房地产估价师考试科目《房地产估价原理与方法》测试题
2023年-2024年房地产估价师之估价原理与方法题库及精品答案
2023年-2024年房地产估价师之估价原理与方法题库及精品答案单选题（共45题）1、运用假设开发法中的动态分析法估价时，无需做的是（）。
A.估算后续开发经营期B.估算后续开发的各项支出、收入C.估算后续开发各项支出、收入在何时发生D.估算投资利息和开发利润【答案】 D2、某房地产的土地是于8年前通过出让方式取得的，1年后房屋建成交付使用，容积率为1.2，目前该房地产的土地重新构建价格每平方米土地面积3000元，建筑物重新购建价格为2800元/m2，建筑物成新率为90%，土地使用8年的年期调整系数为94%，目前该房地产的市场价格为（）元/m2。
A.4870B.5020C.5340D.5520【答案】 B3、下列关于奇经八脉的描述正确的是A.冲脉为十二经之海B.阳蹻，阴踌脉有濡养眼目、司眼睑开合和下肢运动的作用C.阴维脉的作用为维系诸阴经，阳维脉维系诸阳经D.阳维脉为病，多见寒热；阴维脉为病，多见心胸、脘腹、阴中疼痛【答案】 A4、津液在体内流注输布的通道是A.经络B.腠理C.三焦D.脉道【答案】 C5、土地具有（），而其他物品，经一定年限或长久的使用之后，不论如何保管，最终均难免损耗。
A.不可损耗性B.不可毁灭性C.保值增值性D.寿命长久性【答案】 B6、针对不同的估价目的所采用的价值标准，可以分为两类( )。
A.主观合理价值和公开市场价值B.主观合理价值和非公开市场价值C.主观合理价值和客观合理价值D.公开市场价值和非公开市场价值【答案】 D7、在抵押、抵债、房屋拆迁补偿等目的的估价中，一般应选取（）的买卖实例。
A.协议方式B.招标方式C.拍卖方式D.政府定价【答案】 A8、“……筋骨坚，发长极，身体盛壮……”是指A.男子.四八B.男子，五八C.女子，三七D.女子，四七【答案】 D9、关于假设开发法估价中调查房地产开发用地状况的说法，错误的是（）。
A.弄清规划条件主要是为了选取最佳开发利用方式B.弄清土地权益状况主要是为了预测开发完成后的房地产市场价格、租金等C.弄清土地区位主要是为了确定房地产已投入成本的合理性D.弄清土地实物状况主要是为了预测后续开发的必要支出【答案】 C10、能让口鼻干燥，皮肤干涩、甚则皲裂，毛发不荣，小便短少，大便干结的病邪是A.热C.风D.燥【答案】 D11、某宗房地产2010年2月25日的价格为1000美元/m2。
2023年房地产估价师之估价原理与方法能力测试试卷A卷附答案
2023年房地产估价师之估价原理与方法能力测试试卷A卷附答案单选题（共100题）1、在房地产估价中，将农地视为（）。
A.生地B.毛地C.熟地D.房屋火灾保险【答案】 A2、下列关于路线价法的表述中，不正确的是( )。
A.路线价法实质是一种市场法，其理论依据与市场法相同，是房地产价格形成的替代原理B.路线价法适用于城镇街道两侧商业用地的估价C.运用路线价法的前提条件是街道较规整，两侧临街土地的排列较整齐D.路线价法是在特定的街道上设定标准临街宽度，从中选取若干标准临街宗地求其平均价格【答案】 D3、“用寒远寒，用凉远凉”属于A.因时制宜B.因地制宜C.因人制宜D.阴阳亡失【答案】 A4、估价上的折旧注重的是（）。
A.原始取得价值的减价调整B.原始取得价值的摊销与回收C.重置价值的摊销与回收D.价值的减价调整【答案】 D5、头痛、项强、鼻塞、咽痒、咳嗽的病邪是A.热B.寒C.风D.火【答案】 C6、收益递增递减原理可以帮助我们确定( )。
A.最佳用途和最佳规模B.最佳集约度C.最佳规模和最佳集约度D.最佳用途【答案】 C7、在抵押、抵债、房屋拆迁补偿等目的的估价中，一般应选取（）的买卖实例。
A.协议方式B.招标方式C.拍卖方式D.政府定价【答案】 A8、当抵押房地产的市场价值大幅下降时，下列说法中，错误的是（）。
A.如果是抵押权人行为导致的，要求其停止其行为B.要求抵押人恢复抵押房地产价值C.提供与减少的价值相应的担保D.抵押人不恢复房地产价值，也不提供相应担保，要求债务人提前清偿债务【答案】 A9、房地产的（）特性，是房地产的最重要的特性。
A.不可移动B.供给有限C.价值量大D.用途多样【答案】 A10、利率对房地产价格的影响，表述不正确的是（）。
A.从房地产供给角度看，利率上升增加融资成本，导致房地产价格上升B.从房地产需求角度看，利率上升增加购房负担，抑制需求，导致房地产价格下降C.从综合效应上看，利率升降对于房地产需求的影响大于对房地产供给的影响，房地产价格和利率负相关D.从综合效应上看，利率升降对于房地产供给的影响大于对房地产需求的影响，房地产价格和利率负相关【答案】 D11、采用百分率法进行交易情况修正时，应以可比实例（）为基准确定交易情况修正系数。
2024年房地产估价师之估价原理与方法题库及精品答案
2024年房地产估价师之估价原理与方法题库及精品答案单选题（共45题）1、收益法是以（）为基础的。
A.定期原理B.平衡原理C.替代原理D.预期原理【答案】 D2、报酬率是一种与利率、内部收益率同性质的比率，对其内涵的理解应是（）。
A.投资率是投资回收与投入资本的比率B.风险大的投资，不确定因素多，故报酬率应低。
反之，报酬率应高C.当投资于房地产能获得某些额外好处时，投资者将提高所要求的报酬率D.当把土地看作特别可靠的投资时，其报酬率要低于其他较长期投资的报酬率【答案】 D3、面白，肢冷，胃脘冷痛，痛势暴急，遇寒加剧，舌苔白润，脉弦紧的病机是A.阴偏胜B.亡阳C.阳偏衰D.阴阳格拒【答案】 A4、下列不属于土地权属证书的是（）。
A.《国有土地使用证》B.《集体土地所有证》C.《土地他项权利证明书》D.《房地所有权证书》【答案】 D5、人们常用距离来衡量房地产区位的好坏，下列距离中越来越受重视的是( )。
