经营性物业抵押贷款管理办法
银行经营性物业贷款管理办法模版
x银行经营性物业贷款管理办法第一章总则第一条为规范和促进我行经营性物业贷款业务健康发展，根据人民银行、银行业监督管理委员会有关规定和我行相关制度，制定本办法。
第二条本办法所称的经营性物业是指已竣工验收并投入运营，经营管理规范、经营收入稳定、现金流充裕、综合收益较好的商业营业用房、商品流通市场、办公用房、宾馆酒店、ＳＨＯＰＰＩＮＧＭＡＬＬ（大型购物中心）、酒店式公寓、工业和仓储用房等物业形式。
经营性物业贷款是指我行向具有合法承贷主体资格的经营性物业所有权人发放的，以其所拥有的物业作为贷款抵押物，以该物业的经营收入作为主要还款来源的贷款。
第三条发放经营性物业贷款应坚持“合法合规、产权清晰、抵押足值、现金流可持续”原则。
合法合规是指经营性物业贷款业务须符合国家法律、法规及我行有关规定。
产权清晰是指物业须取得合法有效的房地产权证，无产权及债务等纠纷。
抵押足值是指经营性物业贷款须以承贷物业足值抵押，抵押物具备一定升值空间。
现金流可持续是指物业在贷款期限内，经营前景良好、现金流稳定，原则上可覆盖贷款本息。
第二章贷款对象和用途第四条贷款对象。
借款人必须经有权部门批准成立并依法持有企业法人营业执照、实行独立核算、具有法人资格，其拥有的经营性物业产权清晰，已投入商业运营，并对其拥有的经营性物业有独立的处置权。
第五条贷款用途。
经营性物业贷款用途必须坚持合法合规原则。
贷款可用于物业在经营期间维护、改造、装修、招商等经营性资金需求以及借款人生产经营中的其他合法资金需求，主要包括置换借款人为建设或购置该物业形成的银行贷款及股东借款等负债性资金，以及超出项目资本金规定比例以上的资金和置换存量经营性物业贷款等。
经营性物业贷款不得用于国家明令禁止的投资领域和用途，不得用于偿还银行存量不良贷款或违规贷款。
第三章贷款条件和申请资料第六条贷款条件（一）借款人须具备的基本条件：１．具有贷款证（卡），并在我行开立基本账户或一般账户，信用等级在ＢＢＢ级（含）以上，无不良信用记录；２．产权清晰、法人治理结构健全、经营管理规范、财务状况良好；３．城市区域借款人所有者权益在８０００万元（含）以上，县域借款人所有者权益在５０００万元（含）以上；４．主要股东或实际控制人经营业绩良好，综合实力较强；５．拥有经营性物业产权，持有合法、有效的房产所有权证；６．董事会或相应决策机构同意将其拥有的经营性物业作为贷款抵押物；７．同意与我行签订项目资金监管协议，承诺物业经营所产生的资金结算、代收代付等中间业务在我行办理，接受我行对物业经营收入、支出款项的封闭式监管；８．x银行规定的其他条件。
商业银行经营性物业抵押贷款管理办法
农村商业银行经营性物业抵押贷款管理办法
第一章总则
第一条为进一步适应农村商业银行（以下简称“本行”）房地产抵押业务的发展，规范各类经营性物业抵押贷款的业务操作，防范抵押房地产在营运期间的经营风险，促进经营性物业抵押贷款业务健康发展，根据人民银行、银保监会及本行信贷管理有关规定，经合本行实际，特修订本办法。
第二条本办法所称经营性物业抵押贷款是指本行向法人发放的，以其拥有的经营性物业作为贷款抵押物，并以该物业的租金收入为主、以借款人的其他经营收入为辅进行还本付息的贷款。
经营性物业是指已竣工验收并正式投入商业性（泛指经营性，下同）营运，经营管理比较规范、经营利润较为稳定、现金流较为充裕、综合收益较好的商业用房、办公用房、工业用房、工业用标准房等不动产，包括商场、店铺、商品交易市场、写字楼、星级宾馆酒店、综合商业设施及位于工业园区且整体对外出租的厂房等物业形式。
经营性物业抵押贷款用于固定资产投资的必须同时符合国家和本行的相关政策规定。
第二章贷款对象、条件
第三条贷款对象。
借款人必须是经有权部门批准成立并依法
1。
XX银行经营性物业抵押贷款管理暂行办法
XX银行经营性物业抵押贷款管理暂行办法第一章总则第一条为了进一步丰富我行贷款品种，提高市场竞争力，我行开发了经营性物业抵押贷款品种，根据相关法律法规及我行相关授信制度，结合实际情况，特制定本暂行办法。
第二条经营性物业，是指已经竣工并投入商业运营，通过出租等经营方式在较长时期内获得稳定现金收入的商业房产，包括商场、写字楼、专业市场、酒店、专业仓库、工业厂房等。
经营性物业抵押贷款，是指我行向中小企业或个体私营企业主（指主要股东或实际控制人个人）发放的以其自有的经营性物业抵押，以该经营性物业的租金收入质押，并以此租金收入和经营收入作为主要还款来源的中长期贷款。
第三条经营性物业抵押贷款流程主要分为贷款受理与调查、审查与审批、合同签约、发放与支付、授信后管理五个环节。
贷款的用途属于固定资产贷款的，还应遵守《XX银行固定资产贷款管理实施细则》的相关规定。
第四条经营性物业抵押贷款管理应遵循“从优选择经营资产、注重第一还款来源、审慎评估现金流量、合理确定金额期限、严格实施账户监管、定期评价资产价值”的原则。
第五条本办法适用于XX银行所辖分行、中心、总行直属支行（以下简称经营行）办理经营性物业抵押贷款。
