《房地产估价》试卷一

五、计算题（共4题，第1题5分，第2题8分，第3题12分，第4题15分。要求列出算式和计算步骤，需按公式计算的，要写出公式。无计算过程，只有计算结果的，不得分。计算题精度要求为：中间计算过程保留小数点后两位，最终计算结果取整到个位。）1．某建筑物总建筑面积500㎡，现时重置价格每建筑平方米1000元，耐用年限50元，残值率5%，尚可使用30年。试估计该建筑物的现时总价和单价。

2．某公寓共3层，每层建筑面积均为1000㎡，其房地产单价平均为1100元/㎡底层的单价比第二层的单价低150元，第二层的单价比第三层的单价高150元，试按房地产价值分滩方法确定第二层的土地占有份额。

3．某宗房地产在正常情况下每年可获得总收益55万元，需支出总费用30万元。在附近选取了A、B、C、D四宗类似房地产，其价格及净收益如下表。试用所给资料估计该宗房地产的价格（如需计算平均值，请采用简单算术平均法）。

类似房地产价格（万元）净收益（万元/年）

A 252 30

B 294 35

C 238 28

D 166 20

4．需要评估某商品住宅在1996年11月1日的正常价格，在该住宅附近地区调查选取了A、B、C三宗已成交的类似商品住宅并作为可比实例，有关资料如下表：

可比实例A 可比实例B 可比实例C

成交价格5000人民币元/㎡560美元/㎡530美元/㎡成交日期1995年8月1日1996年1月1日1996年5月1日

交易情况—1% 0% +2%

区域因素+2% +3% 0%

个别因素0% +1% —2%

上表交易情况中，负值表示低于正常价格的幅度，正值表示高于正常价格的幅度。区域因素、个别因素中，以估价对象的区域因素和个别因素为基准，负值表示劣于估价对象的因素对价格影响的幅度，正值表示优于估价对象的因素对价格影响的幅度。另知1995年8月1日人民币与美元的市场汇价为1美元=8.5元人民币，1996年11月1日人民币与美元的市场汇价为1美元=8.3元人民币；1995年7月1日至1996年11月1日期间，该类商品住宅以美元为基准的价格平均每月比上月下降1%。试利用上述资料估计该商品住宅在1996年11月1日以人民币表示的正常单价（如需计算平均值，请采用简单算术平均法）。

五、计算题（4题）

第1题解：已知：C=1000×500，R=5%，N=50，n=30

求：建筑物现时总价和单价

（1） 建筑物现时总价

V=C ·1(1)N n R N -⎡

⎤--⎢⎥⎣⎦

=1000×500×50301(15%)50-⎡⎤--⨯

⎢⎥⎣⎦ =310000（元）

=31(万元)

（2） 建筑物现时单价=310000500

=620（元/㎡） 答: 建筑物现时总价为31万元,单价为620元/㎡。

第2题解：

（1） 该公寓房地产总价值V=1100×1000×3=3300000（元）=330（万元）

（2） 设第二层单价为x 元/㎡，则：

(150)(150)3

x x x -++-=1100

解得x=1200（元/㎡）

（3） 第二层房地总价值为：

1200×1000=1200000（元）=120（万元）

（4） 第二层土地占有份额为：120330

×100%=36.36%=36% 答: 第二层的土地占有份额为36%。

第3题解：此题可以用两种解法。

解法一：用收益法

（1） 计算估价房地产年净收益：55-30=25（万元）

（2） 计算资本化率：

A 房地产资本化率=

30352

=11.90% B 房地产资本化率= 35294

=11.90% C 房地产资本化率= 28238

=11.76% D 房地产资本化率= 20166=12.05% 估价房地产资本化率

=

11.90%11.90%11.76%12.05%4

+++=11.90% （3） 计算估价房地产总价=2511.90%=210（万元） 解法二：用购买年法

（1） 计算估价房地产年净收益=55-30=25（万元）

（2） 计算购买年

A 房地产购买年=

25230

=8.4(年) B 房地产购买年= 29435

=8.4(年) C 房地产购买年= 23828=8.5(年)

D 房地产购买年= 16620

=8.3(年) 估价房地产的购买年

= 8.48.48.58.34

+++=8.4(年) （3） 计算估价房地产总价=25×8.4=210(万元)

答: 估价房地产的总价为210万元。

第4题解：

（1） 对可比实例A 的单价修正

=50008.5×15(11%)-×1001001-×1001002+×1001000

-×8.3=4158.36 (人民币元/㎡) （2） 对可比实例B 的单价修正

=560×10(11%)-×1001000-×1001003+×1001001

+×8.3=4040.73 (人民币元/㎡) （3） 对可比实例C 的单价修正

=530×6(11%)-×1001002+×1001000-×1001002

-×8.3=4143.23( 人民币元/㎡) （4） 计算估价房地产某商品住宅单价：

估价对象单价=4158.364040.734143.233

++=4114.11≈4114 (人民币元/㎡) 答: 某商品住宅在1996年11月1日的正常单价应为4114人民币元/㎡。