廉租住房项目实施方案

廉租住房项目实施方案 Company Document number：WUUT-WUUY-WBBGB-BWYTT-1982GT

廉租住房项目

第一章总论

一、项目名称与筹办单位

1、项目名称

廉租住房建设项目

2、项目建设单位

人民政府

3、项目法人代表：杨春鹏

4、项目建设地点

本项目拟建在。

5、项目可行性研究报告编制单位

可研编制单位：

资格证书号：

二、项目编制依据、内容及范围

1、编制依据

（1）《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》（国发【2005】26号）；

（2）《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》（国发办【2006】37号）；

（3）《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（国发【2007】24号）；

（4）《国家发展改革委关于印发中央预算内投资对中西部财政困难地区新建廉租住房项目的支持办法的通知》（发改投资【2007】3676号）；

（5）《国家发展改革委关于发展改革系统要继续加大工作力度切实做好2012年保障性安居工程建设工作的通知》（发改投资【2012】321号）；

（6）《中央预算内投资支持保障性安居工程直接相关的配套基础设施建设实施办法》（国家发展改革委、住房城乡建设部【2012】）；

（7）《关于组织上报保障性安居工程直接相关配套基础设施建设建议计划的通知》（国家发展改革委、住房城乡建设部【2012】）；

（8）《国务院办公厅关于保障性安居工程建设和管理的指导意见》（国办发【2011】45号）；

（9）《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》（国发[2010]4号）；

（10）《河南省人民政府关贯彻国发【2007】24号文件切实解决城市低收入家庭住房困难的实施意见》（豫政〔2007〕72号）；

（11）《人民政府关于加快推进我市住房保障工作的实施意见》（新政【2009】 17号）

（7）《国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》；

（8）《土地利用总体规划》（2006-2020年）；

（9）廉租住房项目规划总平面布置图；

（10）国家颁发的有关建筑、电气、消防、给排水等各专业设计规程、规范和设计标准；

（12）《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）；

（13）项目单位提供的其他基础数据、技术资料等。

2、编制内容与范围

根据国家对建设项目可行性研究报告编制范围和深度的要求，我院受人民政府委托，组织有关技术人员对本项目有关的基础数据与技术资料，对项目的必要性、市场预测、建设条件、建设内容及规模、建设方案、环境保护、消防与安全、项目组织与定员、招投标、项目管理及实施计划、投资估算与资金筹措、效益评价等方面进行了综合研究与分析。重点研究和论证项目建设的必要性、市场、环境、建设内容及建设方案、投资估算与资金筹措和效益评价，为项目决策和建设提供可靠依据。

3、编制原则

（1）贯彻落实政策，遵循相关技术标准；

（2）节约资源、质量和安全第一，建设资源节约型、环境友好型社区；

（3）选址因地制宜，结构布局科学；

（4）建材节能降耗，物业管理规范。

4、可行性研究的目的

通过对该建设项目的必要性进行全面的调查研究，结合项目的选址、设计、内部管理等，运用科学的分析手段，对项目的主要社会效益进行全面研究，论证其各项技术经济指标，据以判断项目在经济领域是否可行、对社会是否必要，即项目是否可行，进而为主管部门和建设单位提供具体、完善、科学的决策依据。

三、项目概况

1、概况

南临黄河，位于南端，古因张良刺秦闻名于世，今以原阳大米享誉华夏。全县辖6镇11个乡，人口万，区域面积1329平方公里。

区位优越，交通便利。地处中原城市群核心腹地，与郑州一河之隔、三桥相连，京广澳高速、107国道纵贯南北，郑焦晋高速、310、311省道横穿东西，自县城3分钟车程进入全国交通主干网，25分钟车程抵达郑东新区，40分钟车程抵达新郑国际机场。