第二章基本规定第六条市场准入申请人为我行中小企业或个体私营企业主，其贷款申请应符合我行公司和个人经营性贷款的基本条件，具有稳定的生产经营活动，没有不良信用记录，能够与我行建立起长期的合作关系，其还款来源为申请企业的租金收入及经营收入。
申请人应将其经营性物业抵押给我行，并将该物业项下所有租金债权质押给我行，并与我行签订相应的最高额抵押合同、最高额质押合同、应收账款质押登记协议等法律文本，资金结算通过我行办理，接受我行对物业营运收入、支出款项的封闭式监管。
第七条抵押物应符合的条件：（一）符合当地城市规划要求，经竣工验收合格并已投入正常运营，申请前出租率不低于60%；（二）所有权、经营权、收益权和处置权清晰，已办妥房屋所有权证等不动产权属证书；（三）经营该物业可以获取合法的租金收入或运营收入，所产生的现金收入持续、稳定、充沛，能够覆盖贷款本息；（四）所处地理位置优越，规划设计合理，配套设施齐全，物业资产市场价值相对稳定；商业物业原则上应位于城市中央商务区、中心商业区等成熟繁华地段，商业、商务氛围浓厚；工业物业原则上应位于成熟的工业集聚区，布局合理，交通便利，配套条件好，以规划的重点工业区为主；（五）抵押物的楼龄原则上不超过15年（核心商业区除外），且地理位置佳，具备良好的变现能力；（六）能办理合法有效的资产抵押和以经营收入为应收账款质押的登记手续，容易处置；（七）我行要求的其他条件。
4.银行经营性物业贷款管理办法
银行经营性物业贷款管理办法第一章总则第一条为规范和促进银行股份有限公司，经营性物业抵押贷款业务健康发展，根据中国人民银行、中国银行业监督管理委员会有关规定和银行相关制度，制定本办法。
第二条本办法所称的经营性物业是指已竣工验收并投入运营，经营管理规范、经营收入稳定、现金流充裕、综合收益较好的商业营业用房、商品流通市场、办公用房、宾馆酒店、大型购物中心、酒店式公寓、工业和仓储用房等物业形式。
经营性物业抵押贷款是指银行向具有合法承贷主体资格的经营性物业所有权人发放的（特别规定除外），以其所拥有的物业作为贷款抵押物，以该物业的经营收入作为主要还款来源的贷款。
第三条发放经营性物业抵押贷款应坚持“合法合规、产权清晰、抵押足值、现金流可持续”原则。
合法合规是指经营性物业抵押贷款业务须符合国家法律、法规及银行有关规定。
产权清晰是指物业须取得合法有效的房地产权证，无产权及债务等纠纷。
抵押足值是指经营性物业抵押贷款须足以承贷物业足值抵押，抵押物具备一定升值空间。
现金流可持续是指物业在贷款期限内，经营前景良好、现金流稳定，原则上可覆盖贷款本息。
第二章贷款对象和用途第四条贷款对象。
借款人必须经有权部门批准成立并依法持有企业法人营业执照、实行独立核算、具有法人资格，其拥有的经营性物业产权清晰，原则上已投入商业运营，并对其拥有的经营性物业有独立的处置权。
第五条贷款用途。
经营性物业抵押贷款用途必须坚持合法合规原则。
贷款可用于借款人在经营期间维护、改造、装修物业，日常资金周转等;可用于置换其它银行贷款、股东借款等负债性资金以及借款人生产经营中的其他合法资金需求。
经营性物业抵押贷款不得用于国家明令禁止的投资领域和用途，不得用于偿还银行存量不良贷款或违规贷款。
第三章贷款条件和申请资料第六条贷款条件（一）借款人须具备的基本条件：1．在银行开立基本账户或一般账户，信用等级在级（含）以上，无不良信用记录；2．产权清晰、法人治理结构健全、经营管理规范、财务状况良好；3．所有者权益在3000万元（含）以上；或部分商用物业建成时间较早，随着时间的增长，物业已有较大增值，经评估物业价值超过5000万元的；4．主要股东或实际控制人经营业绩良好，综合实力较强；5．拥有经营性物业产权，持有合法、有效的房产所有权证；6．董事会或股东会等相应决策机构同意将其拥有的经营性物业作为贷款抵押物；7．同意与银行签订项目资金监管协议，承诺物业经营所产生的资金结算、代收代付等中间业务在银行办理，接受银行对物业经营收入、支出款项的封闭式监管；8．符合银行规定的其他条件。
银行经营性物业抵押贷款管理办法
ⅩⅩ银行经营性物业抵押贷款管理办法（试行）第一章总则第一条为适应商业地产市场发展需要，规范经营性物业抵押贷款业务，防范商业营业用房在营运初期的经营风险，促进经营性物业抵押贷款业务健康发展，根据《中国ⅩⅩ银行固定资产贷款管理办法》和《中国ⅩⅩ银行商品房开发项目贷款管理办法》等有关规定，制定本办法。
第二条本办法所称的经营性物业是指已竣工验收并投入商业运营，经营管理比较规范、经营利润较为稳定、现金流量较为充裕、综合收益较好的商业营业用房和办公用房，包括商场、商品交易市场、写字楼、星级宾馆酒店、综合商业设施等物业形式。
经营性物业抵押贷款是指我行向具有合法承贷主体资格的经营性物业所有权人发放的，以其所拥有的物业作为贷款抵押物，并以该物业的经营收入进行还本付息的贷款。
第三条经营性物业抵押贷款按照《中国ⅩⅩ银行固定资产贷款管理办法》的有关要求实行项目贷款管理。
第二章贷款对象与用途第四条贷款对象。
