下半年甘肃省房地产估价师案例与分析估价委托合同考试题
2022年房地产估价师考试《案例与分析》真题和答案-图文
2022年房地产估价师考试《案例与分析》真题和答案-图文一、问答题（共3题，每题10分。
请将答案写在答题纸对应的题号下）（一）2022年5月，甲公司将其拥有的一幢登记用途为办公用的临街房屋出租给乙公司，租赁期限为20年。
租赁合同约定，租赁期满后所有装修和房屋一同由甲公司无偿收回。
乙公司承租后，将该房屋装修改造成酒楼，并加盖了厨房，现该区域被列入拆迁范围，某房地产估价机构接受委托对该房屋进行拆迁估价。
请问：1．拆迁估价中如何考虑甲、乙双方签订的租赁合同？2．拆迁估价中如何确定该房屋的用途、面积？3．拆迁估价中如何考虑乙公司的装修补偿？（二）近期，某城市房地产市场发生较大变化，房地产成交量明显萎缩，住宅市场价格出现下跌趋势，某房地产估价机构承接了该市一处住宅小区在建工程的房地产抵押业务，请问：结合该市房地产状况，采用假设开发法评估该在建工程的抵押价值应注意哪些问题？（三）某工厂坐落于城市中心区域，有厂房数幢，土地使用权性质为划拨的国有建设用地使用权，用途为工业用地。
最新城市规划将该地块调整为商业用地，政府现对该地块进行收购储备，委托某房地产估价机构进行有关估价。
请问：1．评估该宗房地产收购价格时，如何界定土地用途？适宜选用哪些估价方法？2．政府收购该宗房地产后，将其变为出让熟地还需投入哪些费用？3．评估该宗熟地出让价格时，如何界定土地用途？适宜选用哪些估价方法？二、单项选择题（共3大题，10小题，每小题2分。
每小题的备选答案中只有1个最符合题意，请将这个答案对应的字母填在答题纸各小题相应的括号内）2.据调查，该商业楼A座地下一层的客观租金水平为2.0形（㎡·D），地上一～四层的客观租金水平为3.0元/（㎡·D），则用收益法测算该商业楼A座抵押价值时，关于租金取值的说法，正确的是（）。
A．租约期内和租约期外都取客观租金B．根据谨慎原则，租约期内取租约租金，租约期外取租约租金和客观租金中较低者C．根据谨慎原则，租约期内和租约期外均取租约租金和客观租金中较低者D．租约期内取租约租金，租约期外取客观租金3．该商业楼抵押价值评估中法定优先受偿款应为（）万元。
下半年甘肃省房地产估价师案例与分析估价委托合同考试题
下半年甘肃省房地产估价师案例与分析估价委托合同考试题XX年下半年甘肃省房地产估价师《案例与分析》：估价委托合同考试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为分钟，总分分，60分及格一、单项选择题1、钢筋混凝土结构的受腐蚀的生产用房的耐用年限一般为年 A：50 B：40 C：35 D：30E：工业用地的监测点评估价格2、某宗房地产的收益年限为XX年，预测未来3年的净收益分别为17、18、19万元，从第4年起，每年的净收益将稳定在20万元左右，如果资本化率为9％，则该房地产的收益价格为 A：万元 B：万元 C：万元 D：万元E：工业用地的监测点评估价格3、在房地产周期循环过程中，空置率持续下降到合理空置率以下的阶段为房地产市场自然周期中的__ A．第一阶段 B．第二阶段 C．第三阶段 D．第四阶段4、新建房地产项目的出租和销售，属于房地产的 A．一级市场 B．二级市场 C．三级市场 D．存量市场5、关于房地产估价的特点或本质的说法，正确的是 A：房地产估价是评估房地产的价格而不是价值 B：房地产估价是模拟市场定价而不是代替市场定价 C：房地产估价是一种价格保证而不是仅提供参考意见 D：房地产估价有误差且不能把误差控制在合理范围内 E：工业用地的监测点评估价格6、在某幢建筑面积m2的经济适用住房建设中，某开发企业花费万元用于支付征地和拆迁安置补偿费、勘察设计和前期工程费、房屋建筑安装工程费、必要的基础设施和公共配套设施建设费，并支付了20万元的贷款利息和行政事业性收费假定该项目需交纳的有关税金按开发成本的4%计，管理费率和开发利润率执行国家有关规定，这幢经济适用住房的最高基准价格为__A．元/m2 B．元/m2 C．元/m2 D．元/m27、在房地产开发项目经济评价中，选择评价的基础参数时，一般将空置率归为__ A．时间类参数 B．*类参数C．评价标准类指标 D．收益类指标8、房地产面积测算中的房屋面积，不包括__ A．房屋建筑面积 B．房屋使用面积C．共有建筑分摊面积 D．房屋占地面积9、详细可行性研究阶段对建设投资估算的精度在__ A．±5% B．±10% C．±20% D．±30%10、负责全国房屋所有权的确权、登记、发证管理工作的是__ A．建设部 B．国土资源部 C．国家房管总局D．市县房地产管理部门 11、《中华人民共和国城市房地产管理法》规定，国家实行土地和房屋所有权登记发证制度 A：使用权 B：所有权 C：收益权 D：占用权E：执行层的组织协调12、某投资市场的平均收益率为12%，银行贷款利率为%，国债收益率为%，房地产投资的风险相关系统数为那么，当前房地产投资的折现率为 A．% B．% C．% D．%13、某房地产开发项目的财务净现值大于零，说明该项目的收益率高于__ A．社会平均收益率 B．通货膨胀率C．国民经济增长率 D．