酒店式公寓的投资分析

酒店式公寓的投资分析 This manuscript was revised by the office on December 22, 2012酒店式公寓的投资分析一、酒店式公寓的定义以及起源酒店式公寓是指提供酒店式管理服务的公寓，意为“酒店式的服务，公寓式的管理”。

它是一种比较特殊的物业类型。

酒店式公寓既吸收了星级酒店的服务功能和管理模式，又吸收了信息时代写字楼的特点，拥有良好的通讯条件，可针对性地提供秘书、信息、翻译等商务服务，是一种综合性很强的物业，集住宅、酒店、会所、商务等多种功能于一体。

酒店式公寓的概念最早起源于欧洲。

是当时旅游区租给游客供其临时休憩的物业，此种物业的客人虽然只是作短暂的休憩，但是又提供给他们统一的上门管理，所以既有酒店的性质，又相当于个人的“临时住家”，这就形成了酒店式公寓的雏形。

不久以后，此种物业在欧洲越来越多，服务也越来越周到，深受广大用户的喜爱。

如今已遍布全球。

我国的酒店式公寓最早出现在深圳。

深圳是我国改革开放的前沿阵地，最早的吸收了外来的模式。

之后在上海、北京等地出现，目前已在全国各大中城市都有发展。

二、酒店式公寓的特点酒店式公寓主要有以下三个特点：1、业主拥有酒店独立产权。

投资者通过一次性付款或分期或按揭的方式获取客房的独立产权。

目前在市场上还有一种物业就是公寓式酒店，从服务内容上来看，和酒店式公寓没有太多差别。

本质区别在于：酒店式公寓可将每个客房出售给投资者，投资者拥有产权，可自住、可出租、可转售，所以它是拥有私家产权的酒店，公寓式酒店却没有产权。

不过大多数酒店式公寓，投资者在一定期限内只拥有客房的所有权，而没有经营权。

2、酒店式管理。

酒店式公寓属于酒店的一种，同样提供各种酒店式的服务，如家居清洁、送餐、洗烫衣物、更换被单、叫醒服务，以及各种钟点等服务，就这方面而言，产权式酒店与酒店并无二致。

由于酒店式公寓的公共设施均类似酒店，故可以彰显居住者的身份和气派。

3、兼具居住度假与投资两种功能。

酒店式公寓既可以用来居住度假，也可以用来投资，或两者兼而有之。

不同的购买者，想法有所不同，同一购买者，在不同的时段用途也有所不同。

有的购买者纯粹是用来自住，有的则是用来投资保值。

酒店式公寓的分类一般来说，酒店式公寓可以分为商住、商务及新生代酒店式公寓三种类型。

1、商务酒店式公寓。

商务酒店式公寓与商住酒店式公寓相比，有更好的商务氛围。

大城市CBD及周边地带中大中小型企业聚集，便利的交通、优越的地理位置、齐全的配套设施，从而形成了浓郁的商务氛围。

目前在许多大型中心城市中，很多项目定在商务酒店式公寓上。

因为商务酒店式公寓面对的客户主要是中小型公司。

而中小型公司过去都住在办公楼里办公，办公的租金的水平较高，而如果购买商务酒店式公寓的话，大约办公楼七八年的租金足以买下一百多平米的商务酒店式公寓，这些公司就认为买比租更合算。

所以目前酒店式公寓一般都以商务酒店式公寓为主。

2、商住酒店式公寓。

这类物业基本上具有住的功能，但是由于地处繁华商业地段，因此具备了既可居住、又可商住的价值，所以称之为商住的物业。

虽然商住酒店式公寓商务环境还不错，但却没有写字楼、商务酒店式公寓的那种商务气氛。

商住混合在一座楼中，办公环就大打折扣。

它只在特定区域内存在，其物业功能模糊，办公、居住混合，环境杂乱。

办公的人经常能闻到邻居住户家里飘出的炒菜味；而住户则要面对川流不息的陌生面孔。

通讯、网络、物业管理、消防、安全、停车等难以让商、住在这里的客户满意。

但由于商住酒店式公寓投入少、成本低、资金回收快、风险相对较低，以中小户型为主，房款总价不高，使其在市场上具有一定的竞争力，甚至从中低档写字楼中抢了一部分市场，这说明商住酒店式公寓受人青睐是有其独特的背景与生存空间的。

