2019南宁相思湖新区鹏飞路项目商业可行性发展策划报告
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本报告着重解决项目"做什么"的问题，我们在本次沟通达成一致共识后将会 深入论证分析"怎么做"的问题。
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鹏飞路项目商业项目可行性发展定位策划报 告
项目"做什么"需要解决的三个核心问题
项目所在区域的商业市场环境及未来的发展空间如何？
项目自身具备的竞争优势及所面对目标客户群是怎样？
项目以怎样商业定位方向符合区域未来市场发展要求？
南宁城市商业格局：以朝阳商圈为核心，包括琅东商圈、江南商圈，兴宁商圈还有正 在启动的五象商圈和相思湖新区商圈在内的城市商业格局。
大学路
城北商圈
朝阳商圈
民族大道 琅东商圈 凤岭商圈
江南商圈
五象商圈 10
朝阳商圈分析
鹏飞路项目商业项目可行性发展定位策划报 告
朝阳商圈作为南宁老商业中心，中心地位依然是无可撼动
谨呈：广西江川房地产开发有限公司
鹏飞路项目商业项目可行性发展定位策划报 告
2019南宁相思湖新区鹏飞路项目商业 可行性发展策划报告
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鹏飞路项目商业项目可行性发展定位策划报 告
前言
承蒙贵司对我公司的信任与支持，鉴于本项目调研分析的工作量及时间紧凑 性，我司对本项目的前期调研及发展定位策划工作深入思考，实现项目旺场经营， 商业开发价值最大化，前期阶段需要解决两大问题，一是解决项目"做什么"，二 是解决项目"怎么做"。
商圈消费特点：以居民流消费为主，中高低档次均可满足；
商圈组成特点：以商场、步行街、商业裙楼等组成，集餐饮、娱乐、购物、 休闲、商务等五大功能于一体；
朝阳商圈是南宁城市级核心商圈，拥有南宁“第一商圈”美誉。作为南宁市现有唯一 的城市级商业中心，处于一个举足轻重的地位，它的一举一动都牵动着南宁经济的大 动脉。在这月人流量最高在30万人次以上的商圈里，它拥有非同凡响的人气、浓厚的 商业气氛何浓郁的商业文脉。
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五象新区商圈分析
鹏飞路项目商业项目可行性发展定位策划报 告
五象新区承载再造一个新南宁的重任，商业还处于起步发展阶段，未来 将会形成南宁新商业中心发展方向。
五象新区建设将是“再造一个新南宁”的庞大系统工程，它不仅是一个占地面积达175平 方公里，可容纳150万人的广阔区域，同时也将是一个以文化体育、行政办公为主，集居 住、物流、休闲、娱乐为一体的综合性城市新区，未来更将成为继埌东之后南宁城市形象 新的代表；
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鹏飞路项目商业项目可行性发展定位策划报 告
从南宁城市发展规划布局看：
✓南宁市发展成为300万人口北部湾核心城市，城市扩 容发展是主旋律； ✓南宁城市扩容以邕江主轴，两翼拓展为主核心，未来 相思湖新区将会是城市西进发展主场。
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城市商业发展格局
鹏飞路项目商业项目可行性发展定位策划报 告
南宁城市商业格局形成以朝阳老商圈为中心，多个新商圈为布局发展
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鹏飞路项目商业项目可行性发展定Fra Baidu bibliotek策划报 告
从南宁城市商业发展布局看：
✓南宁商业市场形成朝阳老商圈及琅东、江南及凤岭等 新兴商圈并存发展的发展格局； ✓随着南宁城市扩容发展未来相思湖新区的将会形成区 域级的新商业中心。
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鹏飞路项目商业项目可行性发展定位策划报 告
相思湖商圈分析
相思湖新区作为南宁高教基地，未来将会以相思湖CBD为带动，形成 南宁西部新商业中心。
现有商业消费特点：以居民消费+学生消费为主，中低档次； 现有商业组成特点：商业构成多集中在高校附近，以超市或市场带动区域商 业发展，业态以学生服务为主；
虽然目前相思湖新区尚未有明显的商业集群中心，基本上沿大学路零星分布，但是区 域高校云集，拥有着强大的消费潜力，同时随着相思湖CBD核心商务区的建设，相思 湖新区未来势必成为南宁最有活力的一个区域，商业前景不可限量；
鹏飞路项目商业项目可行性发展定位策划报 告
二、项目所在片区在相思湖区域及商业 发展中占据怎样的发展地位？