A.空间直线距离B.交通路线距离C.交通时间距离D.至市中心距离【答案】 C6、房地产需求曲线表示房地产的需求量与其（）之间的关系。
A.价格B.供给量C.开发成本D.开发价值【答案】 A7、“主胞胎”的经脉是A.冲脉B.任脉C.督脉D.带脉【答案】 B8、价值时点为现在的估价，下列日期中不应选为价值时点的是（）。
A.估价作业期间的某日B.实地查勘估价对象期间的某日C.估价报告出具日期D.估价报告出具后的某日【答案】 D9、在运用路线价法过程中，为了简化以后各宗土地价格的计算，一般以临街各宗土地的临街深度的（）作为标准深度。
A.中位数B.众数C.平均数D.分位数【答案】 B10、关于收益法中收益期确定的说法，正确的是（）。
A.在正常市场和运营条件下估价对象未来可获取收益的时间B.在正常市场和运营条件下估价对象过去和未来可获取收益的时间C.自估价对象竣工投入使用时起至未来不能获取收益时止的时间D.自价值时点起至估价对象未来不能获取净收益时止的时间【答案】 D11、评估某宗房地产2005年9月末的价格，选取的可比实例成交价格为3000元/m2，成交日期为 2005年1月末，该类房地产自2005年1月末至2005年9月末的价格每月与上月的变动幅度为1.5%、2.5%、0.5%、-1.5%、-2.5%、-1.0%、1.5%、-1.5%、0。
房地产估价师考试《房地产估价理论与方法》真题(附答案)
房地产估价师考试《房地产估价理论与方法》真题(附答案)一、单项选择题（共35题）第 1 题单项选择因公共利益的需要征收处于正常生产经营中企业的房屋，该房屋占用范围的建设用地使用权为划拨性质，对该企业给予的补偿不包括（）。
{A}. 该房屋占用范围的建设用地使用权价值的补偿{B}. 搬迁后可继续使用的机器设备价值的补偿{C}. 因征收房屋造成的企业搬迁，临时安置的补偿{D}. 因征收房屋造成的企业停产停业损失的补偿正确答案：B第 2 题单项选择关于估价依据选取或应用的说法，正确的是（）。
{A}. 估价依据应根据估价对象和估价结果来选取{B}. 《房地产估价规范》应作为估价依据，且其对估价的要求是最低要求{C}. 在估价报告中予以说明的情况下，对估价委托人提供的作为估价依据的资料可不审慎检查{D}. 估价报告中的估价师声明和估价假设都是一种估价依据正确答案：B第 3 题单项选择关于估价结果形成和确定的说法，错误的是（）。
{A}. 估价结果可能受注册房地产估价师的专业水平和职业道德的影响{B}. 注册房地产估价师不应在估价之前征求估价委托人对估价结果的意见{C}. 注册房地产估价师不应在出具报告之前与委托人讨论估价结果{D}. 合理的估价结果与估价对象在市场上的成交价格一致正确答案：D第 4 题单项选择相邻房地产的权利人应正确处理相邻关系，相邻关系的产生是因房地产具有（）的特性。
{A}. 易受限制{B}. 独一无二{C}. 相互影响{D}. 不可移动正确答案：C第 5 题单项选择下列对某宗房地产状况的描述中，不属于交通条件描述的是（）。
{A}. 该房地产附近有一条收费道路，轿车通行费为每辆10元{B}. 该房地产一面临街，所临街道为居住区级道路{C}. 该房地产距公交车站约500m，平均每隔6min有一辆公交车经过{D}. 该房地产附近有社会停车场，停车位数量为600个正确答案：B第 6 题单项选择利用收益法或假设开发法评估房地产的投资价值，采用的报酬率或折现率应是（）。
2023年房地产估价师之估价原理与方法考试题库
2023年房地产估价师之估价原理与方法考试题库单选题（共60题）1、如果房地产价格时间序列的逐期增减量大致相同，最适宜用（）来进行测算趋势值。
A.数学曲线拟合法B.平均增减量法C.平均发展速度法D.移动平均法【答案】 B2、某套200m2、单价4000元/m2的住宅，要求成交时首付20万元，余款在3年内分3期支付，每期末支付20万元。
如果折现率为5%，则该套住宅的实际价格为（）万元。
A.71.84B.74.47C.75.23D.80.00【答案】 B3、难以采用比较法估价的房地产是（）。
A.标准厂房B.商铺C.在建工程D.房地产开发用地【答案】 C4、收益法中的运营费用率是指（）。
A.运营费用与潜在毛收入之比B.运营费用与总收益之比C.运营费用与净收益之比D.运营费用与有效毛收入之比【答案】 D5、下列不属于土地权属证书的是（）。
A.《国有土地使用证》B.《集体土地所有证》C.《土地他项权利证明书》D.《房地所有权证书》【答案】 D6、胃热的形成原因为A.邪热犯胃B.嗜食辛辣C.肝胆之火，横逆犯胃D.以上均是【答案】 D7、下列估价工作中，宜首先进行的是（）。
A.制订估价作业方案B.实地查勘估价对象C.确定估价结果D.撰写估价报告【答案】 A8、分支机构应当以（）名义承揽估价业务。
A.承接业务的房地产估价师B.分支机构负责人C.分支机构D.设立该分支机构的估价机构【答案】 D9、肝“五声”归属于A.呼B.笑C.歌D.哭【答案】 A10、当重新开发完成后的房地产价值减去重新开发的必要支出及应得利润大于现有房地产价值时，应以（）为前提进行估价。
A.维持现状B.更新改造C.改变用途D.重新开发【答案】 D11、估价对象为一旧厂房改造的超级市场，该厂房建设期为2年，建成5年后补办了土地使用权出让手续，土地使用期限为40年，土地出让合同约定不可续期且到期无偿收回土地上建筑物。
建筑物经济寿命为50年。
假设残值率为0，采用直线法计算建筑物折旧时，年折旧率为（）。
2023年房地产估价师之估价原理与方法题库与答案
2023年房地产估价师之估价原理与方法题库与答案单选题（共30题）1、自然经过的老朽主要是由于（）引起的，如风吹、日晒、雨淋等引起的建筑物腐朽、生锈、老化、风化、基础沉降等，与建筑物的实际年龄正相关，同时要看建筑物所在地区的气候和环境条件。
