房地产项目规划流程..
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期利润率。 彩色总平面图方案送审 • 彩色总平面图方案送规划预审彩色总平面图（含经济指标）； 详细性规划方案的报建及确定（含配套场站点）报市建委； • 建筑平、立面功能效果及成本测算的研讨及确定各部门共同商 讨成本指标，逐步深化、细化。彩色立面效果图送规划预审及 审批（上报市建委）；景观概念方案设计及确定各部门结合项 目实际，从不同角度对客户景观需求、景观规划设计方案提出 合理化建议。
制定建筑、综合管网、景观施工图设计任务书
• （交工标准确定、建筑、景观限额指标确定）
结构方案及设备选型研讨及确定
• 成本：针对不同结构方案进行经济测算，选优； • 工程：参与结构方案及设备选型研讨。
房地产项目规划流程
施工图设计组织
地质勘察报告
• 组织现场勘察，并提供地质勘察报告
施工图成果
• 总平面图、放线图、桩位图施工图、报建图消防、人防报建图、施工图全图、 施工图审查全图及计算书
第二章 项目运作环境（实地调研及客户提供资料研究分析） 一、宏观环境分析…………………………………………………………………7 1．重庆市政策优势………………………………………………………………… 7 2．重庆市宏观经济现状及发展趋势………………………………………………11 3．重庆市区位优势…………………………………………………………………18 二、项目相关产业的现状及发展趋势………………………………………… 21 1．重庆市房地产现状及发展趋势…………………………………………………21 2．重庆市总部基地现状及发展趋势………………………………………………33 3．重庆市主题乐园现状及发展趋势………………………………………………38 三/周边环境分析/自然环境分析/周边区域环境及设施 （一）主要楼盘（附照片）（二）商业餐饮（三）学校（四）医疗 三、项目的运行主体（竞争楼盘分析：畅销与滞销楼盘重点分析）… 45 1．公司简介（主题概念/设计风格/户型/）………………………………………45 2．公司管理模式（商超的模式、大小、楼层）………………………………47 3．公司发展战略（价位/面积/容积率/密度/采光/通风/车位等）……………51
房地产项目规划流程
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第五章 项目财务分析…………………………………………………………118 一、项目投资估算与资金筹措…………………………………………………118 1．计算依据……………………………………………………………………… 118 2．总投资估算…………………………………………………………………… 119 3．投资计划与资金筹措………………………………………………………… 123 二、项目财务评价……………………………………………………………125 1．经济评价依据、原则及方法………………………………………………… 125 2．基础数据测算………………………………………………………………… 126 3．财务评价分析………………………………………………………………… 130 4．不确定性分析………………………………………………………………… 131 5．财务风险及对策……………………………………………………………… 135 第六章 项目运行风险及对策…………………………………………………………137 一、项目运行环境风险分析及对策……………………………………………137 二、项目经营管理风险分析及对策………………………………………………140 三、项目市场风险分析及对策……………………………………………………142 第七章、项目综合评价…………………………………………………………145 第八章、附件目录及图表__
房地产项目规划流程
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第三章 项目分析与定位（实地调研/案例研究/对标研究）……………… 57 一、项目消费者动机及行为分析………………………………………………… 57 1．房地产市场消费者动机及行为分析……………………………………………57 2．主题乐园消费者动机及行为分析（超市消费者行为分析）…………………61 3．总部基地消费者动机及行为分析（其它相关商业或产业配套分析）……64 二、项目定位分析………………………………………………………………… 67 1．项目区位定位……………………………………………………………………67 2．项目品牌定位……………………………………………………………………70 3．项目产品定位……………………………………………………………………74 4．项目目标客户群体定位…………………………………………………………83 5．项目客户服务定位………………………………………………………………90 6．