房地产基础知识培训 (2)

房地产基础知识什么是房地产？•房产+地产=房地产•房地产是由土地、附着在土地上的各类建筑物、构筑物和其他不可分离的物质及其权利构成的财产总体。

•房产总是与地产连贯为一体的，具有整体性和不可分割性房地产的特性⏹不可移动性；⏹独一无二性；⏹寿命长久性；⏹数量有限性；⏹用途多样性；⏹相互影响性；⏹易受限制性；⏹价值高大性；⏹难以变现性；⏹保值增值性。

房地产的类型按规划用途分居住房地产商业房地产旅游房地产工业房地产农业房地产；单从房产性质来区分房地产可分为以下几大类：•A、商品房B、非商品房•C、集资房D、福利房E、私房•从房地产用途来区分可以分为以下几点：•写字楼1、标准写字楼2、商住写字楼•住宅1、高层住宅（小高层）2、多层住宅•商铺1、临街地铺2、裙楼商铺房产、地产两者关系及差异：•房产指各种明确了权属关系的房屋，以及与之相连的构筑物或建筑物；•地产是是指明确了土地所有权的土地，即包括住宅或非住宅附着物的土地（以及各地段），又包括已开发和待开发的土地。

我国的地产是指有限期的土地使用权。

房产与地产存在着客观的、必然的联系，主要包括•几个方面：•a)从实物形态上看，房产与地产密不可分；•b)从价格构成上看，房产价格不论是买卖价格还是租借价格都包含地产价格；•c）从权属关系看，房产所有权和地产所有权是联系在一起的。

•差异包括几个方面•a）二者权属不同•b）二者增值规律不同•c）权属性质不同•d）二者价格构成不同房地产的类型•⏹按程度划分；•⏹按建筑物的使用性质分类；•⏹按层数和高度的分类；•⏹高层建筑的国际分类；按程度划分•生地：是指不具有城市基础设施的土地，如荒地、农地；没有实现三通一平•毛地：是指具有一定城市基础设施，但地上有待拆迁安置的房屋的土地；三通一平•熟地：指具有完善的城市基础设施、土地平整、能直接在上进行房屋建设的土地；七通一平•在建工程：是指地上建筑物尚未建成、不具备使用条件的房地产，该房地产不一定正在建设，也可能停工了多年；•现房（含土地）：指地上建筑物已建成、可直接使用的房地产，它可能是新的，也可能是旧的“三通一平”路通、水通、电通场地平整“七通一平”道路通、水上通、排污通、排水通、电力通、通讯通、煤气通、土地平整。

按建筑物的使用性质分类:居住建筑•工业建筑•公共建筑•农业建筑❖居住建筑和公共建筑通常又被称为民用建筑。

按层数和高度的分类低层建筑：指一层至三层的建筑；多层建筑：指四层至六层的建筑；小高层建筑：指七层至十二层的建筑；高层建筑：指十二层以上的建筑；超高层建筑：指高度超过100m的建筑；高层建筑的国际分类建筑类型层数建筑总高度（M）低高层建筑9-1625-50中高层建筑17-2550-75M高层建筑26-4075-100M超高层建筑40层以上100M以上房地产市场分类一级市场：房地产一级市场又称土地市场,是土地使用权出让的市场,既国家通过其指定的政府部门将城镇国有土地或农村集体土地征用为国有土地后出让给房地产经营者与使用者的市场,出让的土地可以是生地（没有实现三通一平）也可以是经过开发达到“七通一平”的熟地。

房地产一级市场是国家垄断的市场。

⏹二级市场：是房地产开发市场,其经营主体为各房地产开发公司,其经营内容是按照城市总体规划和小区建设规划,对土地进行初级开发和再次开发。

然后将开发出来的房地产出售给用地、用房单位或个人。

⏹三级市场：是指在二级市场的基础上再次将房地产转让或转租的市场,也就是房地产进入流通领域进行交易而形成的市场。

一、土地及综合类土地用途包括哪些种类？•农用地:直接用于农业生产的土地，包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等•建设用地:指建造建筑物、构筑物的土地，包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地等•未利用地:农用地和建设用地以外的土地。