A.外力B.内力C.自然力的作用D.内部结构的变化【答案】 C2、在采用市场法估价时也可以根据估价对象、估价时点等情况，有针对性地搜集一些( )。
A.市场案例B.交易实例C.交易预期值D.市场预期值【答案】 B3、某房地产重新开发建设的直接成本、管理费用、投资利息分别为4000万元、180万元和350万元，销售费用、销售税费分别为销售价格的3.5%、6%，投资利润率为20%。
该房地产的重置价值为（）万元。
A.5890B.5976C.6053D.6135【答案】 B4、在人流量很小的地方建造商场，无论谁来建造该商场，都需要花费很多成本，但该商场却不会有那么高的价值，这说明了（）。
A.应在客观成本的基础上结合市场供求分析进行调整B.应结合估价委托人的要求，对成本法估价进行调整C.应在客观成本的基础上结合选址.规划设计等分析进行调整D.应在实际成本的基础上结合选址.规划设计等分析进行调整【答案】 C5、下列哪项是影响血运行的因素A.气的推动、固摄、温煦、凉润作用B.血液的质量C.病邪的影响D.以上均是【答案】 D6、下列估价工作中，宜首先进行的是（）。
A.制订估价作业方案B.实地查勘估价对象C.确定估价结果D.撰写估价报告【答案】 A7、标准深度是道路对地价影响的转折点：由此接近道路的方向，地价逐渐升高；由此远离道路的方向，地价（）。
A.逐渐降低B.逐渐升高C.可视为基本不变D.为零【答案】 C8、对于收益性房地产来说，建筑物的经济寿命是（）。
A.建筑物竣工之日起到不能保证其安全使用之日的时间B.在正常市场和运营状态下净收益大于零的持续时间C.由建筑结构、工程质量、用途与维护状况等决定的时间D.剩余经济寿命与实际年龄之和的时间【答案】 B9、( )对价值的决定作用几乎是房地产独有的。
2023年房地产估价师之估价原理与方法题库及精品答案
2023年房地产估价师之估价原理与方法题库及精品答案单选题（共60题）1、采用定基价格指数时，进行市场状况修正的公式：可比实例在成交日期时的价格×价值时点的定基价格指数÷（）＝可比实例在价值时点的价格。
A.某个固定日期的定基价格指数B.成交日期的定基价格指数C.当年年底定基价格指数D.当年年初定基价格指数【答案】 B2、运用假设开发法中的静态分析法估价，采用直接成本利润率计算后续开发的应得利润时，计算基数不包括（）。
A.待开发房地产价值B.后续的建设成本C.后续的管理费用D.待开发房地产取得税费【答案】 C3、判断误差大小或者准确性，实际中是将（）进行比较。
A.评估价值与真实价值B.评估价值与合格的估价师的重新估价结果C.真实价值与合格的估价师的重新估价结果D.真实价值与其他估价师的重新估价结果【答案】 B4、( )是更加科学但较复杂的一种距离，它是把交通时间、交通费用统一用货币来衡量，以反映距离。
A.直线距离B.空间距离C.空间直线距离D.经济距离【答案】 D5、为了防范房地产信贷风险，要求评估的房地产抵押价值为（）。
A.快速变现价值B.谨慎价值C.在用价值D.残余价值【答案】 B6、运用假设开发法估价必须考虑资金的（）。
A.实用价值B.有效价值C.折算价值D.时间价值【答案】 D7、某宗房地产的用地通过有偿出让方式获得，土地使用期限为50年，不可续期，已使用10年，建筑物剩余经济寿命为55年。
预计该宗房地产正常情况下每年可获得净收益8万元，报酬率为8%，则该房地产的收益价格为（）万元。
A.95.40B.97.87C.98.55D.99.33【答案】 A8、某商品住宅项目的土地成本、建设成本、管理费用、销售费用、投资利息、销售税金分别为600万元、900万元、50万元、60万元、150万元、120万元，投资利润率为20%，则成本利润率为（）。
A.17.13%B.18.30%C.18.61%D.21.47%【答案】 B9、下列不属于取得房地产开发用地的途径的是（）。
2023年房地产估价师之估价原理与方法真题精选附答案
2023年房地产估价师之估价原理与方法真题精选附答案单选题（共20题）1、参与房地产开发用地挂牌交易的各房地产开发企业报价相差悬殊，其根本原因是（）。
A.各房地产开发企业采用不同的估价方法衡量开发用地价值B.各房地产开发企业掌握开发用地的信息不够对称C.各房地产开发企业选取开发用地利用方式的规划条件不一致D.各房地产开发企业均是以自身条件为依据衡量开发用地的投资价值【答案】 D2、一份完整的估价报告通常由（）组成。
A.封面、目录、致委托人函、注册房地产估价师声明、估价的假设和限制条件、估价结果报告、估价技术报告、附件B.标题、估价项目名称、委托人、估价机构、估价师、估价作业日期、估价报告编号C.致函对象、致函正文、致函落款、致函日期D.委托人、估价机构、估价对象、估价目的、估价时点、价值定义、估价依据、估价原则、估价方法、估价结果、估价人员、估价作业日期、估价报告的有效期【答案】 A3、某临街深度30.48%(100ft)、临街宽度20%的矩形土地，总价为1500万元。
根据四三二一法则，与其相邻、临街深度为15.24%(50ft)、临街宽度20%的矩形土地的总价为 ( )万元。
A.1200B.1150C.1100D.1050【答案】 D4、在依法判定的估价对象使用权利方面，应以（）为依据。
A.相关合同B.法律、法规、政策C.土地用途管制D.国家的价格政策【答案】 C5、某套住宅的使用面积为100m2，成交总价为80万元，其中附带家具和电器的价值为2万元，成交价款在成交当日支付50%，余款一年后支付；假设年折现率为6%，使用面积与建筑面积的比率为75%，则在成交当日以建筑面积计算的该住宅“纯粹”房地产的实际交易价格为（）元/m2。