项目基准收益率14、刘某与银行约定，当他的朋友张某不能按期如数偿还银行贷款本息时，由他代其履行债务，此类贷款属于 A：信用贷款 B：保证贷款C：信用保险贷款 D：定值保险贷款 E：执行层的组织协调15、廉租住房投资、低碳排放住宅示范项目投资等属于 A：固定资产投资、流动资产投资和稀有资产投资等 B：生产性投资和非生产性投资 C：*投资、非盈利机构投资 D：企业投资和个人投资 E：借款合同 16、任何一项工程从决策到竣工交付使用都有一个较长的建设期间在这期间内，有很多因素如工程变更、设备材料价格、工资标准以及费率、利率、汇率等都会发生变化，而这些变化必然会影响到造价的变动，从而使工程造价呈现的特点 A：大额性 B：动态性C：个别性和差异性 D：层次性E：执行层的组织协调17、估价时点究竟是现在、过去还是未来，是由决定的 A：估价目的 B：估价师 C：委托人 D：估价对象E：工业用地的监测点评估价格18、确定房改“三改四建”基本内容的是A：XX年11月，国务院办公厅下发的《关于全面进行城镇住房制度改革的意见》B：XX年x月x日国务院下发的《关于深化城镇住房制度改革的决定》 C：XX年x月x 日发布的《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》D：XX年x月x日国务院下发的《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》E：房地产估价机构必须加盖公章19、以抵押贷款方式向土地储备机构发放，贷款期限最长不得超过__ A．半年 B．1年C．1年半 D．2年 20、某估价报告中的估价对象为写字楼在建工程，采用假设开发法求取其价值时，开发完成后的价值同时采用了市场法和收益法求取；采用成本法求取其价值时，土地采用了基准地价修正法求取该估价报告求取写字楼在建工程的价值，实质上采用了A：假设开发法和基准地价修正法两种方法 B：假设开发法和成本法两种方法C：假设开发法、市场法、收益法和成本法四种方法D：假设开发法、市场法、收益法、成本法和基准地价修正法五种方法 E：工业用地的监测点评估价格 21、新建的经济适用住房的价格，应当符合国家规定的经济适用住房价格构成和对利润率的限定，体现了 A：独立、客观、公正原则 B：合法原则C：最高最佳使用原则 D：估价时点原则E：工业用地的监测点评估价格22、有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证是__ A．建设工程许可证 B．建筑设计许可证 C．建筑工程规划许可证 D．建筑用地规划许可证 23、是指企业按照每个消费者的要求大量生产，产品之间的差异可以具体到每个最基本的组成部件 A．全面覆盖 B．大量定制 C．市场专业化 D．产品专业化24、净运营收益是由扣除运营费用后的余额 A：有效毛收入 B：运营费用 C：潜在毛收入D：税前净现金流量E：工业用地的监测点评估价格25、某宗土地的临街深度为ft，临街宽度为60ft，市场价值为万元，根据哈柏法则，临街深度为36ft、临街宽度为60ft的土地价值为万元 A： B： C： D：E：工业用地的监测点评估价格二、多项选择题 1、房地产投资决策分析的主要工作包括__ A．投资机会寻找 B．市场分析C．投资机会筛选 D．财务评价E．规划设计2、影响房地产价格的经济因素主要有． A：经济发展状况、储蓄、消费、投资水平 B：社会发展状况、房地产投机和城市化 C：财政收支及金融状况、利率 D：物价、汇率、居民收入E：人口数量、行政隶属变更、居民收入3、某高层住宅大楼，房地总价值为万元，其中建筑物价值占40%某人拥有其中的一套住宅，房地价值为万元，该部分的建筑物价值为50万元，则此人占有的土地份额为__ A．% B．% C．% D．%4、证券自身的基本特征不包括A：证券是一种可以依法买卖的特殊商品B：代表一定的财产权利，能给持有者带来收益 C：证券是一种虚拟资本D：可以依法转让，买卖时存在证券交易价格 E：是一种有价凭证5、根据近因原则，保险赔偿责任的确定应根据__之间因果关系来判断 A．投保人与保险标的 B．被保险人与保险标的C．保险事故与保险标的的损失 D．保险人与保险标的的损失6、某建筑物的建筑面积为m2，占地面积为m2，现在重新获得该土地的价格为元/m2，建筑物重置价格为元/m2，而市场上该类房地产正常交易价格为元/m2则该建筑物的成新率为__ A．44% B．50% C．67% D．86%7、以下属于估价报告内在质量的有__ A．估价结果的准确性 B．估价方法选用的正确性 C．参数选择的合理性 D．文字表述水平E．文字格式及印刷质量 8、《城市房地产转让管理规定》中规定房地产转让应当以申报的成交价格作为交纳税费的依据，成交价格明显低于正常市场价格时，以__作为缴纳税费的依据 A．市场价格 B．评估的价格C．申报价格和市场价格的加权平均 D．申报价格和评估的价格的加权平均9、房地产开发项目的资金来源通常有资本金、预租售收入及借贷资金一般而言三种资金的使用顺序是A．资本金、借贷资金、预租售收入 B．预租售收入、资本金、借贷资金 C．借贷资金、预租售收入、资本金 D．资本金、预租售收入、借贷资金10、供求变化对均衡价格和均衡交易量均有影响，其相互关系为__ A．供给增加等于需求增加时，均衡价格不变，均衡交易量增加 B．供给增加等于需求减少时，均衡价格下降，均衡交易量下降 C．供给减少小于需求减少时，均衡价格下降，均衡交易量增加 D．供给减少大于需求增加时，均衡价格上升，均衡交易量减少 E．供给增加大于需求增加时，均衡价格下降，均衡交易量增加 11、地租即为土地的__ A．净价值B．利润 C．净收益 D．价格12、各项成本费用的构成复杂、变化因素多、不确定性大，尤其是依建设项目的类型不同而有其自身的特点，故不同类型的建设项目的成本费用构成有一定差异下列有关。