各类用途的土地使用权出让最高年限是多少？•居住用地：七十年•工业、商业、教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年•旅游、娱乐用地四十年；综合用地或者其他用地五十年。

房子的居住时间是多少，土地使用年限届满后，该怎么办？•房屋一经购买并取得产权后，即作为业主个人所有的财产，并无居住年限的限制，但对该房屋所占用范围内的土地来说，因为土地除属于集体所有的外，均属于国家所有。

业主所取得的为该土地的一定年限的使用权。

自开发商取得该土地使用证书之日起计算。

土地使用权期满后如该土地用途符合当时城市规划要求的，土地使用者可申请续用，经批准补清地价后继续使用，如果不符合则该土地使用权由政府无偿收回。

不同的建筑类型是有不同的使用年限的，土地使用权的出让方式有哪些？•拍卖是指在指定的时间、公开场合，在土地管理部门授权的拍卖主持人的主持下，竞投者按规定的方式应价，由出价最高者获得土地使用权的行为。

•招标是指由土地管理部门公开招标或邀请符合条件的投标人投标，经评标后确定的中标人取得土地使用权的行为。

•挂牌是指由土地管理部门代表市政府与土地使用者以土地的公告市场价格为基准，经过协商确定土地价格，并将土地使用权让与土地使用者的行为。

取得土地的方式有出让、划拨、转让、二、规划与设计类什么是房屋的基底面积？房屋的基底面积是指建筑物首层的建筑面积什么是房屋的建筑面积？房屋的建筑面积是指建筑物各层面积总和。

包括使用、辅助面积和结构面积。

(套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积+楼梯走道面积、其他公摊面积)使用面积即地毯面积，住宅各楼层平面内直接供住户生活使用的净面积之和。

斜面屋顶结构的房间，层高低于2.20米的部分不计入面积；实用面积：它是“建筑面积”扣除公共分摊面积后的余额公摊面积公共门厅、过道、电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备房等为整座楼服务的公共用房和管理用房的建筑面积承重墙：凡直接承受上部屋顶、楼板所传来荷载的墙（墙厚一般不小于240毫米）填充墙：框架结构中填充在柱子之间的墙称框架填充墙.套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+套内阳台建筑面积什么是建筑覆盖率（建筑密度）？•建设用地范围内所有建筑物基底面积之和与建设用地面积的比率（%）。

基底面积覆盖率（%）＝——————用地面积密度越低，小区绿地面积和活动场地越大。

什么是建筑容积率？在建设用地范围内所有建筑物地面以上各层建筑面积之和与建设用地面积的比率（%）。

总建筑面积(除）容积率=———————建设用地面积①容积率<1别墅（独户、并立式、联排、叠层）②容积率1-2.4多层③容积率2.5-4小高层④容积率>4高层什么是绿化率？•在建设用地范围内各类绿地面积之和与建设用地面积的比率（%）。

绿地面积的计算不包括屋顶、天台和垂直绿化。

（好的绿化率一般不低于30%得房率得房率是指单元套内建筑面积与套单元建筑面积之比。

中空玻璃中空玻璃是对传统单玻门窗的革新，是现代门窗生产中的一项新的玻璃加工技术，它由两层甚至更多的玻璃密封组合，但最重要的是两层玻璃之间必须形成真空或气体（如加入惰性气体）状态，故称"中空玻璃"，这种技术的运用使门窗的隔音、阻热、密封、安全性能都大大提高。