A.5680B.5830C.5850D.7574【答案】 A6、评估征收房地产造成的停产停业损失，属于（）业务。
A.传统价值评估B.价值分配C.相关经济损失评估D.价值减损评估【答案】 C7、气血关系的失调主要指A.气滞血瘀B.气血两虚C.气血不荣经脉D.气和血互根互用的功能失调【答案】 D8、如果采用直接比较进行房地产状况修正，则可比实例在其自身状况下的价格×100÷（）＝可比实例在估价对象状况下的价格。
2023年-2024年房地产估价师之估价原理与方法题库练习试卷A卷附答案
2023年-2024年房地产估价师之估价原理与方法题库练习试卷A卷附答案单选题（共45题）1、下列房地产估价活动中，价值时点为过去，估价对象为过去状况的估价是（）。
A.因抵押贷款需要，对拟抵押房地产价值进行评估B.因保险赔偿需要，对房地产因火灾造成的价值损失进行评估C.因定罪量刑需要，对受贿案中受贿时的房地产价值进行评估D.因司法拍卖需要，对拟拍卖房地产价值进行评估【答案】 C2、某幢建筑物由于人为方面的原因发生了火灾，估算采用最优修复方案使其恢复到新的或相当于新的状况所必需的费用作为折旧额，这种折旧属于（）。
A.物质折旧B.功能折旧C.经济折旧D.设备折旧【答案】 A3、客观存在的房地产价值或价格可以通过（）出来。
A.发明或创造B.创造或确定C.发现或探测D.隐定或探索【答案】 C4、现拟开发建设某写字楼，预计3年后建成并全部售出，总建筑面积为10000m2，可售建筑面积为8000m2，销售单价为1.6万元/m2，若报酬率为8%，折现率为10%。
则测算该写字楼开发完成后的现值是（）万元。
A.9616.83B.10161.05C.12021.04D.12800【答案】 A5、某宗已抵押的收益性房地产，年潜在毛租金收入700万元，空置和收租损失5万元，年房屋折旧费30万元，维修费10万元、保险费10万元、管理费等30万元，水电供暖费等40万元，房地产税等65万元，年抵押贷款还本付息额70万元。
租赁合同约定，维修费和水电供暖费由承租人承担，其他税费均由出租人负担。
该房地产的年净收益为（）万元。
A.485B.490C.585D.590【答案】 D6、比较法中，采用间接比较法对可比实例价格进行房地产状况调整，其中可比实例的房地产状况劣于标准房地产状况，价格低2%；估价对象的房地产状况优于标准房地产状况，价格高1%，若改为直接比较，则可比实例相对于估价对象状况下的得分为（）。
A.105B.97C.98D.103【答案】 B7、采用安全利率加风险调整值法确定报酬率的基本公式为（）。
2024年房地产估价师之估价原理与方法考试题库
2024年房地产估价师之估价原理与方法考试题库单选题（共45题）1、某人承租了一商业房地产，租期为3年，每年年末支付租金。
该房地产在3年租期内的净租金为50万元/年，同期市场净租金为65万元/年，报酬率为7%，该承租人权益价值为（）万元。
A.39.36B.45.00C.131.22D.170.58【答案】 A2、买方购买与其原有土地相邻的土地时，其购买价格一般会（）这块土地单独存在时的价格。
A.低于B.等于C.接近D.高于【答案】 D3、（）是指在一定时期内因迁入和迁出因素的消长导致的人口数量增加或减少，即迁入人数与迁出人数的净差值。
A.人口机械增长B.人口自然增长C.人口净增长D.人口负增长【答案】 A4、在房地产价格存在泡沫的情况下，如果是房地产抵押估价，因要遵循谨慎原则，则估价结果不宜采用（）的测算结果。
A.收益法B.成本法C.比较法D.假设开发法【答案】 C5、房地产估价之所以要遵守价值时点原则，是因为（）。
A.影响房地产价格的因素是不断变化的B.房地产自身状况会发生变化C.必须确定一个价值所对应的时间D.房地产经济活动通常有确定的发生时间【答案】 A6、在影响房地产价格的各因素中，“城市化”属于( )。
A.社会因素B.环境因素C.人口因素D.行政因素【答案】 A7、某10年前建成的小型办公楼建筑面积为1500m2，层高4.1米，土地剩余使用年限为30年，不可续期。
目前市场上具有相同功能的该类办公楼的正常层高为3.6米，建筑物重建成本为2000元/m2。
假定层高每增加0.1m，建造费用每平米相应增加10元。
由于层高过大，该办公楼每年要多耗费2.5万元能源费用。
以重建成本为基础估算该建筑物的价值，则应扣除的功能折旧为（）万元。
（建筑物报酬率为10%）A.11.80B.16.07C.23.57D.31.07【答案】 D8、市场状况修正实际上是房地产市场状况修正，经过了市场状况修正后，就将可比实例在其成交日期时的价格变成了在（）。
2023年-2024年房地产估价师之估价原理与方法能力测试试卷A卷附答案
2023年-2024年房地产估价师之估价原理与方法能力测试试卷A卷附答案单选题（共45题）1、与开发完成后的房地产价值（售价）对应的利润率称为（）。
A.开发利润率B.投资利润率C.土地利润率D.销售利润率【答案】 D2、在房地产估价中，长期趋势法运用的假设前提是（）。
A.过去形成的房地产价格变动趋势在未来仍然存在B.市场上能找到充分房地产历史价格资料C.房地产在过去无明显的季节变动D.政府关于房地产市场调控的有关政策不会影响房地产的历史价格【答案】 A3、某套住宅总价为30万元，套内建筑面积为125m2，套内墙体面积为20m2，分摊的共有建筑面积为25m2。
该套住宅每平方米建筑面积的价格为( )元/m2。
A.1667B.1765C.1875D.2000【答案】 D4、身以前皆热，其有余于胃，则消谷善饥，溺色黄可见于A.足阳明气不足B.足阳明气盛C.少阴气血衰极D.太阴终者【答案】 B5、由于房地产的（），使得完全相同的房地产几乎没有，但在同一市场上具有相近效用的房地产，其价格是相近的。