甘肃省2024年下半年房地产估价师《制度与政策》：国有土地考试试题
甘肃省2024年下半年房地产估价师《制度与政策》：国有土地考试试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、王某拟购买一套面积为120m2、单价为7800元/m2的住房，首付款为30%，其余申请年贷款利率分别为4.8%和7.2%的公积金和商业组合，贷款期限为20年，按月等额还本付息。
假如公积金贷款最高限额为20万元，则商业贷款的最低月还款额为__元。
A．1297.91B．3584.01C．4881.93D．5158.712、某房地产开发项目建筑面积3850㎡，建设期2年，依据市场调查分析，该项目建成时可售出50％，半年和一年后分别售出30％和20％，出售时平均单价为2850元／㎡，折现率为15％，开发完成后的房地产于建设初期的价值为万元。
A：572．21B：765．85C：791．24D：912．62E：工业用地的监测点评估价格3、当可供比较的互斥方案寿命期相同，其效益也相同或基本相同时，宜采纳的比选方法是。
A：净现值法B：差额部收益率法C：费用现值法D：内部收益率法E：借款合同4、房地产具有供应有限特性，本质上是由确定的。
A：土地总量有限B：规划限制C：房地产不行移动D：价值量大E：工业用地的监测点评估价格5、某房地产开发公司通过招标出让方式取得了一宗毛地的运用权进行住宅和商业房地产开发。
(2024年试题)该房地产开发公司未销售的已竣工商品房在会计科目中归为类。
A：负债B：资产C：成本D：全部者权益E：执行层的组织协调6、某物业投资的月租金收入为10万元，经营费用占租金收入的50%，年还本付息数额相当于经营费用的1/3，那么，该物业投资的还本付息比率为（）。
A．2B．1.5C．3D．17、一般股票持有者之间的同等原则是指。
A：股票持有者的身份是同等的B：每一股份的同等C：在权利方面是同等的D：在义务方面是同等的E：执行层的组织协调8、房地产开发企业担当的商品房保修期从之日起计算。
2023年房地产估价师《房地产估价案例与分析》预测试卷一
2023年房地产估价师《房地产估价案例与分析》预测试卷一[问答题]1.某家庭拟购买一套新房，并将（江南博哥）原有住房出租。
预计原有住房的净租金收入为每月2000元，资本化率为9.6%，假设租金和住房市场价值不随时间发生变化。
该家庭希望实现“以租养房”，即每月的抵押贷款还款额不超过原有住房的租金收入。
购买新房的最低首付款为房价的30%，余款申请年利率为6%的住房抵押贷款，按月等额还款，最长贷款年限为20年。
问：（1）该家庭能够购买最高总价为多少万元的新房？（精确到小数点后2位）（2）设该家庭购买了这一最高总价的新房，并希望在还款一段时间之后，利用出售原有住房的收入一次性提前还清抵押贷款，问至少需要在还款多少个月（取整）后，再出售原有住房并还清贷款？参考答案：详见解析参考解析：已知A＝2000元，n＝240，i＝6%/12＝0.5%，R＝9.6%。
（1）求购房最高总价：贷款总额：购房最高总价＝P/70%＝279161.54/70%＝39.88（万元）。
（2）求出售原有住房时，住房的市场价值：V＝A×（12/R）＝2000×（12/9.6%）＝25（万元）。
设剩余M个月需要偿还25万元，则有：代入具体数据可得：解得：M＝196.66（个月）。
240－196.66＝43.34（个月），根据题目要求需要取整数，所以，在还款44个月之后出售住房。
[问答题]2.某开发商通过出让方式以1000元/m2的楼面地价购买了一块尚未进行拆迁安置补偿的写字楼用地50年的土地使用权，预计尚需投入的拆迁安置补偿和其他土地开发费用为2000万元。
已知该地块的规划建筑面积为10000m2，建造成本为2500元/m2，专业人员费用为建造成本的12%，其他工程费用为400元/m2，管理费用为建造成本、专业人员费用及其他费用之和的5%，销售费用和销售税金分别为总销售收入的2.5%和6%。
如果该项目的开发周期为36个月，建设周期为24个月，地价款于开发活动的起始点一次投入，拆迁安置补偿及其他土地开发费用在建设过程开始前均匀投入，建造成本、专业人员费用、其他工程费用和管理费用在建设期内均匀投入，贷款年利率为9%，写字楼建成后的销售价格为9600元/m2。
2024年房地产估价师之房地产案例与分析题库附答案(典型题)
2024年房地产估价师之房地产案例与分析题库附答案（典型题）单选题（共45题）1、某工厂为企业改制进行资产重组，委托估价机构对其以划拨取得的土地上建成的两幢房屋进行估价。
该工厂的房屋所有权证上记载着该两幢房屋的用途均为工业。
估价人员根据现场勘察的结果，发现该两幢房屋中一幢为厂房，另一幢原为厂房，后自行改为办公楼用于出租。
A.该两幢建筑物抵押评估价值之和B.该两幢建筑物及其土地的抵押评估价格之和扣除划拨土地改为出让土地时应补交的土地使用权出让金C.该两幢建筑物的抵押评估价格之和乘以银行抵押率后的价格D.该两幢建筑及其土地的抵押评估价格之和乘以银行抵押率后的价格【答案】 B2、Outlook Express是一个（）处理程序。