外飘窗：指房屋窗子呈矩形或梯形向室外凸起，窗子三面为玻璃，从而使人们拥有更广阔的视野，更大限度地感受自然、亲近自然，通常它的窗台较低甚至为落地窗。

什么是套内阳台建筑面积？套内阳台建筑面积均按阳台外围与房屋外墙之间的水平投影面积计算。

其中封闭的阳台按水平投影全部计算建筑面积，未封闭的阳台按水平投影的一半计算建筑面积。

地下室房间室内地面低于室外地面的高度等于或超过该房间净高1／2者半地下室房间室内地面低于室外地面的高度等于或超过该房间净高1／3且不超过1／2者。

建筑层数／层高／净高•建筑层数：层高大于2．2米的楼板结构分层层数。

层高层高是指住宅高度以"层"为单位计量，每一层的高度国家在设计上有要求，这个高度就叫层高。

它通常包括下层地板面或楼板面到上层楼板面之间的距离。

净高净高是指层高减去楼板厚度的净剩值。

进深与开间•进深：在建筑学中是指一间独立的房屋或一幢居住建筑内从前墙的定位轴线到后墙的定位轴线之间的实际长度；也就是说房间长。

•开间：是指一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮之间的实际距离。

因为是就一自然间的宽度而言，故又称开间。

按建筑结构分类•砖木结构建筑•砖混结构建筑•钢筋混凝土结构建筑：框架结构、框架剪力墙结构，剪力墙结构，等砖木结构：是指承重的主要构件是用砖、木材建造的。

框架结构:主要由梁和柱以刚接或铰接而构成承重体系砖混结构:砖混结构是指由砌体结构构件和其他材料制成的构件所组成的结构(它多用于六层以下的住宅、旅馆、办公楼、教学楼以及单层工业厂房中。

)框剪结构:框架-剪力墙结构也称框剪结构，框架—剪力墙结构是在框架纵、横方向的适当位置，在柱与柱之间设置几道厚度大于140㎡的钢筋混凝墙体而成的由框架和剪力墙共同承受竖向和水平作用的结构叫框剪结构。

三、销售类•五证：•1.《国有土地使用证》经土地使用者申请，经城市各级人民政府颁布的国有土地使用权的法律凭证。

•2.《建筑用地规划许可证》经城市规划行政主管部门确认，该项目位置范围符合城市规划的法律凭证。

•3.《建设工程规划许可证》有关建设工程符合城市规划需求的法律凭证。

•4.《建设工程施工许可证》建设单位进行工程施工的法律凭证，也是房屋权属登记的主要依据之一，没有开工证的建筑属违章建筑，不受法律保护。

•5.《商品房销售(预售)许可证》经相关部门审批，销售商品房的批准性文件。

•两书•《商品房质量保证书》《商品房使用说明书》产权证书：房屋所有权。

土地使用权。

商品房:：是指开发商以市场地价取得土地使用权进行开发建设并经过国土局批准在市场上流通的房地产，它是可领独立房地产证并可转让、出租、继承、抵押、赠与、交换的房地产。

•定金：定金是指当事人约定由一方向对方给付的，作为债权担保的一定数额的货币，它属于一种法律上的担保方式，定金的数额由当事人约定，但不得超出合同标的额的20%。

如果购房者交了定金之后改变主意决定不买，开发商有权以购房者违约为由不退定金；如果开发商将房屋卖给他人，应当向购房者双倍返还定金；••订金：根据我国现行法律的有关规定，其不具有定金的性质，交付订金的一方主张定金权利的，人民法院不予支持。

一般情况下，交付订金的视作交付预付款。

••起价：起价也叫起步价，是指某物业各楼层销售价格中的最低价格，即是起价。

多层住宅，不带花园的，一般以一楼或顶楼的销售价为起价；带花园的住宅，一般以二楼或五楼做为销售的起价。

高层物业，以最低层的销售价为起步价；••销售价：一房一价，房屋买卖合同所签署的价格。

••均价：均价是指销售总额数除以销售总面积，即得出每平方米的均价。