北京市商业地产总体市场分析

北京市商业地产总体市场分析(二)

十一、投资者需求与商业供应对比分析

投资者作为商业地产有力的支撑，对北京市商业物业投资者的分析也可以发现北京市商业市场的发展和期望。

上图是投资客投资物业比例图表，通过我司对500家投资客户的问卷调查分析得出，选择投资写字楼物业的投资客比例占有效问卷的27％，选择投资商业物业的投资客比例占 70％，二者均可投资客比例占有效问卷的18％，表明投资客对于投资商业物业的选择性很强。

上图是投资客承受租金额比例图表，通过我司对500家投资客户的问卷调查分析得出，资金额承受能力在200万以下的投资客比例占有效问卷的28％，200万-300万的投资客比例占有效问卷的48％，资金额承受能力在300万-500万的投资客比例占16％，资金额承受能力在500万以上的投资客比例占8％，表明投资客的资金承受能力主要是选择一些资金投入相对较少，不易造成资金压力的项目为主要选择目标，对于500万以上投资额的项目则相对较为慎重。

上图是投资客希望租金水平比例图表，通过我司对500家投资客户的问卷调查分析得出，希望租金水平在4元以下／天／平米的投资客比例占有效问卷的12％，4-6元／天／平米的投资客比例占有效问卷的32％，希望租金水平在6-8元／天／平米的投资客比例占37％，希望租金水平在10元／天／平米以上的投资客比例占19％，表明大多数投资客的希望租金水平在4-10元／天／平米左右，相对于10元／天／平米以上的高租金则相对承受能力较低，这说明投资者趋于理性。

尽管这几年北京的商业地产发展态势良好，但也存在着盲目开发、结构不合理、价格虚高等问题。据伟业商业《商铺大全》不完全统计，2004—2005年之间，北京商业地产有300万平方米左右的供应量。

所以，随着投资者的理性化发展和北京市商业地产市场供应量的科学化，加上北京奥运即将举行，北京的经济发展形势乐观等宏观利好因素，来自国内或国外的商业物业投

资者对近年来的北京商业地产市场是比较有信心的。

十二、各区供应量及比例

对2005年北京市商业物业供应量按各行政区分别进行统计，如下表显示：

北京市2005年各行政区商业物业供应量统计表

上述表格中的2005年商业物业供应量的面积数和个数是将各行政区本年度内开盘、在售项目进行汇总统计并抽样得来的。

根据上表，我们对各行政区商业物业供应量所在总供应量的百分比进行统计，统计结果如下图所示：

对以上各行政区域统计表格进行分析，我们可以得到如下结论：

朝阳区：无论在商业物业供应面积还是项目数量上都占有了绝对第一的位置，其两项统计指标均占总量的50％左右，此结果与近年来朝阳区强劲的经济发展势头有直接的关系。剔除区域面积较大的因素，近些年，朝阳区在国级化商务(CBD)、综合化居住(亚奥地区、望京区域)等多方面发展、建设取得了巨大的成果，提升了本区的消费水平，刺激了区域商业的整体发展，为商业地产市场的发展提供了巨大的发展空间。同时，随着本区域内大量新增中高档住宅项目的开发，其配套商业不断完善，此部分商业也成为

其商业物业供应量的较大部分。

海淀区：在两项指标的统计中排名均为第二，其商业物业面积占到整体供应面积的19％，商业项目个数占15％，对其进行具体分析可以看出，2005年海淀区供应的商业物业多以写字楼配套底商为主，其在本区商业供应量中面积约43％，项目个数约占到65％(17个供应项目其中的11个均为写字楼配套商业)，且这些项目大多集中于中关村、上地等商务分为较为浓厚的区域，这说明，本区域内今年供应的商业物业大多还是以其成熟的商务市场为依托，商业的发展多样性在本年度内还没有得到体现。

