苏州市商铺市场调研分析报告

苏州市商铺市场调研分析报告
由于苏州的历史源远流长，建城已有二千五百多年的历史，文化积淀十分深厚，商业形态的发展伴随着历史的脚步前行，可以说每一处商贾聚集之地都烙印着经济历史的痕迹。

因而苏州的商铺板块分布总体是发散的，局部地域是集中的，从苏州市行政划分上具体分布为：
◆老城区：
观前街商业圈、石路商业圈、十全街、
凤凰街、南门街、南号街、人民路、学士街、广济路、枫桥
商铺板块等
◆新区（不包括虎丘区）：
狮山路临路、淮海路商业街商铺板块等
◆园区：
湖西各大邻里中心、蒌葑镇商业街等；湖东“F”城商铺板块
等
◆吴中区：
区府周围商业街、木渎镇周围路边商铺板块等
◆相城区：
齐陆路、阳澄湖中路临街商铺板块等
二、主要商业街状况分析
NO1。

观前街
一）观前街商铺分析
观前街地处苏州古城中心，占地0.52平方千米，是全国十大商业步行街之一，其悠久的商业历史、浓郁的吴越文化和无可替代
的商业地位，堪称苏州的“王府井”、“南京路”。

观前商业街拥
有完善的商业功能、齐备的商业设施，区内商业繁盛，名店、老店
云集，名胜古迹众多，是一个理想的“购物天堂”和“旅游休闲胜地”。

观前街日均人流量约20万人次、节假日超过35万人次的商业中心区。

商业形态主要有：
⏹购物
⏹餐饮
⏹娱乐
⏹旅游休闲
二）观前街近期商铺个案分析
◆案名：玄妙广场
地址：观前街靠干将路面
开发商：苏州盛丰房地产发展有限公司
代理商：上海富阳力阳物业咨询有限公司
建筑设计：苏州园区设计院
占地面积：24000平方米
总建面积：8300平方米
面积：200—350平方米
层面：3层
价格：20000---25000元/平方米
销售动态：未开盘，商铺每个已排号5位客户，停止排号，目前只接受简单登记。

评介：该案地处苏州首席顶级商圈，休闲、购物、娱乐等的聚焦点，是经商的理想旺地。

案名:美丽新世界
开发商：苏州市富银投资发展有限公司
地址：平江区乔司空巷粤海广场
占地:4500平方米
总建面积:16600平方米
建筑层高:4层（地上三层、地下一层）
物业管理：深圳美丽新世界商场管理有限公司
价格:7000—16000元/平方米。

均价88000元/平方米
销售率：75%
评介：商场设施按现代大型上厦的要求设计和配套，三面临街，功
能按楼层的分布分为四个大型主题区域。

案名：锦地杰座
地址：观前街靠人民路东面、富仁坊巷北面
开发商：苏州宏基置业发展有限
代理商：苏州工业园区恒宇投资顾问有限公司
管理顾问：新加坡千禧集体上海信都酒店管理有限公司
商铺面积：3500平方米
面积：70—350平方米
层面：3层
价格：预计均价25000元/平方米
销售动态：未开盘，目前只接受简单登记。

评介：位居观前街绝世商圈中，寸土寸金之地，已有的繁华商业氛
围促使该案成为第二个玄妙广场。

NO2。

石路
一）石路商铺分析
石路商业区位于金阊区，是居家、经商的首选之地。

其北侧几百米便是苏州火车站与汽车站，区内有多条公交线路作为始发、终点及交汇站，开往风景名胜地虎丘、留园、西园、
寒山寺、天平山、灵岩山以及郊区的农村公交及中巴运营车也都在石
路设有站点，交通十分便捷。

旅游、休闲、娱乐、购物、出差等十分方便。

石路商业区是苏州的第二大商业圈，圈内高楼大厦鳞次栉比，大中型综合性、专业性商场有八面风、亚细亚、威尼斯、太平洋、汇丰、精品、文化用品、空调城、电脑城、软件城等十五余家，上百家银行、邮局、旅社、酒店、饭馆、浴室、舞厅、保龄球场、联合售票处等更是一家挨一家，人气旺盛、功能齐全。