A.文字B.表格C.电子邮件D.幻灯片【答案】 C3、完成一个房地产估价项目需要经历若干环节和过程，不同的环节需要完成相应的估价文书。
A.建立受法律保护的委托与受托关系B.明确委托人和房地产估价机构的权利和义务C.载明估价的有关事项D.作为估价机构内部存档管理的凭据【答案】 D4、（）是指系统或其组成部分能在其他系统中重复使用的特性。
A.可扩充性B.可移植性C.可重用性D.可维护性【答案】 C5、The （） in e-mail messages has affected almost every computer around the world and has caused the damage of up to US$1 billion in North AmericAA.illnessB.virusC.weaknessD.attachment【答案】 B6、在程序运行过程中，（）时可能需要进行整型数据与浮点型数据之间的强制类型转换。
①访问数组元素②进行赋值运算③对算术表达式求值④进行递归调用A.②③B.①②C.①③D.②④【答案】 A7、在“Excel 2000”表处理中，假设A1=2， A2=2.5，选择A1:A2区域，并将鼠标指针放在该区域右下角填项充柄上，拖动至A10，则A10=（），SUM（A1:A10）=（）。
甘肃省2016年房地产估价师《案例与分析》：商业房地产估价的常用方法考试试卷
甘肃省2016年房地产估价师《案例与分析》：商业房地产估价的常用方法考试试卷本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、一个估价项目中的价值类型，本质上是由决定的。
A：估价委托人B：估价师C：估价目的D：估价对象E：工业用地的监测点评估价格2、在进行市场调查时，第一个原则是要采用__的方法，首先要仔细观察、形成假设、预测并进行检验。
A．科学B．客观C．准确D．全面3、采用综合的单位建筑面积或单位建筑体积等建筑工程概算指标计算整个工程费用，是__。
A．单元估算法B．单位指标估算法C．工程量近似匡算法D．概算指标法4、某建筑物已建成10年，预计尚可使用40年，残值率为4％，该建筑物的成新率为A：75％B：79％C：81％D：84％E：工业用地的监测点评估价格5、根据《中华人民共和国刑法》规定，国家机关、工作人员徇私舞弊，违反土地管理法规滥用职权，非法批准征用、占用土地，或者非法低价出让国有土地使用权，情节严重，并致使国家或者集体利益遭受特别重大损失的，处以有期徒刑，该刑期是__。
A．三年以上六年以下B．二年以上五年以下C．三年以上七年以下D．五年以上十年以下6、判定房地产投资风险因素发生的概率属于阶段的工作。
A：风险辨识B：风险估计C：风险评价D：风险决策E：借款合同7、运用假设开发法中的现金流量折现法估价时，无须做的是．【2007年考题】A：估算后续开发经营期B：估算后续开发的各项支出、收入C：估算后续开发的各项支出、收入在何时发生D：估算开发期中的利息和利润E：工业用地的监测点评估价格8、__也就是经济学上所讲的外部性，又称外部效应、外部影响。
A．用途多样性B．相互影响性C．保值增值性D．易受限制性9、民法是调整平等主体的公民之间、法人之间以及他们相互之间的__的法律规范的总称。
A．权利和义务关系B．财产关系和人身关系C．民事法律关系D．法律关系10、以基本建设单元的综合投资乘以单元数得到项目或单项工程总投资的估算方法是__。
2023年房地产估价师之房地产案例与分析通关题库(附带答案)
2023年房地产估价师之房地产案例与分析通关题库(附带答案)单选题（共50题）1、估价对象为工业房地产，土地使用权性质为划拨，由于位于区级中心区，企业经过装修改造改为商业用房，自主经营服装生意。
A.建筑品质及内部格局B.建筑层高C.集聚程度D.装饰装修【答案】 C2、在面向对象技术中，不同的对象在收到同一消息时可以产生完全不同的结果，这一现象称为（作答此空），它由（）机制来支持。
利用类的层次关系，把具有通用功能的消息存放在高层次，而不同的实现这一功能的行为放在较低层次，在这些低层次上生成的对象能够给通用消息以不同的响应。
A.绑定B.继承C.消息D.多态【答案】 D3、在采用面向对象开发方法开发交通系统时，若将"汽车"与"交通工具"分别设计为类，则最适合描述"汽车"与"交通工具"之间的关系为( )。
A.继承B.封装C.多态【答案】 A4、为了公共利益的需要，政府对某小区作出了征收决定，甲房地产估价机构被选定为征收评估机构。
被征收人王某在征收范围内有一处住房。
A.被征收房屋价值评估时点为房屋征收决定公告之日B.评估房屋征收价值时需要考虑抵押、查封等因素的影响C.用于产权调换房屋价值应包括用于产权调换房屋及其占用范围内的土地使用权和其他不动产的价值D.对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价值【答案】 B5、在 UML 中有 4 种事物:结构事物、行为事物、分组事物和注释事物。
其中，（请作答此空）事物表示 UML 模型中的名词，它们通常是模型的静态部分，描述概念或物理元素。
以下（）属于此类事物。
A.结构B.行为C.分组D.注释【答案】 A6、在软件正式运行后，一般来说，( )阶段引入的错误需要的维护代价最高。