历史悠久，人文深厚。夏时为兖州，商为王畿地，西周为鄘、卫国土，春秋战国分属郑、魏，秦时置阳武县、卷县，西汉置原武县，1950年合阳武、原武两县为。原阳自古为黄河津渡、华夏要冲，历代诸侯常在此会盟争雄，东汉末年曹操在此以少胜多大败袁绍取得官渡之战的胜利，自西汉至唐宋先后涌现了周勃、陈平、娄师德等14位官抵宰相的着名人物，留下了跪履三约、细柳囤兵、唾面自干等千古美谈，被誉为“宰相之乡”、“成语之

乡”。原阳人文景观众多，张良刺秦遗址古博浪沙、明末清初夏家院、毛遂故里、陈平祠、张苍墓、宋代玲珑塔等历史文化遗产保存完好。据史学家考证，一代伟人毛泽东的祖籍也在原阳。

资源丰富，生态优美。原阳资源丰富。全县地下水储量18亿立方米。3座110KV变电站、12座35KV变电站，能提供安全可靠的双回路供电。原阳是劳务输出基地县，拥有20万人的高素质劳动力队伍，所具备的知识和技能能够满足各行业用工需求。原阳拥有河南省面积最大的黄河湿地，有“水乡”之称。点缀在黄河滩上、自然形成的万亩槐林，是都市人休闲度假的绝佳去处，被誉为“天然氧吧”。沿黄河大堤的百里绿色长廊，构筑起黄河大堤沿线一道亮丽的风景，成为横跨中原城市群东西方向的生态涵养带。

农业稳固，基础雄厚。域内为黄河冲积平原，地势平坦，土层深厚，物产丰富，是国家商品粮生产基地县和优质水稻种植示范园，2009年粮食总产万吨，主要农产品有小麦、水稻、玉米、花生等。原阳大米被誉为“中国第一米”，先后通过了国家证明商标注册、原产地域产品保护审定和国家名牌产品认证，多次获得国际和国家级金奖，是河南最早获得绿色食品认证和出口创汇的原粮之一，产品畅销全国，并出口加拿大、韩国等国家和地区。

2008年通过“太空育种”培育的“黄蕊一号”太空营养保健米，以高出日本大米的价格成功进入北京、广州等地市场，风靡华夏大地。畜牧业集中在黄河滩区，以奶牛养殖规模最大，拥有

标准化养殖小区40个，存栏万头，为三元、蒙牛等乳制品企业的重要奶源基地。

工业迅猛，势头强劲。全县拥有限额以上企业120 家，初步形成了汽车零部件、农副产品加工、医药化工、高新技术四大主导产业，浙江万向、河南金龙、四川通威等国内500强企业先后莅原投资兴业，河南白鹅实业鹅绒裘皮加工项目等一批超亿元项目相继开工建设，县域工业持续健康快速发展。

城市建设，日新月异。城区总体规划面积33平方公里。目前，建成区面积已达11平方公里，以黄河大道和农行大道交叉周围区域为中心，围绕中心广场建设的行政办公区和公共服务区已经形成；鑫源花园、黄河左岸、锦绣华城等住宅小区，幽静典雅，各具特色；城市绿化亮化日臻完善，居住环境不断改善，不久的将来，这里将成为一个园林式的新兴城市。

经济运行，态势良好。按照市委、市政府的安排和部署，围绕“一带三基地”的产业布局，大力实施工业跨越工程、新型农村社区、现代农业、文化产业3×10 、“3010”工程、民生保障提升工程“六项行动计划”，强力推进工业化、城镇化、农业现代化，经济社会发展继续保持平稳较快的良好态势。

2、项目概况

本项目主要解决低收入家庭住房困难，项目实施后预计可解决约400户，1200余人的住房问题，对于提高居住条件、改善居

住环境、加快城市建设将起到积极作用和产生较好的社会效益和经济效益。

本项目属于居民住宅建筑，应选在交通和通讯方便的地段，并应避开产生粉尘、煤烟、散步有害物质的场所和储存有易爆、易燃物品等地段。该项目所在区域水、电能源均有现成的管网，主要建设条件基础设施比较完善，建设条件良好。符合总体规划，选址可行。承建单位为房管局。

