10个省的一、二线城市10年左右的房价收入比数据的分析结论 作者 谭满琴
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收集10个省的一、二线城市10年左右的房价收入比数据的分析结论
所谓“房价收入比”是指一个地方的房屋总价与居民家庭年收入的比值,这一指标主要用于衡量房价是否处于居民收入能够支撑的合理水平,它直接反映出房价水平与广大居民的自住需求相匹配的程度。房价收入比是考察居民购房能力的一个通行指标。2006年,我国平均房价收入比只有6.7,并不是很高,而且与国际平均水平接近。但我国房价收入比的社会差距很大,这是由居民收入差距扩大引起的。这要求我国政府应针对不同收入群体实施不同的住房政策,保障居民的基本居住权利。
房价收入比是指居民购房总价与家庭年全部收入的比值。由于房价收入比是家庭购房支出与收入的相对比,能消除不同地区房价、不同收入水平对居民购房成本的影响,相对真实地反映居民购房能力,而且计算也比较简便,因而成为考察居民购房能力的一个国际通行指标。
在国外,有新建住宅(新房交易) 的房价收入比,也有旧有住宅的(二手房交易的房价收入比),所选取的房价都是中位数价格或平均数价格,家庭收入也都是中位数收入或平均收入,国内一般都用平均数。
1996年至2008年期间,我国的房价收入比在5.5至7.5的区间波动,其中最低的1996年为5.64,最高的2007年为7.44。总体水平高于发达国家的平均水平,特别是在一线城市,如北京、上海、广州和深圳等,2008年的房价收入比最高均超过10。
由于我国各区域之间经济发展水平和房地产市场发展程度差别较大,反映在房价收入比上亦存在较大差异,总体特征是经济越发达城市地位越重要,房价收入比越高,而中西部地区,尤其是西部地区,房价收入比普遍较低。
图一:2010年十大一、二线城市房价收入比数据
城市收入比城市收入比
北京17.4 杭州14.7
上海15.4 厦门12.7
广州9.9 天津10.6
深圳15.6 沈阳8.3
重庆7.8 武汉8.5
纵向看,2001年到2007年大部分城市房价收入明显上升。
2008年,收金融危机的影响我国房地产市场普遍降温,除北京、杭州。
2009年,典型城市房价上涨,上海、杭州等涨幅前所未有。
2010年,受全国持续快速上涨的影响,典型城市除武汉房价略有下降以外其他城市明显提高,尤其是北京、厦门、杭州。
北京市超出国际平均水平5倍,有数据显示,北京房屋一套(80平以上,不含市区,直接三环以外,四环以里),以均价8000元计,8000×80=64万。以男方家庭30万的家产,男人年收入6万计,(103.8-30)/6=12年。最后得出结论为:男方倾家荡产+男人不吃不喝工作12年=讨一个北京中等条件的老婆的成本。
报告显示,2008年我国的房价收入比已降至6.78,但与国际房价收入比3至6的合理区间相比仍然偏高。由于房价仍有下降空间,再加上居民收入的增加,估计2009年房价收入比也将降到1997年至2003年间6.2左右的合理均值。2008年上海、武汉、重庆、深圳、杭州等城市的房价收入比,在城镇居民人均住宅建筑面积上升的情况下,仍然出现下降趋势,所以可以推断,是房价相对居民收入水平增速的下降,造成了房价收入比的下降。
据中国指数研究院提供的数据,一线城市中,房价收入比最高的为深圳的15.1,最低为上海的9.7,北京为14.9;而在二线城市中厦门、杭州处于高位,分别为13.1和10.9。中国指数研究院副院长陈晟在接受记者采访时表示,这些城市的居民购房压力明显大于其他城市,房价也远远超过了当地居民收入的可承受范围。
通过上述数据,目前全国房价收入比偏高,但仍难以定性为房价泡沫明显。但问题在于我国城镇居民的收入差价很大,而且近些年呈持续拉大的趋势。结合材料三根据不同家庭收入划分不同的等级,通过调整住房价格、家庭年收入、住房面积等变量,我国住房收入比明显改观。
我们了解到的是,首先,我国总体的房价收入比水平接近合理,略偏高。第二,10大典型城市的房价收入比呈上升趋势;第三,我过房价收入比水平地区差异较大;
得出以下结论:在总体内部差异性较大的情况下,用中位数或平均数来反映总体水平都具有一定的局限性。
因此,对于我国这样收入差距较大的国家,宜计算不同收入群体的房价收入比,更真实地反映居民购房能力的实际差距。
结合材料三,即房价收入比与居民购买力的相关数据中,得出以下三个结论:第一,不同收入群体的房价收入比差距较大。第二,不同收入群体房价收入比差距很大,反映了我国居民购房能力的社会差距较大,且有越来越大的趋势。第三,居民收入差距过大是导致房价收入比差距扩大主要原因。
房价收入比这个指标是我们从国外引进的,可以参考,但是一定要注意计算口径,南来主意只会误导政府的决策和百姓的心理承受能力。在计算房价收入比时,要根据一定时期住房标准和新旧住房的平均价格,以及尽可能全面的收入统计来计算,这样才有可能正确反映我过城镇居民对住房价格的承受能力。政府方面也要出台住房保护政策,促进新旧住房共同上市,且以旧房为主,使住房市场和谐健康地发展。