东城、西城：就此两个区域的商业供应量来说，其供应面积各占总供应面积的6％和4％，项目个数各占8％和5％。作为北京市两个传统的商业聚集区域，王府井、西单、金融街等几大商圈遍布其中，其商业发展无论从规模、档次上来讲，还是从商圈牌品上来讲均极为成熟。近些年，随着北京市整体城市规划对二环以内的区域地产开发项目的限制，商业地产发展的势头也有所萎缩，加之此两区域的商业发展已达到一定规模，在持续发展战略上遇到一些瓶颈，经营状况的下降，开发成本的持续走高等不利因素也限制着此两区域商业地产的发展，从而导致东城、西城两个区域内商业物业供应量无论在面积还是在项目个数的统计上所占总体供应量的百分比不高。

丰台区：2005年丰台区的商业物业的供应量在面积上占到全市的10％，项目个数占7％，就商业供应面积来讲，其仅次于朝阳区与海淀区，分析成因，系因近些年北京市政府加大丰台区的建设速度，及本区域的经济发展被广大投资商、地产开发商所看好，无论是独立商业项目，还是住宅、商务配套的面积均有较大的放量。

崇文、宣武、石景山：此三个行政区的商业物业供应量面积之和只占总体供应量的12％，项目个数只占到总量的15％，这一结果与此四个区域经济发展较差。城市化水平相对其他区域较弱等因素有关。不过随着政府对城市整体规划的实施，特别是针对此三个区域的规划的逐步完善，此三区域的商业放量在今后几年将得到较大的释放，特别是专业市场部分的商业物业将为此三个区域的商业发展提供更为有利的支持。

综述：通过对本年度各行政区商业物业供应量及潜在供应量的统计，我们可以看出，北京市商业地产项目的发展将逐渐打破目前现有的发展格局，可以预期，在今后三至五年的时间内，北京市商业物业供应量在按行政区域的划分上将呈现出更向平均化格局的方向发展。

十三、各区单位项目的平均数对比分析

对2005年北京市单位项目商业体量进行统计，可以计算出全市商业项目的平均体量为24500平方米，对各行政区单位项目平均体量的统计如下图所示：

朝阳区：从上图可以看出商业物业供应面积与个数最大的朝阳区单位项目平均体量略小于全市平均值，对其各个项

目进行整体分析，可以看出虽然区域内不乏像望京国际中心(124000㎡、世贸国际商业街(80000㎡)，珠江帝景商业部分(100000㎡)、建外SOHO(93000㎡)等大型商业项目，但由于其商业项目的总数较多(54个)，且面积在1万㎡以下的项目个数占主导地位(共计27个，占50％)，而面积在1—2万㎡的项目所占比重也较大(共计14个，约占26％)，此部分面积在2万㎡以下的商业项目多以体量较小的写字楼底商、住宅底商为主，主要是为了满足此两类物业对商业配套的需求，独体商业物业并不多，从而导致本区域的单位项目平均面积较低。

海淀区：单位项目平均面积(31800㎡)高出整体平均值约为30％左右，分析此成因，系因区域内有几个体量较大的商业项目对其平均值具有较大的影响 (中关村科技贸易中心75000㎡，长安新城 200000㎡，第三极100000㎡)，且本区域内商业物业供应总数相对不多 (16个，相对于朝阳区的 54个在总面积统计上相对较小)，因此其单位项目平均面积教大。

东城区：单位项目平均面积(18500㎡)低于总体平均值约25％。通过分析，其9个商业物业中，有五个项目面积在1万㎡以下，且面积均不大(大多在5000㎡以下)，这样尽管另外四个项目体量均在3万㎡以上，也使得其区域内总平均面积降低。

西城区：单位项目平均面积(23200㎡)与朝阳区区大体相同，主要是因为其总项目数量(5个)较少，且最大体量(枫蓝国际50000㎡)与最小体量(五栋大楼 6000㎡)差距较大，而其他(3个)项目的体量适中且相同(20000㎡)，从而使得整体单位项目平均面积与总体数值大体相同。

崇文区：单位项目平均面积(18500㎡)低于总体平均值约