4、建设内容与规模

廉租住房项目建设规模20000平方米，共计400套。建设内容包括项目主体工程及项目直接配套的相关基础设施。

5、建设方案

建议方案可遵循以人为本，统筹人与自然、统筹人与社会，建设和谐社会为指导思想，按照绿色、环保、节能的理念，本着美化乡镇、丰富乡镇元素，提升乡镇整体功能，改善人居条件的开发原则，在规划中进行科学的功能定位和合理的组织结构，结合区域自然地形条件，按照“以人为本，人与自然和谐相处”的规划理念，建设“宜居”工程和城市亮点工程，项目建成后，将会进一步改善中低收入家庭的居住条件，促进整体社会和谐稳定发展将起到积极的作用。

按照总体规划“统一规划，分期实施”的工程组织原则，可将该项目分期分步实施，保证工程的建设品质，确保该项目成为精品工程。

新建廉租住房套型建筑面积控制在50平方米以内，集中建设。

项目规划按下列指标执行：

A：绿地率：根据《居住区规划设计规范》（GB50180-93）规定，绿地率不低于30%。

B：车位配置：结合小区绿化，以配建地上停车位为主，经济适用住房小区停车率最低标准为35%左右。

C：公建配置：公建配置与人口规模相对应，按照《居住区规划设计规范》执行。

D：容积率：根据项目区位、用地面积、建筑层数等情况分别核定。

E：廉租房套型建筑面积严格控制在50平方米以下。

6、环境保护

本项目为民用建筑，建设方案与周围环境和谐统一。项目区周边交通便利，视野比较开阔。建设和运营中产生的垃圾全部外运处理，产生的污水经处理后均可达标排放。产生噪音由施工单位采取措施控制，降低到国家允许的标准后，方可施工。

7、项目实施进度

此项目从建设方案编制到竣工交付使用，直至销售完成回收投资，计划安排工期为一年，为缩短工期，各子项可交叉进行。

8、廉租住房项目建设投资及资金筹措

廉租住房项目总投资为 2226万元；其中廉租住房主体工程总投资2000万元，配套设施总投资300万元,其他投资140万元本项目所需资金来源：中央补助和地方配套。

9、主要技术经济指标（如下表）

腾

都社

租住

房项

目配

套基

础设

施建设情况一览表

10、工程管理

承办单位可选择资质高的工程管理单位对项目进行管理，保证该项目在设计、采购、施工、安装调试等各个环节顺利进行，

围绕“安全、质量、工期、投资”控制目标，做好项目集成管

理、范围管理、时间管理、成本管理、质量管理、人力资源管理、沟通管理、风险管理、采购管理等方面的各项工作。

11、项目保障措施

承办单位可建立健全组织机构，根据新一轮政府机构改革精神，适时设立经济适用住房和廉租住房保障与管理机构，建立健全管理制度，明确管理职能，负责日常管理工作。根据住房保障工作需要，配备与之相适应的专职管理人员。建立健全城镇经济适用住房和廉租住房制度。根据《城镇最低收入家庭廉租住管理办法》（建设部令第120号），结合当地社会经济发展情况，制定城镇最低收入家庭廉租住房管理办法，建立健全经济适用住房和廉租住房保障机制。

12、结论与建议

该项目深入贯彻落实科学发展观，按照全面建设小康社会和构建社会主义和谐社会的目标要求，以人为本，关注和改善把解决城市低收入家庭住房困难作为维护群众利益的重要工作和住房制度改革的重要内容，加快建立健全以经济适用房及廉租住房制度为重点、多渠道解决城市低收入家庭住房困难的政策体系，让广大人民群众充分享受改革开放成果，逐步实现了“居者有其屋，百姓安居乐业”，促进了区域经济社会协调、可持续发展，促进了社会公平正义和谐社会建设。该项目可以促进建立健全城市住房保障体系，解决低收入家庭住房困难，使符合条件的低收入家庭都能享受到住房保障，改善低收入住房困难家庭住房条