项目功能定位……………………………………………………………………96 第四章 项目分析与规划（调研内容结论/地产项目专业设计）………… 99 一、项目地块情况…………………………………………… 99 1．项目地形分析……………………………………………………………………99 2．项目地质分析………………………………………………… 100 3．项目自然资源………………………………………………………………… 101 4．市政基础设施及管网布局…………………………………………………… 101 二、项目规划原则……………………………………………………………105 1．总体规划原则………………………………………………………………… 105 2．住宅规划原则………………………………………………………………… 106 3．总部基地规划原则…………………………………………………………… 108 4．主题乐园规划原则…………………………………………………………… 110 5．技术经济指标………………………………………………………………… 112 三、项目用地规划………………………………………………………………112 1．用地总体规划（附图，规划图，附比例）……………………………………… 112 2．项目绿化带集中分布（附图）……………………………………………… 114 3．土地价值分析（附图）……………………………………………………… 115 4．业态分布（附图）…………………………………………………………… 115 5．总部基地、住宅、乐园、商业示范区选址（附图）……………………… 117 四、开发计划及设计时间节点要求
地产项目规划流程
房地产项目规划流程
规划分类
总体规划
分区规划
战略层面
城市规划 控制性详细规划 详细规划 修建性详细规划 操作层面
总体规划
分区规划
控制性详细规划
修建性详细规划
房地产项目规划流程
地产项目规划主要流程
市场
项目
设计前
பைடு நூலகம்
方案设 计组织
项目指 标确认
施工图设 计组织
调研
定位
期工作
选址
立项
土地 取得
房地产项目规划流程
项目指标确认
项目成本指标确定
•对销售费用指标，进行讨论确定；
•结合不同客户需求，提供有关配套设备设施种类、数量建议；
项目考核指标确定 • 工程：制定工期。
年度考核指标调整 • 工程：制定工期考核标准。
房地产项目规划流程
施工图设计组织
施工图、建筑设计院选择与合同签定
• 成本控制部：配合研发进行设计招投标； • 工程部：对结构方案、设备选型进行评估；法务：合同的审核。
房地产项目规划流程
设计前期工作
明确产品设计思路 • 根据区域市场内客户需求状况和在销楼盘热销产品分析，对户型
设计、户型配比、面积区间、景观规划、建筑风格、配套标准等
规划设计提出改善性意见。 设计院初步选择 • 明确设计单位选择标准，了解相关设计院的价格行情。必要时， 对设计单位进行实地考察
房地产项目规划流程
规划 设计
开工
竣工
建设
销售
房地产项目规划流程
市场 调研阶段
房地产市场调查 • 项目所在地房地产市场的总体供求现状、价格水平等 竞争性楼盘调查 • 项目周边竞争性楼盘详细调查 项目所在商圈或临近商圈现状调研 • 项目周边商圈主要商业业态分布状况、经营状况、经营特点、预 期发展方向等 消费者调研 • 项目所在地房地产市场的总体供求现状、价格水平等
房地产项目规划流程
项目定位阶段
公建部分拟选业态种类确定、所选业态数量确定 • 通过行业发展分析、消费需求分析，确定可开发公建部分业态种 类。结合市场相关类型物业供求状况，确定所选业态开发数量 市场定位、客户定位、产品定位、价格定位 • 依据控规指标，提出产品类型建议，完成项目定位工作 经济测算 • 逐步细化成本测算及利润率分析，进行现金流测算 项目发展报告 开发计划：根据宗地状况、市场条件和公司回款要求，初步制定 土地开发计划和销售计划；结合市场现状完成项目公建部分开发 不同业态产品开发顺序建议；按营销计划和工程情况排定工期。 项目考核指标初定：组织讨论，初步拟定的项目开发排期和总体 经济指标要求及各阶段经济指标要求。 工程：根据工期制定工程款支付计划；
综合管网方案设计景观扩初及施工图设计景观施
工图成本测算、分析、反馈并进行图纸优化
• 销售：结合宗地状况、项目定位和成本测算情况，参与景观施工的讨论制定 • 工程：对选材、工艺做法提出专业性意见。
房地产项目规划流程
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重庆置信空港新城项目商业计划书 目录
第一章 项目基本情况（前期调研及客户提供资料研究分析） 一、项目概况简介………………………………………………………………3 二、主要经济技术指标………………………………………………………………4 三、项目整体定位……………………………………………………………………4 四、项目运作模式……………………………………………………………………4 五、项目市场前景展望………………………………………………………………5
方案设计组织