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相思湖新区发展格局
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鹏飞路项目商业项目可行性发展定位策划报 告
一、相思湖新区在南宁城市发展及商业发展 版图中占据怎样的发展地位？
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南宁城市规划定位
鹏飞路项目商业项目可行性发展定位策划报 告
南宁定位为北部湾经济区中心城市，西南出海通道的综合交通枢纽，2020年 中心城区人口300万人。
城市性质：南宁市是广西壮族自治 区首府，北部湾经济区核心城市，我 国西南地区连接出海通道的综合交通 枢纽。 城市规模：到2020年，中心城区城 市人口控制在300万人以内，城市建 设用地控制在300平方公里以内。
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琅东商圈分析
鹏飞路项目商业项目可行性发展定位策划报 告
埌东商圈经过十年发展，目前成为南宁新商业中心代言
商圈消费特点：以商务流消费为主，中高档次为主；
商圈组成特点：主要以集中商业构成，集餐饮、娱乐、购物、休闲、商务等 五大功能于一体；
十年琅东，终成今天的“南宁CBD”，成为南宁近年来城市发展的“名片”。在政府相 关部门的商业规划体系上，琅东商圈被定位为城市级区域级商圈，从目前来看，这个商 圈已经初步形成了包括梦之岛水晶城（梦之岛百货）、金湖商业广场（南宁百货、人人 乐超市）、以及已经签约的广州友谊百货（地王裙楼）共同构筑的区域级商圈雏形。
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南宁城市规划方向
鹏飞路项目商业项目可行性发展定位策划报 告
南宁城市规划以邕江为轴线，两翼拓展，实施南向发展战略，重点建设五象新区。
相思湖新区处于城市发展主方向，发展前景广阔。
《规划》：以邕江为轴线，两翼拓 展，实施南向发展战略，重点建设 五象新区。具体为： 向南——提升邕江南岸区域，重 点加快建设五象新区； 向东——完善凤岭片区、仙葫片 区，加快建设龙岗片区； 向西——加快相思湖新区建设。
我们带着问题去寻找解决方案
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鹏飞路项目商业项目可行性发展定位策划报 告
报告思路
PART 1 区域背景及市场环境分析
PART 2 项目条件及目标客户分析
PART 3 项目可行性发展定位方向
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鹏飞路项目商业项目可行性发展定位策划报 告
PART 1 区域背景及市场环境分析
项目所在区域的商业市场环境及未来的发展空间如何？
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鹏飞路项目商业项目可行性发展定位策划报 告
项目"做什么"需要解决的三个核心问题
项目所在区域的商业市场环境及未来的发展空间如何？
项目自身具备的竞争优势及所面对目标客户群是怎样？
项目以怎样商业定位方向符合区域未来市场发展要求？
南宁城市商业格局：以朝阳商圈为核心，包括琅东商圈、江南商圈，兴宁商圈还有正 在启动的五象商圈和相思湖新区商圈在内的城市商业格局。
大学路
城北商圈
朝阳商圈
民族大道 琅东商圈 凤岭商圈
江南商圈
五象商圈 10
朝阳商圈分析
鹏飞路项目商业项目可行性发展定位策划报 告
朝阳商圈作为南宁老商业中心，中心地位依然是无可撼动
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2019南宁相思湖新区鹏飞路项目商业 可行性发展策划报告
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鹏飞路项目商业项目可行性发展定位策划报 告
前言
承蒙贵司对我公司的信任与支持，鉴于本项目调研分析的工作量及时间紧凑 性，我司对本项目的前期调研及发展定位策划工作深入思考，实现项目旺场经营， 商业开发价值最大化，前期阶段需要解决两大问题，一是解决项目"做什么"，二 是解决项目"怎么做"。
商圈消费特点：以居民流消费为主，中高低档次均可满足；
商圈组成特点：以商场、步行街、商业裙楼等组成，集餐饮、娱乐、购物、 休闲、商务等五大功能于一体；
朝阳商圈是南宁城市级核心商圈，拥有南宁“第一商圈”美誉。作为南宁市现有唯一 的城市级商业中心，处于一个举足轻重的地位，它的一举一动都牵动着南宁经济的大 动脉。在这月人流量最高在30万人次以上的商圈里，它拥有非同凡响的人气、浓厚的 商业气氛何浓郁的商业文脉。