3、新生代酒店式公寓。

近期，在北京的房地产市场上又出现了一种集酒店、公寓、写字楼三类物业于一体的公寓新品种，即“三合一”的新生代酒店式公寓。

新生代酒店式公寓比商住更有氛围比商务更便捷，同时，在同样品质的环境与氛围中，新生代酒店式公寓在生活与工作上又比商务酒店式公寓更便捷。

在生活上，新生代酒店式公寓有一般商住酒店式公寓所没有的精装修，全套的品牌家具、电器，再加上商务酒店式公寓所没有的与之相匹配的酒店式高档、体贴、细致的服务项目和全天候商务服务，它可以作为老板或高级员工的日常居住场所，为人们赢得了较多的工作与休息时间。

三、酒店式公寓应具备的竞争因素1、独一无二的地理位置。

地理位置对于酒店式公寓来说至关重要，因为酒店式公寓属于商业物业，而商业物业对区位的要求是最高的。

它需要在繁华地段，拥有良好的商务办公氛围，这样才能够吸引足够多的人群。

2、合理的投资回报模式。

良好投资回报模式是吸引投资者的最重要因素。

回报高，风险低的方式是投资者的首选，但同时又不能损害开发商和酒店管理公司的利益。

因此，设计一个合理的投资回报模式是项目成败的关键因素之一。

3、专业的酒店管理。

聘请专业的酒店管理公司对酒店式公寓进行经营和管理，专业的管理公司拥有良好的经营方式、丰富的管理经验，对投资的盈利与否以及盈利大小，有着非常大的影响。

同时能够给予客户坚定的投资信心。

4、良好的规划布局。

规划设计要与环境相协调，并且需要增添开放式娱乐设施。

酒店式公寓的裙楼配套设施不仅仅是为酒店客户服务，还应该面向公众开放，这样才能聚集人气、调动人气。

5、与相关机构合作。

取得与各种国内、国际会议，如学术年会、旅游年会等合作的机会，以此来扩大物业的知名度和影响力，同时提高了酒店式公寓项目的盈利水平。

6、合理的档次定位。

档次定位太低，影响物业形象，而且吸引不到有效客源；而档次定位太高，减小了客户层面，同时酒店管理成本过高。

一般以3－4星级的酒店为主。

7、细分客源、人性化装修。

摒弃“全国客房都标准，三星五星一个样”的僵化弊病，大胆创新，充分营造出家的氛围，实施差异化竞争，使酒店成为客人“家外之家”。

酒店式公寓优劣势分析1、酒店式公寓的优势。

酒店式公寓主要体现在以下几个方面：①总价低、投资灵活。

酒店式公寓一般以小户型为主，面积一般在50㎡左右，由于总价较低，就有不少投资者受出租回报的吸引，热力追捧。

近两年来沿海地区酒店式公寓项目销售一个比一个火爆。

②空间分割灵活。

由于很多酒店式公寓项目在产品设计时就考虑以办公为主，所以在空间分割上比传统的公寓具有更大的灵活性。

建筑设计的创新和工程技术的全面应用，也给了该类物业更大的发挥空间。

因此市场出现了分割自如、大小随意的项目，小到20-30㎡大到一层楼逾1000㎡。

因此，这类项目不仅适合小公司，也适合一些中型公司。

③良好的生活和商务环境。

众多酒店式公寓在其广告中都提出诸如“拎了皮箱就入住”、“全方位家庭保姆式物业管理”等诱人口号。

与一般公寓有区别的是，酒店式公寓在提供这些物业、家政服务的渠道上比较畅通，只要你想得到，基本上酒店管理公司都能办得到。

酒店式公寓不仅有商务中心等配套，很多项目还为商务办公和区内员工提供打字、复印、传真、票务定购和酒店咨询等业务。

还有些项目通过合作方式引进与商务办公有关的商业配套，如办公用品租赁和采购、小型超市、24小时员工餐厅、快递公司等。

2、酒店式公寓的劣势。

从经济性来讲，就产品的供应方来讲，每层空间的大分割量增加了小户型的造价成本，包括重新安装管道(水、电、煤)、增加消防通道等；就需求方而言，由于户型不规则，造成使用率较低。