方案、规划设计院选择与合同签订 • 项目所在地房地产市场的总体供求现状、价格水平等 设计任务书与相关技术指标初订 • 制订规划、景观及建筑单体的设计任务书、交工标准，及规划指 标、环境指标的初订 规划方案结合成本测算的研讨及确定
• 对于初步测算的成本指标逐步细化、结合市场调整售价，确保预
制定建筑、综合管网、景观施工图设计任务书
• （交工标准确定、建筑、景观限额指标确定）
结构方案及设备选型研讨及确定
• 成本：针对不同结构方案进行经济测算，选优； • 工程：参与结构方案及设备选型研讨。
房地产项目规划流程
施工图设计组织
地质勘察报告
• 组织现场勘察，并提供地质勘察报告
施工图成果
• 总平面图、放线图、桩位图施工图、报建图消防、人防报建图、施工图全图、 施工图审查全图及计算书
第二章 项目运作环境（实地调研及客户提供资料研究分析） 一、宏观环境分析…………………………………………………………………7 1．重庆市政策优势………………………………………………………………… 7 2．重庆市宏观经济现状及发展趋势………………………………………………11 3．重庆市区位优势…………………………………………………………………18 二、项目相关产业的现状及发展趋势………………………………………… 21 1．重庆市房地产现状及发展趋势…………………………………………………21 2．重庆市总部基地现状及发展趋势………………………………………………33 3．重庆市主题乐园现状及发展趋势………………………………………………38 三/周边环境分析/自然环境分析/周边区域环境及设施 （一）主要楼盘（附照片）（二）商业餐饮（三）学校（四）医疗 三、项目的运行主体（竞争楼盘分析：畅销与滞销楼盘重点分析）… 45 1．公司简介（主题概念/设计风格/户型/）………………………………………45 2．公司管理模式（商超的模式、大小、楼层）………………………………47 3．公司发展战略（价位/面积/容积率/密度/采光/通风/车位等）……………51
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第五章 项目财务分析…………………………………………………………118 一、项目投资估算与资金筹措…………………………………………………118 1．计算依据……………………………………………………………………… 118 2．总投资估算…………………………………………………………………… 119 3．投资计划与资金筹措………………………………………………………… 123 二、项目财务评价……………………………………………………………125 1．经济评价依据、原则及方法………………………………………………… 125 2．基础数据测算………………………………………………………………… 126 3．财务评价分析………………………………………………………………… 130 4．不确定性分析………………………………………………………………… 131 5．财务风险及对策……………………………………………………………… 135 第六章 项目运行风险及对策…………………………………………………………137 一、项目运行环境风险分析及对策……………………………………………137 二、项目经营管理风险分析及对策………………………………………………140 三、项目市场风险分析及对策……………………………………………………142 第七章、项目综合评价…………………………………………………………145 第八章、附件目录及图表__
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第三章 项目分析与定位（实地调研/案例研究/对标研究）……………… 57 一、项目消费者动机及行为分析………………………………………………… 57 1．房地产市场消费者动机及行为分析……………………………………………57 2．主题乐园消费者动机及行为分析（超市消费者行为分析）…………………61 3．总部基地消费者动机及行为分析（其它相关商业或产业配套分析）……64 二、项目定位分析………………………………………………………………… 67 1．项目区位定位……………………………………………………………………67 2．项目品牌定位……………………………………………………………………70 3．项目产品定位……………………………………………………………………74 4．项目目标客户群体定位…………………………………………………………83 5．项目客户服务定位………………………………………………………………90 6．项目功能定位……………………………………………………………………96 第四章 项目分析与规划（调研内容结论/地产项目专业设计）………… 99 一、项目地块情况…………………………………………… 99 1．项目地形分析……………………………………………………………………99 2．项目地质分析………………………………………………… 100 3．项目自然资源………………………………………………………………… 101 4．