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五象新区商圈分析
鹏飞路项目商业项目可行性发展定位策划报 告
五象新区承载再造一个新南宁的重任，商业还处于起步发展阶段，未来 将会形成南宁新商业中心发展方向。
五象新区建设将是“再造一个新南宁”的庞大系统工程，它不仅是一个占地面积达175平 方公里，可容纳150万人的广阔区域，同时也将是一个以文化体育、行政办公为主，集居 住、物流、休闲、娱乐为一体的综合性城市新区，未来更将成为继埌东之后南宁城市形象 新的代表；
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鹏飞路项目商业项目可行性发展定位策划报 告
从南宁城市发展规划布局看：
✓南宁市发展成为300万人口北部湾核心城市，城市扩 容发展是主旋律； ✓南宁城市扩容以邕江主轴，两翼拓展为主核心，未来 相思湖新区将会是城市西进发展主场。
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城市商业发展格局
鹏飞路项目商业项目可行性发展定位策划报 告
南宁城市商业格局形成以朝阳老商圈为中心，多个新商圈为布局发展
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从南宁城市商业发展布局看：
✓南宁商业市场形成朝阳老商圈及琅东、江南及凤岭等 新兴商圈并存发展的发展格局； ✓随着南宁城市扩容发展未来相思湖新区的将会形成区 域级的新商业中心。
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相思湖商圈分析
相思湖新区作为南宁高教基地，未来将会以相思湖CBD为带动，形成 南宁西部新商业中心。
现有商业消费特点：以居民消费+学生消费为主，中低档次； 现有商业组成特点：商业构成多集中在高校附近，以超市或市场带动区域商 业发展，业态以学生服务为主；
虽然目前相思湖新区尚未有明显的商业集群中心，基本上沿大学路零星分布，但是区 域高校云集，拥有着强大的消费潜力，同时随着相思湖CBD核心商务区的建设，相思 湖新区未来势必成为南宁最有活力的一个区域，商业前景不可限量；
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二、项目所在片区在相思湖区域及商业 发展中占据怎样的发展地位？
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相思湖新区发展格局
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南宁城市规划定位
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南宁定位为北部湾经济区中心城市，西南出海通道的综合交通枢纽，2020年 中心城区人口300万人。
城市性质：南宁市是广西壮族自治 区首府，北部湾经济区核心城市，我 国西南地区连接出海通道的综合交通 枢纽。 城市规模：到2020年，中心城区城 市人口控制在300万人以内，城市建 设用地控制在300平方公里以内。
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琅东商圈分析
鹏飞路项目商业项目可行性发展定位策划报 告
埌东商圈经过十年发展，目前成为南宁新商业中心代言
商圈消费特点：以商务流消费为主，中高档次为主；
商圈组成特点：主要以集中商业构成，集餐饮、娱乐、购物、休闲、商务等 五大功能于一体；
十年琅东，终成今天的“南宁CBD”，成为南宁近年来城市发展的“名片”。在政府相 关部门的商业规划体系上，琅东商圈被定位为城市级区域级商圈，从目前来看，这个商 圈已经初步形成了包括梦之岛水晶城（梦之岛百货）、金湖商业广场（南宁百货、人人 乐超市）、以及已经签约的广州友谊百货（地王裙楼）共同构筑的区域级商圈雏形。
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南宁城市规划方向
鹏飞路项目商业项目可行性发展定位策划报 告
南宁城市规划以邕江为轴线，两翼拓展，实施南向发展战略，重点建设五象新区。
相思湖新区处于城市发展主方向，发展前景广阔。
《规划》：以邕江为轴线，两翼拓 展，实施南向发展战略，重点建设 五象新区。具体为： 向南——提升邕江南岸区域，重 点加快建设五象新区； 向东——完善凤岭片区、仙葫片 区，加快建设龙岗片区； 向西——加快相思湖新区建设。
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