借款人必须是经有权部门批准成立并依法持有企业法人营业执照、实行独立核算、具有法人资格，其拥有的经营性物业已经投入商业运营，并对其拥有的经营性物业有独立的处置权。
第五条贷款用途。
贷款可用于物业在经营期的资金需求。
对于自行建造的物业，可用于置换负债性资金和超过项目资本金规定比例以上的资金；对于购置的物业，可用于置换购置款。
贷款不得用于国家明令禁止的投资领域和用途，不得用于偿还银行存量不良贷款或违规贷款。
第三章贷款条件与申请第六条贷款条件。
（一）借款人须具备下列基本条件：1．具有法人营业执照并已办理年检手续；2．属于房地产企业的，应取得房地产开发主管部门核发的房地产开发企业资质等级证书，并办理年检手续；3．产权清晰、法人治理结构健全、经营管理规范、财务状况良好；4．所有者权益原则上在5000万元以上；5．具有贷款证（卡），并在我行开立基本账户或一般账户，无不良信用记录；6．拥有经营性物业全部产权，持有合法、有效的房产所有权证；7．董事会或相应决策机构同意将其拥有的经营性物业作为贷款抵押物；8．同意与我行签订项目资金监管协议，承诺物业经营所产生的资金结算、代收代付等中间业务在我行办理，接受我行对物业经营收入、支出款项的封闭式监管；9．我行要求的其他条件。
某银行经营性物业贷款管理办法
某银行经营性物业贷款管理办法某银行经营性物业贷款管理办法一、引言随着社会经济的发展和金融市场的繁荣，某银行致力于为各类企业提供全方位的金融服务。
为了更好地满足客户的需求，某银行制定了一系列经营性物业贷款管理办法，旨在为企业提供稳定、高效的融资支持，促进企业的可持续发展。
二、管理办法概述经营性物业贷款是指某银行向借款人发放的，用于满足借款人企业自用的经营性物业项目投资、改造、并购等需求的贷款。
该管理办法的适用范围包括但不限于商业地产、工业园区、仓储物流、租赁物业等经营性物业项目。
管理原则方面，某银行的经营性物业贷款管理办法遵循市场化、灵活性和可持续性的原则。
在风险可控的前提下，为符合条件的借款人提供优质、便捷的金融服务。
三、审批流程申请经营性物业贷款的借款人需提供相关资料，包括项目资料、企业资料、还款能力等。
某银行在收到申请后，将按照内部审批流程进行审核，包括项目评估、风险评估、贷款额度核定等环节。
审批周期根据具体情况而定，一般不超过10个工作日。
四、风险控制为确保贷款的安全性和稳定性，某银行采取了一系列风险控制措施。
首先，银行将对借款人的信用状况进行全面评估，以确定借款人的还款能力和信用等级。
其次，通过对物业项目的实地考察和详细评估，确定项目的价值和潜在风险。
此外，某银行还将与借款人签订详细的贷款合同，明确还款期限、利率、违约责任等条款，以约束借款人的行为。
五、监管措施为确保经营性物业贷款管理办法的有效实施，某银行采取了以下监管措施：1、定期对贷款项目进行跟踪检查，了解项目的运营情况和还款能力，确保借款人有能力按时还款。
2、对借款人的资金流动进行监控，防止资金挪用和违规使用。
3、定期对贷款档案进行审查，确保贷款资料的完整性和准确性。
4、对违反贷款合同的行为进行及时处理，采取必要的法律措施维护银行的合法权益。
六、总结某银行经营性物业贷款管理办法旨在为企业提供稳定、高效的融资支持，促进企业的可持续发展。
银行经营性物业抵押贷款管理暂行办法模版
银行经营性物业抵押贷款管理暂行办法模版银行经营性物业抵押贷款管理暂行办法第一章总则为规范银行经营性物业抵押贷款的管理，减少风险，保护金融机构和借款人的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国合同法》等相关法律、法规和规范性文件，制定本办法。
第二章抵押物的标准第一条银行经营性物业抵押贷款所涉及的抵押物，应当是经营性物业所有权人的合法产权，因此产生在该产权上的权利和利益（包括租金、物业费等）都是抵押物的组成部分。
第二条抵押物的性质应当符合以下条件：（一）经营性物业的所有权已经办理了产权证书登记手续；（二）经营性物业所在的建筑物已经取得了施工许可证和竣工验收合格证明。
第三条抵押物的标准应当符合以下条件：（一）在土地使用权属于经营性物业所有权人的情况下，应当是纯住宅或商业物业；（二）在租赁权属于经营性物业所有权人的情况下，应当是综合性商办、写字楼或酒店物业。
（三）在土地使用权非经营性物业所有权人的情况下，经营性物业应当是长期租赁、融资租赁或承租备案的。
第三章抵押贷款的发放和管理第四条银行经营性物业抵押贷款的申请人应当为具有完全民事行为能力的法人或自然人。
第五条抵押贷款的金额应当符合银行相关规定，申请人应当提交完整的贷款申请材料。
第六条贷款利率和期限应当按照银行相关规定执行，其中贷款利率应当根据申请人的信用评估、抵押物的价值、担保方式等相关因素来确定。
第七条抵押贷款的管理应当注意以下事项：（一）在贷款发放前，应当严格审核申请人的资质，确认抵押物的所有权及权益，并对抵押物进行价值评估。
（二）在贷款管理过程中，应当对借款人及其对抵押物的任何损害行为进行监管，以保障贷款安全。