市政基础设施及管网布局…………………………………………………… 101 二、项目规划原则……………………………………………………………105 1．总体规划原则………………………………………………………………… 105 2．住宅规划原则………………………………………………………………… 106 3．总部基地规划原则…………………………………………………………… 108 4．主题乐园规划原则…………………………………………………………… 110 5．技术经济指标………………………………………………………………… 112 三、项目用地规划………………………………………………………………112 1．用地总体规划（附图，规划图，附比例）……………………………………… 112 2．项目绿化带集中分布（附图）……………………………………………… 114 3．土地价值分析（附图）……………………………………………………… 115 4．业态分布（附图）…………………………………………………………… 115 5．总部基地、住宅、乐园、商业示范区选址（附图）……………………… 117 四、开发计划及设计时间节点要求
地产项目规划流程
房地产项目规划流程
规划分类
总体规划
分区规划
战略层面
城市规划 控制性详细规划 详细规划 修建性详细规划 操作层面
总体规划
分区规划
控制性详细规划
修建性详细规划
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地产项目规划主要流程
市场
项目
设计前
பைடு நூலகம்
方案设 计组织
项目指 标确认
施工图设 计组织
调研
定位
期工作
选址
立项
土地 取得
房地产项目规划流程
项目指标确认
项目成本指标确定
•对销售费用指标，进行讨论确定；
•结合不同客户需求，提供有关配套设备设施种类、数量建议；
项目考核指标确定 • 工程：制定工期。
年度考核指标调整 • 工程：制定工期考核标准。
房地产项目规划流程
施工图设计组织
施工图、建筑设计院选择与合同签定
• 成本控制部：配合研发进行设计招投标； • 工程部：对结构方案、设备选型进行评估；法务：合同的审核。
房地产项目规划流程
设计前期工作
明确产品设计思路 • 根据区域市场内客户需求状况和在销楼盘热销产品分析，对户型
设计、户型配比、面积区间、景观规划、建筑风格、配套标准等
规划设计提出改善性意见。 设计院初步选择 • 明确设计单位选择标准，了解相关设计院的价格行情。必要时， 对设计单位进行实地考察
房地产项目规划流程
规划 设计
开工
竣工
建设
销售
房地产项目规划流程
市场 调研阶段
房地产市场调查 • 项目所在地房地产市场的总体供求现状、价格水平等 竞争性楼盘调查 • 项目周边竞争性楼盘详细调查 项目所在商圈或临近商圈现状调研 • 项目周边商圈主要商业业态分布状况、经营状况、经营特点、预 期发展方向等 消费者调研 • 项目所在地房地产市场的总体供求现状、价格水平等
房地产项目规划流程
项目定位阶段
公建部分拟选业态种类确定、所选业态数量确定 • 通过行业发展分析、消费需求分析，确定可开发公建部分业态种 类。结合市场相关类型物业供求状况，确定所选业态开发数量 市场定位、客户定位、产品定位、价格定位 • 依据控规指标，提出产品类型建议，完成项目定位工作 经济测算 • 逐步细化成本测算及利润率分析，进行现金流测算 项目发展报告 开发计划：根据宗地状况、市场条件和公司回款要求，初步制定 土地开发计划和销售计划；结合市场现状完成项目公建部分开发 不同业态产品开发顺序建议；按营销计划和工程情况排定工期。 项目考核指标初定：组织讨论，初步拟定的项目开发排期和总体 经济指标要求及各阶段经济指标要求。 工程：根据工期制定工程款支付计划；
综合管网方案设计景观扩初及施工图设计景观施
工图成本测算、分析、反馈并进行图纸优化
• 销售：结合宗地状况、项目定位和成本测算情况，参与景观施工的讨论制定 • 工程：对选材、工艺做法提出专业性意见。
房地产项目规划流程
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重庆置信空港新城项目商业计划书 目录
第一章 项目基本情况（前期调研及客户提供资料研究分析） 一、项目概况简介………………………………………………………………3 二、主要经济技术指标………………………………………………………………4 三、项目整体定位……………………………………………………………………4 四、项目运作模式……………………………………………………………………4 五、项目市场前景展望………………………………………………………………5
方案设计组织
方案、规划设计院选择与合同签订 • 项目所在地房地产市场的总体供求现状、价格水平等 设计任务书与相关技术指标初订 • 制订规划、景观及建筑单体的设计任务书、交工标准，及规划指 标、环境指标的初订 规划方案结合成本测算的研讨及确定
• 对于初步测算的成本指标逐步细化、结合市场调整售价，确保预