杭州酒店式公寓市场分析共21页
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在家办公或小型创业者
长期，很稳定
舒适
较低
以年轻人自住、家庭投资 为主要购买目的，对产品 舒适度要求不高。
成交情况
2019 年1 月-2019 年3 月杭州市主城区酒店式公寓成交情况
2019 年1 月-2019 年3 月杭州主城区酒店式公寓共成交8551 套，成交面积为59.57 万方。在这个史 上最严厉的调控期内，主城区酒店式公寓的季均成交量为1710 套，面积为11.91 万方。 以年为周期，主城区酒店式公寓的成交情况呈递增趋势，同时每年第一季度成交量最低，仅是其他季 度的1/2-1/3。 2019 年第四季度酒店式公寓的成交量最大（2632 套，15.88 万方），主力贡献来源于下沙的保利·湾 天地（780 套，5.7 万方）项目。 虽然“禁酒令”使得酒店式公寓未来的供应变得有限，但主城区酒店式公寓存量仍然不断增加，从2019 年第四季度开始，存量房源增幅明显。主要原因在于近期酒店式公寓的供应量较大；截至2019 年底杭 州主城区存量的酒店式公寓存量超过了1 万套。
广场
钱江国际商务 中心
方正360空间 大厦
华元·领骏世 界
泰地.北上新 城
地理 位置
下沙 江干 上城 拱墅 下城 下城
建筑 形式
高层
高层
高层
高层
成交情况
2019 年3 月31 日杭州主城区酒店式公寓存量房源区域分布及去化情况
主城区的存量酒店式公寓主要集中在下沙区。西湖区存量酒店式公寓基本为大面积酒店式公寓，其去 化压力最大，需要55-60 个月才能去化完毕；之江区、上城区、下沙区的存量酒店式公寓去化压力最小， 分别需要4-6 个月、9-12 个月和11-12 个月。
成交情况
2019 年3 月31 日主城区酒店式公寓存量房源明细情况（套数）
西湖区的存量酒店式公寓集中在60-80 ㎡和140-180 ㎡；上城区的存量酒店式公寓面 积，集中在80-120 ㎡；其他区域的存量酒店式公寓都集中在40-80 ㎡。
重点楼盘
楼盘名称
杭州东部国际 商务中心IBC 钱江国际时代
销售，集中管理
酒店管理公司
商旅人士、机构成员
中长期，较稳定
更舒适，有家的感觉，安顿时间较短
居中
介于酒店与住宅之间的一种产品，公建 或住宅立项。对于配套要求及物业服务 的要求较高，单价较高，后期生活费用 较高；
SOHO 商务中心、会议中心、娱 乐、健身设施 基本家居生活配套、商务 配套 中小户型 物业出售，一次性获取收 益 物业管理公司
从成交套数分析，主城区酒店式公寓成交集中在40-50 ㎡。 从成交均价分析，180 ㎡以上酒店式公寓成交均价基本在3 万元以上或接近3万元，表面看180㎡以上酒 店式公寓的开发价值很高，但从成交分析，该面积段成交的房源近90%来自城市之星，可见，180 ㎡以 上酒店式公寓的高成交价有其地段的特殊优势。 成交均价最低的面积段为120-140 ㎡；40-50 ㎡的酒店式公寓成交量最大，但成交均价不高，仅15207 元/㎡。 从供应套数分析，40-50 ㎡在期间内的总供应量最大，300 ㎡以上的酒店式公寓供应量最少。其中在 供应量最大的面积段40-50 ㎡中，保利·湾天地697 套，中天·西城纪680 套，积家589 套，绿城·财 通中心466 套。
300 ㎡以上的酒店式公寓平 均成交率最低为17%。
成交情况
截至2019 年3 月31 日主城区酒店式公寓成交总价情况
在调控期间内，主城区购买酒店式公寓客户的主力总价承受区间在50-90 万元，占43%；其中50-70 万元的酒店式公寓销售最好，占总数的22%；800 万元以上的高端酒店式公寓共成交了382 套，占总数 的4.8%。
酒店式公寓
杭州目前酒店式公寓的发展有以下三种形式：产权式酒店、酒店式 公寓和SOHO
项目
产权式酒店
硬件配套 豪华大堂、娱乐设施、健身设施
内部装饰 户型
全套家电、配饰、西式厨房设施、网络/ 监控系统
中小户型
经营模式 销售，返租，集中经营
管理公司 酒店管理公司