A.需求分析B.概要设计C.详细设计【答案】 A7、若程序中定义了三个函数f1、f2和f3，并且函数f1调用f2、f2调用f3，那么，在程序运行时不出现异常的情况下，函数的返回方式为（）。
2023年房地产估价师之房地产案例与分析真题精选附答案
2023年房地产估价师之房地产案例与分析真题精选附答案单选题（共30题）1、某C语言程序中，x是一个浮点型变量，m是一个值为正整数的整型常量，表达式x%m(x被m除取余数)在（请作答此空）时会报错，这是一种（）错误。
A.编译B.预处理C.编辑D.运行【答案】 A2、程序中的局部数据结构测试通常在（）阶段进行，而全局数据结构测试通常在（）阶段进行。
A.单元测试B.集成测试C.确认测试D.系统测试【答案】 A3、估价对象为工业房地产，土地使用权性质为划拨，由于位于区级中心区，企业经过装修改造改为商业用房，自主经营服装生意。
A.建筑品质及内部格局B.建筑层高C.集聚程度D.装饰装修【答案】 C4、商务办公楼是指用于公司或企业从事各种业务经营活动的建筑物及其附属设施和相关场地。
商务办公房地产及其估价都有其特殊之处。
A.多为现代化的高层建筑B.所处区位好C.自营为主D.功能齐全.配套设施完善【答案】 C5、电子政务的应用模式有3种，其中不包括（）。
A.G2GB.B2BC.G2BD.G2C【答案】 B6、在“Excel 2000”表处理中，假设A1=2， A2=2.5，选择A1:A2区域，并将鼠标指针放在该区域右下角填项充柄上，拖动至A10，则A10=（），SUM（A1:A10）=（）。
A.30B.42.5C.46.5D.48.5【答案】 B7、旅馆房地产有其自身特点，对旅馆房地产进行估价时需结合自身特点选择适宜的估价方法，进而进行分析、测算。
A.旅馆房地产一般较少在市场上转让，而旅馆房地产一旦转让，一般是整体转让B.旅馆房地产估价时，需要单独估算旅馆大堂等部分房地产的价值C.旅馆房地产估价时应根据其具有的不同功能及其经营状况.收益能力分别估价D.供求变化对酒店房地产的价格变动影响很大【答案】 B8、黑盒测试不能发现（）。
A.不正确或遗漏的功能B.初始化或终止性错误C.程序的某条路径存在逻辑错误D.错误的处理结果【答案】 C9、对具有n个元素的有序序列进行二分查找时，（）。
2022-2023年房地产估价师之房地产案例与分析题库与答案
2022-2023年房地产估价师之房地产案例与分析题库与答案单选题（共50题）1、某C语言程序中有表达式x%m（即x被m除取余数），其中，x为浮点型变量，m为整型非0常量，则该程序在（）时会报错，该错误属于（31）错误。
A.逻辑B.语法C.语义D.运行【答案】 C2、房地产市场转让非常普遍，主要涉及单纯土地的买卖、交换；土地及地上建筑物的整体买卖、交换；零星单套或多套商品房地产的买卖、交换、赠与等。
A.假设开发法B.比较法C.收益法D.成本法【答案】 C3、The （） in e-mail messages has affected almost every computer around the world and has caused the damage of up to US$1 billion in North AmericAA.illnessB.virusC.weaknessD.attachment【答案】 B4、用补码表示的8位二进制数11100000，其值为十进制数（）。
A.-31B.-32C.-64D.-65【答案】 B5、在信息系统开发过程中，系统规范描述了（）。
A.每一个系统功能的实现方案B.系统的功能和行为C.系统中使用的算法和数据结构D.系统仿真需要的时间【答案】 B6、治疗漏肩风兼有气滞血瘀者，可配穴为A.合谷、条口B.合谷、风池C.足三里、气海D.内关、合谷【答案】 D7、 DoS 攻击的目的是（）。
A.获取合法用户的口令和帐号B.使计算机和网络无法提供正常的服务C.远程控制别人的计算机D.监听网络上传输的所有信息【答案】 B8、One of the greatest features of a home （） is the ability to share one Internet connection simultaneously over two or more computers.puterB.deviceworkD.work【答案】 C9、软件的易使用性反映了用户学习、使用该软件以及为程序准备输入和解释输出所需的工作量。
2022年-2023年房地产估价师之房地产案例与分析练习题(二)及答案
2022年-2023年房地产估价师之房地产案例与分析练习题(二)及答案单选题（共30题）1、在面向对象的系统中，对象是运行时的基本实体，对象之间通过传递（请作答此空）进行通信。
（）是对对象的抽象，对象是其具体实例。
A.对象B.封装C.类D.消息【答案】 D2、房地产估价师一项实操性很强的业务，房地产估价报告写作，是房地产估价师必须熟练掌握的专业技能。
能否成为一名合格的房地产估价师，达到执业要求，估价报告的写作能力，是必不可少的检验标准。
A.句子应简洁B.句子搭配要得当C.句子逻辑性严密D.可运用非标准词汇【答案】 D3、随着房地产业的迅速发展，金融资本与房地产业资本结合的趋势越来越明显。