从舒适性来说，暗卫出现，影响居住生活的舒适度；在技术指标控制范围内，开发商选择利润最大化的设计原则，于是，在有限空间分割出更多单元，导致小户型在设计上对生活实用性的考虑较少，其格局更接近于家庭旅馆。

从实用性来说，每天上、下班大量人流上、下电梯，等待极不方便。

从观赏性来说，因为窗户的增加占据更多外墙面，破坏了原本很规则的建筑立面。

从安全性来说，标准层户数的增多，造成居住人群参差不齐；如果增加电梯，会对施工造成隐患。

从服务性来讲，因为容积率的制约，服务配套很难跟上等原因。

酒店式公寓目标客户分析酒店式公寓的市场需求者主要有以下几类：1、海内外常驻机构的商务人员、管理人员和技术人员。

国内及海外常驻机构，规模较大，派驻人员较多的，一般有专门的办公和居住场所，二者分离。

作为办公场所，他们可能选择办公楼，商住楼或商务酒店式公寓；作为住所，可选择住宅或居住功能齐全的酒店式公寓，现在很多一般不会选择酒店。

规模小、派驻人员少的海内外驻莞机构往往将居住空间与办公室合为一体，需要的户型面积小，可选择商住楼或酒店式公寓。

实力较强，注重形象的机构更倾向于酒店式公寓。

2、国内及海外商务人员。

由于业务关系，国内及海外都有不少商务人员会选择住酒店，也可能在商住楼或酒店式公寓中购买或租用一套房，以方便居住和办公。

3、投资者。

不少人购买房屋用于投资，他们一般选择户型面积较小，总价较低的物业，酒店式公寓是投资者，尤其是香港投资者乐于购买的物业。

现在本地人的投资需求也很大，只要抓住机会，中产阶级也很乐意购买。

4、小企业和SOHO族。

少数盈利能力强的小企业会购买或租用酒店式商务公寓，用于办公及休息居住。

随着科技发展和计算机网络普及，家庭办公室已成现实，已有少数人在家办公，这部分人即SOHO族。

酒店式公寓兼具居住和办公两种功能，适合SOHO族。

5、居家自住者。

带有厨房、卫生间甚至阳台，居住功能齐全的酒店式公寓也可用于家庭居住，但其单价、总价和物业管理费都相当高，只有少数人会作为纯粹居家之用。

此类需求者一般较少。

上述几类酒店式公寓的需求者中，海内外机构是市场主力，投资者也占较高比例，其他人员或机构不是主要角色。

酒店式公寓的市场推广还需要一定的时间。

四、酒店式公寓开发流程分析1、市场定位。

酒店式公寓的硬件设施和服务内容决定于酒店式公寓的定位，而酒店式公寓的定位则决定于购买或租赁这类物业的客户的需求。

投资者群依托于客户，如果物业不能满足客户的需求，就不会有人投资。

2、酒店式公寓的市场需求。

具体内容见上文，在此不再讲述。

3、区位选择。

区位的选择对酒店式公寓的成败影响很大。

侧重于居住功能的酒店式公寓，主要是为商人及企业高级职员提供居所，要位于高级写字楼附近，交通方便，有较好的居住环境和景观，并有完善的生活配套设施。

为常驻的海内外商务机构及海内外商务人员提供办公和居住场所的酒店式公寓，要位于酒店密集的繁华市区，以吸引酒店的常客。

还要求周围写字楼多，交通便利，有良好的商业、餐饮及娱乐设施，便于开展业务和生活居住。

为小企业及个人提供办公和居住场所和酒店式公寓，对位置的要求不如前两类严格，但也要交通方便，邻近写字楼，周围有较完善的商业、文化及娱乐设施。

某个区位，地段是否适宜建酒店式公寓，建哪一种酒店式公寓，根据该地段周围的物业及配套情况而定，但一般都要满足交通方便、周围有较完善的商业、文化及娱乐设施等要求。