房产运营方案(运营示例稿)

XXXX房产运营方案

一、房产周边业态情况概述

XXX号房产（以下简称：“该房产”）位于珊瑚路下段，从当前XX城市规划角度看，该房产所处区域属于市中心地段。周边1000米（以该房产为中心360度辐射面衡量）业态包含：商务楼（XX中心、XX 大厦）、商场超市（摩尔百货、加佳超市、大而多超市）、城中心花鸟市场、酒店（龙马银座酒店、摩尔酒店、贵元酒店等）商住楼（XX 大厦、XX大厦、时代新都汇）、银行（交通银行、建设银行、农业银行、中国银行、富滇银行、华夏银行）、农贸市场（窑头农贸市场、彩虹农贸市场）、小商品批发市场（彩虹桥小商品批发市场）、彩虹建材市场、住宅群若干、各档次规格餐饮若干等方面；

周边学校：XX一中、XX五中、实验中学、郑井小学等；

汽车客运站：中心客运站，城西客运站

公交车：站点较多，州城至北城客车终点站等

综上所述，该房产周边商业、住宅配套成熟，业态丰富，交通便利，车流、人流较大量大，具备城市CBD商圈各项条件，有较好的租赁、运营潜力。

二、房产情况

房产概述

该房产于2002年由XX矿业有限公司全资购买。该房产区域内设

有办公主楼一幢、附楼两幢共计三幢，其中，主楼（原公司机关办公楼）建筑面积4145.31平方米，附一楼（原机关工会、房地产公司、档案室）建筑面积1359.46平方米，附二楼（原人力资源部、营销部办公区域）建筑面积2128.95平方米，三幢楼房共计建筑面积7633.72平方米。

房产详细分布（不含具体面积）

（一）停车位

1、该房产院内划线车位36个，加上未划线部分，预计院内可停50-55辆车（不含绿化部份，绿化部份占地约360-400平方米左右，若拆除后，作为车位预计可增加20-30个车位）

2、院外大门口固定划线停车位3个，该房产范围内公共道路临时停车位约15个（受城管局管制）。

（二）办公主楼

1、一层大堂，设有杂物间1间及室内开阔性场地（后期招租、运营中，若主楼整体打包对外租赁，在不影响结构、承重的基础上可以考虑与社保办事处商铺互通。比如：开设酒店用作大堂；或与主楼一层各商铺联通，作为超市）

2、二层设有15间房间、女卫生1间、二层副楼部分为原生产社能部与宣传部设备区域设有2间房间及两处敞开式区域、消防栓

3、三层设有14间房间、男卫生1间、消防栓1个

4、四层设有12间房间、男卫生1间、汇报厅1间、消防栓1个

5、五层设有15间房间、男卫生1间、大会议室共计4间（包含

原总经理办公会会议室1间、吸烟室1间、原安全环保部办公室1间、材料室1间）、消防栓1个

6、六层设有14间房间、男、女卫生2间、消防栓1个

7、七层共有房间6间，加上原厨房搭设厨房1间，共计7间及公共场地

P.S.：主楼过道共计两个安全通道，每个安全通道口均设有干粉灭火器。

（三）附一楼

1、一层共有车库3间，敞开式办公区域1间（现为联通公司租赁使用）

2、二层共有房间6间，阳台一个

3、三层共有房间6间

4、四层-五层为原档案室，房间数应与二、三层一致。

P.S.：附一楼每层过道口都设有干粉灭火器，

安全隐患方面：该幢楼房仅设有一条安全通道，另一条目前为阻塞状态（可能因历史遗留问题所致），根据现行消防、安全规定，该幢楼房不具备开放式运营条件。早实际租赁中须与意向承租户进行协商。

（四）附二楼

共计24间住房，水通、电通，适合住宅居住，一、二层过道口均设有干粉灭火器（公司现有11-12户人员进行租赁，剩余房间在后期运营中，可以考虑继续作为住房对外租赁）

（五）主楼一层商铺

按现格局划分的商铺共有5间，其中社保办事处面积较大，联通公司商铺其次，其余均为单间

（六）机房

约有房间数4间，现为联通机房使用。

三、市场调研结果

本次市调以XX中心、XX大厦、XX大厦、中轴玉玺、XX大厦较具有代表性地标式办公、住宅、商业为主，以零星个体业态为辅进行，具体调研结果如下：

（一）商铺部分

最高价：XX大厦，200元/平方米/月

最低价：XX大厦、XX大厦，40元/平方米/月

该房产地段弹性价格：约40-50元/平方米/月

（二）住宅部分

最高价：时代新都汇，18元/平方米/月（含装修、家具），不含装修、家具价格约14元/平方米/月

最低价：某单位小区，8元/平方米/月（含基础装修，不含家具）

该房产地段弹性价格：8-12元/平方米/月

（三）办公部分

最高价：XX中心，29元/平方米/月（含基础装修）

最低价：玉兴商业广场（XX大厦斜对面，中卫生产队与某开发商合作共建商业体），20元/平方米/月（含基础装修）

该房产地段弹性价格：20-27元/平方米/月

（四）停车位部分

最高价：中轴玉玺，3000元/个/年

最低价：XX中心，1800元/ 个/年

该房产停车位弹性价格：1500-2000元/个/年，建议配合房产整体打包出租，价格分摊至房屋租赁单价内

（五）物业管理费部分

商业物业管理费最高价：XX大厦，4元/平方米/月（含：电梯、水费、消防、公共部分清洁、垃圾清运、公共部分电费、安保、保洁等）

商业物业管理费最低价：XX中心，20元/平方米/月（含：公共部分清洁费、垃圾清运费、安保、保洁等）

住宅物业管理费最高价：XX大厦，1.4元/平方米/月

住宅物业管理费最低价：紫苑小区，0.5元/平方米/月

该房产涉及住宅及商业混合，物业价格取商业及住宅混合价：2元/平方米/月

四、行市态势分析

根据周边业态，结合该房产情况形成SWOT分析表如下：