A.独一无二性B.不可移动性C.价值高大性D.增值保值性【答案】 A6、下列房地产不是按经营使用方式来划分的类型是（）。
A.出租的房地产B.自用的房地产C.餐饮的房地产D.自营的房地产【答案】 C7、某年1月30日购买某房地产的价格为1000美元/m2，首付款为20%，余款半年末一次性支付，月利率为0.6%。
当年，该类房地产以美元为基准的价格平均每月比上月上涨1%，人民币兑美元的汇率1月30日为6.59∶1，9月30日为6.46∶1。
下列关于该房地产价格的说法，不正确的是（）。
A.该房地产的名义交易价格为人民币6590元/m2B.该房地产的实际交易价格为人民币6404元/m2C.该房地产于该年9月30日的市场价格为1052美元/m2D.该类房地产在该年1月30日至9月30日期间以人民币为基准的价格平均每月比上月上涨幅度大于1%【答案】 D8、某个可比实例2013年1月1日的价格为2000美元/m2，该类房地产以人民币为基准的价格变动平均每月比上月上涨0.2%。
2022-2023年房地产估价师之估价原理与方法题库与答案
2022-2023年房地产估价师之估价原理与方法题库与答案单选题（共60题）1、某宗房地产2013年6月1日的价格为1800元/m2，现需要将其调整到2013年10月1日。
已知该宗房地产所在地区类似房地产2013年4月1日至10月1日的价格指数分别为79.6，74.7，76.7，85.0，89.2，92.5，98.1（以2013年6月1日为100）。
该宗房地产2013年10月1日的价格为（）元/m2。
A.2402.22B.2302.22C.2202.22D.2102.22【答案】 B2、标准深度是道路对地价影响的转折点：由此接近道路的方向，地价逐渐升高；由此远离道路的方向，地价（）。
A.逐渐降低B.逐渐升高C.可视为基本不变D.为零【答案】 C3、某建筑物的建筑面积为200m2，有效经过年数为12年，重置价格为800元／m2，建筑物经济寿命为40年，残值率为2％，则运用直线法计算该建筑物的现值为（）万元。
A.10.2万元B.11.0万元C.11.3万元D.11.5万元【答案】 C4、在成本法求取折旧中，采用( )更符合实际情况。
A.有效经过年数B.实际经过年数C.剩余经过年数D.自然经过年数【答案】 A5、城镇街道两侧的商业用地，即使形状相同、面积相等、位置相邻，但由于( )不同，价值会有所不同，而且差异可能很大。
A.区域规划B.临街状况C.周围环境D.地形地势【答案】 B6、从卖方的角度来看，成本法的理论依据是（）。
A.销售价格决定论B.市场供给价值论C.生产费用价值论D.替代原理【答案】 C7、收益递增递减原理可以帮助我们确定( )。
A.最佳用途和最佳规模B.最佳集约度C.最佳规模和最佳集约度D.最佳用途【答案】 C8、相邻房地产的权利人应正确处理相邻关系，相邻关系的产生是因房地产具有（）。
A.易受限制B.独一无二C.相互影响D.不可移动【答案】 C9、新开发的房地产、旧的房地产、在建工程、计划开发建设的房地产，都可运用（）进行估价。
2024年房地产估价师原理与方法考试真题及答案
2024年房地产估价师原理与方法考试真题及答案一、单选题1.用距离来评价某宗房地产的交通便捷程度时，一般不宜采用的距离是( )。
A 空间直线距离B 交通路线距离C 交通时间距离D 经济距离【答案】A【解析】空间直线距离是指两地之间的直线长度，是最简单、最基础、易获得的距离。
但在路网不够发达、有河流阻隔、地形复杂（如山城）等情况下，空间直线距离往往会失去意义，不能反映交通便利程度。
2.市场比较法估价中需对可比实例成交价格进行房地产状况调整，其中可比实例状况应是( )的状况。
A 委托估价时B 成交价格对应C 价值时点D 成交日期【答案】B【解析】可比实例状况应是其成交价格所对应或反映的状况，而不是在价值时点或估价作业期间的状况。
因为在价值时点或估价作业期间，可比实例状况可能发生了变化，而在此之前的成交价格通常不反映这种变化。
3.某成片荒地面积1km2，进行“七通一平”的开发后分块有偿转让，建设成本及管理费用、销售费用等为3亿元，年贷款利率为7.2%，开发经营期为1 年，上述费用均匀投入，可转让土地面积比率为65%。
该地块可转让土地的应计成本是( )元/㎡。
A 310.61B 321.60C 477.87D 494.77【答案】C【解析】投资利息=3*[(1+7.2%)0.5-1]=0.1061229853 亿元该地块可转让土地的应计成本=（3+0.1061229853）*108/（1*65%*106）=477.87 元/㎡。
二、多选题1.房地产司法处置估价中，人民法院为( )。
A 估价委托人B 估价当事人C 估价利害关系人D 估价报告使用人E 估价对象权利人【答案】ABD【解析】房地产司法处置估价中，人民法院是估价委托人，估价委托人属于估价当事人之一；人民法院也是估价报告使用人。
2.下列房地产状况的描述中，属于房地产权益状况的有( )。
A 房屋已被列入征收范围中B 房屋已灭失C 房地产有租约限制D 房屋位于顶楼E 房地产建设手续不齐全【答案】ACE【解析】B 属于房地产实物状况；D 属于房地产区位状况。
2023年房地产估价师之估价原理与方法真题精选附答案
2023年房地产估价师之估价原理与方法真题精选附答案单选题（共60题）1、下列房地产估价活动中，价值时点为过去，估价对象为过去状况的估价是（）。
A.因抵押贷款需要，对拟抵押房地产价值进行评估B.因保险赔偿需要，对房地产因火灾造成的价值损失进行评估C.因定罪量刑需要，对受贿案中受贿时的房地产价值进行评估D.因司法拍卖需要，对拟拍卖房地产价值进行评估【答案】 C2、房地产被人民法院查封，从而其处分受到限制，属于（）。