银行信贷资金已经成为当前房地产开发经营活动最主要的资金来源渠道。
现甲房地产开发商拟向乙银行申请贷款，乙银行委托丙房地产估价机构对甲提供的开发项目进行评估。
A.综合性B.科学性D.特殊性【答案】 B4、在公有继承的情况下，基类的成员在派生类中的访问权限为（）。
A.公有B.私有C.保持不变D.受保护【答案】 C5、某企业招聘系统中，对应聘人员进行了筛选，学历要求为本科、硕士或博士，专业为通信、电子或计算机，年龄不低于 26 岁且不高于 40 岁。
（52）不是一个好的测试用例集。
A.(本科，通信， 26)、(硕士，电子， 45)B.(本科，生物， 26)、(博士，计算机， 20)C.(高中，通信， 26)、(本科，电子， 45)D.(本科，生物， 24)、(硕士，数学， 20)【答案】 D6、以下关于软件测试的叙述中，不正确的是( )。
A.软件测试的目的是为了发现错误B.成功的测试是能发现至今尚未发现的错误的测试C.测试不能用来证明软件没有错误D.当软件不存在错误时，测试终止7、CD-ROM盘中的信息存储在（）中A.内外圈磁道B.螺旋形磁道C.内外圈光道D.螺旋形光道【答案】 D8、程序以解释方式运行时，不（）。
A.进行词法分析B.进行语法分析C.进行语义分析D.产生目标程序文件【答案】 D9、（）关系描述了某对象由其他对象组成。
房地产估价师之房地产案例与分析精选题库与答案
2023年房地产估价师之房地产案例与分析精选题库与答案单选题（共60题）1、软件工程的基本原理不包括（）。
A.分段管理软件开发，将复杂问题简化处理B.开发团队成员要尽量多，有利于集思广益C.记录软件每个版本的状态，严格版本控制D.不断积累和改进软件过程实践经验和技术【答案】 B2、GIF files are limited to a maximum of 8 bits/pixel，it simply means that no more than 256 colors are allowed in （）.A.an imageB.a fileC.a windowD.a page【答案】 A3、事务管理的特性叙述不正确的是A.事务管理特性包括：（1）原子性、（2）一致性（Consistency）（3）隔离性（Isolation）、（4）持续性（永久性）（Durability）B.原子性（Atomicity）是指数据库的逻辑工作单位。
C.隔离性（Isolation）是指可以被其他事务干扰。
D.持续性（永久性）（Durability）是指一旦提交，改变就是永久性的【答案】 C4、计算机中数据输入输出的控制方式有多种，“中断”方式的优点不包括（）。
A.I/O与CPU并行处理B.并行处理多种I/OC.实时响应突发事件D.批量传送数据【答案】 D5、2019年8月1日，某房地产估价公司对××市××区××路××号的在建商业大厦进行了抵押评估。
A.临街商业房地产交易较活跃，适宜比较法B.临街商业房地产出租实例较多，适宜收益法C.临街商业房地产交易较活跃，出租实例多，既可选用比较法也可选用收益法D.临街商业房地产的建造成本资料完善，适宜成本法【答案】 C6、在一系统中，不同类对象之间的通信的一种构造称为(请作答此空)，一个对象具有多种形态称为( )。
甘肃省2015年下半年房地产估价师《案例与分析》：房地产拍卖、变卖估价的特点考试题
甘肃省2015年下半年房地产估价师《案例与分析》：房地产拍卖、变卖估价的特点考试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、在某房地产开发项目建设过程中，如果不能如期取得政府的相关许可，则该房地产开发项目将面临。
A：政策风险B：市场风险C：财务风险D：信用风险E：借款合同2、关于估价对象状况描述的说法，正确的是。
A：对估价对象范围的描述就是说明其四至B：对建筑物外观的描述应说明其周围环境和景观C：对建筑物实物状况的描述应说明建筑物朝向和楼层D：对土地开发程度的描述应说明到达地块红线的基础设施完备程度E：工业用地的监测点评估价格3、一个房地产开发商要获取销售许可证，他要找的部门是__。
A．房地产学会B．房地产行业协会C．房地产管理部门D．政府4、权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请登记。
(2008年试题)A：预告B：变更C：更正D：异议E：执行层的组织协调5、一些竞争者可能对某些方面反应强烈，例如对降价竞销反应强烈，但对其他方面(如增加广告预算、加强促销活动等)却不予理会。
这种竞争者属于竞争者。
(2007年试题)A：从容不迫型B：选择型C：凶猛型D：随机型E：借款合同6、某宗房地产的土地价值占总价值的40％，建筑物价值占总价值的60％，从可比实例房地产中求出的土地资本化率为6％，建筑物资本化率为8％，综合资本化率为。
A：6．2％B：7．2％C：8．2％D：9．2％E：工业用地的监测点评估价格7、下列关于估价对象实地查勘的说法，错误的是__。
A．任何估价项目，估价师都必须对估价对象进行实地查勘B．对已消失的房地产，估价师应对估价对象原址进行必要的调查了解C．实地查勘的内容包括估价对象的实物和区位状况，一般不涉及其权益状况D．拆迁估价的实地查勘记录可不需要被拆迁入签字认可8、成本法最基本的公式是__。