其旅游、休闲、娱乐、购物、出差等经济业态十分活跃，商业开发快速有序，价值将进一步攀升。

二）石路近期商铺个案分析
◆案名：时代广场
地址：石路金门路74号步行街南大门
面积范围：7—350平方米
层面：4层
价格：预计均价13000--15000元/平方米
销售动态：今年10月份左右开盘，目前交1000元排号。

评介：坐落于未来石路商业步行街的南大门，1-4层为商场，框架
式大空间自由分割铺位，是集购物休闲餐饮娱乐为一体的大型综合
性商城。

◆案名：石路商业广场
地址：石路商业街中心
面积范围：70—300平方米
当时价格：10000—1.2000
动态：已销售告磬，现已增值1000余元/平方米。

NO3。

十全街
十全街位于苏州古城内宾馆区，举步十全街，一眼望去，错落有致，粉墙黛瓦，颇具明清风格。

随着旅游业的兴旺和苏州市对旧街坊的
改造，使十全街旧貌换新颜，各类餐饮、工艺店应运而生，生意十
分兴隆。

十全街商业繁华，主要以餐饮、工艺品、娱乐、宾馆商业形态为主。

著名的南林饭店、苏州饭店、南园宾馆和古典园林网狮园座落在这
条街上，
十全街新楼屋后一家家餐馆、工艺店接踵而开各具特色；有专用鱼头煨汤的“汤头馆”、集吴文化与餐饮一体的“老苏州茶酒楼”、“晏芝沙龙”、会东西南北风味的山城火锅、
日本料理、韩国料理、烧烤、广邦、淮扬佳肴等，菜系流派齐全，引得国内外游客趋之若鹜；十全街上的工艺店是各展其长，有专卖苏绣艺术品的“苏绣堂”，有专卖陶瓷古董的“金沙阁”、“博古堂”，有专卖字画的“瑞光斋”等，紫砂、陶器、丝绸、书画、金石、碧玉、红木小件，在这里应有尽有。

苏州十全街已成为享誉中外的餐饮工艺特色街。

十全街商铺分析
NO4。

南浩街
南浩街东沿大运河、南邻金门路、北靠老阊门、西连石路商贸中心
亚细亚广场，地理位置得天独厚；规划占地六万平方米，二三层连
排式的店面1200间，600米长的商业街参差错落，古色古香，为
明清风格；有千年历史的“神仙庙”在原址重建，一年一度的“轧
神仙”在南浩街举行，把南浩街商业推向繁华的巅峰。

NO5。

南门商业区
南门商业区位于苏州古城南端人民桥以北地段。

著名的“天堂水
上航线”苏州至杭州客轮码头就坐落在这里；而这里的长途客车南
站每天发送近200趟车次。

从这里进出苏州的人流每天近15000
人次，南门地区已成为苏州的南大门。

这里交通便捷，商场众多，人气兴旺，是苏州市城南最繁华的闹市区。

南门商业区经济十分兴旺，有大型综合商场泰华商城，南门商业
大楼，“家乐福”超市等近10家；各类专业商场，商店上百家；
这里还有苏州较大的水产市场，蔬菜水果批发市场、茶叶市场和电
子市场，同时文化娱乐场所，各类风味菜馆近20家。

NO6。

枫桥大街
枫桥大街和寒山寺是枫桥风景名胜区具有浓郁地方特色的文化旅游商业
街，明清建筑，风貌古朴，其历史与寒山寺、枫桥一样悠久，唐诗《枫桥夜
泊》古今流传，历代文人墨客络绎不绝前来访古探幽，驻足逗留，使枫桥古
镇商业经济逐显繁荣。

枫桥大街林立的店铺，汇集了江南几乎所有的工艺商品，有丝绸、苏绣、
书画、文房四宝、红木雕刻和檀香扇等，还有各色古玩店、珍珠店、茶壶店，
书画家自产自销的画廊。

你还能看到被列入上海吉尼斯世界记录的“长笔书
法”表演，真使人目不暇接，美不胜收。

NO7。

凤凰街
凤凰街北临横贯苏州东西的干将路，南接十全街，长不到千米。

随
着街坊改造，商业形态以餐饮为主，从北到南陆续开出了近二十家
大小酒楼。

这些酒楼规模不大，均为几桌到十几桌，以苏式菜肴为
主，兼收浙江、四川等菜系的特色，尤其注重家常菜的配菜和制作
特点，推出使食客似曾相识，倍感亲切，但容器小巧、刀功细致、
口味新鲜，各方面比家常菜尤胜一筹的时鲜菜肴，可谓推陈而出新。