（三）在贷款到期前，应当提前提醒借款人进行还款，当贷款到期无法还清时，银行应当采取合理措施追讨欠款。
第四章其他事项第八条进行银行经营性物业抵押贷款业务的金融机构应当依照各自的经营管理规定，制定完整的业务操作手册，并按照规定执行。
中国人民银行办公厅、国家金融监督管理总局办公厅关于做好经营性物业贷款管理的通知
中国人民银行办公厅、国家金融监督管理总局办公厅关于做好经营性物业贷款管理的通知文章属性•【制定机关】中国人民银行,国家金融监督管理总局•【公布日期】2024.01.24•【文号】•【施行日期】2024.01.24•【效力等级】部门规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】银行业监督管理正文中国人民银行办公厅国家金融监督管理总局办公厅关于做好经营性物业贷款管理的通知中国人民银行上海总部，各省、自治区、直辖市及计划单列市分行；国家金融监督管理总局各监管局；各国有商业银行，中国邮政储蓄银行，各股份制商业银行：为促进房地产市场平稳健康发展，充分发挥经营性物业贷款作用，满足房地产行业合理融资需求，有效防范化解风险，现将有关要求通知如下。
一、明确业务管理口径本通知所称经营性物业贷款，是指商业银行向持有已竣工验收合格、办妥不动产权证书并投入运营的综合效益较好的商业性房地产的企业法人发放的，以经营性物业为抵押，实际用途投向物业本身或与房地产相关领域的贷款。
商业性房地产包括但不限于商业综合体、购物中心、商务中心、写字楼、酒店、文旅地产项目等，不包括商品住房、租赁住房。
除本通知所称经营性物业贷款外，其他贷款仍按现行政策执行。
二、坚持依法合规展业商业银行要按照市场化、法治化原则，依法合规开展经营性物业贷款业务。
符合本通知定义的经营性物业贷款应纳入房地产贷款统计。
经营性物业贷款的借款人须依法成立，承贷物业应产权清晰，无复杂的债权债务关系。
经营性物业贷款的借款人可以为房地产开发企业。
经营性物业贷款可用于承贷物业在经营期间的维护、改造、装修等与物业本身相关的经营性资金需求，以及置换借款人为建设或购置该物业形成的贷款、股东借款等，不得用于购地、新建项目或其他限制性领域。
经营性物业贷款在发放前应明确贷款用途。
2024年底前，对规范经营、发展前景良好的房地产开发企业，全国性商业银行在风险可控、商业可持续基础上，还可发放经营性物业贷款用于偿还该企业及其集团控股公司（含并表子公司）存量房地产领域相关贷款和公开市场债券。
经营性物业抵押贷款管理办法
经营性物业抵押贷款管理办法第一章总则第一条为适应商业地产市场发展需要，规范零售经营性物业抵押贷款业务的管理，有效控制业务风险，根据《中华人民共和国商业银行法》、《物权法》、《中华人民共和国担保法》、《贷款通则》、《流动资金贷款管理暂行办法》、《个人贷款管理暂行办法》等有关法律、法规和银行有关制度，制定本办法。
第二条零售经营性物业抵押贷款是指我行向持有经营性物业的借款人发放的，以经营性物业抵押并以该物业租赁收入作为主要还款来源的人民币贷款。
借款人包括自然人和企业法人。
经营性物业是指已竣工验收并投放商业运营，经营管理规范、现金流量充裕、合法租赁且综合收益较好的营业用房和办公用房。
第三条本办法适用于我行所属分（支）机构办理的零售经营性物业抵押贷款。
第二章授信对象、条件和贷款用途第四条贷款对象年满18周岁、贷款到期时年龄不超过65周岁具有完全民事行为能力的自然人；或中国人民共和国境内，经工商行政管理部门注册成立的企业法人（不包括房地产开发企业）。
第五条借款人需同时具备以下条件（一）自然人需同时具备的条件1、具有合法身份，能提供有效身份证件、户籍及婚姻状况证明；2、借款人信用良好，有按期偿还贷款本息的能力；3、须为拟抵押经营性物业的所有人，对其拥有的经营性物业有处臵权；4、同意在我行开立租赁收入监管账户（即约定还款账户）并授权我行从监管账户中直接扣收贷款本息及应由借款人承担的相关费用。
同时，同意我行对其监管账户中不少于两个月的（若按季还款，不少于三个月的；按半年还款，不少于四个月的）还款本息金额进行冻结；5、我行要求的其他条件。
（二）企业法人需同时具备的条件1、具有固定经营场所，能够提供企业法人营业执照和年检证明；2、经营管理规范，近几年未发现重大违规经营事项；3、有中国人民银行贷款卡，资信状况较好，当期无逾期贷款或垫款；4、能够出具股东（或董事会）有效决议书，同意将其持有的经营性物业抵押给我行；5、同意在我行开立租赁收入监管账户（即约定还款账户）并授权我行从监管账户中直接扣收贷款本息及应由借款人承担的相关费用。
银行经营性物业贷款管理办法两篇.doc
银行经营性物业贷款管理办法两篇第1条银行商业地产贷款管理办法第一章总则第一条为拓展优质信贷市场，规范和促进我行经营性房地产贷款业务健康发展，根据XX银行、中国银行业监督管理委员会的有关规定和我行相关制度，制定本办法。
第二条本办法所称经营性物业是指综合收益良好的商业经营场所、办公场所、酒店、商场(购物中心)、酒店公寓、工业及仓储场所等物业形式。
，已经完成验收并投入运行。