客户
商旅人士、旅游客户、机构成员
居住时间 不一定
成交情况
2019 年1 月-2019 年3 月各面积段酒店式公寓成交能力表
260-300㎡酒店式公寓成交 能力最强，该面积段新开盘 酒店式公寓平均成交率在 98%，但其超高成交率是由 特定项目导致的（滨江·城 市之星）；
30 ㎡以下的酒店式公寓平 均成交率在83%；
50-80 ㎡及140-220㎡的酒 店式公寓平均成交率较低；
成交情况
2019 年1 月-2019 年3 月主城区各区域酒店式公寓成交情况
从成交套数分析，下沙区套数最多，贡献最大是保利·湾天地，共成交了1947 套。江干区1744 套，其 中中凯·东方红街成交了893套。 从成交均价分析，上城区成交均价最高，其次是西湖区、江干区两个区域，而下沙区最低；成交均价最 高的项目是西湖区的西溪天堂·悦居（成交均价41635 元/平方米），成交均价在三万以上的项目还有 金瑞·东方君悦（成交均价38649 元/平方米）、绿城·蓝色钱江（成交均价36895 元/平方米）、杭州 国际商务中心（成交均价33908 元/平方米）和滨江·城市之星（成交均价33482元/平方米）。 从供应套数分析，下沙区供应套数最多，之江区最少。其中下沙区供应量最大的项目是保利·湾天地， 总供应了2129 套可售房源。
成交情况
2019 年1 月-2019 年3 月各区域酒店式公寓成交能力表
之江区酒店式公寓的成交能力最强，平均成交率在74%；第二的是上城区，达到62%； 供应套数最多的下沙区和江干区酒店式公寓平均成交率分别为56%，47%；西湖区最低，仅20%。
成交情况
2019 年1 月-2019 年3 月主城区各面积段的酒店式公寓成交情况
居住要求 更舒适，有家的感觉，安顿时间较短
价格
居中
小结
源自文库
纯投资性产品，对于区域位置、周遍高 端商务人群、产品装修标准、配套设置 有很高的要求，且对酒店公司的运营能 力有一定要求，售价高于其它产品，市 场受众面窄
酒店式公寓 豪华出入口、商务中心、会议室、娱乐 设施、健身设施 全套家电、配饰、西式厨房设施、网络/ 监控系统 中小户型
长期，很稳定
舒适
较低
以年轻人自住、家庭投资 为主要购买目的，对产品 舒适度要求不高。
成交情况
2019 年1 月-2019 年3 月杭州市主城区酒店式公寓成交情况
2019 年1 月-2019 年3 月杭州主城区酒店式公寓共成交8551 套，成交面积为59.57 万方。在这个史 上最严厉的调控期内，主城区酒店式公寓的季均成交量为1710 套，面积为11.91 万方。 以年为周期，主城区酒店式公寓的成交情况呈递增趋势，同时每年第一季度成交量最低，仅是其他季 度的1/2-1/3。 2019 年第四季度酒店式公寓的成交量最大（2632 套，15.88 万方），主力贡献来源于下沙的保利·湾 天地（780 套，5.7 万方）项目。 虽然“禁酒令”使得酒店式公寓未来的供应变得有限，但主城区酒店式公寓存量仍然不断增加，从2019 年第四季度开始，存量房源增幅明显。主要原因在于近期酒店式公寓的供应量较大；截至2019 年底杭 州主城区存量的酒店式公寓存量超过了1 万套。
广场
钱江国际商务 中心
方正360空间 大厦
华元·领骏世 界
泰地.北上新 城
地理 位置
下沙 江干 上城 拱墅 下城 下城
建筑 形式
高层
高层
高层
高层
成交情况
2019 年3 月31 日杭州主城区酒店式公寓存量房源区域分布及去化情况
主城区的存量酒店式公寓主要集中在下沙区。西湖区存量酒店式公寓基本为大面积酒店式公寓，其去 化压力最大，需要55-60 个月才能去化完毕；之江区、上城区、下沙区的存量酒店式公寓去化压力最小， 分别需要4-6 个月、9-12 个月和11-12 个月。
成交情况
2019 年3 月31 日主城区酒店式公寓存量房源明细情况（套数）
西湖区的存量酒店式公寓集中在60-80 ㎡和140-180 ㎡；上城区的存量酒店式公寓面 积，集中在80-120 ㎡；其他区域的存量酒店式公寓都集中在40-80 ㎡。
重点楼盘
楼盘名称