件，响应了中央关注民生，构建和谐社会的重要举措，项目可行。

建议在项目实施过程中应建立健全项目区各级项目管理机构，加强组织管理，在保证质量的前提下抢工期，争取及早投入使用，尽快发挥项目应有的社会及经济效益。

第二章项目建设背景和建设必要性

一、项目建设的主要政策背景

按照全面建设小康社会和构建社会主义和谐社会的目标要求，以人为本，关注和改善民生，解决城市低收入家庭住房困难成为维护群众利益的重要工作和住房制度改革的重要内容，也是各级政府公共服务的重要职责。近年来，国家加快建立健全以廉租住房制度为重点、多渠道解决城市低收入家庭住房困难的政策体系，让广大人民群众充分享受改革开放成果，逐步实现“居者有其屋”、百姓安居乐业，促进区域经济社会协调、可持续发展，促进社会公平和正义，促进和谐社会建设。

2007年8月7日，国务院下发了《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》。随后国家几部委联合下发了《经济适用住房管理办法》。及时提出了住宅建设应将视点对准大多数中、低收入社会群体的指导方针，要求搞好经济适用住宅建设，提高居住质量，满足广大中、低收入居民的居住生活需要。

廉租房成为我国住房市场的重要组成部分，肩负着保障百姓住房的重任，基地位无可取代。我国1998年实行房改停止了福利

分房。使房改后参加工作有以前未取得福利房的职工，还有城镇化后的扩大务工人员，未享受住房保障制度的待遇，如今政府开发微利商品房，并走市场化运作道路，无疑是英明之举。

首先，廉租房的定义是具有社会保障性质的政策性商品房。其次，开发商以微利出售给广大中低收入家庭。它具有经济性和适用性的特点，廉租房作为社会保障性的产品以使居住者有其屋而存在意义重大。再者廉租房肩负重任，我国由计划经济向市场经济转化，改革开放带来的硕果世人皆知，国家以期如其他改革政策一样，将民生基础住宅大业推向市场，最终完成其让百姓安居乐业的使命。

廉租房制度表现为以保证开发商“微利原则激活建设市场，达到住宅产品质与量的提高”；以其“经济性和适用性扩大内需刺激消费”。可见廉租房作为我国住房供给体系中主要构成部分，负有整体住房体系正常运行的重要责任。

2007年4月30日，建设部等七部委联合下发《关于做好稳定住房价格工作的意见》，在第一条“强化规划调控，改善住房供应结构中强调，住房建设要以中低价位普通商品住房和经济适用住房项目为主”，可见国家坚定执行并提高住房保障能力的决心。

在各地区、各有关部门和相关领导共同努力下，全国保障性安居工程建设取得了重大进展和明显成效。“十一五”期间，全国开工建设保障性住房1600多万套，至2010年底已解决了2200

万户城镇低收入家庭和部分中等家庭的住房困难问题。2011年，全国已经开工各类保障性安居工程1000多万套。

2012年，为了解决我国保障性安居工程遇到的问题，同时加快推进保障性安居工程直接相关的配套基础设施建设，完善项目管理程序，确保保障性住房尽快建成投用，根据《国家发展改革委关于发展改革系统要继续加大工作力度切实做好2012年保障性安居工程建设工作的通知》（发改投资【2012】321号）精神和基本建设程序，制定了《中央预算内投资支持保障性安居工程直接相关的配套基础设施建设实施办法》。办法明确提出保障性安居工程直接相关的配套基础设施所包含的内容，即中央预算内投资的廉租住房、国有工矿棚户区改造、国有林区（场）棚户区（危旧房）改造和国有垦区危旧房改造项目直接配套的，与居民入住直接相关的供排水、供电、道路、燃气、供热等五类公共基础设施，主要包括小区内到居民楼下的道路、供排水管网、电网、燃气管网、供热管网及附属设施（不含居民楼内到居民户的相关配套设施）。

二、项目建设必要性

从法律角度看。我国宪法规定，社会主义经济制度的基础是生产资料的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。《土地管理法》第八条规定：“城市市区的土地属于国家所有”。《宪法》第七条规定：国有经济，即全民所有制经济，是国有经济的主导力量。我国的廉租房作为一块属于自己的、安身