经营性物业贷款是指银行向具有法定主体资格的经营性物业业主发放的贷款，以业主拥有的物业作为贷款的抵押物，以物业的经营收入作为主要还款来源。
第三条经营性房地产贷款的发放应符合国家法律法规的有关规定，遵循“安全、流动性和效率”的原则。
第二章贷款对象和目的第四条贷款对象。
借款人必须经主管部门批准成立，并依法持有企业法人营业执照、实行独立核算、具有法人资格。
借款人拥有的经营性物业产权清晰，已投入商业运营，对借款人拥有的经营性物业拥有独立处置权。
第五条贷款的使用。
经营性物业贷款可用于借款人生产经营中的合理资本要求，包括置换借款人形成的用于建设或购买物业的债务资金、超过规定比例的项目资金和增值资金在物业价值中的比重，运营期间物业维护、装修、装修、招商引资等经营性资金，置换现有经营性物业贷款等。
不得用于国家禁止的投资领域和用途，不得用于偿还银行现有的不良贷款或非法贷款。
第三章贷款条件及申请材料第六条贷款条件。
(1)借款人的基本要求是 1.持有贷款凭证(卡)并在我行开立基本存款账户或一般账户。
原则上，信用等级在A级(含)以上，无不良信用记录。
2.产权清晰、公司治理结构健全、管理规范、财务状况良好；3.属于房地产开发企业的，应当取得房地产开发主管部门颁发的房地产开发企业资质证书，并办理年检手续。
4.所有者权益在8000万元(含)以上；5.大股东或实际控制人具有良好的经营业绩和较强的综合实力；6.拥有经营物业的产权，并持有合法、有效的产权证书；7.董事会或相应的决策机构同意将其拥有的经营财产用作贷款抵押；8.同意与我行签订项目资金监管协议，承诺资金结算、物业管理产生的收付等中间业务由我行办理，并接受我行对物业管理收入、支出的封闭式监管；9 .xx银行规定的其他条件。
经营性物业抵押贷款业务管理办法
xxxx银行经营性物业抵押贷款业务管理办法第一章总则第一条为进一步规范经营性物业抵押贷款业务，促进本行经营性物业抵押贷款业务健康发展，根据国家有关法律、法规和我行的有关信贷政策，制定本办法。
第二条经营性物业是指已竣工验收并投入商业运营，经营管理比较规范、经营利润较为稳定、现金流量较为充裕、综合收益较好的商业营业用房、办公用房以及标准工业厂房，包括商场、商品交易市场、写字楼、星级宾馆酒店、综合商业设施、用于出租的标准工业厂房及相关配套设施等物业形式。
第三条经营性物业抵押贷款是指我行向经营性物业所有人发放的，用于物业在经营期的资金需求，以其所拥有的物业作为贷款抵押物，并以该物业的经营收入、借款人经营性收入进行还本付息的贷款。
第二章贷款对象与条件第四条贷款对象借款人必须是经工商行政管理部门（或主管机关）核准登记的企（事）业法人或其他经济组织，其所拥有的商业营业用房、办公用房以及标准工业厂房已经投入商业运营，并拥有独立的所有权、经营权、收益权和处置权。
第五条贷款条件（一）借款人须具备的基本条件：１.具有有效法人营业执照；2.产权清晰、法人治理结构健全、经营管理规范、财务状况良好；3.信用等级在A(a)以上，并在我行开立基本账户或一般账户，无不良信用记录；4.拥有经营性物业全部产权，产权清晰合法、有效；5.所拥有的经营性物业应已产生稳定经营性现金流或预计可产生稳定现金流，对于出租的物业要求提供相应的租赁协议或经营协议资料，对于自营物业提供因物业产生的相关收益佐证材料；6.董事会或相应决策机构同意将其拥有的经营性物业作为贷款抵押物；7.同意对物业经营收入、支出款项的进行管理，同意我行对物业经营产生的相关资金流动和结算的监管并承诺物业经营所产生的资金结算、代收代付等中间业务在我行办理；8.借款人在我行反洗钱客户身份识别为“低风险”。
（二）商业经营性物业须具备的基本条件：１.经营性物业应符合城市商业网点规划要求，经竣工综合验收合格并已投入商业运营；２.地理位置优越，物业原则上应位于城镇中央商务区和中心商业区等城镇中心繁华地段。
经营性物业抵押款贷管理方法
经营性物业抵押款贷管理方法一、资金用途监测01贷款出账后7日内，主办客户经理通过调阅借款人用款流水或相应的用款认定记录（指固定资产贷款或项目融资贷款）对贷款直接用途跟踪检查，录入提款记录，监督检查贷款实际用途是否符合借款人的提款申请和借款合同约定的用途和方式，对转入他行同名账户的贷款资金，应收集与贷款用途有关的凭证并归入三类档案备查；02检查后主办客户经理必须在信贷管理系统《授信用途检查报告》中记载检查情况，方视检查完成（7日内完成）。
检查具体内容包括：信贷资金划付日期；划付金额、交易对手、支付方式（包括自主支付和受托支付）、申请或合同约定的授信用途、信贷资金实际用途是否与合同约定相符；挪用的贷款是否已按规定进行了处理、授信用途检查评价等；03对于资金在7日内尚未使用或未一次全额使用的，存续期间授信用途须将后续资金使用情况持续录入信贷管理系统《授信用途检查报告》，直至资金使用完毕，生成完整报告；二、加强对抵押物的管理01动态及时掌握出租状况，准确估算项目经营性现金流量，动态调整还款计划，现金流量充足时可提前偿还贷款。