凤凰街大部分酒楼集中在市民广场周围。

晚上，灯火通明的餐馆与
高低错落、幽静休闲的市民广场成鲜明的对照。

市民广场是酒酣耳
热之后，散步闲谈的好去处。

这一环境是其他几条美食街所没有的。

NO8。

景德路、吴趋坊
景德路、吴趋坊商铺位于金阊区内，紧邻学士街。

而今的商铺多
是在以前街道门市的基础上原地建造的，建筑特色依然古
色古香，具有浓郁的江南色彩，其商业形态凌乱，格局有待形成，
商业经营事态一般，但随着商铺的逐渐成形，繁华盛景指日可待。

景德路、吴趋坊商铺分析
NO9。

人民路
人民路商铺个案分析
NO10。

新区商铺
新区商铺主要集中在狮山路、淮海路，交通方便，经济繁荣。

狮山路是新区的CBD ，在新区商业地位其核心位置显耀，主要商业有银行、证券交易所、宾馆、大型超市、餐饮等。

淮海路
也是新区商业的重要之所，商业主要以餐饮、休闲、娱乐、办公文具等经济形态为主，其健全的设施，齐备的相关服务配套，早已使此地成为新区乃至苏州娱乐、休闲的品牌场所。

新区商铺实例分析
◆案名：新区商业街
面积范围：50—600平方米
目前价格：12000--15000
动态：该项目早以被客户抢购一空，目前商业氛围浓烈，经济凸显
繁华。

有少量
商铺转手，租金逐年高攀。

NO11。

园区商铺
园区商铺就其地理位置而言分布广泛，就其商业形式而言以邻里中心的为主，兼有少量的临街商铺。

园区邻里中心商业形态有：运动中心、门球场、老人儿童活动中心、
健身中心、商场、超市、餐饮娱乐中心，电影院、美容美发中心、
图书室、幼儿园、网球场、篮球场、金融中心等。

湖东“F”城是以餐饮、娱乐、休闲、购物为一体的消费场所，
它的投资建造打破了苏州工业园区原有的商业格局，为苏州乃至
整个华东地区的业态发展探索出新的、更具时代和前沿性的发展
模式。

其主要经营的项目分别为：
⏹大型餐饮区（引进上海、杭州、北京、广州等知名大型
餐饮入住该地区）
⏹娱乐区（迪吧、酒吧、卡拉OK飚歌城）
⏹中档休闲区
⏹酒吧街
⏹广场区
⏹俱乐部、夜总会
⏹综合大楼（16F）
⏹会员制高档休闲区
园区商铺实例分析
◆案名：商业街F城
开发商：上海新纽投资管理有限公司苏州分公司
地址：园区金鸡湖东岸
占地:63亩
总建面积:10万平方米
建筑层高:16层
规划设计：新加坡新工咨询（合资）新艺元
物业管理：上海上房物业管理有限公司
营销方式:只租不卖、最少必须租四年
价格: 68元/月.平方米(租金)
动态：招商成功、出租情况令人满意
优惠情况:租四年交三年的租金
评介：“商业城F城”是工业园区仅有的以餐饮、娱乐、休闲、购物为一体的消费场所，英文直译“SHOPPING MALL”（销品茂）整个商业城分为九大类、十九个项目。

案名：华成大厦商铺
开发商：温州欣华房地产开发有限公司苏州工业园区分公司
地址：蒌葑镇步行街
总建面积:5000平方米
可卖面积：可自由分割
价格：8000—12000元/平方米
销售动态：目前销售了50%左右
评介：本案地处蒌葑CBD和CLD交汇处，商贸繁荣，环境优美，地段优越，人气旺盛，交通便捷，相关配套齐备，升质潜力大。

综述：
总体看来，苏州市的商业环境呈利好面发展；各商业街经营各具特色。

在售商业物业的销售情况较好，价格从以前的0.7--1万元/平方米提升到目前的1.5—2万元/平方米，形势乐观。

相信本案只要做出自己的特色，加上有利的销售手段和合理的价格；本案完全能够实现完美的销售去化。