广州市房价与地价关系研究

广州市房价与地价关系研究

华南理工大学公共管理学院行政管理2班李淑敏

摘要：我国商品房价格连续数年快速上涨，广州各大开发区的价格更是居高不下，通过搜集资料我们可以得知广州自2002年以来房地产市场持续上升趋势，商品住房和二手住房价格逐年攀升，尤其是近两年价格涨势强劲，引起了各方面的关注，探讨价格形成影响因素及影响程度己成为热点问题。因此分析价格的影响因素对理顺住宅房地产价格的形成机制，打破当前制约住宅房地产业发展的价格“瓶颈”现象、消除价格因素对住宅房地产业的不利影响、解决城镇居民的住房问题、培育住房市场有效需求、促进国民经济增长等，具有重要的理论和现实意义。不仅如此，面对商品房价格的快速上涨，很多人也持有不同的观点。有一部分人认为是由于土地政策的改变，使得土地价格上涨，从而引起了商品房价格的上涨，也有人认为是高居不下的房价引起了土地价格的上涨，一时间“地价与房价的关系”成为了各界人士关注的焦点。我觉得此时开展对“地价与房价的关系”的研究，从地价与房价的形成机制、市场环境去分析，合理定位地价和房价、正确分析处理两者之间的关系，对我国房地产市场的健康发展、国民经济的持续增长依然具有十分重要的意义。

关键词：地价房价关系供需平衡影响因素

1.房价、地价、房地产的内涵

1.1.1 房价的内涵：

房地产价格表示为交换价格，同时也表示为使用和收益代价的租金，即交换价格和租金都是房地产价格的表现形式。一般认为，房地产价格是房地产经济价值的货币表现形式，在一般的说法中房地产价格就是指交换价格。房价是有多重因素共同决

定的，是地价、建筑安装管理费、开发投资贷款利息和税金的总和。

1.1.2 地价的内涵：

地价的本质不是土地的购买价格，而不是土地的地租的购买价格，是地租的资本化。

由于我国的土地公有制，土地市场只有土地使用权交易，土地价格是土地使用权的交易价格。而且我国人口众多，由于这一特殊国情，尽管土地总面积不小，但是人均占有土地面积却不多，造成我国土地稀缺性，土地自然供应没有弹性，其经济供给收到自然供给的限制，也缺乏弹性，因此地价主要有需求决定，确切的说是有引致需求决定。

1.1.3房地产的概念与社会地位

概念：房地产是房产和地产的统称，广义的房地产是指土地和定着与土地之上的永久性建筑物、构筑物、附属设置，以及包括水、矿藏、森林等在内的自然资源，还包括与上述物质有关的权益及由此所衍生的权利。

社会地位：房地产业是从事房地产开发、经营、管理、修缮、信托与中介的服务行业。按照联合国制定的《国际标准行业分类》及我国《国民经济行业分类和代码》的分类，房地产业在国民经济中属于第三产业。它在贡献国家建设、加速城市化与城市现代化同时，也逐渐发展和成长为国民经济的支柱产业。

2.广州市地价与房价的表现及相互关系

（一）早在亚当·斯密创立经济学之初，就对房价和地价的关系有着明确的讨论，也就是我们熟悉的地租理论。如果用现代金融学的观点来看，与一般资本品的价格一样，土地的价格取决于其收益率(也即地租)的高低。不过，亚当·斯密指出，“地租成为构成商品价格构成部分的方式，与工资和利润是不同的。工资和利润的高低是价格高低的原因；而地租的高低则是价格高低的结果”。这一点我们可以通过马克

思的级差地租理论进行解释。土地本身并不能创造任何利润，正如马克思所说的，“自然力不是超额利润的源泉，而只是其自然基础”，由于土地的稀缺性，对于土地的强烈需求为垄断价格提供了充分条件，最终形成垄断价格的决定因素是对土地的经营垄断”。也就是说，地价的高低取决于使用土地所能够创造的价值。例如，即使同样粮食产出的土地，距离城市近的地租更贵，因为其运输成本更低，利润更高。城市土地之所以要高于农村土地，中心城市中心城区土地价格要高于其他城市和地区，还是因为其单位土地上所能够获得的利润更高，这也符合我们的现实。作为城市地价最高的核心区域往往是利润率最高的商贸和高端服务业，而制造业则主要在城市的非中心地区，而在城市郊区则主要是利润较高的蔬菜种植区，而粮食主产区则远离中心城市。

（二）早在8O年代初，伴随着城市经济体制改革的进行，在城市住房严重短缺的大背景下，作为城市经济体制改革重要组成部分的住房制度改革也在全国悄然兴起。我国住房制度由福利、实物分配向货币化、商品化分房转化进程中，住房建设不断发展，住宅业成为新经济增长点，城市的房价也在飞速上涨。广州市扶摇直上的现状令人忧心，区位相同、地段相似的两块土地，在短短半年之内，价格竟然相差一倍。就在人们为房贷新政后的房价是否下跌而争论不休时，房地产行业的基础“原料”土地市场却不断地掀起阵阵波澜。地价和房价之间有什么样的关系呢？我们可以从房地产开发成本构成要素来分析地价占房价的比例情况。可以把房地产的售价分为成本和开发商利润两大部分，成本又可分为土地成本、开发成本和销售税费。从广州市区近期商品房开发的案例收集到的资料中整理出房地产开发成本构成要素的比例关系如下表1：

由表中可以看出，开发成本所占比例最大，其次是土地成本，销售税费所占比例最小。在总成本中，建安工程费占40.69%，出让金占19.34%。假设开发商的利润率为国

可以看出，土地成本约占房地产售价的30%，其中土地出让金约占20%。而我国各城市土地成本占房价的比例，在市中心区低的为25%~30%，高的为35%~50%，平均为30%~40%。可见，从成本的角度来说，地价是房价的重要构成部分。

3.广州土地供应、地价与房价走势关系

1996-2004年9年间,广州市中心六区住宅土地供应充足,每年供应面积均大于成交面积。年均640多万平米的土地供应为广州平稳增长的住宅需求提供有效保障,同时楼价亦一直保持在4800-5400元/平米之间。2005-2009年5年间,土地供求关系出现逆转,供求比降至36%以下。主要受到2004年"8.31"大限及市中心用地减少的双重影响,2005年开始土地批出骤减,150万平米的批出量仅为当年住宅成交的24%。2006