A.拥有的房地产权利B.受房地产权利以外因素限制的情况C.受其他房地产权利限制的情况D.额外的收益或好处【答案】 B3、比较法估价中，可比实例成交日期之后发生的下列事件中，不需要进行市场状况调整的是（）。
A.所在区域的消费者观念发生了变化B.国家调整了房地产的税费政策C.国际与国内均出现了通货膨胀D.对可比实例进行了装修改造【答案】 D4、关于估价结果形成和确定的说法，错误的是（）。
A.估价结果可能受注册房地产估价师的专业水平和职业道德的影响B.注册房地产估价师不应在估价之前征求估价委托人对估价结果的意见C.注册房地产估价师不应在出具报告之前与估计委托人讨论估价结果D.合理的估价结果与估价对象在市场上的成交价格应一致【答案】 D5、人们常用距离来衡量房地产区位的好坏，下列距离中越来越受重视的是( )。
A.空间直线距离B.交通路线距离C.交通时间距离D.至市中心距离【答案】 C6、马克思主义政党的最局纲领和奋斗目标是A.解放生产力，发展生产力B.消灭剥削，消除两极分化C.建设社会主义D.最终实现共产主义【答案】 D7、《素问·疏五过论》指出“尝富后贫”可致A.“脱卫”病B.“脱营”病C.“失精”病D.“气郁”病【答案】 C8、一个估价项目中委托人对估价报告或估价结果的预期用途是指（）。
A.估价假设B.估价原则C.估价依据D.估价目的【答案】 D9、某幢建筑物由于人为方面的原因发生了火灾，估算采用最优修复方案使其恢复到新的或相当于新的状况所必需的费用作为折旧额，这种折旧属于（）。
2022-2023年房地产估价师之估价原理与方法题库练习试卷A卷附答案
2022-2023年房地产估价师之估价原理与方法题库练习试卷A卷附答案单选题（共100题）1、在实际估价中，下列求取净收益A的方法，最合理的是（）。
A.过去数据简单算术平均法B.未来数据简单算术平均法C.过去数据资本化公式法D.未来数据资本化公式法【答案】 D2、“益火补土”法适用于A.肾阳虚损证B.心肾阳虚证C.心脾两虚证D.脾肾阳虚证【答案】 D3、大面积烧伤后，形瘦骨立，大肉尽脱，毛发枯槁，手足震颤，肌肉瞤动，舌光红无苔或少苔，是指A.亡阴B.亡阳C.脱液D.伤津【答案】 C4、将县级市升格为地级市，对房地产价格的影响是（）。
A.促进该地区的房地产价格上涨B.使该地区的房地产价格下降C.可能促进该地区的房地产价格上涨，也可能使该地区的房地产价格下降D.对该地区的房地产价格不会产生影响【答案】 A5、按照谨慎原则，运用收益法评估房地产的抵押价值时，当估计未来收益可能会高也可能会低时，一般应采用保守的较低的收益估计值，相比之下，一般的房地产价值评估采用的是（）的收益估计值。
A.较高B.较低C.居中D.最低【答案】 C6、下列哪一位是“金元四大家”A.吴鞠通B.叶天士C.薛生白D.刘完素【答案】 D7、房地产估价的基本原则和最高行为准则为( )。
A.最高最佳使用原则B.合法原则C.估价时点原则D.独立客观公正原则【答案】 D8、预计某宗房地产未来第一年的净收益为28万元，预计此后每年的净收益会在上年的基础上增加1万元，收益期限为无限年，该类房地产的报酬率为9%，则该房地产的收益价格为( )万元。
A.311B.435C.322D.200【答案】 B9、有甲、乙两宗面积形状都相同的相邻地块，价值各为50万元，若将两宗土地合并为一宗，合并后的价值各为110万元，如果甲地块的使用权人欲购买乙地块的使用权，乙地块的使用权人所要的交易双方都是公平合理的正常价格应为( )。
A.50万元B.55万元C.60万元D.60万元以上【答案】 C10、房地产估价专业意见的作用可分为性质不同的两类（）。
2024年房地产估价师之估价原理与方法题库检测试卷B卷附答案
2024年房地产估价师之估价原理与方法题库检测试卷B卷附答案单选题（共45题）1、比较法估价需要具备的条件是估价时点的近期有较多的（）。
A.完全相同的房地产B.相关的房地产交易C.类似房地产的交易D.房地产的交易【答案】 C2、某商品房在建工程已完成工程的正常建设期为1年，实际建设期为1.5年，现在建工程被人民法院强制拍卖，办理有关变更等交接手续的正常期限为0.5年，通过市场调查得知类似规模商品房开发项目的正常建设期为3年。
在强制拍卖下评估该在建工程市场价值时，后续建设期应为（）年。
A.1B.1.5C.2D.2.5【答案】 D3、房地产估价委托合同的内容可以不包括（）。
A.估价服务费B.估价目的C.估价委托书D.委托人的协助义务4、某房屋的建筑面积为100m2，单位建筑面积的重置价格为1000元/m2，建筑物自然寿命为45年，残值率为2.5%。
经测算，至价值时点该建筑物有效年龄为10年，建筑物市场价格为7.5万元。
假设该建筑物在经济寿命内每年折旧率相等。
该建筑物的经济寿命为（）年。
A.29B.39C.40D.45【答案】 B5、在房地产损害赔偿和保险理赔案件中，通常价值时点为______，估价对象为______状况下的情形。
（）A.现在，过去B.现在，现在C.过去，现在D.将来，现在【答案】 A6、( )是指权利人对特定的物享有直接支配和排他的权利。
A.物权B.债权C.租赁权D.所有权7、有一宗房地产交易实例，其成交总价为40万元，其中首付10%，余款在半年和一年后分两次平均支付，假设月利率为0.5%，则在成交日期一次付清的价格为（）万元。
A.37.91B.38.25C.38.42D.50.00【答案】 C8、在建工程抵押价值评估中扣除拖欠的建设工程款，符合房地产估价普适技术性原则中的（）。
A.谨慎原则B.替代原则C.合法原则D.最高最佳利用原则【答案】 C9、估价报告经内部审核合格并完成有关签字、盖章等手续后，估价机构应按照有关规定或与委托人约定的方式，及时将估价报告交给（）。