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下半年甘肃省房地产估价师案例与分析估价委托合同考试题文档编制序号：[KK8UY-LL9IO69-TTO6M3-MTOL89-FTT688]2015年下半年甘肃省房地产估价师《案例与分析》：估价委托合同考试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、钢筋混凝土结构的受腐蚀的生产用房的耐用年限一般为年。
A：50B：40C：35D：30E：工业用地的监测点评估价格2、某宗房地产的收益年限为40年，预测未来3年的净收益分别为17、18、19万元，从第4年起，每年的净收益将稳定在20万元左右，如果资本化率为9％，则该房地产的收益价格为。
A：195万元B：210万元C：213万元D：217万元E：工业用地的监测点评估价格3、在房地产周期循环过程中，空置率持续下降到合理空置率以下的阶段为房地产市场自然周期中的__。
A．第一阶段B．第二阶段C．第三阶段D．第四阶段4、新建房地产项目的出租和销售，属于房地产的（）。
A．一级市场B．二级市场C．三级市场D．存量市场5、关于房地产估价的特点或本质的说法，正确的是。
A：房地产估价是评估房地产的价格而不是价值B：房地产估价是模拟市场定价而不是代替市场定价C：房地产估价是一种价格保证而不是仅提供参考意见D：房地产估价有误差且不能把误差控制在合理范围内E：工业用地的监测点评估价格6、在某幢建筑面积3000m2的经济适用住房建设中，某开发企业花费280万元用于支付征地和拆迁安置补偿费、勘察设计和前期工程费、房屋建筑安装工程费、必要的基础设施和公共配套设施建设费，并支付了20万元的贷款利息和行政事业性收费。
假定该项目需交纳的有关税金按开发成本的4%计，管理费率和开发利润率执行国家有关规定，这幢经济适用住房的最高基准价格为__。
A．1067元/m2B．1070元/m2C．1084元/m2D．1141元/m27、在房地产开发项目经济评价中，选择评价的基础参数时，一般将空置率归为__。
A．时间类参数B．融资类参数C．评价标准类指标D．收益类指标8、房地产面积测算中的房屋面积，不包括__。
A．房屋建筑面积B．房屋使用面积C．共有建筑分摊面积D．房屋占地面积9、详细可行性研究阶段对建设投资估算的精度在__。
A．±5%B．±10%C．±20%D．±30%10、负责全国房屋所有权的确权、登记、发证管理工作的是__。
A．建设部B．国土资源部C．国家房管总局D．市县房地产管理部门11、《中华人民共和国城市房地产管理法》规定，国家实行土地和房屋所有权登记发证制度。
A：使用权B：所有权C：收益权D：占用权E：执行层的组织协调12、某投资市场的平均收益率为12%，银行贷款利率为5.17%，国债收益率为3.5%，房地产投资的风险相关系统数为0.5。
那么，当前房地产投资的折现率为（）。
A．3.5%B．5.17%C．7.75%D．8.59%13、某房地产开发项目的财务净现值大于零，说明该项目的收益率高于__。
A．社会平均收益率B．通货膨胀率C．国民经济增长率D．项目基准收益率14、刘某与银行约定，当他的朋友张某不能按期如数偿还银行贷款本息时，由他代其履行债务，此类贷款属于。
A：信用贷款B：保证贷款C：信用保险贷款D：定值保险贷款E：执行层的组织协调15、廉租住房投资、低碳排放住宅示范项目投资等属于。
A：固定资产投资、流动资产投资和稀有资产投资等B：生产性投资和非生产性投资C：政府投资、非盈利机构投资D：企业投资和个人投资E：借款合同16、任何一项工程从决策到竣工交付使用都有一个较长的建设期间。
在这期间内，有很多因素如工程变更、设备材料价格、工资标准以及费率、利率、汇率等都会发生变化，而这些变化必然会影响到造价的变动，从而使工程造价呈现的特点。
A：大额性B：动态性C：个别性和差异性D：层次性E：执行层的组织协调17、估价时点究竟是现在、过去还是未来，是由决定的。
A：估价目的B：估价师C：委托人D：估价对象E：工业用地的监测点评估价格18、确定房改“三改四建”基本内容的是。
A：1991年11月，国务院办公厅下发的《关于全面进行城镇住房制度改革的意见》B：1994年7月18日国务院下发的《关于深化城镇住房制度改革的决定》C：1998年7月3日发布的《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》D：2003年8月12日国务院下发的《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》E：房地产估价机构必须加盖公章19、以抵押贷款方式向土地储备机构发放，贷款期限最长不得超过__。
A．半年B．1年C．1年半D．2年20、某估价报告中的估价对象为写字楼在建工程，采用假设开发法求取其价值时，开发完成后的价值同时采用了市场法和收益法求取；采用成本法求取其价值时，土地采用了基准地价修正法求取。
该估价报告求取写字楼在建工程的价值，实质上采用了。
A：假设开发法和基准地价修正法两种方法B：假设开发法和成本法两种方法C：假设开发法、市场法、收益法和成本法四种方法D：假设开发法、市场法、收益法、成本法和基准地价修正法五种方法 E：工业用地的监测点评估价格21、新建的经济适用住房的价格，应当符合国家规定的经济适用住房价格构成和对利润率的限定，体现了。
