(物业管理)北京某商业广场物业运营成本测算
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(物业管理)北京某商业广场物业运营成本测算
某商业广场物业运营成本测算
根据商业广场运营业态不同的具体情况,于进行物业运营成本测算中将整个项目分成三种业态分别测算,壹为百货超市;二为统壹运营商场;三为功能配套门市。
壹、超市:
18#楼规划用来作为超市项目,运营面积约为3000m²,主要以租赁形式引进专业连锁店,以合作业户自己运营管理为主,运营成本业户自行承担,同时由于该类运营于设施配套上有特殊需要,设施投入方式等需要于今后合作洽谈时具体约定,所以于此不和考虑(于18#楼招商方案中已论述)。于物业管理费的收取方式和金额上,需根据顺开公司下属物业公司的收费标准,同时结合租金水平同时考虑。
二、统壹运营商场:
16#、16#A、17#楼,建筑面积约17000m²,实际运营面积约为12400m²。16#A楼的壹层和二楼的壹部分和17#东侧的壹部分作为功能配套,以门市形式出租,独立运营,其余部分作为统壹运营商场(见功能布局图)。统壹运营商场建筑面积约为15270m²,运营面积为11140m ²,柜位面积为7270m²。
(壹)电费:
1、照明用电:商场的照明主要是基本照明和二次照明。二次照明需供应商按实际用电量缴纳,不作考虑。基本照明部分,根据经验,负荷按20W/m²(运营面积)设计可满足要求,通过合理管理,平均负荷可降低至18W/m²,营业时间按每天12小时,则商场照明年耗电量为:
18W/m²×12h×30×12×11140m²÷1000=866244KWh
2、空调用电:根据华北地区的气候特点和商场的运营要求,商场的空调制冷集中于5月—9月五个月时间,供热集中于11月至3月五个月时间,其它俩个月通风即可。供暖时也需考虑通风负荷。
华北地区空调的设计耗电负荷应为50W/m²左右,如果管理严格,则制冷阶段平均负荷只是设计负荷的70%,为35W/m²。则制冷阶段的每㎡耗电量为:
35W/m²×12h×30×5=63000W/m²=63KWh/m²
通风负荷按3W/m²计算,则通风每㎡耗电量为:
3W/m²×12h×30×7=7560W/m²=7.56KWh/m²
则商场空调平均每㎡年耗电量为:63+7.56=70.56KWh
则商场空调年耗电量为:70.56×11140=786038KWh
3、电梯用电:百货商场共设8部扶梯和1部货梯,每部电梯的功率为7.5KW,平均运行负荷按50%计算,则年用电量为:7.5KW×0.5×9×12h×30×12=145800KWh
则商场年总耗电量为:866244+786038+145800=1798082KWh
地区的商业用电电费为0.8元/KWh,则商场年电费为:
0.8元/KWh×1798082KWh=1438466元
(二)水费:
商场的用水主要包括生活用水和空调冷却用水,生活用水每天50吨,空调用水每天120吨,则商场平均月用水量约为:
50×30×12+120×30×5=36000
地区的商业用电电费为4.4,则商场每月电费为:
4.4元/吨×36000吨=158400元
(三)物业管理人员工资:
经理1人:3500元/月
主管3人:2000×3=6000元/月
壹级职员2人:1200×2=2400元/月
二级职员19人:1000×19=19000元/月
三级职员5人:900×5=4500元/月
员工26人:700×26=18200元/月
工人8人:500×8=4000元/月
人员工资共:57600元/月
年工资总额及保险:57600×12×(1+32.5%)=915840元
(四)年设备、设施维修、保养材料费:120000元
(五)年空调水处理费每月约为:30000元
(六)年工具、工装等装备费:12000元
(七)年保洁耗材费;24000元
(八)年外围物业管理费:72000元(由顺开物业公司承担的垃圾清运、外墙清洗、生活水池清理、店外绿化、智能化管理等)。
(九)取暖费:
由于供热方式未确定,现只能进行预估,根据地区的供热情况,采取集中供热,每年的取暖费为24元/m²,是费用最低的取暖方式,采用电锅炉取暖是费用最高的方式,每年费用约为55元/m²,我们可预估每年取暖费为40元/m²,则商场每月取暖费为:40×15270=610800元
(十)房屋建筑保险费:100000元
※商场部分每年物业运营成本为:
1438466+158400+915840+120000+30000+12000+24000+72000+610800+100000=348.2万元
※商场部分每月物业运营成本为:348.2÷12=29万元
※商场部分每㎡(柜位面积)月物业运营成本为:290000÷7270=39.9元/月m²
三、门市:
门市部分建筑面积为1730m²,运营面积为1260m²。因为门市是独立运营,所以用电用水可单独装表,按实际用量代收水电费,这里不做考虑。应收的费用为:
1、空调用电费:
按运营面积(63+7.56)÷12×0.8=4.71元/月m²
按建筑面积4.71×1260÷1730=3.43元/月m²
2、空调用水费:
按运营面积120×30×5×4.4÷12÷12400=0.54元/月m²
按建筑面积0.54×1260÷1730=0.4元/月m²
3、取暖费:
按建筑面积40÷12=3.33元/月m²
按运营面积3.33×1730÷1260=4.58元/月m²4、外围物业管理费:
按建筑面积1元/月m²
按运营面积1×1730÷1260=1.38元/月m²
※门市部分每㎡(按建筑面积)每月物业费为:3.43+0.4+3.33+1=8.16元/月m²
※门市部分每㎡(按运营面积)每月物业费为:4.17+0.54+4.58+1.38=11.21元/月m²