借款人将抵押的物业出售时，须经银行同意并相应归还银行贷款。
02业务主办行（部）在贷款期内要对抵押物价值进行动态监测，定期（原则上一年一次）对抵押进行再评估，若出现抵押物贬值、租金收入下降等危及银行贷款安全的情况，应及时采取要求借款人补充抵押物或变更贷款额度、期限、利率等措施。
03从实践经验总结来看，经常发现申请人自建自持物业已建成时间较长，但仍有部分价值在“在建工程”科目反映。
经调查，申请人与建设承包企业存在金额较大的工程纠纷，申请人尚拖欠工程款。
只因未提交司法部门受理，故无法通过法院被执行系统查询相关信息。
在这种情形下，一旦建筑工程承包商向法院申请追偿，抵押资产出让所得将优先用于偿还工程款，将极大影响银行的抵押权利的实现。
因此，要高度关注抵押资产是否存在工程欠款、拖欠金额等情况，审慎评估可能对抵押权利实现造成的影响，采取必要的风险缓释措施，确保银行抵押权的有效性、较强的变现能力和抵押价值的充足性。
银行经营性物业贷款管理办法模版
银行经营性物业贷款管理办法第一章总则第一条为规范经营性物业贷款业务的管理与操作，促进经营性物业贷款业务健康发展，根据国家有关法律法规和本行信贷管理相关规定，制定本办法。
第二条本办法所称经营性物业是指已竣工验收并投入商业运营，经营管理规范、经营性现金流量较为充裕、综合收益较好、还款来源稳定的商业营业用房和办公用房，包括商场、酒店、写字楼、商品交易市场、综合商业设施、工业园区工业用房等物业形式（不包括用于出租的住宅用房）。
第三条本办法所称经营性物业贷款是指我行向经营性物业所有权人发放的，主要用于物业购建借款或欠款和物业装修改造，并以该物业及物业收入作为贷款抵质押物，以物业租金收入或者该物业产生的其他稳定的现金流作为主要还款来源的贷款。
第四条本办法所称物业收入包括租金/承包费、物业费、违约金、赔偿金、押金及其他所有与物业有关的款项。
第五条将经营性物业贷款纳入对客户的统一授信进行管理，经营性物业贷款为单一授信品种，不得循环使用，不得调剂其他业务品种。
第六条对经营性物业贷款实行比例控制，原则上各分行经营性物业贷款余额不得超过同期一般贷款的10%。
第二章贷款对象和用途第七条贷款对象。
借款人必须是经有权部门批准成立并依法持有企业法人营业执照、实行独立核算的机构。
其拥有的经营性物业已经投入商业运营，且其对拥有的经营性物业有独立的处置权。
第八条经营性物业贷款用途限于以下范围：（一）归还或置换超过资本金比例的建造该经营性物业的银行或其他金融机构借款或股东借款及建筑施工欠款等，但不得用于偿还其他商业银行的存量不良贷款或违规贷款；（二）支付经营性物业的购置款；（三）用于物业装修改造；（四）其他符合法律法规的用途。
第九条贷款用途应由我行与借款人在符合国家法律法规的情况下在借款合同中约定，不得用于国家禁止以及不符合国家贷款用途政策的投向。
第三章贷款条件第十条借款人必须具备以下条件：（一）具有法人营业执照，若为国家要求的特殊行业，其资质须要相关年检证明；（二）贷款卡年检正常，无不良信用记录；（三）董事会或相应决策机构同意将其拥有的经营性物业及物业收入作为贷款抵质押物，并在出账前提供书面决议；（四）在本行开立结算账户，同意与本行签订物业收入监管协议，接受本行对物业经营收入与支出款项的封闭式监管；（五）我行要求的其他条件。
银行经营性物业贷款管理办法
银行经营性物业贷款管理办法
经营性物业贷款管理办法是已竣工验收并投入商业运营，经营管理规范、经营利润稳定、经营性现金流量充裕、综合较好的办公用房、商业营业用房和工业营业用房，主要包括写字楼、酒店和综合商业设施等物业形式。
这些经营性物业的收入包括物业所有者经营物业取得的全部收入，包括但不限于：物业租金、广告位租金、临展费、管理费、保证金及进场费等。
很多银行金融机构会一些适合企业的产品，比如可以以经营性物业作为抵押，因为这个物业是有营业收入的，所以可以用于偿还欠款。
在申请时，借款人应该对自己目前的经济实力、还款能力做出正确的判断，同时对自己未来的收入及支出做出正确的、客观的预测，谨慎地确定贷款金额、贷款期限和还款方式，根据自己的收入水平设计还款计划，并适当留有余地。
银行的服务品种越多越细，您将获得灵活多样的个人金融服务，以及丰富的服务与产品组合。
如有些银行推出了一系列新举措，如为借款人调整贷款期限、允许借款人变更物、变更房地产权利人等。
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招商银行经营性物业抵押贷款管理办法第一章总则第一条为规范我行经营性物业抵押贷款管理，促进业务健康发展，根据国家有关法律法规和我行相关制度，特制定本办法。
第二条经营性物业抵押贷款是指我行向合法持有经营性物业的客户发放的，以经营物业收入作质押和主要还款来源，并以该物业作抵押的中长期贷款。
本办法所称经营性物业是指已经竣工验收并投入商业运营，通过出租等经营方式在较长时期内能够获得较为稳定现金收入的商业房产，包括商场、商铺、办公楼、酒店及出租型公寓、专业市场、工业厂房和仓储设施等。