A：独立、客观、公正原则B：合法原则C：最高最佳使用原则D：估价时点原则E：工业用地的监测点评估价格22、有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证是__。
A．建设工程许可证B．建筑设计许可证C．建筑工程规划许可证D．建筑用地规划许可证23、（）是指企业按照每个消费者的要求大量生产，产品之间的差异可以具体到每个最基本的组成部件。
A．全面覆盖B．大量定制C．市场专业化D．产品专业化24、净运营收益是由扣除运营费用后的余额。
A：有效毛收入B：运营费用C：潜在毛收入D：税前净现金流量E：工业用地的监测点评估价格25、某宗土地的临街深度为100ft，临街宽度为60ft，市场价值为1500万元，根据哈柏法则，临街深度为36ft、临街宽度为60ft的土地价值为万元。
A：600B：738C：900D：960E：工业用地的监测点评估价格二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。
错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）1、房地产投资决策分析的主要工作包括__。
A．投资机会寻找B．市场分析C．投资机会筛选D．财务评价E．规划设计2、影响房地产价格的经济因素主要有．【2006年考题】A：经济发展状况、储蓄、消费、投资水平B：社会发展状况、房地产投机和城市化C：财政收支及金融状况、利率D：物价、汇率、居民收入E：人口数量、行政隶属变更、居民收入3、某高层住宅大楼，房地总价值为8000万元，其中建筑物价值占40%。
某人拥有其中的一套住宅，房地价值为130万元，该部分的建筑物价值为50万元，则此人占有的土地份额为__。
A．1.67%B．2.1%C．2.3%D．2.5%4、证券自身的基本特征不包括。
A：证券是一种可以依法买卖的特殊商品B：代表一定的财产权利，能给持有者带来收益C：证券是一种虚拟资本D：可以依法转让，买卖时存在证券交易价格E：是一种有价凭证5、根据近因原则，保险赔偿责任的确定应根据__之间因果关系来判断。
A．投保人与保险标的B．被保险人与保险标的C．保险事故与保险标的的损失D．保险人与保险标的的损失6、某建筑物的建筑面积为2000m2，占地面积为3000m2，现在重新获得该土地的价格为800元/m2，建筑物重置价格为900元/m2，而市场上该类房地产正常交易价格为1800元/m2。
则该建筑物的成新率为__。
A．44%B．50%C．67%D．86%7、以下属于估价报告内在质量的有__。
A．估价结果的准确性B．估价方法选用的正确性C．参数选择的合理性D．文字表述水平E．文字格式及印刷质量8、《城市房地产转让管理规定》中规定房地产转让应当以申报的成交价格作为交纳税费的依据，成交价格明显低于正常市场价格时，以__作为缴纳税费的依据。
A．市场价格B．评估的价格C．申报价格和市场价格的加权平均D．申报价格和评估的价格的加权平均9、房地产开发项目的资金来源通常有资本金、预租售收入及借贷资金.一般而言三种资金的使用顺序是（）。
A．资本金、借贷资金、预租售收入B．预租售收入、资本金、借贷资金C．借贷资金、预租售收入、资本金D．资本金、预租售收入、借贷资金10、供求变化对均衡价格和均衡交易量均有影响，其相互关系为__。
A．供给增加等于需求增加时，均衡价格不变，均衡交易量增加B．供给增加等于需求减少时，均衡价格下降，均衡交易量下降C．供给减少小于需求减少时，均衡价格下降，均衡交易量增加D．供给减少大于需求增加时，均衡价格上升，均衡交易量减少E．供给增加大于需求增加时，均衡价格下降，均衡交易量增加11、地租即为土地的__。
A．净价值B．利润C．净收益D．价格12、各项成本费用的构成复杂、变化因素多、不确定性大，尤其是依建设项目的类型不同而有其自身的特点，故不同类型的建设项目的成本费用构成有一定差异。
下列有关房地产开发项目成本费用构成的分类不正确的一项是__。
A．不可预见费用包括管理费、销售费用、财务费用、税费和其他费用 B．土地费用包括土地使用权出让金、征地费、土地租用费、拆迁安置补偿费C．房屋开发费包括建安工程费、公共配套设施建设费、基础设施建设费D．前期工程费包括规划勘察设计费、可行性研究费、三通一平费13、下列关于合同，表述错误的是。
A：合同是具有相应法律效力的协议B：合同是一方以上当事人的法律行为C：合同是平等主体之间的民事法律关系D：合同的本质是一种合意或协议E：执行层的组织协调14、根据变量的取值是否连续划分，变量可分为。
A：确定性变量B：不确定性变量C：离散型变量D：连续型变量E：随机变量15、在项目评估过程中，租金或售价的确定是通过__得来的。
A．近期交易物业的租金或售价进行比较B．市场上交易物业的租金或售价进行比较C．类似物业的比较D．市场上近期交易的类似物业的租金或售价进行比较16、某房地产开发项目采用20%的折现率计算出的项目净现值为16万元，该项目的财务内部收益率__。
A．小于20%B．满足目标收益率要求C．大于20%D．不满足目标收益率要求17、住房公积金管理的决策机构为__。
A．住房公积金管理委员会B．住房公积金管理中心C．财政管理部门D．各级人民银行18、在房地产抵押价值评估时，须扣除在估价时点估价师所熟知的法定优先受偿款。
法定优先受偿款包括。