立命的土地，为了居住，他只需支付材料费、人工费和必要的税费。从这点上看，廉租房符合宪法规定。

从和谐社会角度看。实现社会和谐、建设和谐社会，始终是人类孜孜以求的理想。纵观中国历史，以古代社会的孔、孟等提出的“和为贵”、“兼相爱”、“大道之行也，天下为公”，到近代太平天国洪秀全提出的“务使天下共享”以及康有为在《大同书》里提出要建立一个“人人相亲，人人平等”，天下为公的理想社会，这些思想，都在一定程度上反映了广大人民群众对美好生活的向往。

从安居乐业角度看。安居乐业，是古老的成语，不灭的真理。作为对国民幸福富有终极责任的中央政府，把“居者有其屋”作为己任，是正义的、顺乎民意的举措。其实世界各国政府都把百姓居住当作头等大事，只是体制不同表现的形式不同。

改革开放以来，我国经济社会各个领域发生了天翻地覆变化，经济发展日新月异，人民群众的生活水平得到了极大的提高和改善，各类基础设施和社会公益设施也有相当大的改善。当前，我国正处于全面建设小康社会、加快推进现代化建设的关键阶段，经济和社会发展面临许多重大而艰巨的任务，各级党委政府都有加快发展经济的巨大决心。但是，各地的经济基础和发展条件是不一样的，居住生活的条件也有很大差距。有些地方因为居住生活条件较差，从而影响了当地居民群众的团结及社会、经济的发展。

保障性住房建设是政府以人为本，解决民生问题，维持社会长治久安的重要战略措施。保障和改善民生，是我党根本宗旨的集中体现，是邓小平理论、“三个代表”重要思想和科学发展观的核心内容，是构建和谐社会的基础，是扩大内需，转变发展方式的持久动力。近几年来，各级政府都把解决低收入人群住房问题作为解决民生的头等大事来抓。

住房是人类最基本的生存条件之一。适合国情的住房模式是商品房、经济适用房与廉租房三者并存。达到全社会有居所的均好准则。廉租房是作为对占绝大多数的广大中低收入者政策优惠。

在“十二五”计划中，国家特别强调，促进国民经济当前发展的同时，还要保持国民经济的可持续发展。因此，必须把经济发展的可持续性当成一个区域经济发展的重要目标。通过本项目的建设，一方面可以有效地刺激当地建筑行业的发展，为社会创造大量的就业机会，另一方面还关注到了民生问题，满足“夹心层”居民的住房需求，保持了住房供求总量的基本平衡、结构的基本合理、价格的基本稳定，促进了住房建设和房地产业发展与经济社会发展相协调，可充分发挥住房作为国民经济基础性配套设施的重要作用，实现经济的可持续发展，项目建设实现了当地经济可持续发展的需要。

综上所述，为了满足解决低收入人群住房需求，该项目建设十分必要。

第三章市场预测与住房保障分析

一、廉租房市场预测

1、低收入住房困难家庭现状

居民以购买公有住房为主，占60%以上的低收入家庭通过继承、购买等方式拥有私有住房；还有近40%的低收入家庭没有产权房，而是通过租赁私房等方式解决住房问题。

2、廉租房市场需求预测

按照住房保障政策规定的“双困”线标准，项目建设所在地保障对象有数百户。通过问卷调查，约有65%的低收入家庭有购房意向；部分低收入家庭由于其经济基础较为薄弱等原因，将通过领取租赁住房补贴、享受实物配租保障等方式改善其居住条件，廉租房有很大的市场需求空间。

二、住房保障分析

1、住房规划保障

制定解决城市低收入家庭住房困难的工作目标、发展规划和年度计划，把廉租房和经济适用房建设纳入当地经济社会发展规划和住房建设规划，并向社会公布。

依据中长期规划，确定难度计划。科学制定廉租住房保障的中长期规划及年度建设计划。根据城镇最低收入家庭住房需求及经济发展水平，合理确定廉租住房保障范围和保障水平，科学测算资金需求总量，明确资金筹集方式，不断扩大廉租住房保障覆盖面。

