马连道茶叶特色商业区考察报告-20141021

马连道茶叶特色商业区

考察报告

焦鹏飞、徐威

2014年10月21日

目录

一、考察安排 (2)

二、马连道茶叶特色商业区概况 (2)

（一）区位 (2)

（二）茶城分布 (2)

（三）发展历史 (3)

（四）片区配套 (4)

（五）片区各茶城概况 (5)

三、马连道茶叶特色商业区分析 (6)

（一）定位 (6)

（二）发展规划 (6)

（三）片区现状 (7)

（四）马连道茶叶特色商业区SWOT分析 (9)

四、考察总结 (10)

（一）考察得失 (10)

（二）今后需注意的问题 (10)

（三）可借鉴之处 (10)

（四）走访感悟及对大茶都项目的建议 (11)

一、考察安排

(一)考察时间：2014年10月10日至10月19日

(二)考察地点：北京西城区马连道

(三)考察人员：焦鹏飞、徐威

(四)考察项目：马连道茶叶特色商业区

(五)考察目的：

1、发放问卷，了解商户的经营状况和客户群；

2、通过走访部分商户，了解茶行业的现状、及运作方式等；

3、寻找潜在的招商对象，了解商户的需求；

4、宣传大茶都项目；

5、为大茶都项目寻找未来的售楼地点。

二、马连道茶叶特色商业区概况

（一）区位

马连道茶叶特色商业区地处北京西城区西二环和西三环之间，北至广安路、广外大街，南至丽源路、红莲南路，西至北京西站南路，东至红莲路，约占地82公顷。片区的中轴——马连道路长1500米。整个片区交通发达，属于北京铁路枢纽和公路主干线的通达地带。

（二）茶城分布

整个茶叶特色商业区的茶叶交易主要集中在南北走向的马连道茶叶一条街（马连道路）两旁的沿街商铺和大大小小的茶城里，另外，

东西走向的茶马北街东段、茶马街和茶马南街西段也有部分沿街商铺

经营茶叶。

目前该地区集中了马连道茶城、国际茶城等18个大大小小的茶城，总营业面积超过25万平方米，云集国内福建、安徽、浙江、江西、四川、贵州等12个产茶大省的茶企业3000余家，其中茶城的商户约有2000家，茶业为主的行业协会、商会10余家。该街区目前年销售额超过42亿元，约占全国茶叶年交易额的十分之一。

马连道茶叶一条街（由南向北）

1.京鼎隆茶城

2.天亿茶城

3.北京国际茶城

4.格调茶城

5.马正和茶城

6.马连道茶城

7.更香茶叶有限公司

8.青溪茶城

9.世纪茶贸中心

10.东方紫荆茶城

11.京闽茶城

12.大德盛茶城

13.憩园

14.京华茶叶大世界

15.天福缘茶城

16.第三区商业街

17.茶缘茶城

18.北京茶叶总公司

茶叶市场

整个片区的茶城分布图

（三）发展历史

上世纪50年代，马连道片区是北京市重要的仓储和货运区。

1984年，国家决定茶叶营销彻底放开，允许个人进行茶叶经营，

精明的福建、浙江茶商逐渐聚拢京城。

1992年，马连道成立了茶叶批发市场。

1998年，京闽茶城开业。

2000年，马连道茶城开业，2.8万平方米的茶城以茶叶、茶具为

主题，成了马连道茶街的标志。同年，马连道被誉为“京城茶叶第一街”。

2004年，北京茶叶总公司把自己的仓库改造成茶城。

2005年，马连道最南边的鞋厂也改成了茶城（即茶缘茶城）。同

年马连道被中国步行商业街工作委员会评为“中国特色商业街”。

2007年，政府倾力打造北京马连道国际茶文化节品牌。

2007年，为迎接奥运会，片区改造，架空线入地，更换人行道铺装，改造沿街底层商业店面，改善街道夜景照明，拆除违法设置的各

类广告设施，规范道路两侧机动车停车等。

2008年，一街(马连道茶叶一条街)同一店(张一元)、一馆(老舍茶馆)一起成为北京奥运会的外事接待场所。

2010年，被中国茶叶流通协会授予“中国茶叶第一街”称号。

（四）片区配套

住宅：片区内聚集了三义西里、马连道北里、马连道中里、马连

道西里、红莲北里、太平里等老式居民小区，以及格调小区、依莲轩、馨莲茗园、丽阳四季、西环景苑、世纪茶贸中心、信和嘉园、中新佳园、戎晖家园（军队干休所）、第三区观邸、欧园北欧印象、马连道

欣园等较新的住宅小区。

购物中心：主要有百安居、家乐福、新年华购物中心三个，其中

百安居以家居、卫浴、服装、鞋类为主，新年华购物中心包含服装、

鞋类、餐饮、电影院、孩子早教等。

酒店：包括北京气象宾馆、新疆兵团饭店、明日五洲酒店等星级

酒店及如家、7天等连锁酒店等。

交通：位于片区北端的地铁7号线预计2014年12月28日通车，

并且在片区的北出口（即马连道路与广外大街交叉口）设有地铁湾子

站。同时，片区内有46,专27,414,89等路公交站台，可方便到达北京西站、北京南站等交通枢纽。

（五）片区各茶城概况

茶城建成时

间

建筑面积

（㎡）

商户数

（户）

建筑层数配套备注

京闽茶城1998年20000 约180 四层（不含

地下一层）

北京二商写字

楼

马连道茶城2000年约30000 约240 四层北京一商写字

楼

北京茶叶总公司茶叶市场2004年8000 约300 一层

北京茶叶总公

司办公楼

茶缘茶城2005年50000 约350 一层（A区

建有两层）

鞋厂改建

天福缘茶城2006年9400 约180 两层

北京国际茶城2007年18000 约100 四层（不含

地下一层）

格调小区

格调茶城2008年约10000 约70 三层（不含

地下一层）

格调小区

世纪茶贸中心2007年约18000 约100 两层世纪茶贸中心

小区（12万

方）

住宅底商

东方紫荆茶城2010年约4000 约70 两层3-5层为音像制品批发市场

京鼎隆茶城（陕

西、普洱、黄山

茶城）2011年约10000 约100 三层加油站

由运输公司仓库改

建

第三区商业街2012年20000 约200 两层第三区官邸

（24万方）

入驻率不足50%

京华茶叶大世界2013年15000 约50 七层5-7层为餐饮

5层自助餐厅已倒闭,6-7层在装修中

马正和茶城2013年约20000 约30 四层（不含

地下一层）

5-18层为写字

楼

地下一层未规划，

四层在装修

青溪茶城1999年3800 约70 一层

大德盛茶城约1000 约30 一层部分区域为二层天亿茶城约1000 约20 两层

更香茶叶有限公司2004年约2000 两层

一层茶叶茶具，二

层食府和会所

憩园约1000 四层茶叶旗舰店一层的商铺对外出

租