第三条经营性物业贷款管理遵循“严格限定贷款用途、合理匡算贷款金额、专户监管经营收入、动态测评押品价值”的原则。
第四条经营性物业抵押贷款仅可用于以下用途：（一）该经营性物业的扩建、装修和改造。
如工程仍有未结－1－工程款的，须优先用于归还工程款。
（二）归还/置换建造或购买该经营性物业的银行借款和股东借款。
（三）购建新物业，但仅限于非开发商类借款人。
第五条开发商以经营物业抵押申请贷款用于滚动开发的，不得办理经营物业抵押贷款，必须按房地产开发贷款进行管理，不在本办法范围之内。
第六条本办法适应于我行境内各机构，包括境内分行以及总行业务经营部门（以下简称经办行）。
第二章业务准入标准第七条借款人必须具备以下条件：（一）经工商行政管理部门（或上级主管机关）核准登记的企业法人或其他经济组织。
（二）经营管理规范，财务状况良好，无不良信用记录。
（三）持有有效贷款卡，在我行开立基本账户或一般结算账户。
（四）具有拟抵押物业的合法经营资格，已取得了相关资质－2－和批文。
（五）合法拥有经营性物业的全部产权，具有对物业的独立的经营权、收益权和处置权，无产权及其他法律纠纷，具有丰富商业经营管理经验，可保证物业持续良好经营。
第三方物业抵押原则上不接受。
（六）同意将物业经营收益作为贷款质押担保，同意将物业经营所产生的收入归集我行指定账户并接受我行监管。
（七）满足我行要求的其他条件。
第八条经营性物业须具备以下基本准入条件：（一）原则上为经办行辖内物业，地理位置优越，所在地有我行机构。
（二）经营性物业的建造符合当地政府总体规划，经营符合国家产业政策和我行信贷政策。
（三）物业产权清晰，已经竣工验收合格并取得完全产权证，装修及施工款项已经按合同进度正常结算；贷款提用后不存在影响抵押物处置的拖欠工程、装修及税费等款项；（四）经营物业已正式投入商业运作，借款人对物业的经营权、收益权清晰，经营物业的预期收入充足和稳定，原则上要求贷款期内物业经营净收入（物业预期经营收入-物业经营必须支出）－3－能完全覆盖贷款本息。
（五）经营物业楼龄原则上不超过15年。
（六）物业能办理合法有效的房地产抵押登记手续，未来经营收入能办理质押登记手续。
（七）原则上贷款期限不超过10年且不超过物业自身经营期限到期前3年。
第九条不同物业准入要点（一）办公楼及大型商场物业1.物业应位于一、二线城市商业中心或商务中心区，对于三、四线城市经营物业审慎办理；2.出租率合理。
新竣工两年以内的综合商业中心、办公楼，已经签订出租意向书或正式租赁合同的面积占比超过70%；如已正式运营两年以上，出租率应不低于80%，一般商铺出租率应不低于85%；3.物业租金合理，租金符合当地同区域合理的租金水平，租金欠缴不超过5%；4.原则上为物业整体（整层或整栋，含物业分摊土地及附属设施设备）抵押。
除临街商铺外，对综合商业中心不单独接受地面第三层以上楼层的抵押。
大型商场物业应审慎评估互联网购物发－4－展对实体经营的影响，要求为具备相应规模的大型综合体，面积应不低于30000平方米；5.抵押率原则上不超过60%；6.原则上期限最长不超过10年。
（二）酒店及出租型公寓1.物业位于城市商业中心或商务中心区。
2.正式运营时间超过两年，出租率不低于80%。
3.租金价格合理，欠缴不超过5%；酒店需符合我行住宿行业信贷政策中对优先支持类客户的管理人和出租率的基本要求。
4.原则上为物业整体（整层或整栋，含物业分摊土地及附属设施设备）抵押。
5.原则上抵押率不超过50%，期限最长不超过8年。
（三）厂房和仓储设施1.厂房须为成熟工业园区内配套设施完善的通用标准厂房或地理位置较好，通用性较强的厂房；2.仓储设施须位于城市中心商业区或交通便利地带；3.厂房和仓储物业出租率不低于80%；4.原则上要求物业整体（整层或整栋，含物业分摊土地及附属设施设备）抵押给我行，便于处置；－5－5.抵押率不超过50%，期限不超过8年。
第十条经营性物业抵押贷款用于购买新物业，要求抵押率、贷款期限和利率符合监管要求。
目前，该类贷款首付不低于50%，利率不低于同期同档次利率的1.1倍。
经营物业抵押贷款不得用于支付企业按规定应投入的的项目资本金或首付款。
第三章管理要求第十一条经营性物业抵押贷款可按需求分次提款，但不可循环使用。
第十二条经营性物业抵押贷款必须提供以下担保：（一）经营物业抵押。
（二）经营物业经营/租赁收入质押。
贷款期间抵押物业的经营/租赁收入是我行贷款的主要还款来源，视同应收账款办理质押手续我行，并直接交缴我行指定的监管账户，该监管账户要求为保证金账户，如需以一般结算账户为租金监管账户，须经授信审批人员审批同意。
第十三条借款人原则上须为抵押房产购买财产综合险，保－6－险期限应长于授信业务期限，如采取分年度投保的，投保人须出具到期续保的承诺函并及时续保，保险单上（或批单）载明第一受益人为我行。
第十四条经营性物业抵押贷款须采取分期还款方式。
可配合经营收入的收取频率选择在借款期限内每月/季还款，对于资信状况特别好的个别客户，也可接受每半年还款。
第十五条经营性物业抵押贷款在信用风险管理系统中按照“固定资产贷款”的业务品种发放。