根据城市住房保障发展规划，编制廉租住房年度建设计划及用地计划，报市相关部门审批。廉租住房由县人民政府组织，可由政府确定的实施廉租住房管理的非营利性机构直接组织建设，也可按照市场化运作的原则实行项目法人招标，参与招标的房地产开发企业必须具备相应资质、良好的开发业绩和社会信誉。2、政府保障能力分析

按照国务院《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》文件精神，以城市低收入住房困难家庭为保障对象，健全完善廉租住房制度，规范深化经济适用住房制度，大力推进旧城区改造，力争到2012年，实现城市低收入家庭人均住房面积达到12平方米以上，基本拥有或租住一套建筑面积50平方米左右的成套住宅，乡镇低收入住房困难家庭全部享受住房保障。

住房保障对象主要是乡镇低收入住房困难家庭，低收入的界定标准将随着乡镇经济社会的发展而不断变化。因此，编制方案时，以现行政策划定的低收入群体为对象。

3、承办单位保障能力分析

廉租住房和经济适用住房建设用地实行行政划拔方式供应。在土地供应计划中优先安排廉租住房和经济适用住房建设用地，并在年度用地指标申报时单独列出。

第四章建设条件

一、项目选址

廉租住房项目位于腾都社区内，占地20亩。

二、项目建设条件

1、自然条件

场地地貌单元属黄河冲积平原，地势较为平坦，场地地面标高～之间。地质较好，地震烈度8度设防。

2、工程水文、气象条件

●水文条件

本场地稳定地下水水位深埋米，据临区水质分析资料，地下水对混凝土五腐蚀性。

●气象条件

属于温暖带大陆性季风气候。其特点是：四季分明、春季干旱、多风少雨，夏季高温炎热、降雨集中，秋季天高气爽、气候宜人，冬季寒冷干燥、雨雪稀少。

3、地震情况

根据《中国地震动参数区划图》规定，本项目所在地抗震设防烈度为8度，设计基本地震加速度为。建筑物均须按规定作地震安全评价。在建筑群体组合和总平面布置中，应严格执行有关防震间距及其它规定，并尽量均衡布置可作为避难疏散场地的开敞空间。

4、周边建筑物与环境条件

选址区域周边多位城郊村民住宅及部分农用耕地，无大型工矿企业。项目城地内地势开阔平坦。

5、市规划和区域规划要求

本项目为规划建设用地，符合城市规划和区域性规划要求。

6、交通条件

南依省会郑州，北接市府，西傍工业重镇焦作，东与七朝古都开封隔河相望，居四市交汇之中心。与省会郑州一河之隔、四桥相连，被誉为“郑州后花园，南大门”。

西靠京广大动脉，北依新荷新线。107国道、京珠高速公路，新原快速路纵跨博浪南北，焦（作）珠（海）高速连接线、国道106—107连线，郑滑公路横贯原阳东西，郑州黄河公路大桥、京珠高速公路黄河大桥和即将动工建设的中原黄河铁（公）路大桥以及建设中的花园口黄河浮桥将郑州市与博浪大地紧紧连在一起。国道、省道纵横交织，一派繁荣。前往省会郑州的路程约30分钟，路程仅需20分钟，原阳距郑州新郑国际机场仅需约40分钟，形成四通八达、方便快捷的交通网路。

7、公共设施条件

本项目位于，地形地貌单一，地势相对平坦，地面标高普遍海拔约～73.3m之间。地耐力fk=120kpa，地震烈度8度设防，地下水层极硬水，对混凝土无腐蚀性。项目周围道路宽阔，交通便利，水、电、气和道路等基础设施具全，可以满足项目建设需求。根据《与廉租住房小区配套相关的市政基础设施建设情况说明》，廉租住房小区所处位置在城市规划区范围内，直接相关的配套基础设施（供排水、供电、道路）均能与该区市政基础设施总体建设相衔接。同时，由供水公司、规划局、供电公司等出具