杭州东部国际 商务中心IBC 钱江国际时代
销售，集中管理
酒店管理公司
商旅人士、机构成员
中长期，较稳定
更舒适，有家的感觉，安顿时间较短
居中
介于酒店与住宅之间的一种产品，公建 或住宅立项。对于配套要求及物业服务 的要求较高，单价较高，后期生活费用 较高；
SOHO 商务中心、会议中心、娱 乐、健身设施 基本家居生活配套、商务 配套 中小户型 物业出售，一次性获取收 益 物业管理公司
从成交套数分析，主城区酒店式公寓成交集中在40-50 ㎡。 从成交均价分析，180 ㎡以上酒店式公寓成交均价基本在3 万元以上或接近3万元，表面看180㎡以上酒 店式公寓的开发价值很高，但从成交分析，该面积段成交的房源近90%来自城市之星，可见，180 ㎡以 上酒店式公寓的高成交价有其地段的特殊优势。 成交均价最低的面积段为120-140 ㎡；40-50 ㎡的酒店式公寓成交量最大，但成交均价不高，仅15207 元/㎡。 从供应套数分析，40-50 ㎡在期间内的总供应量最大，300 ㎡以上的酒店式公寓供应量最少。其中在 供应量最大的面积段40-50 ㎡中，保利·湾天地697 套，中天·西城纪680 套，积家589 套，绿城·财 通中心466 套。
300 ㎡以上的酒店式公寓平 均成交率最低为17%。
成交情况
截至2019 年3 月31 日主城区酒店式公寓成交总价情况
在调控期间内，主城区购买酒店式公寓客户的主力总价承受区间在50-90 万元，占43%；其中50-70 万元的酒店式公寓销售最好，占总数的22%；800 万元以上的高端酒店式公寓共成交了382 套，占总数 的4.8%。
酒店式公寓
杭州目前酒店式公寓的发展有以下三种形式：产权式酒店、酒店式 公寓和SOHO
项目
产权式酒店
硬件配套 豪华大堂、娱乐设施、健身设施
内部装饰 户型
全套家电、配饰、西式厨房设施、网络/ 监控系统
中小户型
经营模式 销售，返租，集中经营
管理公司 酒店管理公司
客户
商旅人士、旅游客户、机构成员
居住时间 不一定
成交情况
2019 年1 月-2019 年3 月各面积段酒店式公寓成交能力表
260-300㎡酒店式公寓成交 能力最强，该面积段新开盘 酒店式公寓平均成交率在 98%，但其超高成交率是由 特定项目导致的（滨江·城 市之星）；
30 ㎡以下的酒店式公寓平 均成交率在83%；
50-80 ㎡及140-220㎡的酒 店式公寓平均成交率较低；
成交情况
2019 年1 月-2019 年3 月主城区各区域酒店式公寓成交情况
从成交套数分析，下沙区套数最多，贡献最大是保利·湾天地，共成交了1947 套。江干区1744 套，其 中中凯·东方红街成交了893套。 从成交均价分析，上城区成交均价最高，其次是西湖区、江干区两个区域，而下沙区最低；成交均价最 高的项目是西湖区的西溪天堂·悦居（成交均价41635 元/平方米），成交均价在三万以上的项目还有 金瑞·东方君悦（成交均价38649 元/平方米）、绿城·蓝色钱江（成交均价36895 元/平方米）、杭州 国际商务中心（成交均价33908 元/平方米）和滨江·城市之星（成交均价33482元/平方米）。 从供应套数分析，下沙区供应套数最多，之江区最少。其中下沙区供应量最大的项目是保利·湾天地， 总供应了2129 套可售房源。
成交情况
2019 年1 月-2019 年3 月各区域酒店式公寓成交能力表
之江区酒店式公寓的成交能力最强，平均成交率在74%；第二的是上城区，达到62%； 供应套数最多的下沙区和江干区酒店式公寓平均成交率分别为56%，47%；西湖区最低，仅20%。
成交情况
2019 年1 月-2019 年3 月主城区各面积段的酒店式公寓成交情况
居住要求 更舒适，有家的感觉，安顿时间较短
价格
居中
小结
源自文库
纯投资性产品，对于区域位置、周遍高 端商务人群、产品装修标准、配套设置 有很高的要求，且对酒店公司的运营能 力有一定要求，售价高于其它产品，市 场受众面窄
酒店式公寓 豪华出入口、商务中心、会议室、娱乐 设施、健身设施 全套家电、配饰、西式厨房设施、网络/ 监控系统 中小户型