等信息。

还应当包括《国有土地上房屋征收评估办法》第十九条、第二十一条、第二十五条、第二十六条、第二十八条规定的内容。

第十五条估价报告应当由至少两名负责该项目的注册房地产估价师签字，并加盖房地产估价机构公章。

第十六条涉及专家鉴定的，房地产评估机构应当提供被鉴定估价对象的叙述式报告、分户报告及相关说明，并根据房地产价格评估专家的鉴定意见修改并重新出具报告。

第十七条房屋的成新确定，应当依据国家《房屋完损等级评定标准》评定，依据其他方法确定的要说明理由。

第十八条房屋装饰装修评估，应当根据装饰装修项目，耐用年限、使用年限、建筑面积，求出折旧后的装饰装修价格，并另行出具报告。

第十九条住宅用途改做非住宅用途的房屋评估，应当适当考虑住宅改做非住宅用途后的客观收益，但未发生经营业务的不予评估。

第二十条住宅房屋所有权人拥有国有建设用地土地
使用权证，且土地利用率较低的，应当进行适当的容积率修正，但不能超过规划容积率的30%。

第二十一条被征收房屋的机器设备、物资搬迁费用以及停产停业损失等补偿金额，当事人双方协商没能达成协议的，可以委托房地产价格评估机构评估；评估机构可以邀请专业机构或专业人士给予帮助，并在房地产估价师声明中予以表述。

第二十二条以下报告不能作为房屋征收补偿依据：
（一）估价目的不是房屋征收补偿；
（二）估价时点不是房屋征收公告日，或征收人委托日；
（三）房屋征收补偿预评估报告，或咨询报告；
（四）以分支机构名义出具的盖总公司公章的报告；
（五）报告中估价师未亲自签名，或亲自签名的估价师不负责该项目；
（六）其他不符合法律、法规、规章和标准的报告。

第二十三条房地产估价机构完成后的房屋征收补偿报告，应当送省房地产价格评估专家委员会备查。

第二十四条房屋征收补偿评估的技术路线和相关参数，可以由省房地产价格评估专家委员会做出相应规定。

第二十五条本办法从发布之日起执行。

2011年月日。