2023-2024年房地产估价师之估价原理与方法检测卷附带答案
2023-2024年房地产估价师之估价原理与方法检测卷附带答案单选题（共20题）1. 工料测量法的优点是详细、准确，缺点是费时费力并需要有其他专家的参与，它主要用于具有（）的建筑物的估价。
工料测量法的优点是详细、准确，缺点是费时费力并需要有其他专家的参与，它主要用于具有（）的建筑物的估价。
A.研究价值B.保存价值C.重大经济价值D.历史价值【答案】 D2. 房地产开发利润率由大到小的顺序是（）。
房地产开发利润率由大到小的顺序是（）。
A.直接成本利润率、投资利润率、成本利润率、销售利润率B.直接成本利润率、成本利润率、投资利润率、销售利润率C.销售利润率、成本利润率、投资利润率、直接成本利润率D.成本利润率、直接成本利润率、投资利润率、销售利润率【答案】 A3. 房屋征收评估中，若被征收人拒绝在估价师对估价对象的实地查勘记录上签字或盖章的，应当由（）见证，有关情况应当在评估报告中说明。
房屋征收评估中，若被征收人拒绝在估价师对估价对象的实地查勘记录上签字或盖章的，应当由（）见证，有关情况应当在评估报告中说明。
A.房屋征收部门、注册房地产估价机构和无利害关系的第三人B.与房屋征收部门、注册房地产估价师无利害关系的第三人C.公证机关和无利害关系的第三人D.人民法院【答案】 A4. 某套建筑面积为100m2的住宅，含家电家具的成交价格为50万元，首付40%，余款半年后一次付清，假设年利率为8%，家电家具价值为5万元，现将该交易实例作为可比实例，评估类似住宅不含家电家具的市场价格，可比单价为（）元/m2。
某套建筑面积为100m2的住宅，含家电家具的成交价格为50万元，首付40%，余款半年后一次付清，假设年利率为8%，家电家具价值为5万元，现将该交易实例作为可比实例，评估类似住宅不含家电家具的市场价格，可比单价为（）元/m2。
A.4387B.4398C.4500D.4887【答案】 B5. “从阴引阳，从阳引阴，以右治左，以左治右”是在下列哪项观念指导下的治疗原则“从阴引阳，从阳引阴，以右治左，以左治右”是在下列哪项观念指导下的治疗原则A.整体观念B.辨证论治C.知常达变D.阴平阳秘【答案】 A6. 估价通常仅是求取估价对象在某一个时间上的价格，而且这一时间点不是估价人员可以随意假定的，必须依据估价目的来确定，这一时间点即是（）。
2024年房地产估价师之估价原理与方法能力测试试卷A卷附答案
2024年房地产估价师之估价原理与方法能力测试试卷A卷附答案单选题（共45题）1、房地产估价职业道德是指房地产估价师和房地产估价机构在从事房地产估价这种职业时，应遵循的（）规范。
A.法律B.道德和行业行为C.行业D.房地产业行为【答案】 B2、某在建工程在假定未设立法定优先受偿权下的价值为6000万元，房地产估价师知悉该项工程尚拖欠到期应付的工程款为1000万元，同时还有一笔抵押率为50%，余额为1000万元的抵押贷款，该在建工程的再次抵押价值为（）万元。
A.2500B.3000C.3500D.4000【答案】 B3、下列哪项属于气和血的关系失调A.气血不荣经脉B.气随血脱C.气血两虚D.以上均是【答案】 D4、某成片荒地面积1km2，进行“七通一平”的开发后分块有偿转让，开发成本及管理费用、销售费用等为3亿元，年贷款利率为7.2%，开发经营期为1年。
上述费用均匀投入，可转让土地面积比率为65%，该地块可转让土地的应计成本是（）元/m2。
A.310.61B.321.60C.477.87D.494.77【答案】 C5、某宗房地产交易，买卖双方约定：买方付给卖方2385元/m2，买卖中涉及的税费均由买方负担。
据悉，该地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的6.8%，应由买方缴纳的税费为正常成交价格的3.9%；若买卖双方又重新约定买卖中涉及的税费改由卖方负担，并在原价格基础上相应调整买方付给卖方的价格，则调整后买方应付给卖方的价格约为( )元/m2。
A.2139B.2146C.2651D.2659【答案】 D6、下列哪项关于小肠“泌别清浊”功能的叙述是不正确的A.小肠消化饮食物，将其分为水谷精微和食物残渣两个部分B.小肠在吸收水谷精微的同时，也吸收了大量的水液，故又称“小肠主液”C.小肠内的水液量多寡与尿量有关，临床上常用的“利小便即所以实大便”的治法D.小肠之气的运动，将粪便传送至大肠末端，并经肛门有节制地排出体外【答案】 D7、威廉·阿朗索的在任意区位处的地租计算公式Pc（t）＝N[Pc－C－kc（t）]中，N表示（）。
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房地产估价师考试科目《房地产估价原理与方法》测试题
单项选择题
1．下列选项中，最适合采用成本法估价的房地产是（）。
A．商铺
B．商品住宅
C．在建工程
D．酒店
【答案】C
【解析】本题考查的是成本法适用的估价对象。
新近开发建设完成的房地产（简称新开发建设的房地产）、可以假设重新开发建设的现有房地产（简称旧的房地产）、正在开发建设的房地产（即在建工程）、计划开发建设的房地产（如期房），都可以采用成本法估价。
选项AB适合比较法，或者收益法；选项D适合收益法。
参见教材P286。
2．在成本法估价中，关于合理确定开发用地取得途径的说法，正确的是（）。
A．开发用地取得途径应为估价对象土地的原始取得途径
B．开发用地取得途径应为价值时点估价对象所在区域类似土地的主要取得途径
C．开发用地取得途径应为价值时点收集的取得成本最高的土地取得途径
D．开发用地取得途径应为估价委托人提供的土地取得途径
【答案】B