贷款用途为第四条（一）的，行业投向按照“70106支持开发的经营性物业”录入，贷款用途为第四条（二）和（三）的，行业投向按照“70403支持购房的经营性物业”录入。
第四章贷款受理、调查、审查和审批第十六条借款人申请经营性物业抵押贷款应提供以下资料：（一）借款人营业执照，组织机构代码证、税务登记证和贷款卡。
（二）借款人注册资本验资报告及变更注册验资情况、公司－7－章程。
（三）法定代表人身份证明，涉及委托代理的还需同时提供授权委托书及委托代理人身份证明。
（四）借款人关于申请借款，并愿以该物业作抵押的有关决议或审批材料。
（五）经审计的近三年年度会计报表及近期会计报表。
（六）经营性物业的产权证书，必要时可要求客户提供付款凭证和契税凭证核查。
（七）经营物业租赁合同，或授权经营管理等有关合同、协议等关于经营物业经营状态和经营收入来源的证明。
（八）我行认可的评估机构出具的经营性物业估价报告。
（九）我行要求提供的其他证明文件和材料。
第十七条尽职调查。
按照双人现场调查原则，调查人员要对借款人提交资料的真实性和合法性负责。
应重点调查核实以下内容：（一）按一般风险授信业务进行借款人主体资格、股东背景、信用状况、经营状况、财务状况、偿债能力、还款能力等调查。
（二）贷款用途及申请金额是否合理，是否符合本办法第四条及国家有关规定要求。
调查报告中必须明确贷款用途。
－8－（三）经营性物业状况及变现能力。
包括其权属状况、所处地理位置、周边环境、市政配套等。
工业厂房还须分析工业聚集程度、集中行业及行业前景；了解物业出租情况，出租率是否符合规定；根据评估公司出具的报告，判断经营性物业的转让变现能力、经营物业估值是否偏离市场价值、抵押率是否符合规定等。
（四）经营物业收入和支出情况。
经营收入（视不同物业类型会有所差别）包括：租金收入、停车场收入、广告费收入、物业管理费收入、供暖供冷收入等。
经营支出包括：各种税费包括营业税/房产税/所得税及附加等，各类成本支出包括人员工资、水电费、日常办公支出等。
1.通过银行流水或其他收款凭证，结合租赁合同等资料，核实经营收入和租金真实性。
经营收益为租金的，应重点调查借款人对外出租的有关合同是否合法有效、合同的剩余期限，掌握租金收入的付款周期、付款方式以及预收租金情况，分析租赁行为是否合法，租金收入水平是否符合市场行情，承租人是否具备持续缴租能力，并注意分析租赁行为对将来行驶抵押权处置资产的影响。
排除申请人通过关联人虚构出租合同和租金收入的风险，防范承租人实际支付租金远少于合同约定的水平，或物业在抵押给我行－9－前承租人已经一次性向借款人支付了长期租金，或租金与借款人对于承租人的其他债务进行了抵销，导致我行届时无法获得还款来源以及无法处置抵押物的风险。
可采取抽查大租户等手段进行核实。
2.谨慎核实贷款期内该物业经营/出租的预期经营收入和经营支出金额，计算贷款期内可用于还款的现金流（经营收入合计-经营支出合计）是否可覆盖贷款期间本息。
（五）了解物业经营收入是否已经作为申请人或其他债务人的还款来源，经营收入已经质押给其他银行的不得介入。
（六）了解和确定我行对经营/租金收入可采取的监管措施，申请人须同意经营收入定期收入我行指定的监管账户。
（七）审核贷款用途是否符合本制度规定且合理。
（八）对该经营性物业整体偿债能力进行评估，合理确定金额、期限、还款方式、贷款用途和经营收入监控方式。
第十八条贷款审查和审批。
重点审查以下内容并根据审查情况进行风险判断，提出合理有效的贷款前提条件及其他有效可行的贷后管理要求：（一）各项资料完备、合法有效，借款人主体资格和资信状况正常；（二）物业产权清晰，估值合理，具有变现价值和变现能力，－10－抵押率在合理范围内；（三）预期收益真实且扣除支出后足够还款，租赁市场前景良好，承租人具备持续缴租能力；（四）贷款用途合理，贷款金额、期限、还款方式与借款人经营收入来源和还款能力相配套。
第五章贷款发放与支付第十九条抵、质押担保手续办理经办行应依据相关法律法规和总行授信担保管理、集中核保等有关规定，与借款人签署如下法律文本，办妥经营物业抵押、租赁收入质押等担保法律手续：（一）《借款合同（适用于经营性物业抵押贷款）》（见附1）；（二）《抵押合同》并办妥物业抵押手续；（三）《质押合同（适用于经营性物业租金债权质押情形）》（见附2）；（四）《应收账款质押登记协议（适用于经营性物业租金债权质押情形）》（见附3）将经营性物业所有租金债权质押给我行，有效期至授信期限结束后两年，并参照我行应收账款质押授信管理－11－办法在人行应收账款质押登记公示系统中办理质押登记手续，登记期限应至少设立为从登记之日起至授信债权到期日后两年止。
（五）我行要求的其他法律文件。
第二十条放款前，借款人必须在我行开立专户作为经营收入归集监管账户，该账户为保证金账户，如为一般结算账户的须经授信审批人员同意。
第二十一条放款前，经办行必须督促借款人将物业抵押和租金收入质押和租金收入缴存我行事宜告知该物业所有承租方并落实后续租金收入我行事项。