【解析】本题考查的是土地成本。
目前取得土地的途径主要有3个：市场购买、征收集体土地、征收国有土地上房屋。
在实际估价中，应根据估价对象所在地相似的房地产开发在价值时点取得土地的通常途径，从上述三个途径中恰当选取其一来求取。
3．某写字楼的土地成本8000万元，建设成本6000万元，管理费用800万元，销售费用600万元，投资利息720万元，销售税费为售价的6％，销售利润率为16％。
该写字楼的价值为（）万元。
A．17087.20
B．18699.20
C．19666.40
D．20666.67
【答案】D
【解析】本题考查的是房地产价格构成。
8000＋6000＋800＋600＋720＋X×6％＋X×16％＝X，X＝20666.67万元。
参见教材P289。
4．王某取得一宗面积为10000m2的住宅用地土地使用权，楼面地价为4000元/m2，容积率为3，受让人需按照受让价格的3％缴纳契税，则王某的土地成本为（）万元。
A．4000
B．11640
C．12000
D．12360
【答案】D
【解析】本题考查的是土地成本。
土地成本为：4000×3×10000×（1＋3％）＝12360（万元）。
参见教材P289。
5．某成片荒地面积1km2，进行“七通一平”的开发后分块有偿转让，土地开发成本及管理费用、销售费用等为3亿元，年贷款利率为7.2％，开发经营期为1年，上述费用均匀投入，可转让土地面积比率为65％。
该地块可转让土地的应计成本是（）元/m2。
A．310.61
B．321.60
C．477.86
D．494.77
【答案】C
【解析】本题考查的是适用于新开发建设的房地产的基本公式。
土地开发成本、管理费用、销售费用3亿，投资利息＝3×[（1＋7.2％）0.5－1]＝1061.23万元，总成本＝31061.23万元，单位成本为310.61，可转让地块单位成本＝310.61/65％＝477.86元/m2。
参见教材P301。
6．某宗熟地的原生地取得费为540元/m2，土地开发期为2年，土地开发费第一年和第二年分别为90元/m2和60元/m2，贷款年利率为8％。
这块地的面积是10000平方米。
采用成本法求取该熟地的价值时，其中的投资利息为（）元/m2。
A．55.20
B．103.22
C．109.63
D．114.82
【答案】B
【解析】本题考查的是投资利息。
540×（1.082－1）＋90×（1.081.5－1）＋60×（1.080.5－1）＝89.86＋11.01＋2.35＝103.22元/m2。
参见教材P294。
7．下列关于成本法中开发利润的计算基数的描述，错误的是（）。
A．直接成本利润率的计算基数是土地成本与建设成本之和
B．投资利润率的计算基数是土地成本、建设成本与管理费用之和
C．成本利润率的计算基数是土地成本、建设成本、管理费用、销售费用和投资利息之和
D．销售利润率的计算基数包括开发利润
【答案】B
【解析】本题考查的是开发利润。
选项B错误，投资利润率的计算基数为土地成本、建设成本、管理费用与销售费用之和。
参见教材P298。
8．对于同一个房地产估价对象而言，假设其利润为正值，则下列利润率最小的是（）。
A．直接成本利润率
B．投资利润率
C．成本利润率
D．销售利润率
【答案】D
【解析】本题考查的是开发利润。
利润率的计算基数越大，其数值越小。
参见教材P298。
9．某商品住宅项目的土地成本、建设成本、管理费用、销售费用、投资利息、销售税金分别为600万元、900万元、50万元、60万元、150万元、120万元，投资利润率为20％，则成本利润率为（）。
A．17.13％
B．18.30％
C．18.61％
D．21.47％
【答案】B
【解析】本题考查的是开发利润。
开发利润＝（土地成本＋建设成本＋管理费用＋销售费用）×投资利润率＝（600＋900＋50＋60）×20％＝322万元，成本利润率＝开发利润/（土地成本＋建设成本＋管理费用＋销售费用＋投资利息）＝322/（600＋900＋50＋60＋150）＝18.3％。
参见教材P298。
10．某房地产开发商开发一幢建筑面积10000m2的写字楼，开发完成后销售均价为3000元/m2，已知取得土地时楼面地价为1000元/m2，建设成本和管理费用为1200元/m2，建设成本和管理费用在开发期内均匀投入，开发完成后即开始销售，销售费用为销售价格的2％，销售税费为销售价格的5.5％，开发期为1.5年，年利率为10％。
该幢写字楼的销售利润率为（）。
A．7.90％
B．11.08％
C．11.83％
D．13.73％
【答案】B
【解析】本题考查的是开发利润。
土地成本1000万，建设成本和管理费用1200万；投资利息1000×[（1＋10％）1.5－1]＋1200×[（1＋10％）0.75－1]＝242.62万，销售费用3000×2％＝60万，销售税费3000×5.5％＝165万，开发利润＝3000－1000－1200－242.62－60－165＝332.38万，销售利润率＝332.38/3000＝11.08％。
参见教材P298。
11．某企业开发某土地，土地重置成本为1000元/m2，正常建设成本为1500元/m2，管理费用为前两项的5％，投资利息占直接成本的5％，销售费用为100元/m2，直接成本利润率为6％，则开发后的地价为（）元/m2。
A．1840
B．2840
C．2966
D．3000
【答案】D
【解析】本题考查的是开发利润。
开发利润＝（土地成本＋建设成本）×直接成本利润率＝（1000＋1500）×6％＝150元/m2，土地价格＝土地成本＋土地建设成本＋管理费用＋投资利息＋销售费用＋开发利润＝1000＋1500＋（1000＋1500）×5％＋（1000＋1500）×5％＋100＋150＝3000元/m2。